Onko tavoitteena kuitenkin jatkossakin olla asuntosijoittaja?
Ensimmäinen sijoitusasunto on se kaikkein vaikein askel (saada se lumipallo pyörimään). Jos tavoitteet on asuntosijoittamisessa, niin en sitä ihan helposti pois myisi (olettaen että se on ylipäänsä fiksu sijoituskohde).
Tämän voit laskea itsekin suht tarkasti, oletettavasti tiedät oman lainaosuutesi, lainan koron ja laina-ajan? Siitä sitten laskinta käteen…
Meidän yhtiössä on nyt hyvä aikaikkuna myydä pois kun isot remontit ovat maksimissaan noin 12v ikäisiä eli seuraavat eivät vielä kolkuttele ovella. Kääntäen: millainen hinnannousupotentiaali on odotettavissa kun asunto ja taloyhtiö kuluvat. Ei asuntokaan nyt enää priima ole, mutta ihan ns. perussiisti.
Ja tosiaan vielä nuo mainitsemasi isomman kuvan asiat päälle.
Tähän kommenttina, että en alun perinkään ole halunnut olla asuntosijoittaja, mutta kun aikoinaan tuon asunnon hankin vähän kiireessä (erotilanne), ja sen jälkeen siihen on tehty kaikki remontit, niin tilanne oli pitkään se, että en olisi saanut alun perin sijoittamaani pääomaa siitä pois. Oli siis “pakkorako” myöskin jättää tuo asunto vuokralle ja antaa sen kasvattaa varallisuutta pikkuhiljaa. Tämä harrastus on maksanut itselle luokkaa 100 euroa kuukaudessa simppelillä matikalla (vuokra - vastikkeet + lainanhoitomenot) ennen kun korot ovat lähteneet nousuun ja tuo on ollut ihan ok kustannus siitä, että todellisuudessa varallisuus on kasvanut useammalla satasella kuukausittain.
Nyt kun aikaa on kulunut ja tilanne muuttunut siihen, että olisi mahdollisuus päästä kaikista lainoista eroon ja sitiä kautta saada taloudellista liikkumavaraa henkilökohtaiseen talouteen niin on alkanut enemmän ja enemmän houkuttaa siirtyä velkavetoisesta epälikvidistä sijoittamisesta tilanteeseen, jossa velkaa ei ole ja sijoitusvarallisuudesta suurin osa olisi hyvin likvidissä muodossa.
Mutta tosiaan kun tämä on vasta ns. norttiaskin kanteen tehtyjä hahmotelmia niin ajattelin että täältä saa hyviä kommentteja siihen, että onko näissä pohdinnoissa järkeä. Ja niitä hyviä kommentteja onkin tullut, kiitokset niistä. 
Käytin nyt hetken laskemiseen, tai siis valmista laskuria, ja sain vuokratuotoksi 3,33 % ja tuotoksi omalle pääomalle 2,49 % kun asunnon arvon muutos on 0 % vuodessa ja remontteihin ja tyhjiin kuukausiin ei ole varattu mitään. Luvut ei varsinaisesti parane jos niihin laittaa vielä jotain.
Jos nyt laskin asiat oikein niin oman pääoman tuotto on vähän päälle 3000e nyt ekana vuonna ja asunnon myynnin ja velkojen maksun jälkeen omaa pääomaa olisi 40 000 euroa ja saman euromääräisen tuoton saamiseksi pitäisi saada tuottoprosentiksi luokkaa 7-8 prossaa. Tuota tuottovaatimusta pienentää sitten se, että lainat maksamalla ei olisi enää mitään korkomenoja ja uutta pääomaa voisi laittaa töihin sen noin 1200e/kk tahdilla eli 14 400e/v. Todellisuudessa tuskin tulisi ihan noin paljoa laitettua, mutta ainahan sitä voi itselleen valehdella että noin paljon sijoittaisi joka kuukausi.
