Näin aina. Ihan vertailun vuoksi, tasan vuosi sitten sama pulju tiedotti “SKVL:n tammikuun viimeisellä viikolla tekemän ylimääräisen jäsenkyselyn vastauksista selviää, että vuodenvaihde toi selvän muutoksen asunnonvaihtajien liikehdinnässä. Kyselyt myynnissä olevista asunnoista ovat vilkastuneet merkittävästi ja myös kauppoja tehdään nousevaan tahtiin. (…) Lisäksi on melko selvää, että kevättä kohti kysyntä tulee nousemaan ja nyt on parhaat tilaisuudet ostaa asunto, kun tarjontaa on ja hinnat eivät ole heilahdelleet merkittävästi.”
Sinällään en epäile, etteikö joulukuulta saataisi pirteämpiä lukuja. Tämän vuoden alkupuolisko on sitten kokonaan toinen asia.
Voihan se olla mutta jonkin verran voi ketjut purkautua jos kauppa on piristynyt niinkuin nyt useammasta paikasta voi lukea. Tuo ketjuuntumisen purkautuminen saattaa kannatella jonkin aikaa kauppaa ja täytyy toivoa että korkojen mahdollinen lasku sitten alkaisi piristää markkinaa.
Ikävästi kyllä maailmalla kaikenlaista epävarmuutta ja rähinää joka ei tee välttämättä inflaatiolle hyvää.
No katsotaan kuinka tämä tästä lähtee kehittymään.
Suomen Pankin uudet nostetut asuntolainat on mielestäni valehtelemattomin helposti tarjolla oleva tilasto siitä kuinka asuntokauppa Suomenmaassa on kehittynt. Valitettavasti tilastot julkaistaan yli kuukauden viiveellä, että uusin saatavilla oleva data on marraskuulta. Oletettavasti saadaan kyllä lukea, että asuntokauppa tammi ja helmikuussa on piristynyt vuodentakaisesta - kun vertaa samaan kuukauteen 2023. Ikävä jos ei olisi, nuo kuukaudet kun sattuivat olemaan historiallisen huonot. Sitä taustaa vasten tuo SKVL:n Mannerbergin kirjoitus näyttää jälkikäteen lähinnä irvokkaalta…
Yhteensä tammi-marraskuussa -23 nostettiin lainoja vastaavana ajanjaksona yli 5000 vähemmän kuin -22 ja melkein 8500 vähemmän kuin -21. Laskua n. 29% vuoden takaiseen ja 41% kahden vuoden takaiseen.
Edit. Latasin lämpimikseni Exceliin Maanmittauslaitoksen tilastot samoilta vuosilta.
2023 Suomessa kiinteistökaupassa liikkui 6,44 miljardia euroa rahaa, josta 4,05 jaardilla ostettiin asuntoja.
2022 Vastaavat luvut olivat 9,90 MrdEUR ja 5,84 MrdEUR
2021 10,82 Mrd Euroa ja josta asunnot 7,25 MrdEUR.
Tilastoista löytyy luovutettujen tonttien neliömäärät, sekä asuinpientalojen kerroneliömäärät maakunnittain eroteltuna. Osakeilla hallittavien asuinhuoneistojen kerros- tai asuinpinta-alat eivät tilastoista ilmene.
Jep, hyvä tietää. Sieltä voisi saada mielenkiintoisia lukuja auki kun katselisi vähän eri vuosilta millaisilla neliöhinnoilla tontteja ja pientaloja on saatu kaupaksi eri vuosina eri alueilla.
Nihkeää on vapaarahoitteisten kämppien vuokrakehitys:
“Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat pääkaupunkiseudulla vain 0,5 %, kun muualla maassa kasvua oli 2,0 %. Pääkaupunkiseudulla vapaarahoitteisten vuokrien nousu on hidastunut selvästi vuoden 2020 jälkeen.”
Kun tiedämme, että uusien vuokrasopimusten tarjouskampanjointi pohjalta “asu ensimmäinen kuukausi ilmaiseksi / puoleen hintaa” on vain lisääntynyt, ja tainnut hieman yleistyä myös yksityisellä puolella, on todellinen vuokratason nousu vielä tilastoituakin vähäisempää.
