Onko asunto negatiivinen kassavirraltaan jos sen tuotto ei kata kuluja vai vasta silloin jos tuotto ei kata kuluja ja lainan lyhennystä?
Hieman epäselvää, kun satunnaisissa keskusteluissa olen nähnyt kumpaakin noista käytettävän…
2 tykkäystä
Perustelut linkin takana. Keskustelun negatiivisuus antaa tietynlaista signaalia markkinan tilanteesta. Pohjaa on mahdotonta ennustaa, mutta pakkomyyntejä odottavat massat taitavat kuitenkin jäädä nuolemaan näppejään. Jos tällainen jakso toteutuu, meillä menee vähän isommin huonosti ja sitä tuskin toivoo kukaan…
2 tykkäystä
Kaasavirta viittaa konkreettiseen rahan siirtymiseen. Kassavirtaa laskettaessa kaikki mikä pienentää tilin saldoa on menoa ja kaikki mikä kasvattaa tilin saldoa on tuloa. Hyvä ajatusleikki on että jos asunnolla olisi pankkitili johon tulee vain vuokra ja asuntolainan nostot ja josta menee vain asunnon menot, mukaan lukien lainanlyhennykset, asunto on kassavirtanegatiivinen jos joka kuukausi saldo olisi edellistä pienempi (ilman omistajan omaa lisärahaa).
2 tykkäystä
Joo, joskus “entisaikaan” oli ihan normaalia että asuntosijoittaja osallistui lainanlyhennyksiin ns. omasta pussistaan myös. Eli konkreettisestihan raha siirtyy lyhennysten verran itselle, korot ja vastikkeet ym. on sitten selvää kulua. Nykyään nollakorot kait opettaneet liian hyvälle. Eli käsittääkseni tämä kassavirtapos./neg. termi on aika uusi keksintö…?
No pitää seurata tilannetta, hiipinyt ajatus mieleen jos ostaisi jonkun keskusta-alueen kämpän jos kohdalle sattuu.
1 tykkäys
Kyllähän nykyäänkin moni asuntosijoittaja osallistuu lyhennyksiin ‘‘omasta pussista’’.
Kassavirran hallinta on vaan riskinhallintaa eikä sinäänsä kerro mitään sijoituksen tuotoista. Eli kassavirtanegatiivisuus ei tarkoita, että kyseessä olisi paska sijoitus. Jos vaikka sijoittaa firman kautta, niin laina-ajat ovat yleensä melko lyhyitä. Lyhyen laina-ajan kanssa on vaikea saada hyvänkään kohteen kassavirtaa positiiviseksi. Toki jos uudelleenrahoitukset ovat säännöllisiä, niin voidaan myös laskea uudelleenrahoitus kassavirtoihin. Ei kai näihinkään oo mitään yhtä oikeaa tapaa. Tärkeintä on, että itse hallitsee kassariskiä 
10 tykkäystä
Juuri näin. Minulla on asunto, joka on tällä hetkellä kassavirtanegatiivinen ~100€/kk, mutta tuotto on 5,7%. Pidän asuntoa hyvänä sijoituksena.
2 tykkäystä
Tää kassavirtakeskustelu on kyl aina yhtä jännää seurattavaa. Mun mielestä kassavirtapositiivisuus on asuntosijoittamisen “osingot”, eli siis aihe, joka saa vähän turhan paljon painoarvoa sijoituspäätösten tekemiseen. Siinä missä osingot ovat kuitenkin riippuvaisia yhtiöstä itsestään, kassavirta on aina täysin sijoittajan itsensä hallittavissa.
Minulla on yksi sijoitusasunto ja siinä kassavirta on tällä hetkellä noin satasen verran negatiivinen. Tämä on helppo huomata, koska sijoitusasuntolainani on eri pankissa missä minulla on “pääasiallinen pankkiasiakkuus”, eli joudun kuukausittain siirtämään rahaa pankista toiseen, että asuntosijoittamiseni onnistuu. Tällä hetkellä vuokralainen maksaa vuokraa ja vesiennakkoa 750e/kk tililleni, josta minä maksan pankille (lyhennys, korko ja muut kulut) noin 550e/kk ja taloyhtiölle (vastikkeet, vesiennakot) 300e/kk. Sitten on totta kai satunnaisia muita kerta/vuosilaskutteisia kustannuksia, jolloin kokonaisuus painuu hilkun päälle sataseen kuukaudessa.
