Jep. Q3 tulee olemaan mielenkiintoinen. Esim. Op vuokratuoton arvo tippui Q2 enemmän kuin maksoi viime vuodelta osinkoa. Herätteli varmasti monia miettimään että saisiko rahoille parempaa tuottoa(tai häviäisikö vähemmän) vaikka määräaikais tilillä.
4 tykkäystä
Eli vanha kunnon sijoitusviisaus ”buy high, sell low”.
3 tykkäystä
Siis voiko nämä luvut tuosta Ålandsbankenin rahastosta pitää paikkansa:
Suomen sijoitustutkimuksen laatiman rahastoraportin mukaan Ålandsbankenin asuntorahaston pääoma oli elokuun lopussa yli puoli miljardia euroa.
Rahastosta tehtiin lokakuussa maksettavia lunastuspyyntöjä noin 80 miljoonaan euron edestä. Se on paljon verrattuna siihen, että sitä ennen alkuvuoden aikana rahasto maksoi lunastuksia nettona noin 70 miljoona euroa.
Eli rahasto on 500M€:n kokoinen ja siitä on tänä vuonna haluttu lunastaa 70+80=150M€ (=30%). Kuulostaa aika hurjalta. Vai oliko tässä jotain mitä tajusin väärin?
11 tykkäystä
Kyllä kyllä. Toki sijoituksia on vahvan vivun takia paljon enemmän.
3 tykkäystä
Kyllä nuo luvut varmaan ovat ihan oikein. Tosin huomioitava, että samaan aikaan joillain juoksevat vielä säännölliset kuukausisijoitukset sisään rahastoon, joten nettovaikutus ei ole ihan noin suuri.
Finanssialan rahastoraportin mukaan nettomerkinnät 1-6/2023 olisivat olleet -60,8 M€, mikä toki sekin rahaston omaan pääomaan suhteutettuna on varsin kova luku. (Kesäkuun ja elokuun osalta sama luku, joten päivittynevät 3kk välein.)
Ja lainoitusasteen (lähinnä taloyhtiölainojen) takia tuo 60,8 M€ tosiaan tarkoittaa sitä, että asuntoja täytyy myydä yli 100 M€:n arvosta, jos tuo halutaan asuntomyynneillä kattaa.
Mielenkiintoista nähdä, mitkä ovat syyskuun raportin mukaiset nettoluvut.
Edit:
Ja noita 80 M€ lunastuksia ei siis enää teoriassakaan voi oikein maksaa lisää lainaa nostamalla, koska silloin lainoitusaste menisi jo yli sallitun 50%:n. Eli käytännössä olisi siis pakko myydä asuntoja.
6 tykkäystä
Tämä rahastohan on ostanut uusia kämppiä ja pitänyt asuntojen keski-iän muutamassa vuodessa.
Voisin kuvitella että olisi ostositoumuksia rakenteilla oleviin.
Rahaston neljännesvuosikatsauksen (4-6/2023) mukaan elokuun lopulla olisi ainakin valmistunut Espoon Olariin rahaston kokonaan omistama asuinkerrostalo.
Alkaa kyllä näyttää siltä, että todelliset alennusmyynnit on vasta edessä. Yksiöiden ja kaksioiden hinnat taitaa tulla vielä reilusti alas.
Itse asuntomarkkinaa katson oman asunnon oston kannalta ja oma mutu on, että noin 4-6kk päästä on ostajan markkinat. Sitten lähtee väkisin ylöspäin kun markkinoille ei tule uutta rakentamisen lähes pysähdyttyä.
2 tykkäystä
Jep. Jos meinaa panikoida niin kannattaa tehdä se heti. Nyt on liian myöhäistä ja nyt jos lähtee realisoimaan niin tappiot varmaan lähellä maksimaalista.
1 tykkäys
Ite kuulun näihin “tappiollisiin asuntosijoittajiin”.
Nyt pari uudiskohdetta “kuplan huipulta”. Lyhennysvapaalla toki. Kassavirta on kohteesta riippuen noin 200e - 90e ns. “plussalla” lyhennysvapaan aikaan, eli kuvetta saa kaivaa rajusti kun lyhennysvapaat loppuu reilun 14-16kk kuluttua. Siihen asti pystyy sinnittelemään ja toivomaan käännettä. Sitten on pakkomyynti edessä (ei sen takia, etteikö voisi lainoja lyhentää), koska en tahdo käyttää elämään tarkoitettua rahaa pelkästään vaurastumiseen, vaan tahdon myös kuluttaa.
Tokihan tämä on edelleen keskiluokkaitkua. Jos möisin vaikkapa molemmat asunnot esim. 20 000e halvemmalla (40 000e tappiota), niin varmaankin menisi kaupaksi ja toisaalta saisin silti rahaa irti tappiosta huolimatta ja voisin taas elää ilman huolija ja murheita. Mutta toistaiseksi ei ole tulossa pääomatuloa, mistä noita tappioita voisi vähentää.
