Syy miksi siitä puhutaan vähän on mielestäni se, että sillä ei asuntosijoittamisessa saavuteta hyötyä.
Jos omaan sijoitusstrategiaan sopivia kämppiä tulee lyhyen aikavälin sisällä tarjolle/ostettua useampi en näe mitään syytä lykätä ostoja vain ajallisen hajautuksen takia. Saattaahan mennä vuosikin että ostettavaa ei vain löydy…
Ajallisesti keskittävä sijoittaja ottaa tietoisen markkinariskin jossa ei sinällään mitään vikaa.
Sijoittajien tuottovaatimus vain tuppaa muuttumaan syklien eri vaiheissa, eli nollakorkoaikaan tyydyttiin matalempaan vuorkatuottoon ja kassavirtalaskelmat tehtiin matalemmilla korkoskenaarioilla kuin nyt.
Ostettavaa löytyi siis enemmän myötätuulen aikaan kuin nyt vaikka diilit itsessään oli huonompia.
Uikkarit jalassa uiva asuntosijoittaja pitää tuottovaatimuksen samana syklien yli, jolloin ei haittaa vaikka vuorovesi vaihtuu.
Lisäksi tuossa palvelussa on vain viimeisen 12kk kaupat ja niidenkin ilmoittaminen on vapaaehtoista. Alle ”markkinahintaisia” välittäjät eivät vie tuonne, kun ”vääristävät” tilastoja. Lisäksi näyttää siltä, että perustietojen täyttökin on vähän sinnepäin.
Yli 100m2 kerrostaloasunnot on erittäin harvinaisia uudemmassa asuntokannassa. Kokonaisia kerrostaloja rakennetaan niin ettei välttämättä yhdenkään asunnon koko ylitä tuota 100m2.
Näin näyttää olevan. Olemme asuneet ulkomailla tosi kauan. Suomessa tunnutaan hyväksyvän omituisia asioita. Esim 4mh ja 1 suihku on aivan tavallinen yhdistelmä. Samoin kuin parkkihalli jossain korttelin toisella puolella. Tontin hinnan erotus on myös omituinen kuvio joka tekee hintojen vertailusta todella haastavaa.
Tämäkin tuli yllätyksenä, että Suomessa saa kyllä tietää naapurin palkan sentilleen, mutta ei asuntojen myyntihintoja. Kiitokset kaikille jotka opastivat asiassa.
Asunnot tuntuvat kyllä Suomessa palkkatasoon nähden olevan edullisia. Pysäköinti myös kun maanalainen hallipaikka maksaa vaan esim 15k eur.
Minkälaisia kokemuksia täällä on asuntosijoittajilla tontin lohkomisesta tai vuokraamisesta? Erityisesti, että miten tällaisissa hankkeissa eteneminen siirtyy asunnon hintaan?
Ehkä ne tyypillisimmät skenaariot on:
Jos mietitään tilanne 1., niin olettaisin, että saadut tuotot siirtyvät jyvitettynä aika hyvin asuntojen hintaan huomioiden kuitenkin se, että myyntituloista sitä suurempi osa siirtyy hintaan, mitä todennäköisemmin hanke onnistuu (ts. mitä lähempänä rahojen saamista ja viisasta käyttöä ollaan). Toki tutkimukset taitavat kertoa, että esim. putkiremontteihin käytetyt rahat eivät kokonaisuudessaan siirry asuntojen hintoihin.
Ehkä näissä tilanteissa voisi miettiä, että asuntojen hinnannousu seuraa jotakuinkin samanlaista kehitystä kuin silloin, jos asunnon lähelle ollaan suunnittelemassa jotakin houkuttelevaa liikenneyhteyttä, tapahtumakeskusta tai muuta vastaavaa arvonnostajaa. Huhut nostavat hintoja hieman, lukitut suunnitelmat jo enemmän ja lopullinen toteutuva hanke ehkä vielä hitusen lisää. Olenko oikeilla jäljillä?
Sitten tilanne 2. En ole aivan vakuuttunut, että kodinostajat ymmärtäisivät aina vastikkeen merkityksen asunnon elinkaarikustannuksiin. Jos ajatellaan, että meillä on kasvukeskuksessa hyvän sijainnin asunto, niin nopealla laskennalla 3-4 euroa vuokratuottoa per neliö saattaa laskea vastikkeen liki nollaan ja nostaa vuokratuottoa selvästi yli prosenttiyksiköllä esim. neljästä yli viiteen.
Sijoittajat toki laittavat luvut Exceliin ja katsovat vuokratuottoa, joka edellisen kappaleen mukaan keikahtaa aika mukavalla tavalla parempaan suuntaan. Tällöin asunnosta voi tietysti maksaa enemmän, kun tuotto on parempi. Teoriassa siis.
Pyöräytin luvut nopeasti vuokratuottolaskuriin ja tein esimerkkiskenaarion. Tuloksena on, että jos ison kaupungin keskustayksiön tonttivuokratuotto olisi 4 € / neliö, niin saman vuokratuoton saadakseen asunnosta voisi maksaa nyt yli 30 000 euroa enemmän. Voiko karvalakkina siis odottaa, että hinta voisi kohota jopa tämän verran jos hintaa vertaa aikaan ennen kuin koko hankkeesta oli vielä olemassa ensimmäistäkään huhua?
Entä miten hintoihin vaikuttaa rakennettavat uudet kohteet? Olettaisin, että jos alue muutoinkin kehittyy ja laadukkaiden asuntojen tuotanto lisääntyy, niin tämä niin ikään voi nostaa vanhojen asuntojen arvoa, mikäli viereiset uudet verrokit ovat arvokkaita ja lisääntynyt väkimäärä houkuttelee parempia palveluja ja kulkuyhteyksiä.