Kun minulla on vain yksi kohde, satanen omasta pussista kuukaudessa on mielestäni “marjoja”. Kohteessa on ollut hyviä vuokralaisia, joista viimeisin muutti juuri sisään ja uhkasi asua siellä koko 3-4 vuoden opintojensa ajan.
Minulla olisi kaksikin keinoa hilata kuvio nopeasti kassavirtapositiiviseksi.
A) Neuvottelen pankin kanssa, että 20 vuoden laina-aika venytetään 40 vuotiseksi, jolloin lyhennykset puolittuvat ja sitä kautta pankille kuukausittain maksettava määrä pienenee → kassavirta paranee nippa nappa positiiviseksi
B) Myyn osakkeita tai muuta varallisuuttani ja maksan sijoitusasuntolainan kerralla pois tai teen ylimääräisiä lyhennyksiä, jolloin pankille tarvitsee maksaa vähemmän tai jopa ei yhtään mitään → kassavirta paranee taas
Tilanne on vähän hassu, että käänsitpä rattia sitten oikealle tai vasemmalle, tilanne “korjaantuu” - siis jos siinä lähtökohdassa on mitään ongelmaa aluksi ollutkaan.
10 tykkäystä
Nordean raportista pari kohtaa, jotka ovat jos eivät paikkansa pitämättömiä niin vähintäänkin kyseenalaisia:
- Ostovoima paranee
- Koko tämän vuoden osalta odotamme hintojen laskevan koko maassa 6 % ja pääkaupunkiseudulla 8 %. Hintojen nousu on ensi vuonna maltillista, mikäli korkojen lasku toteutuu odotetun mukaisena, jolloin ohjauskorko olisi 3 % tuntumassa ensi vuoden lopulla. Odotamme hintojen nousevan ensi vuonna noin prosentilla koko maassa.
Ensiksi ostovoima. Vaikka kuluttajan ostovoima kohenisikin palkankorotusten kautta 3-5 prosenttia ja inflaatio laskisi, eivät esimerkiksi inflaation myötä kohonneiden tavaroiden ja palveluiden hinnat kuitenkaan laske. Niiden hinnat eivät vaan nouse nykyisestä tasosta yhtä paljon tulevana vuonna kuin kuluneena vuonna.
Ihan elon laskuoppia käyttäen, ei palkansaajan tilipäivän liksa riitä sen enempään ensi vuonna kuin nyt, ellei tule isoja palkankorotuksia tai tavaroiden taikka palveluiden hinnat laske.
Nordean raportista suora lainaus tuo kohta koroista " … mikäli korkojen lasku toteutuu odotetun mukaisena, jolloin ohjauskorko olisi 3 % tuntumassa ensi vuoden lopulla "
- Onhan tuo Nordealta konsensuksesta poikkeava linja, muut toimijat linjaavat noin 4 % korkotasoa parin vuoden ajaksi ja jopa mahdollista korkojen nostoa-
Edit: kirjoitetaan tuo ylläoleva toisin.
Onhan tuo Nordealta esimerkiksi Danske Bankista poikkeava linja, heidän ennuste linjaa noin 3.5 % euribor korkotasoa vuoden 2024 loppuun. Ja tuohon tietenkin marginaali päälle, niin edelleen ollaan asuntolainassa lähempänä 4 % korkoa kuin 3.5 %
talouselama.fi/uutiset/talta-nayttaa-laskeva-euribor-ennuste-ekpn-kokouksen-jalkeen-katso-kuva/
Nordean paperi ei herätä luottamusta, mutta jokainen tekee omilla varoillaan ostopäätökset.
2 tykkäystä
Moro @maturare !
Olisiko tähän heittää näitä muita toimijoita ja heidän ennusteitaan?
Edit. Ainakin OP ja Danske Bank ovat hyvin samoilla linjoilla Nordean kanssa.
Eli mitkä toimijat ennustavat yli 4% korkotasoja parin vuoden ajaksi? @maturare
2 tykkäystä
Ihan mielenkiinnosta, mistä noita 40 vuoden pituisia sijoituslainoja saa? Luulisi että niiden kysyntä olisi nyt räjähtänyt katosta läpi. Paljon on tullut seurattua keskustelua (asunto)sijoittamisen ympärillä ja nyt ensimmäistä kertaa kuulen että sijoituslainen voi tuosta vaan pidentää 20 vuodesta 40 vuoteen.