Yksi idea olisi myydä (tappiolla) oma henk.koht nimissä oleva yritykselle, josta omistan puolet. Tällöin yritys saisi ns. “hyvät kaupat”, ja itse saisin vähän jaettua vastuuta.
Mutta joo. Oma asuntosijoittaminen mennee päin vihkoa seuraavat 10v. Kaikki vuokralla, mutta tuloa on liian vähän suhteessa kuluihin ts. joutuu liian paljon karsimaan arkikulutusta vaurastuakseen…
En suoraan sanottuna tiedä, mitä pitäisi tehdä. Möisin kyllä yhden tai kaksi heti pois, jos vaan saisin lähellekään niitä hintoja mitä itse maksoin.
Seurailaan.
Mutta. Sijoittamiseen kuuluu riskit ja ne realisoituivat nyt osaamattomuudesta johtuen.
51 tykkäystä
-Maksa laina/lainat/lainaa pois → kassavirta tilanne paranee → hermot kestää pari lisä vuotta
-Kilpailuta lainat uudelleen-> bullet/pidempi laina aika/lyhennysvapaa → kassavirta edelleen plussalla for now
-Myy toinen → turpaan ja vähennyksiin + riskienhallinta paranee + jaksat pari lisävuotta helposti
-Pidä vuokralla 2026 asti → kysyntä/tarjonta heittää härän pyllyä ja sua alkaa pelottaa, että tartut liian edulliseen tarjoukseen → et myy → ostat kolmannen → 2029 lama → omistamiesi osakkeiden taloyhtiöt konkkaan/velkasaneeraukseen → konkurssi
Suo siellä toinen täällä.
5 tykkäystä
Jos kohteet eivät ole ihan vierekkäin niin laita molemmat myyntiin jos toinen sattuisi menemään järkihinnalla. Loppukeväästä ja sitten kesän lopulla ehkä parhaat hetket jos löytyisi vaikka osuu joku yrittäjä tms joka haluaa ostaa lapselleen opiskelukämpän kun hinnat tulleet alas ja pääsee pienellä pääomalla kiinni.
Oletuksena että myyt vaan toisen jos tulee ok tarjous niin tällä saisit pinennettyä negatiivista kassavirtaa ja vähän käteistä puskuriksi. Parhaassa tapauksessa tuohon mennessä tullut jo joku indikaatio korkojen laskemisesta.
2 tykkäystä
Olettaisin, että aiemmalla kirjoittajalla on kyse taloyhtiölainoista, joka estää ehdottamiasi toimenpiteitä. Paitsi sen lainan kokonaan maksamisen osalta. Toki taloyhtiölainat voisi korvata henkilökohtaisella lainalla, mutta siinä ei tietenkään ole mitään mieltä.
Siis voihan taloyhtiölainaakin maksaa osittain pois. Ainakin oman sijoitusasunnon voin halutessasi maksaa joko 25%, 50%, 75% tai 100% pois.
3 tykkäystä
Olet oikeassa, noinhan se osan yhtiölainojen kohdalla on.
Aiemman kirjoittajan ongelmaa tosin tuokaan ei ratkaise. Ja se tuskin kamalasti lohduttaa, mutta hänen kohtalotovereitaan on tässä maassa paljon. Siis sijoittajia, jotka kyllä voisivat nilkutella sen lainakuormansa kanssa muuttuneessa korkoympäristössä läpi, mutta jotka kokevat sen haittaavan jo liiaksi omaa elämänlaatua.
Nordea näkee, että asuntojen arvostus on pohjannut ja nyt lähdetään rakentamaan uutta nousua.
8 tykkäystä
Jep. Viime vuosina Nordea on ennustanut suunnilleen kaiken pieleen, mitä tulee asuntomarkkinoihin liittyviin asioihin. Paremmaksi/pahemmaksi on vetänyt vain Hypo (“Euroalueen korot eivät nouse koskaan”).
12 tykkäystä
Nordeahan on alkanut keräämään käteistä nostamalla korkoa määräaikaistilille ja jousto-tilille 3-4%. Valmistautuvat puhkeavaan konkurssi-ja luottotappio “iskuihin” keräämällä pääomia, jotka väkisin tulevat realisoitumaan ensi talvena. Julkisuudessa pakko pyrkiä antamaan positiivista kuvaa päinvastaisesti.
1 tykkäys
Perustuu mihin? Ainakin sijoitusasuntojen dumppaus on vasta edessä kun neg kassavirrat alkaa niittää satoa.
8 tykkäystä
Jep. Ja on melkoista älyllistä epärehellisyyttä olla näkemättä tuota faktaa. Lisäksi kun puhutaan asuntomarkkinoista, täytyisi osata erottaa omistusasunnot ja sijoituskämpät toisistaan. Meillä on etenkin viime vuosina rakentunut paljon sellaista asuntokantaa, jolle ei ole mitään kysyntää omistusasumisen sektorilla. Kun niitä kämppiä aletaan enenevissä määrin myymään pakolla tai epämukavuussyistä, lienee pohjakosketukseen vielä reippaasti matkaa.
11 tykkäystä