Tällainen keissi, joka kaipaa kommentoimista omien pähkäilyjen lisäksi.
Eli hyväkuntoinen kolmio Jyväskylän keskustasta, jossa vuokra ollut 950e muutaman vuoden. Omaa lainaa jäljellä 80k, jossa kokonaiskorko tällä hetkellä sellainen 4,2%. Taloyhtiö tosi hyvin hoidettu, mutta isoja remontteja viime vuosina takana. Hoitovastike maltillinen 228e/kk, mutta rahoitusvastikkeita asuntoon kohdistuu 193e/kk (noin 14k).
Nykyvuokralainen läks ja nyt ei meinaa mennä edes 900e vuokralle. Vaikka saiskin tuollaista vuokraa, niin kassavirta jäisi ilkeästi miinukselle -130e/kk ja verojen jälkeen -180e/kk. Pikkaisen eri tilanne kuin vielä vuonna 2022, kun kohde oli kassavirtapositiivinen 150e/kk.
Onko tällaisen pitäminen enää järkevää? Itse en oikein näe kauheesti ilon aiheita. Myymällä asunnon saisin todennäköisesti ainakin omani pois tai korkeintaan muutama tonni turskaa.
Toisaalta voi käydä niin, että hintahaitarin yläpään laadukkaimmat vuokrakämpät ja alapään kaikkein halvimmat kämpät pitävät parhaiten pintansa. Väliinputoajia ovat sellaiset kämpät, jotka ovat liian kalliita asumistukea nostaville, mutta liian heikkotasoisia (sijainti, kunto yms.) töissäkäyville. Joka tapauksessa luulisi, että muutoksen myötä erittäin edullisten vaihtoehtojen kysyntä kasvaa, olivatpa ne sitten solukämppiä tai pieniä koppiyksiöitä.
Totta. Ylihintainen-termillä en tarkoittanut niinkään euromääräisesti kalliimpia kämppiä kuin niitä, joita vuokrataan asenteella “koitetaan saada vielä 20 euroa enemmän vuokraa kuin naapurikämpän sijoittaja”. Eli hinta on alue/talo huomioiden korkea.
Mutta sama asiahan näkyy myyntimarkkinoillakin. Kun asuntokauppa käy vilkkaana, saattaa yksittäisiä kämppiä mennä talosta todella kovaan hintaan, kun vertailua tehdään laadullisesti vastaaviin talon asuntoihin. Nykymarkkinoiden kaltaisessa tilanteessa tuollaiset onnenkantamoiset ovat harvinaisempia.
Juuri näin. Mitä jos vain laskisi niitä myyntihintoja markkinahintoihin. Toki siinä dilutoituisi koko asuntoposition arvo myös muiden myymättömien osalta ja sitä (ja aikaa) vastaanhan YIT tässä kamppailee.
Onko täällä kolmioiden vuokraajia helsingistä? Kiinnostaisi kuulla minkälainen vaihtuvuus vuokralaisissa on kokemuksenne perusteella ollut? Montako tyhjää kuukautta kannattaa olettaa vuoteen, jos alue on kohtuullisen kysytty? Ajattelin, että laskelmissani voisin vuodessa odottaa 11,5kk vuokran, kun ei luvassa isompia remppoja aikoihin. Onko turhan rohkea oletus?
En ole vuokrannut yhtään asuntoa helsingissä mutta uskoisin että tuo 11.5kk on turvallinen luku, mutta vaatii työtä ja nopeaa reagointia kun asukas vaihtuu. Alkuun kun aloitin 2017 vuokrahommat niin tein sen virheen että säästin / pistin vuokran liian ylös ja sitten sain asunnon lopulta vuokralle menetettyäni yhden kuukauden vuokran.
Omalla kokemuksella/panostuksella seuraavat asiat avittaa parhaiten vuokralle saamista:
Olennaista on että saat ilmoituksen iskeväksi ja hinnan kohdalleen heti alkuun. Aluksi katsojia ilmoitukselle on paljon, mutta pikkuhiljaa määrät vähenevät
Panosta markkinointiin, käytä kaikki kolmea suosituinta kanavaa, Facebook, Oikotie ja Vuokraovi. Vaikka vuokraovi maksaa niin todennäköisesti säästät jos saat asunnon äkkiä vuokralle. Ilmoituksen tekstiosuuteen kannattaa kyllä panostaa, että siinä tulee mahdollisimman laajasti kerrottua kaikki olennainen. Koska asuntoja on saatavilla, moni vuokraaja hylkää koko ilmoituksen ja siirtyy seuraavaan jos teksti on liian lyhyt.