10 tykkäystä
Myönnetään, että kärjistin 
Pointtina kuitenkin se, että laina-aikaa pidentämällä voit parantaa kassavirtaa.
Ei mitään hajua mikä on pisin mahdollinen laina-aika sijoituslainalle. Otin oman sijoituslainani kesän alkupuolella ja toivoin lyhintä mahdollista laina-aikaa. Sain 20 vuotta, kun lyhyemmät vaatisivat kuulemma jotain ylimääräistä puljaamista Onneksi ylimääräisten lyhennysten tekeminen sujuu kuitenkin helposti, niin sillä voi vähän sitten nopeuttaa aikataulua halutessaan.
Ehkä tälläinen kärjistys nyt ei oikein palvele keskustelua kun kaikille täälä on selvää että 40 vuoden laina-aikoja ei ole tarjolla, tuo 20-vuotta on usein se maksimi mitä on tarjolla. Pointista että laina-aikaa pidentämällä voi kassa virtaa parantaa ei ole mitään iloa koska se ei perustu faktoihin eikä vallitsevaan tilanteeseen. Käytännössä kaikki taloyhtiölainat ovat valmiiksi tuon 20 vuoden pituisia, samoin sijoittajien ottamat uudet lainat pankista ovat usein alkutilanteessa 20 vuotta tai 25 jos jostain pankista vielä sellainen irtoaa. Ja ennenkaikkea jos tuo kassavirran kääntäminen positiiviseksi olisi vain ilmoitusasia niin eihän meillä olisi tätä tilannetta missä sijoittajat ovat pakkomyyntien äärellä koska kaikki luonnollisesti vain pidentäisivät laina-aikaa ja nauttisivat vuokraloordeina positiivisesta kassavirrasta ikuisuuksiin asti.
Kassavirta keskustelu ei todellakaan saa liikaa painoa keskustelussa ja kommentistasi tavallaan näkyy hyvin se että asuntoja on salkussa yksi ja kokemusta asuntosijoittamisesta vähänlaisesti.
12 tykkäystä
Vastaavasti nollakorkojen aikaan muistaakseni ennustettiin, että korot nousevat noin prosentin tasolle. Kuinkas sitten kävikään.
Korot ovat Suomessa iso osa inflaatio-komponenttia. Jos ne kääntyvät laskuun, ostovoima kasvaa. Asuntojen arvot eivät ole irti muusta taloudesta, jos ostovoima kasvaa ja kaikki hinnat nousevat. Nousee myös asuntojen hinnat.
Yleensä on hyvä aika sijoittaa kun muut näkevät tummia pilviä horisontissa.
8 tykkäystä
Jos sitten vastaan samankaltaisella tyylillä.
Nollakorkojen aika voi palata yllättävän pian, arvioi Aki Kangasharju Ylellä – “Täysin mahdollista”
Jos korot eivät laske riittävästi, sillä ei ole kuluttajan kokonaistalouden kannalta riittävää vaikutusta, mikä mahdollistaa nykyisen hintatason asuntojen hankkimisen.
Silloin on hyvä sijoittaa, kun saa hankittua todellista arvoa alhaisemmalla hinnalla.
1 tykkäys
Ihan tälläkin viikolla on väläytelty ohjauskorkojen tulevista nostoista (maksumuuri):
Korkonostot voivat olla tässä. Tai sitten ei. Mutta jos velkarahalla sijoittaa, tulee korkojen nousulle varata oma mahdollisuutensa.
1 tykkäys
Asunnot poikkeavat omalta osaltani osakkeista siinä, että näen osakkeet ryhmänä useinkin edullisina, mutta asunnot tuntuvat aina ylihintaisilta, eikä ikinä tunnu oikealta hetkeltä aloittaa sijoittamista. Kiitos sinulle argumentoinnista, saatat hyvin olla oikeassa. 