Onko nyt taas jotain mitä en ymmärrä ja asunnon pitäminen itsellä + sen vuokraaminen olisi ihan järkevää touhua jatkossakin?
Kannattaisi kilpailuttaa jäljellä oleva laina uudelleen esim 20 vuoden laina aikaan. Tällöin lyhennys olisi todennäköisesti niin pieni, että kassavirta kääntyisi paremmaksi.
Harvoin isoja omaisuuksia on myymällä omaisuutta pois rakennettu. Omalla isällä oli aina sanonta että “metsiä ei myydä, niitä ostetaan”, tästä hän on pitänyt kiinni ja puun myyntituloilla maa-alaa on aina tullut lisää.
Nyt sijoitusasuntoon kohdistuvan pankkilainan laina-aikaa on jäljellä 15 vuotta ja pikaisesti kun laskin niin 20 vuoden lainaksi vaihtamalla kk-erä pienenisi näillä korkotasoilla alle 80e/kk.
Saitkin myös muita hyviä kommentteja asiaan liittyen
Tapauksessasi tietysti vaikuttaa mökkilaina ja sen takaisinmaksu, joka ei sinulle kuitenkaan rahallisesti tuota mitään, vaan aiheuttaa kulua. Sen maksaessasi takaisin saat tuottoa korkosi verran, joka oletettavasti näillä koroilla on n. 5%, mutta jos oletetaan korkojen laskevan, niin tulevaisuuden tuotto olisi silloin todennäköisesti tätä pienempi.
Vuokra-asunnon oman pääoman tuottoon liittyen mikäli olet tuon oikein laskenut, niin eihän se kovinkaan korkea ole. Tosin onko vuokrataso matala vai laskitko vuokratason markkinahinnasta? Oletan, että asunnolla tuossa ajassa olisi kuitenkin tullut mukavasti arvonnousua ja mikäli tämän hetken vuokratuotto on 3,3% alkuperäisestä ostohinnasta, niin se tuntuu kovin matalalta. Ja jos yhtiö on tuossa kunnossa, niin varmasti sille ostaja löytyy, mutta vastaavasti sinulle ei tule remonttikuluja. Eli pohtisin tässä sitä, että haluatko olla asuntosijoittaja/vuokranantaja vai et ja tehdä sen mukaisesti toimenpiteitä.
Minulla oli Vallilassa yksiö, jonka myin vuonna 2019 pois, kun muutettiin isompaan asuntoon. Maksoin jäljellä olevan autolainan pois ja sijoitin suurimman osan pikkuhiljaa. Laskin silloin myös asunnolle kassavirran, joka olisi ollut negatiivinen, mutta varallisuus olisi kasvanut mukavasti lainojen lyhentyessä. Nyt kun asuntosijoittamiseen paljon perehtynyt, niin tekisin ehkä toisin. Samoin myös lainan saanti uusiin sijoitusasuntoihin on tällä hetkellä tiukassa, kun vakuudet tippuneet arvonalenemisten vuoksi.
Tässä nyt hiukan sekalaista pohdintaa eikä asiaan ole yhtä oikeaa vastausta, mutta itse pyrin pitämään kohteista hyvin tiukasti kiinni ja miettimään uudelleenrahoituksen kautta kuukausittaisen kassavirran parantamista. Mutta tässä ajatustani ohjaa kovasti se, että tavoitteenani on varallisuuden kasvattaminen nyt, jotta 10 vuoden päästä elämäni ei ole niin sidoksissa päivätyöhöni.
Toivottavasti sait tästä jotain näkemyksiä Sinulla on kuitenkin niin monta liikkuvaa palasta yhtälössäsi, että vaikea tämän tiedon valossa kovinkaan valaistusta ajatusta antaa kuinka itse mahdollisesti asiassa toimisin
Tein nuo laskelmat tämän päivän tilanteella eli omana pääomana käytin sitä summaa, joka mulle jäisi jos myisin asunnon ja maksaisin siihen kohdistuvat lainat pois. Se on mun mielestä rehellisempi tapa laskea oman pääoman tuotto kuin se summa, jonka alun perin olen laittanut omaa rahaa asunnon ostamiseen.