Näyttäisi että kannattaa maalata edes joku seinä modernilla tehostevärillä, itse olen nyt käyttänyt vihreän-harmaan seosta ja mahdollisesti tapetoinut yhden pikkuseinän tiiliseinän näköisellä tapetilla. → ota ilmoituksen kansikuva uusitusta kohdasta hyvässä valossa
Vuokralaisen vaihtuessa koita saada aikataulut järkättyä siten, että väliin jäisi esim 2 päivää tyhjää aikaa, jossa ehtii käydä paikkamaalaamassa seinistä “rokamat” ja tahrat pois. Onnistuu päivässäkin jos on kuumailmapuhallin mukana.
Keittiössä edes uudet vetimet
Vanhan näköiset plafondit voi edullisesti vaihtaa hienoihin ledi-neliöihin
Vuokra pitää asettaa mahdollisimman lähelle keskitasoa tai mielellään 10-50 euroa alle. Maksukykyiset ihmiset on nykyään hintatietoisia koska hyviä asuntoja on saatavilla eikä ole painetta ottaa ensimmäistä minkä saa.
Näistä on varmasti hyötyä ja arvostan näitä kovasti sillä kokemusta vuokraustoiminnasta ei ole vielä kertynyt. Olen toki koittanut lukea ja ammentaa tietoa, mutta kantapään kauttahan nämä lopulta opitaan.
Itselläni yksi vuokrakolmio Lauttasaaressa ja ollut alalla reilu 10 vuotta, joten jonkinlainen näppituntuma on.
Arvioisin, että kolmion keskimääräinen vuokralainen pysyy asunnossa n. 36 kuukautta. Vaikka asuntoa uudelleen vuokrattaessa tulisikin yksi tyhjä kuukausi, käyttöaste on varsin erinomainen.
Suurempi ongelma tällä hetkellä tulee siitä, että ellei kyseessä ole omassa käytössä ollut “kauan sitten” ostettu asunto, juuri tällä hetkessä vuokraustoiminnassa ainakaan kassavirran kannalta ei ole mitään mieltä. Vähänkään enemmän vipua käytettäessä hoito- ja korkokulut ovat suurempia kuin saatu vuokra. Jos taas sulla on käteistä, niin tililtäkin saa parempaa, riskitöntä tuottoa.
Eri asia tietenkin on, jos haluaa vain ottaa näkemystä ja saa ostettua nyt asunnon halvalla ja uskoo joko vuokrien tai hintojen jyrkkään nousuun lähivuosina. Silloinhan kaikki yhtälöt näyttävät aivan erilaisilta ja nyt hölmöksi haukutut näyttävät varsinaisilta mestareilta.
Harkitsen kodinvaihdon yhteydessä vanhan jättämistä vuokralle. Laina-aikaa venyttämällä menee aikalailla kassavirrtaneutraaliksi alkuun ja myöhemmin kassavirrat näyttää kääntyvän ihan hyvin positiiviseksi. Toki omaan niskaan tulee sitten lisää muuta lainaa mutta ihan houkutteleva tilanne toiminnan aloittamiseksi.
Onkohan markkinassa käynyt joku muutos kun vaikuttaa, että näitä tukkukauppiaita ilmaantunut lisää yrittämään. Myykö kunnat/kaupungit pois omia vuokrataloja vai mistä johtunee? Jonkunhan näitä on myös ostettava kun tukkukauppa kannattaa.
Asunnot vaikuttavat olevan pikaisella tutkimisella poikkeuksetta aika huonoissa paikoissa
Esim:
Varkaus ja Lahti ovat ainakin kyllästettyjä liiallisilla asuntomäärillä, mutta entä Kotka ja Salo?
En ole siis ostamassa hyvän kassavirran kohteita vaan säästän ns. parempiin kohteisiin kun salkussa on jo liikaa “kassavirtaa”.
Kun sekä Kotkan että Salon väkiluku on laskusuunnassa, ja väestömäärän ennustetaan laskevat molemmissa kaupungeissa kaksinumeroisin prosenttiluvuin vuoteen 2040 tultaessa, niin eiköhän sitä liiallista asuntokantaa löydy niistäkin.
Jos hommaan vaan jostakin lainoittaja/rahoittaja löytyy niin mikä ettei? Kunnalta nimellisellä kauppahinnalla kerrostalo, tasearvo tappiin ja tätä arvoa vastaan lainaa ja itselle kunnon palkankorotus.