Jo tässä hetkessä on tietenkin yksityisen asuntosijoittajan kannalta positiinen asia, että valtion tukemien ara-kämppien sekä vapaarahoitteisten kämppien vuokraerot ovat kaventuneet.
Eiköhän noi arakorotukset tule tälle vuodelle pääsääntöisesti… Voi olla vähän eri lukemat. Todennäköisesti myös vapaarahoitteiset alkaa elpyä tänä vuonna.
SKVL:n viesti tuntuu aina ja suhdanteesta riippumatta olevan, että juuri nyt kauppa alkaa käymään ja kaikkien pitäisi rynnätä ostamaan asuntoja itselleen ennen kuin loppuu.
Huomioiden kenen suusta nämä kommentit tulevat ne ovat ihan ymmärrettäviä, työtäänhän he vain tekevät. Mutta informaatioarvo näillä SKVL:n “arvioilla” ainakin itselleni on 0.
Olen sijoittanut viime vuosina huoneistoihin, yksittäisiin asunto-osakeyhtiön osakkeisiin. Viime vuonna ostin sitten ensimmäisen kiinteistön. Yllätyksenä tuli asia nimeltä poistot.
Verottaja antaa mahdollisuuden tehdä 4% vuosittaisiet poistot kiinteistöstä siltä osin, mikä lasketaan itse kiinteistöksi eli rakennukseksi. Eli poistojen piirissä ei ole itse maa-ala tai esim. rakennusta varten hankitut vesi/sähköliittymät.
Käytännössä tarkoittaa sitä, että esim. 200.000 euron rakennuksesta voi vuokratulosta vähentää ensimmäisenä vuonna 200.000 * 4% = 8000€. Seuraavana vuonna 192000 * 4% = 7680€
Tämä sen päälle, että voin luonnollisesti vähentää kaikki juoksevat kulut, kuten sähkö, vesi, jätehuolto, huonekalut, nettiliittymät, ilmanvaihdon filtterit, omat huoltokäynnit, ja korot. Tämä tuntuu jopa liian hyvältä ollakseen totta. No okei, myytäessä hankintahinta on poistoilla vähennetty. Mutta entäs, jos et koskaan myy? Ilmeisesti voit melko pienellä perintöverolla siirtää omaisuuden eteenpäin ja uusi sukupolvi voi aloittaa poistot uudelleen. Toki kiinteistöä pitää huoltaa.
Joka tapauksessa tuottoa tämä parantaa merkittävästi.
Ihan ensimmäisenä on kyllä pakkohuomauttaa, että sana kiinteistö tarkoittaa tiettyä kiinteistörekisteriyksikköä eikä suinkaan rakennusta. Kiinteistö nimeomaisesti on kulumatonta eikä siitä silloin voi tehdä poistoja, toisinkin kuin kiinteistöllä sijaitsevista rakennuksita, rakennelmista tai laitteista.
Rakennusten poistot ovat toki erittäin tervetullut työkalu, mutta kannattaa huomioida sen poiston nimellisarvon lisäksi myös rahan aika-arvo niitä tulevia poistoja miettiessä, ne eivät ole pelkästään määrällisesti pienempiä vaan myös suhteellisesti pienempi arvoisia. Omistajan kannaltahan parasta olisi, että koko hankintahinnan voisi poistaa kerralla (olettaen tietysti, että tulot riittäisivät kattamaan tappiot ennen kuin ne vanhenevat), mutta valtiolla on fiskaalinen intressi asiassa.
Onneksi korjausmenot ovat laajasti vähennyskelpoisia ja ne voi vähentää verotuksessakin enimmäkseen maksuperusteisesti. Isommat remontit tosin käsitellään ns. perusparannusmenoina (olen aina pitänyt tuota sanaa kamalan kapulakielisenä, mutta silti se on jäänyt käyttöön - eikö kielestämme ihan oikeasti löydy parempaa ilmaisua?), joiden hankintameno jaksotetaan. Erillisrakennusten osalta se tarkoitta, että meno lisätään hankintamenoon ja poistetaan EVL 34 §:n mukaan. Osakehuoneiston perusparannusten osalta verottaja kuitenkin hyväksyy 10 vuoden tasapoiston, joka on verovelvollisen kannalta vielä parempi.