Yksi asia mikä tuli tässä ketjua lukiessa mieleen että todennäköisesti ihan hetkeen ei palata tilanteeseen jossa asuntosijoittaminen olisi yhtä suosittu harrastus mitä jokin aika sitten. Se ehkä kannattaa myös huomioida laskelmissa että pienille yksiöille ja kaksioille ei ehkä löydy ostajia niin paljoa mitä pari vuotta sitten. Viitaten odotuksiin “pikavoitoista” 2-3 vuoden tähtäimellä.
Itse pysyttelisin noin 50 neliöisissä joille löytyy muitakin ostajia kuin sijoittajat. Niissä myös tyypillisesti vuokralaisten vaihtuvuus vähäisempää ja sitä kautta myös kuluminen. Välttäisin vanhempia taloja korjausvelkojen takia sekä uudiskohteita velkariskien tähden. Ehkä ne noin 2000-2010 rakennetut otollisimpia joissa ei ole enää velkaa tai hyvin vähän.
8 tykkäystä
Jep, ja nyt kun isännöitsijäyritykset nostaa hintojaan + muihin vastikekuluihin menee “inflaatiokorotukset”, niin laskeeko ns. kiinteät kulut enää “koskaan” kerrostaloissa tms.
Tokihan tässä tulee tuo rakentaminen rajusti alas ja on jo tullut. Ehkä aloitusten väheneminen pitää asunnot helpommin vuokrattavina :).
Pitää tutkia omia reaalikorkoja, että paljonko tulee ns. “takkiin” ja onko mitään pääomatuloa, mistä niitä vähentää.
Negatiivinen kassavirta sinällään on ihan ok, mutta siinä missä yhden asunnon negatiivinen kassavirta on vielä hallittavissa, niin kun alkaa kolmesta(kin) asunnosta mennä joku 350e negatiivisen kassavirtaan, niin kyllähän se 1000e nettoa on rahaa jo elämästä pois.
Mutta seuraillaan. Työelämässä kuitenkin kivaa ja kaikki ihan hyvin sinällään, mitä nyt haluaisi itsekkäistä syistä kuluttaa enemmän, kuin “pakkosäästää” lainojen korkojen maksun muodossa.
Sen verran vielä, että itelläkin parhaita olleet nuo isot kohteet. Pienissä asunnoissa jopa enemmän vaivaa, kun vaihtuvuus suurempaa.
1 tykkäys
Millä logiikalla tää toimii?
Viime vuosina kaupattiin kohteita 3-5 % vuokratuotolla, joka oli jo aika tiukka hinta. Kuitenkin tälläkin hetkellä jotkut ostavat 5 % tai hitusen alle 5 % vuokratuoton kohteita, jotka ovat vielä kassavirtanegatiivisia. Kyseisiä asuntoja markkinoidaan niin, että pienellä omalla pääomalla pääsee käsiksi ja velkaa tulee runsaasti. Ajatellaan, että asunnon kulumiseen ja muihin kuluihin varataan matala 0,5 % summa vuokratuotosta ja aina tulee pieniä kuluja, jotka syövät tuottoa. Ajatellaan, että pienien kulujen jälkeen asunnon reaalivuokratuotto on vaikka 4,4 %. Pelkästään euribor 12 kk on tällä hetkellä 3.10.2023 4,228 % + marginaali. Eli jotkut ottavat lainaa ilman, että sille saa mitään tuottoa, jopa 100 000 €. Omasta mielestä tämä on pelkän riskin ottamista vastatakseen ilman tuottoa, kun yleensä pohditaan kuinka paljon kannattaa havitella lisää tuottoa vs paljonko riskit nousevat. Itselläni ei ole hajua paljonko Helsingissä ja kasvukeskuksissa voisi saada vuotuista arvonnousua, mutta vaikka se olisi 1-2 %, on riskiprofiili aika hurjan oloinen. Ihan näin tietämättömänä, mitkä ovat ajurit, jotka ajavat tällaisiin sijoituspäätöksiin ja että kokee kohteen kannattavaksi?
Tarkoituksena ei ole räntätä, ketään kuka sijoittaa näihin kohteisiin. En vaan itse ymmärrä casea, kun on niin monenlaista muutakin omaan korvaan järkevämpää ja selkeämpää tarjolla. Jos joku viisaampi osaisi avata ja kertoa niin kiitos 
9 tykkäystä
Asuntosijoittamista voi tehdä myös ilman velkavipua vaikka se usein unohtuu.
1 tykkäys