Tuossa varmaan suurin syy väen vähenemiselle. Sen lisäksi tuolta on lopettanut muutama muukin tehdas. Högfors, Sanmina, Hella lightning yms.
Ehkäpä myös kaupungistuminen on saanut salolaisia muuttamaan kohti Turkua.
3 tykkäystä
Pintamateriaalit kuten rappaukset ovat osakkaan kunnossapitovastuulla. Yhtiö vastaa sisäosien korjaamisesta vain, jos ne vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian takia.
Eli todennäköisesti käynti etenee seuraavasti. Pintakosteusmittari kattoon, lukemat kuivat ja osakas maksaa rappauksen irtoamisen ennallistamisen.
Irtaimisto on aina osakkaan vastuulla.
Jos selviää, että rappaukset ovat irronneet esim. yläkerran vesivahingon takia tilanne muuttuu. Tällöin yhtiö kuivattaa ja ennallistaa sekä katon rappauksen että lattiamateriaalin yhtiön perustasoon. Irtain jää tällöinkin osakkaan vastuulle.
10 tykkäystä
Tämän takia sanoin että yllättää nyt. Lahdessa vastaavat luvut voi olla satoja, nyt.
Pidän itsekin 20 vuoden kvarttaalista ja tottakai mietin myös tulevaisuutta, enkä tarttunut B7 tarjoukseen. Mutta sitä kautta päädyin tutkimaan Salon nykytilannetta.
1 tykkäys
Näkemyksesi kuulostaa erikoiselta ja sekä oman käsitykseni (vastaavia käsitelty erään yhtiön hallituksessa) että internetin vastuunjakotaulukoiden ja lakineuvosivustojen mukaan sisäkatto kuuluu yhtiön rakenteisiin ja on näin yhtiön vastuulla.
Miten yhtiön tekemä sisäkaton rappaus voisi olla osakkaan vastuulla, ellei vastuuta ole esimerkiksi osakkaan teettämän remontin yhteydessä sovittu siirrettäväksi osakkaalle? Voin toki olla väärässä, mutta mielestäni esittämäsi ei mene yhteen normaalin asunto-osakeyhtiön ja osakkaan välisen vastuunjaon kanssa. Katto ei siis ole tässä suhteessa sama asia kuin lattia tai seinä.
Mielelläni opin uutta, jos itse olen väärässä, ei siinä.
7 tykkäystä
Kodikkaita&käytännöllisiä osa näistä uusista yksiöistä
En hirveästi ihmettele ettei mene vuokralle tuollakaan hinnalla kun kämpän neliöt on aivan väärässä paikassa
-70 luvun neukkukuutio yksiöissä on aika toimiva pohjaratkaisu että saa 160 sängyn alkoviin eikä peti hypi silmille/ole keskellä keittiötä= asunto on tilavamman oloinen. Tuossa tietty nykyään rasittaa rakennusvaatimukset esteettömyydestä ja siinä on arkkitehdillä tukalat paikat piirustella kun puolet kämpästä on määrätty eteiseksi/kylppäriksi
Edit: linkki unohtui 30 m² Kauppatie 2, 04300 Tuusula Kerrostalo Yksiö vuokrattavana - Oikotie 18306080
15 tykkäystä
Samaa mieltä. Vaikka kai teknisesti sisäkaton rappaus voidaankin rinnastaa muihin pintamateriaaleihin (laatat, levyt yms.).
Mutta varsinkin jos muissa huoneistoissa on rappaus samalla tavalla (yhtä huonosti) toteutettu, en millään saa tota osakkaan vastuulle.
2 tykkäystä
Näiden vastuuasioiden kanssa on tullut painittua viimeiset kymmenen vuotta isännöitsijänä.
Rapattu katto on osa huoneiston sisäosia ja osakkaan vastuulla. Tämän voi tarkastaa halutessaan vastuunjakotaulukosta.
9 tykkäystä
Höpö höpö, tuo on rakennusvirhe. Eli jos yli 10 v niin taloyhtiön rahapussille.
Etenkin siis, jos sama toteutus kaikissa asunnoissa.
2 tykkäystä
Erikoiselta kuulostaa, enkä itse osakkaana nielisi perustelua “näin nämä menee”, mutta asioista on tietysti varmaan aina erilaisia näkemyksiä ja oikeus ratkaisee jos siihen mennään.