Toki poistot kannattaa aina omassa verotuksessaan muistaa ja ne tarjoavat hyvän työkalun kassavirranhallintaan, mutta eivät ne tuloja merkittävästi paranna. 4% dekrementti asuinrakennuksesta voi ensimmäisinä vuosina tuntua valtavalta veronalennukselta, mutta kyllä ne asuintalot ihan oikeasti kuluvat ja harvoin tuo poistosumma riittää kattamaan kertyvää remonttivelkaa.
Tosiaan aiemmin on ollut kokemusta vain huoneistojen omistamisesta ja vuokraamisesta. Näissä poistoja ei voi itse vaan niistä huolehtii as oy. Huoneistohan on pieni osa As Oy:ta, joten ns. paperilla se johtaa samaan lopputulokseen. Saan poistohyödyn myös as oy kautta.
Erona taas se, että As Oy pyrkii yleensä tulojen ja menojen tasapainoon, kun taas henkilökohtainen taloudenpito pyrkii verojen minimointiin ja poistojen & vähennysten maksimointiin.
Omiin vuokratuloihin suhteutettuna tuollainen 8000€ on kuitenkin varsin merkittävä ja olennaisesti pienentää maksettavan veron määrää. Toisekseen itse hallinnointu kiinteistö on täysin omissa käsissä ja välikäsien määrän voin päättää itse.
Remonttivelkaa tällä ei pääse karkuun, mutta säästetty euro tänään on yleensä arvokkaampi kuin kulutettu euro huomenna.
Kyllä huoneiston osakkeenomistajan itse omaan laskuunsa teettämät remontit ovat vuokrauskäytössä olevassa huoneistossa ovat osakkeenomistajan omassa verotuksessa vähennyskelpoisia. Pienemmät askartelut voi poistaa kertarysäsäyksellä, mutta suuremmat pitää jaksottaa. Harvemmin sellaista remonttia toki kerrostalohuoneistoissa tehdään, mutta esimerkiksi pienemmissä (kuten rivi- ja paritalo) yhtiöissä se on ihan normaalia. As.oy:ssä kyllä poistojen verohyöty useimmiten jää täysimääräisesti käyttämättä (harvoinhan niillä mitään itsenäisiä tulojakaan on) eikä keskinäistä yhtiötä itseään voi oikein muutenkaan rinnastaa yksityiseen sijoittajaan.
Rahojen säästämisestä olen toki ehdottoman samaa mieltä ja kuten tuossa ylempänä totesin 4% p.a. rakennusten hankintahinnasta on ensimmäisille vuosille merkittävä verohyöty, ja jos toiminnan laajetessa syntyy uutta poistopohjaa voi verojen maksua lykätä pidemmällekin tulevaisuuteen.
Itse olen eniten miettinyt rakennusten poistoihin liittyviä kysymyksiä (teollisuus)kiinteistösijoitusyhtiön puitteissa. Olemme monta kertaa hallituksessa lyöneet ei-niin-viisaita päitämme yhteen miettiessämme kuinka meidän pitäisi tuohon poistopohjaan suhtautua. Välillä tuntuu, että koko sallittu 7% olisi hyvä rahastoida sen varalle kun rakennuksia joudutaan kuitenkin korjaamaan tulevaisuudessa eikä edes tuo summa välttämättä riitä kulujen kattamiseen. Ihan oman ongelman tuovat vielä investointien arvonlisäverot, jotka joudutaan myös jaksottamaan (joka tosiasiallisesti johtaa siihen ettei arvonlisäverojakaan voidan täysimääräisesti vähentää verotuksessa). Nykyään kun vielä olisi mahdollisuus siirtyä IFRS-kirjanpitoon, joka tarjoaisi vaihtoehtoisia tapoja rakennusten poistopohjan laskentaan, jotka voivat olla enemmän tai vähemmän yhteensopimattomia verolainsäädännön kanssa on kiinteistösijoittamisen verotus nykyään Suomessa turhankin monimutkaista. Noh nyt menee jaaritteluksi ohi ketjun aiheen, niin ei siitä sen enempää.