Mökkilainan (n. 17ke / 5 vuotta) jos maksaisi pois ja ottaisi isomman lainan sijoitusasuntoa varten niin kk-kulut putoaisivat noin 300 euroa. Tällöin kuitenkin oltaisiin tilanteessa, jossa verottajan suuntaan saattaisi tulla selittämisen tarvetta korkomenojen osalta.
Vuokrataso mulla on aika lähellä markkinahintaa, joskaan en ole vuokraa nostanut tämän vuokralaisen aikana kertaakaan. Neliövuokra on vähän päälle 21 euroa.
Kuten todettua, en ole alun perinkään halunnut olla asuntosijoittaja epälikviyden ja ison velkakuorman vuoksi ja siksi mietinkin nyt että lopettaisiko tämän (kalliihkon) harrastuksen.
Itse en kyllä tässä tilanteessa lopettaisi koska todennäköisesti jos asunto on kasvukeskuksessa niin muutaman vuoden päästä tilanne on toisenlainen. Korkojenlasku parantaa taloudellista liikkumavaraa todennäköisesti siten että asuntojen kysyntä kasvaa, arvot nousevat, vuokratuotot paranevat yms.
Itse nään siten että nyt myyminen on muutaman askeleen perässä. Olisi pitänyt jo myydä muutama vuosi sitten tai odotella muutama vuosi lisää.
Miten näette asunto sijoittamisen kannalta tulevat asumistuki vähennykset. Tossa tsekkkasin, et aika usealla helposti tippuu 100-200€ kuukaudessa asumistuki - Tottakai tekemistä tuottojen kanssa. Varmasti pienemmissä kaupungeissa riskit kasvaa entisestään?
Jep, Helsingissä Etelä-Haagassa eli ihan pelipaikoilla tuo kämppä on.
Eikä tässä mitään paniikkiratkaisuja tarvitse onneksi tehdä, kunhan vaan pohdin mitä tehdä sitten kun vuokralainen päättää lähteä. On ollut tosiaan sama asukas jo useamman vuoden ja lähtöpäivä lähenee koko ajan.
Ylihintaisten vuokrakämppien kysyntä laskee ja kohtuuhintaisten vuokrakämppien kysyntä nousee. Asuntokohtainen asukasluku saattaa kasva esim. kimppa-asumisen ja lapsuudenkodista myöhemmän muuton vuoksi. En olisi kauhean huolissani asiasta kasvukeskusten kohdalla, kun asiaa tarkastelee vähänkin pidemmällä aikajaksolla.
Ennustamisen helppoudesta:
“Niin kauan kuin jenkit ja Kiina ovat talousvetureita Euroopan rämpiessä perässä, ei korot tule nousemaan mihinkään.” (Tunturisusi tässä ketjussa 10/20)
“Asuntojen hintojen nousu korkeintaan katkeaa mutta mitään alennusmyyntiä ei tule kasvukeskuksiin.” (Tunturisusi tässä ketjussa 11/22)
Ja sitä rataa.
Itse en ala palstalla mitään myynti- tai pidä-vinkkejä jakelemaan. Mutta asiassa kannattaa toki huomioida millaiset asiat sopii omalle mukavuusalueelle, mitkä ovat vaihtoehtoiset tuotot, millaiset ovat alueen vuokranäkymät ja millaisessa kunnossa taloyhtiö on.
Onko nyt parempi aika myydä kuin muutaman vuoden päästä. Et sinä sitä tiedä. Enkä tiedä minäkään. Eikä pelkkä kauppahinnan suuruus edes ratkaise kannattavuutta, koska sille sidotulle pääomalle tulee toki laskea myös vaihtoehtoinen tuotto.