Sisäkatot (ylä-, ala- ja välipohja) kuuluvat talon rakenteisiin ja ovat sen vuoksi yhtiön vastuulla.
Minilex.fi
Myös lakiteksti on aika selkeä mielestäni tästä:
https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599#O2L4P2
Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet…Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi…
Edellä 2 momentissa tarkoitettu vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä.
2 tykkäystä
Aika väkeviä mielipiteitä täällä asiasta mikä kuuluu yhtiölle ja mikä ei 
Onko siihen 100v vanhaan kerrostaloon taloyhtiö teettänyt sisäkattoremontin hiljattain kaikille osakkaille, ja tuon kattolampun sähkörasian ympyröivän kipsiornamentin siinä samalla? Muussa tapauksessa/jos yläkerrasta ei ole tullut vettä tämä on esteettinen haitta ja osakkaan vastuulla.
Edit: Olen tehnyt vuokraustoimintaa kohta 20 vuotta. Mua jotenkin risoo&vituttaa ankarasti se, että ihmiset kuvittelevat taloyhtiön olevan jonkin sortin vakuutuskonttori tai pankki, mihin voipi kätevästi isännöitsijän kautta sähköpostilla laatia korvausvaatimuksen jostain havaitsemastaan epäkohdasta, johon varmasti olen oikeutettu, onhan kyseessä sentään suurin omistukseni. Lisäksi kysyin asiasta fb asuntosijoittajaryhmästä, niin tiedän olevani oikeassa 
Ei. Se osakas/osakkaat on sen taloyhtiön pankki. Kerrostaloyhtiöissä pelisäännöt on aika selkeät mutta pienissä esim. rivariyhtiöissä missä yksi osakas leikkii isännöitsijää näistä asioista tulee helposti eripuraa.
Edit 2: Juttelin Hurun kanssa loppukesästä, sanoi ettei ole pienintäkään aikomusta ostaa enää yksittäistä kämppää vaan koko kerrostalo tai ei mitään koska järki lähtee yhtiökokouksissa.
28 tykkäystä
Kyllä. Vastuunjakoon liittyviä oppaita on ostettavissa esim. Kiinteistöliitosta,mutta myös netistä löytyy monia selkeitä yhteenvetoja, kuten:
https://tempnor.fi/vastuunjakotaulukko/
" Osakkaan vastuulla:
– Lattian, katon ja seinien tasoitteet ja pintamateriaalit, esim. rappaukset, laatat, paneelit, tapetti, muovimatto, parketti, juuttimatto, laminaatti, kokolattiamatto, klinkkerilaatta, korkkimatto, maali, pintamateriaalien tasoitteet (alla), parketin askeläänieriste"
10 tykkäystä
Löydät netistäkin 424-sivuisen pdf:n “Hallituksen esitys Eduskunnalle uudeksi asunto-osakeyhtiölainsäädännöksi (HE 24/2009 vp)”
Siinä näitä asioita on puitu vähän pidemmän kaavan kautta. Mm. näin selittäen:
“Osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle kuuluisivat näin ollen edelleen esimerkiksi huoneiston lattian, seinien ja katon pintamateriaalit, osakehuoneistoon kuuluvat kaapistot, komerot ja muut kalusteet riippumatta siitä, onko ne asennettu kiinni rakenteeseen sekä (yhtiön ylläpitämiin peruspalvelujärjestelmiin kuulumattomat) osakehuoneistossa olevat laitteet ja varusteet.”
Ja @Kokkelis mainitsi edellä sen tärkeän huomion: “Yhtiö vastaa sisäosien korjaamisesta vain, jos ne vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian takia.”