Pessimisti ei pety. Mutta eipä olisi pettynyt optimistikaan. Vuodenaika ei todellakaan ole paras asunnonvuokraukselle, eikä haastavuutta ainakaan vähennä se, että edellinen vuokralainen irtisanoi sopparin juuri joulukuun lopulla ja isännöitsijätodistuksen saaminen välittäjälle vei sekin hieman totuttua enemmän aikaa. Yhtä kaikki, kämpän vuokrailmoitus saatiin esille toissa viikon lopulla, viime viikon alussa oli yksi asuntonäyttö ja sen myötä valittavana oli vuokralainen kahden hyvän vaihtoehdon väliltä. Ja soppari saatiin alkamaan heti edellisen päätyttyä.
Pari viikkoa tuli seurattua Tampereen vuokrakämppien tarjontaa kohtuullisen tiiviisti. Yksi sinällään ennalta tiedossa ollut huomio on se, että oma vuokrapyynti suhteessa vertailukelpoisten ara-kämppien vuokratasoon on kaventunut varsin pieneksi. Toinen huomio on, että vaikka oman kämppäni vuokrapyynti mielestäni maltillinen olikin, niin ihmeen pienillä vuokrapyynneillä osa oli vapaarahoitteisten kämppiensä kanssa liikkeellä. Ääriesimerkkinä jäi mieleen joku vuosituhannen vaihteessa valmistunut ja juuri pintarempattu parvekkeellinen kaksio, jota vuokrattiin Tampereen keskustasta tyyliin 550 eurolla. No, tuollaiset kohteet kyllä katosivatkin Vuokraovesta vauhdilla.
Ei minusta vielä optimistia sen suhteen tule, mitä tulee kasvukeskusten asuntojen hintoihin suhteessa vuokratasoon. Mutta myönnettävä se on, että vuokramarkkinoiden haasteellisuuden suhteen olen ollut selvästi pessimistisempi kuin mihin tuorein omakohtainen kokemus antaa aihetta.
“Vuokranantajat kipuilevat korotusten kanssa, mutta Suomessa ei ole vieläkään vuokralaisen markkinat, sanoo Vuokralaiset ry:n toiminnanjohtaja.”
Artikkelissa Vuokralaiset ry:n Viita määrittelee vuokralaisen markkinoiksi tilanteen, jossa 3-5 % asuntokannasta odottaa vuokralaista. No, sellaisia vuokralaisen markkinoita ei onneksi kasvukeskuksissa taideta nähdä. Ja kuten artikkelin taulukkokuva osoittaa, on asuntotarjonta jo kääntynyt laskuun, vaikka edelleen ollaan suunnilleen vuoden takaisissa lukemissa.
Asumistuen muutosten vaikutus asuntokysyntään tulee olemaan mielenkiintoinen. “Viidan mukaan kaikki, jotka pystyvät, äänestävät jaloillaan, ja korotukset näkyvät asumisväljyyden supistumisena.” Kaikki? No ei kai sentään.
Olen tässä pohtinut oman asuntosijoittamisen tulevaisuutta. Kohteena on Etelä-Haagassa sijaitseva parvekkeellinen kaksio 1959 valmistuneesta talosta, minkä olen ostanut omaan käyttöön 2011 ja yhtäjaksoista asumista on se kahden vuoden aika hoidettuna. Taloyhtiössä on kaikki remontit tehtynä ja viiden vuoden pts on tyhjä, ei yksinkertaisesti hallituksessa keksitä mitä voisi vielä tehdä. Nykyinen vuokralainen on ollut jo useamman vuoden ja lähtöpäivä vääjämättä lähestyy.
Pyörittelin tuossa euroja ja homma näyttäisi omaan silmään siltä, että viimeistään vuokralaisen irtisanoessa sopimuksensa tämä kannattaisi myydä pois. Vuokratulosta kun vähentää hoito- ja rahoitusvastikkeen sekä pankkilainan lyhennyksen ja koron, ollaan tilanteessa, jossa joka kuukausi täytyy laittaa noin 400 euroa omasta lompakosta tähän harrastukseen.
Jos tuon asunnon myisi pois, pääsisin tilanteeseen jossa kaikkien henkilökohtaisten lainojen maksun jälkeen tilillä olisi noin 40000 euroa rahaa ja kuukaudessa olisi noin 1200e enemmän rahaa käytössä.