Eipä tuo vinkki ole vaan niin toimisin itse. Tietysti sinun mielestä nyt on varmasti paras hetki myydä?
Ja ekp on koronlaskuissa jo pahasti myöhässä🙂
Itse en ole tässä hetkessä innostunut sen enempää kämppien ostamisesta kuin myymisestä. Toki minun korkonäkemykseni vuonna 2020 oli eri kuin sinulla, ja sidoin kämppien lainat kiinteään korkoon (tai teknisesti ottaen 0,01 %:n korkokattoon).
Jos tulevaa silmällä pitäen jotain tarkkailen, on se ostopaikat eikä myyntipaikat. Näillä arvostustasoilla ei ole kiirettä kaupoille. Jos hinnat eivät tästä laske, en koe menettäneeni mitään suurta tilaisuutta.
YIT laittoi kovat piippuun vauhdittaakseen asuntojensa myyntiä. Voi tulla aika kalliiksi heille. Toisaalta jos tällä pystyvät vähentämään kovia alennuksia myyntihinnasta, niin voihan se kannattaa.
Luultavasti myös vähentää kyseisten taloyhtiöiden yhtiölainakuormaa, kun isompi osa ostajista ottaa oman lainan ja maksaa velkaosuuden pois.
Eihän tuo tosiaan ole muuta kuin säälittävä yritys saada asuntokauppaan vauhtia ilman, että myyntihinnoista tarvitsee tinkiä. Samaa osastoa kuin kampanjat, joissa luvataan maksaa tietty vuosimäärä vastikkeet. Ja Toivokin taisi taannoin luvata kämpän ostajalle sähköauton pariksi vuodeksi käyttöön joissain kohteissaan.
Kohteet taitaa olla kaikki raskaasti yhtiölainoitettuja, ja tuossa kuviossa tietenkin velkaosuus siirtyy henkilökohtaiseksi velaksi. Ei kuulosta hyvältä yhtälöltä, jos taloyhtiössä on samaan aikaan yhteisvastuullista yhtiölainaa pahimmillaan lähes talon asuntojen markkina-arvon verran. Tuo kuvio karsii myös asuntosijoittajat kuvioista veks, kun taas järkevä hintojen laskeminen voisi houkutella heitä kaupoille.
Mitä mieltä olette ylipäätänsä näistä Yitin uudiskohteista pk-seudulla? Lähinnä mietin, mitä kaikkia riskejä sisältyy, jos sanotaan että päätyisi ostamaan kämpän, missä vielä 20%:ia asunnoista myymättä vuoden päivät tai Yitin hallussa? Tarkoitus olisi ottaa omistusasunnoksi alkuunsa ja mahd. myöhemmin vuokralle. Sijoitusasunnoksi en pelkästään ostelisi, et varmaan parempiakin kohteita löytyy.
Yitin kaatuminen kuitenkin vielä varmaan aika epätödennäköistä, mutta pakkomyynnit voi olla mahdollisempia jos tilanne menisi huonoksi? Mutta toistaiseksi he olleet suht. maltillisia hintojen kanssa tai onko joku saanut todellisuudessa korkeampia alennuksia? Korkotarjous ei välttämättä niin kiinnostava, mutta jos ovat muutoin valmiita neuvottelemaan hintojen merkittävistä pudottamisista…
Jos vain 20% myymättä, haluat nimenomaan uudiskohteen ja sijainti järkevä, niin eiköhän se ole melko turvallinen valinta.
Jos YIT kaatuu, niin kyllä ne vuokralle menee, kun vuokra on riittävän matala.
En itse osta uudiskohteita pk-seudulla niiden kalleuden vuoksi ja toisekseen siitä syystä, että niiden sijainnit keskimäärin aina huonompia kuin vanhempien talojen. Poikkeksia toki on, mutta niitä on vähän.
Jotain valmennusta kauppaa, mutta laskuopissa on ainakin toivomisen varaa. 