Salo on muodostunut useiden kuntien kuntaliitosfuusiosta, jolloin kunnan kokonaisväkimäärä näyttää yläkanttiin, koska pienempiä kyliä on runsaasti ja itse keskusta selkeästi pienempi eli väki kohtuullisen hajaantunut. Kunnan fyysinen koko on myös iso. Mikrosijainnit voivat silti olla ok.
Salo ainakin nyt yllättää kun Vuokraoveen laittaa haun. Ihan sama onko yksiö, kaksio tai kolmio ja mielestäni tarjonta on olematon. Tunnin juna pysähtyy Salossa, ja aika hyvällä paikalla vielä.
Mikä niiden vuokra-asuntojen määrä on viiden vuoden päästä ja mikä vuokralaisten määrä on silloin? En odota vastausta, vaan kysymyksen miettimistä.
Esim. viimeisen viiden vuoden aikana salolaisten määrä on vähentynyt noin 1200 asukkaalla. Vuodesta 2010 - joille tietämille kaupungin asukasluku kasvoi - on tultu alas yli 4 000 asukkaalla. Muutaman vuoden takaisen väestöennusteen mukaan Salossa asuu vuonna 2040 yli 7 000 asukasta vähemmän kuin nyt. Huipulta on silloin tultu alas tyyliin 12 000 asukkaan verran. Noita lukuja voi miettiä, ja samalla tulevien vuosien asuntotarjonnan tasapainoa kysyntään nähden.
En ole ihan varma kuuluuko tämä kysymys juuri tänne, saa siirtää johonkin parempaan ketjuun, jos tiedossa.
Asunnossamme irtosi aika massiivinen pala rappausta sisäkatosta ihan yhtäkkiä. Ei mitään kosteuteen / yläkerran asuntoon viittaavaa vikaa, vissiin puutteellinen primeri. Puulattia tietysti vahingoittui samassa rytäkässä.
Nyt pitäisi selvittää taloyhtiön kanssa, että kenen kunnossapitovastuulle kuuluu, eli kenen vakuutuksesta menee. Tekninen isännöitsijä ja hallituksen PJ tulossa katsomaan tilannetta ensi viikolla.
Lueskelin asunto-osakeyhtiölakia, josta löysin seuraavan maininnan. Yhtiöjärjestyksessä / isännöitsijän todistuksessa ei ole määritelty poikkeavia rajauksia koskien kunnossapitovastuuta, eli silloin käsittääkseni noudatetaan asunto-osakeyhtiölakia.
Tulkitsenko lakitekstiä oikein, että tämä siis kuuluisi taloyhtiön vastuulle? Ja myös lattian korjaaminen kuuluisi?
Onko mahdollisesti jotain muuta materiaalia / tukea, mitä olisi hyvä olla valmiiksi tiedossa, kun aletaan asiasta isännöitsijän / hallituksen kanssa keskustelemaan?
Sinulla kun on kyseessä ei julkinen profiili, niin tiedustelen ihan näin julkisesti, että onko kyseessä 2000-luvun alun jälkeen peruskorjattu Senaatin tai Puolustuskiinteistöjen vanha kiinteistö. Päädyin johtopäätökseen pattereista, kattojen lautavalumuoteista ja tutusta tapahtumien kulusta.
Näissä primeri ollut sopimaton vanhan hiekkabetonin karkeudelle ja/tai rappausmateriaalille. Tulleet alas ihan ympäri Suomen, kun tankkiautokaupalla on ostettu tavaraa halvalla ja laitettu kerralla “Suomi kuntoon”.
Mikäli näin, niin talonyhtiön vastuulla katto ja myös lattiat. Ikävänä tosiseikkana, että sisäkattojen rappaukset tulee aikanaan alas jokaisesta asunnosta ja kustannus tulee kullekkin osakkaalle yhtäsuurena nousseiden vastikkeiden osalta.
Kiitos tiedoista, jotain samantapaista itsekin veikkaan syyksi. Ei ole Senaatin tai Puolustuskiinteistöjen vanha kiinteistö vaan n. 100v vanha kerrostalo Etelä-Helsingissä. Ei tiedossa, milloin huoneiston sisäkattoa korjattu viimeksi.
Katossa oli halkeama maalissa ja ehkä ihan hieman oli koholla, mutta näytti ihan harmittomalta. Ei ainakaan olisi arvannut, että tulee koko rappaus alas. Nyt kun alettiin katsomaan olohuoneen kattoa, niin siellä on enemmänkin vastaavanlaisia halkeamia maalissa. Saas nähdä tippuuko vielä jostain toisesta kohtaa, ennen kuin tuo korjataan.