Keksiikö joku jonkun perusteen sille, miksi ei kannattaisi myydä tuota pois, pistää tuo 40000e osakemarkkinoille esim. vuoden aikana sekä laittaa 1200e/kk lisäksi osakkeisiin / etfiin / rahstoihin yms. likvidiin?
Ainakin itse tarkastelisin oman sitoutuneen pääoman tuottoa, jota ei antamiesi tietojen valossa pysty kuitenkaan laskemaan. Sitä kautta arvioisin, saisinko jostain muualta paremman tuoton sijoitetulle pääomalle, kuin asunnolle.
Jos ymmärsin oikein, niin asunnon ”kulut” sinulle 1.200€ ja kassavirta -400€? Samalla kuitenkin lyhennät omaa sekä yhtiön lainoja x määrän.
Mutta jos pelkästään kassavirran negatiivisuus painaa, niin hetkellisesti voisi miettiä lyhennysvapaan mahdollisuutta tai uudelleenrahoittaa laina? Nythän olet sitä jo hyvän aikaa lyhentänyt.
Kiitos ajatuksista. Tuo +1200/kk olisi tilanne sen jälkeen kun asunto olisi myyty ja kaikki nykyiset lainat (ml. mökkilaina ja oman kodin asuntolaina) olisi maksettu. Ei voi siis suoraan sanoa että sijoitusasunnon kulut olisivat noin 1200e/kk. Sijoitusasunnon yhtiölainan lyhennysosuutta en ole jaksanut laskea koska koron osuutta ei eritellä vastikelaskulla. Tilinpäätöksestä se toki löytyisi.
Kun asunnon oletetusta arvosta vähentää yhtiölainan ja sisjoituslainaan kohdistuvan pankkilainan niin nettona omaa rahaa kämpässä on kiinni noin 120ke.
Tässä kuviossa vaan houkuttaisi seuraavat asiat:
velat pois
sijoitusten muuttuminen likvidiin muotoon
mahdollisuus saada kuukausittaista liikkumavaraa tuon 1200e/kk verran (eli laittaako osakkeisiin vai humputteleeko muuten)
Lainan / lainojen uudelleen neuvottelu tai lisälainan ottaminen ei tässä korkomarkkinassa houkuta ja lyhennysvapaa sijoitusasunnon lainan osalta antaisi alle 250e/kk lisää liikkumavaraa.
Tilastokeskuksen pika-analyysi antaisi indeksiarvon -12% PK-seudun vanhojen osakeasuntojen (kaksio) hinnanmuutoksesta huipulta (2022Q2) edelliseen vertailulukuun 2023Q3 ennakkotietoon. Tämän vuosituhannen aikaisemmat talouskriisit ovat myös aiheuttaneet osakeasuntojen hintojenpudotuksen, mutta hinnat ovat aikaisemmin palautuneet talouskriisejä edeltävälle trendille.
Tätä taustaa vasten yritän nyt itse olla myymättä, vaikka vastaavalla tavalla houkuttaisi ottaa löysät pois sijoitusasunnosta. Toisaalta taas se tulevaisuuden potentiaalinen hinnannousu on verotonta tuloa kun itse on sen kaksi vuotta asunut, mutta toisaalta taas Suomen yleinen taloustilanne ja tulevaisuuden potentiaaliset kriisit antavat miettimisen aihetta.
Vielä ainakin tällä hetkellä mahdollisuudet houkuttelee enemmän kuin riskit. Sijoitusasunto on verotuksellisesti hyvä kaveri pörssiosakkeille ja toisaalta aika varma tapa luoda netto-omaisuutta jos laina lyhenee. Tulevaisuudessa olisi toivottavasti mahdollista ottaa myös sijoituslainaa käyttämällä sijoitusasuntoa vakuutena ja omassa pörssiosakkeiden vipustrategiassa on paikka asunto-osakkeen myynnille, sillä vipujen poismaksusta ja osakesalkun mahdollistaman passiivisen tulon tuomasta vapaudesta.
Toki aina pitää miettiä miten tällainen ratkaisu vaikuttaisi omaan onnellisuuteen nyt ja tulevaisuudessa. Onnellisuus lienee kuitenkin meidän sijoitussalkun tärkein KPI.