9 tykkäystä
Allekirjoitan tuon täysin. Taloyhtiön hallitustyössä on kanssa tullut nähtyä mm. tilanteita, joissa osakas on mukavuussyistä rempannut parin asuntonsa kylppärit, ja remontin jälkeen lähestynyt taloyhtiötä tyyliin 12t laskulla ajatuksella, että taloyhtiöhän nuo maksaa, kun olivat kylppärit jo niin vanhojakin. Yksi vuokranantaja on erikoistunut noiden pahimpien reppanoiden palvelemiseen, ja kerran kun taloyhtiö sai hemmetinmoisen tahallisen vesivahingon riesakseen, jatkomausteena saimme vängätä vuokranantajan kanssa siitä, onko vuokralaisen kämpässä aiheuttamat pintamateriaalien tuhot taloyhtiön vastuulla vai ei. Sitä en jaksa edes laskea, monenko kämpän kohdalla on painovoimaisen ilmanvaihdon taloyhtiössä tullut vuosien varrella vastaan tilanne, että ensiksi on ilmanvaihtokanavat tukittu esim. keittiörempan yhteydessä ja seuraavaksi on mylvitty taloyhtiön suuntaan, kuinka surkea ilmanvaihto kämpässä on, ja taloyhtiön tulee nyt välittömästi tehdä sitä ja tätä.
Tutun taloyhtiössä joku rouva omasi hieman erikoisemman näkemyksen osakkaan “asumisoikeuksista”. Käytävään mm. ilmestyi jos jonkinlaista romua ja kukkasta, kun rouva tahtoi vähän sisustaa. Mutta vakavampana asiana rouva päätti rakentaa kämppäänsä saunan. Ja luvatta totta kai. Vesivahinkohan siitä syntyi, ja rouvan ajatus oli että eihän hän ole mistään vastuussa, ja itse asiassa taloyhtiön tulee korvata hänelle uusi sauna. Juttua puitiin parissa oikeusasteessa, taloyhtiö tietenkin voitti, ja olipa rouvan kämppäkin pian myynnissä.
Itse en ole taloyhtiöelämässä vielä päässyt kokemaan remontteihin liittyviä oikeudenkäyntejä, vaika pari kannastaan varmoja olleita onkin moisilla vuosien aikana uhannut. Mutta pesutuvan käyttömaksuista päästiin meidän taloyhtiössä kinaamaan peräti korkeimpaan oikeuteen asti:
22 tykkäystä
Mikäli ei voida osoittaa, että pintamateriaali on irronnut taloyhtiön kunnossapitovastuulla olevan rakenteen vaurion, puutteellisuuden tai vian vuoksi/seurauksena, pintamateriaalien kunnostamisesta vastaa osakas.
Nämä ovat varsin tuttuja asioita, olen jopa ollut about 12-14 vuotta sitten oikeudessa todistamassa yhtä keissiä, jossa osakas vaati taloyhtiöltä oikeuden kautta kylpyhuoneensa seinältä pudonneiden laattojen korjauskustannuksia. Hävisi jutun, koska pintamateriaalin (laatoitus) irtoaminen on osakkaan kunnossapitovastuulla.
Tuli kaverille lopulta aika kallis kolmen neliön laatoitus. Taloyhtiön juristin tuntiveloitushinta oli yli 300 euroa.
11 tykkäystä
Salossa pysähtyy tälläkin hetkellä juna, eikä uusi Länsirata juuri matkaa nopeuta. Asuntosijoittajana kiertäisin Salon kaukaa.
1 tykkäys
Miika Vuorensola on kirjoittanut mielenkiintoisen jutun kiinteistösijoittamisen arvoketjusta.
Kiinteistösijoittamisen arvoketjun ylimmällä askelmalla on hankekehitys. Hankekehitys on monivaiheinen tehtävä, joista kaikkia ei välttämättä tarvitse aina tehdä. Siinä mm. hankintaan ja kaavoitetaan tontti, suunnitellaan rakennettava talo, kilpailutetaan rakennusliikkeet, valmistellaan sopimukset, järjestetään rahoitus sekä myydään asunnot. Jokainen vaihe vaatii täysin omanlaista osaamista, eikä niitä käytännössä kukaan yksi henkilö hallitse.
1 tykkäys
Aloitteleva asuntosijoittaja kyselee vähän apua. Olen mahdollisesti ryhtymässä eräänlaiseksi “asuntosijoittajaksi” ostamalla ja vuokraamalla asunnon omalle vanhemmalleni. Kuviossa on monta asiaa miksi näin, mutta nyt tarvitsen hiukan ajatuksia ja apua alkuun pääsemisessä.