Onko jollakin ihan konkreettisia kokemuksia?
Ehkä tyhmä kysymys, mutta kysyn silti: onko asunnon myynti-ilmoituksessa kerrottu tontin vuokra koko taloyhtiölle tuleva kustannus, vai kerrotaanko ilmoituksessa kyseiseen asuntoon kohdistuva osuus vuokrasta? Esimerkki-ilmoituksessa tontin vuokra oli 4000 €/vuosi, niin jäin miettimään, että jakautuuko tämä kaikille asunnoille vai vaan tälle yhdelle asunnolle. Lisäksi pohdin, onko tuo leivottu sisään jo vastikkeeseen ja kerrotaan ilmoituksessa vain tiedonantomielessä, vai maksetaanko tuo vuosittain vielä vastikkeen lisäksi.
On vastikkeessa sisällä ja koko talonyhtiön vuokra. Tuosta koko vuokrasta voi vähän päätellä kuinka suuri osuus vastikkeesta on tontin vuokraa ja paljonko vastike nousee jos tontin vuokra nousee.
Yleensä vuosivuokralla tarkoitetaan koko tontin vuokraa. Jos vuokratontti ei ole valinnainen, vuokra kuuluu hoitovastikkeeseen. Valinnaisen vuokratontin tapauksessa ilmoituksessa pitäisi ilmoittaa joko tonttivuokravastike tai tieto siitä, että tonttiosuus on lunastettu.
Joissakin yksittäistapauksissa voi olla oudompia kuvioita. Ne selviävät aikanaan isännöitsijäntodistuksesta ja yhtiöjärjestyksestä, joten ne kannattaa lukea tarkkaan ennen ostopäätöstä.
Tuon vuokran määrän perusteella sanoisin, että 4000€/vuosi per asunto. Tonttien vuosivuokrat ovat yleensä jotain 3-5 %:n välillä tontin arvosta. 4000 euron vuosivuokra tarkoittaisi siis noin 100.000 euron arvoista tonttia, jolle ei kyllä useampaa asuntoa mahdu.
edit. Vuokratasot varmaankin nousseet korkojen nousun myötä, joten tuo 3-5% saattaa olla vanhentunutta tietoa. Mutta sinänsä ihan relevantti tieto, jos vuokrasopimus on solmittu ennen 2022.
Riippuu paikkakunnasta.
Ja vuokrasopimuksesta. Tässä esimerkki hyvän sijainnin tamperelaisesta kerrostalosta, jossa tontin vuosivuokra on 8000 euroa vuodessa, eli jotain tyyliin 150 euroa / kämppä / vuosi:
Epäilemättä se tonttivuokra tulee olemaan jotain muuta, kun vuokrasopimus uusitaan kolmen vuoden kuluttua.
Tämä on kyllä totta, minulta unohtui nämä vanhat kaupunkien ja seurakuntien “hyväntekeväisyyssopimukset”!
Ja kyllä paikkakunta, rakennusoikeuden määrä jne. vaikuttaa, mutta tuo haarukka on varmaankin aika lähellä tonttirahastojen vuokrahaarukkaa menneinä vuosina. Esim. Helsingin kaupungin nykyinen tuottotavoite on 4 %.
edit. Niin ja vielä se, että näissä halvoissa sopimuksissa ei yleensä ole mahdollisuutta lunastaa tonttia (toki neuvotteleminen on mahdollista), ja tällöin jossain vaiheessa on edessä JuhaR:n mainitsema vuokrankorotus.
Tullut myös vastaan muutamia kohteita Helsingissä jossa tonttivuokrassa 20-30% alennus ensimmäiset 2-5 vuotta. Ollut hyvin pikku printillä mainittu.
Omien kokemusten perusteella sanoisin, että asuntojen hintoihin ei juurikaan vaikuta vastiketaso. Esimerkiksi täällä keskustassa on noita 0€/m2 vastikkeen taloja, mutta monesti hinnoittelu on vaikuttanut olevan täysin postinumeroperusteista eikä vastikkeen ns. nykyarvo näy mitenkään hinnassa vaikka todellisuudessa sillä on äärimmäisen suuri vaikutus.
Tullut myös vastaan vuokrasopimuksista, joissa sivulauseessa kerrotaan, että myös tontin kiinteistövero laskutetaan tontin vuokraajalta.
Aika merkittävä vuosikustannus piilotettuna sopimukseen, hulevesimaksujen yms sekaan.
Ja sisältää riskin korotuksille pitkällä aikavälillä, kun tuo on ekonomistien lempivero, jota ei voi paeta ja joka ei vääristä kysyntää.
Ilmoituksessa sanotaan, että se sopii hyvin sijoitusasunnoksi…
Kiinteistövero on nykyään käytännössä aina vuokralaisen maksettava, jos vuokranantajana on tonttirahasto tai muu yksityinen ammattimainen sijoittajataho. Kaupunkien kanssa solmituissa sopimuksissa sitä ei ole, koska kaupunki ei ole kiinteistöverovelvollinen.
kyllä tämä asuntobuumi alkaa lakaisemaan isompaa “tsunamia” käteisen arvostuksen noustessa. rahastonhoitajillakin alkaa “kylmähiki nousemaan iholle”, kun väki alkaa tulouttamaan velkasijoituksia pois.
Ålandsbankenin asuntorahasto siirtää lunastusten maksuajankohtaa - Talous | HS.fi