1. Tuottovaade
Mietin, että mikä on minimituotto, jonka alle sijoitus ei saa mennä. Idea on käyttää asuntoon suurehko määrä (85%) pankkilainaa, jota saisin euribor 12 kk + 0,60% marginaalilla. Siitä saa suuruusluokkaa vieraan pääoman kustannukselle. Oman rahan minimikustannus on vaihtoehtoiskustannus, joka tarkoittaa että rahalle saa suht riskittömästi suuruusluokkaa euribor 3 kk -0,30% tuottoa (EVLI Likvidi -rahastosta). Näillä eväillä laskin, että minimituottovaade päivän koroilla olisi 4,2%. (Vuokran toki olisi tarkoitus olla markkinavuokra.)
Onko ajatuskulkuni järkevä vai onko tässä jotain pielessä? Lainan ehdot tarkentuvat vielä (mm. pyrin vaihtamaan 3 kk euriboriin).
2.Tuoton laskenta
Tuoton laskenta on kimurantimpi juttu. Asunto tulee sijaitsemaan Jyväskylässä, keskustan alueella. Alue on luonteeltaan sellainen, etten usko sen kummemmin asuntojen arvonnousuun kuin -laskuunkaan. Näin ollen tuotto olisi vuokratuotto, jonka siis pitäisi olla yli tuottovaateen.
Yksinkertaistettuna tuotto = (tuotot-kustannukset) / pääoma
- Tuotot = 12*vuokra
- Kustannukset = 12*hoitovastike + “juoksevat kulut” (lähinnä vakuutukset yms.) + muut kulut (esim. remontteihin varautuminen yms. - miten näitä olisi hyvä käsitellä?)
- Pääoma = asunnon ostohinta + varainsiirtovero
Onko tämä järkevä tapa laskea tuottoa?
3. Asunnon ostaminen nykyisessä markkinassa
Ostettavan asunnon tulee olla hyväkuntoinen (remontit ovat verotuksellisesti tyhmiä, jos ne tekee ennen vuokralaisen muuttoa) ja taloyhtiössä joko kaikki isot rempat tehty tai sitten uudempi taloyhtiö (2000-luvulla rakennettu).
Asuntokauppa tuntuu käyvän nyt nihkeästi ja tarjontaa on runsaasti. Osa kohteista on ollut hyvinkin pitkään myynnissä. Toisaalta asuntosijoittajan näkökulmasta (jos aloittaa tämän hetken koroilla) hintataso ei vaikuta mitenkään erityisen edulliselta hintapyyntöjen laskusta huolimatta. Onko teillä näppituntumaa, paljonko tällä hetkellä on tinkimisvaraa hintapyynnöistä? (Toki riippuu kohteesta mutta jotain ideaa tähän?). Mitä muuta on hyvä ottaa nyt huomioon?
Homma on aika alkutekijöissään vielä, lähinnä olen laittanut hakuvahdit ja aloittanut pankkien kanssa lainaneuvottelut. (Pienenä jännänä yksityiskohtana sanottakoon, että Nordea alustavasti lupasi 100% lainaosuuden (sis. myös varainsiirtoveron) mutta sitten prosessin edetessä perääntyivät ja vaativat 15% omarahoitusta. Erikoista, että lainaneuvottelija ei tiennyt tällaista asiaa)
2 tykkäystä
Ihan hyvältä vaikuttaa, mutta teoreettisesti oman rahan tuottovaatimus pitäisi olla korkeampi kuin lainan, mutta saat toki itse määrittää sen miten tahdot. Kuitenkin sijoitus 3kk euriboriin on vähemmän riskinen kuin asuntosijoitus, joten itse vaatisin kovempaa tuottoa kuin sen.
2 tykkäystä
Totta joo. Hahmottelin tuota vähän sillä ajatuksella, että mikä on ehdoton alaraja, jonka alle en mene. Voisi jotain riskilisää laittaa omalle pääomalle (toki sen osuus on vain se 15% että pienet muutokset eivät kauheastti muuta kokonaisuutta).
Lasken koko homman kannattavuutta tässä kohtaa, eli vuokratuottoa tai mikä se oikea termi onkaan. Haarukoin, että saanko toiminnasta ylipäänsä kannattavaa. Veroja en erikseen laittanut tähän laskelmaan, samat verot menevät vaihtoehtoisistakin sijoituksista. Mutta toki lopullisessa päätöksessä verotkin tulee huomioida.