Ei tuo minustakaan mitenkään yllättävää pankilta ole.
Loppujen lopuksi hyvin kohtuullinen tarjous tuoreelle yritykselle.
Yrityksen rahoitettavuutta parantaisi esimerkiksi se, että saisit sille ihan muutakin kassavirtaa vaikka tekemällä sen kautta keikkahommia.
Toinen vaihtoehto on tehdä näitä flippejä muutama henkilökohtaisiin nimiin, millä saat parhaassa tapauksessa kerättyä kasaan edullisiin flippeihin tarvittavan omarahoitus-osuuden, jonka sitten sijoitat firmaan. Yksityiselle lainansaanti on reippaasti helpompaa.
Ja jos oikeasti osaat noita voitollisia flippeja omalla sijainnillasi tehdä, niin sittenhän hommaat tuon muutaman kymppitonnin rahoituksen yksityisiltä toimijoilta:
Bigger Pockets Podcastin kolmen F:n sääntö muiden rahoilla toimimiseen pätee tähän hyvin:
Friends,Family and Fools, eli jos ei kavereilta tai sukulaisilta löydy, niin sitten voi kysellä vaikka tältä foorumilta, että kuka haluaisi rahoittaa sun firman flippiä ja jakaa osan tuotosta.
…vitsit sikseen, kovaa rahaa lainaamalla voi päästä aika muheviin tuottoihin…
Miten näette 60- tai 70- luvun kerrostalot, joissa käytetty asbestia ja sitä tietenkin löytynyt taloyhtiöstä. Kannattaako näihin lähteä mukaan vai olla koskematta pitkällä tikullakaan? Tuossa katselin erästä asuntoa, jossa ei tutkimusten mukaan sitä ole, mutta muissa huoneistoissa sitä on.
Kiertäisin kaukaa. Taloyhtiön osakkaana pääset tavalla tai toisella mukaan muiden asuntojen korjauksiin ja kustannuksiin, riitoihin yms. yms. Jälleenmyynti ja vuokraus on myös tuollaisessa kohteessa ongelma tai ei ainakaan edesauta asiassa.
Jos kohde on muuten hyvä, niin en näe syytä välttää sitä. Ja jos oman kämpän kohdalle ei tarvitse miettiä niitä remonttiajan asbestipurkukustannuksiakaan, niin se helpottaa entisestään oikean hinnan määrittelyä.
Nyt en ymmärrä. Miten osakkaana joudut mukaan muiden kämppien korjauskustannuksiin ja mihin ihmeen oletuksena oleviin riitoihin?
Asbestia käytettiin rakentamisessa 1920-1990-luvuilla. Enpä ole huomannut, että noiden ikäluokien talot olisivat jotenkin hankalampia vuokrata.
Voi tehdä hyvin alhaisen tarjouksen ja perustelee tarjousta myyjälle, että tulee tekemään remontin, jossa asbesti poistetaan. Ja tämän ansiosta myyjä voi nukkua yönsä rauhassa että jälkivaatimuksia ei tule.
Ei asbesti ole mikään peruste jälkivaatimuksille. Jos talossa on käytetty jotain rakennusaikana yleisesti hyväksyttyä materiaalia, jonka käyttö on myöhemmin terveyssyistä kielletty, se ei ole vielä mikään jälkivaatimuksiin oikeuttava virhe. Tässä yksi kreosoottiin liittyvä korkeimman oikeuden ennakkopäätös puolen vuosikymmenen takaa:
Onko täällä viimeaikoina tehtyjä sijoitusasunto kauppoja? Minkälaisella vuokratuotto % olette ostaneet, millaisella velkavivulla ja onko kassavirrallisesti positiivisia vai negatiivisiä?
Mielenkiinnosta kyselen, kun tässä lähitulevaisuudessa vapautuu kassavirtaa, lisäisinkö ne vain osakkeisiin vai ostaisiko sijoitusasunnon .
Edellinen osto n. 4kk sitten, kolmioasunto hyvin remontoidusta 60-luvun taloyhtiöstä. Vuokratuotto n. 5,8% ja kassavirta positiivinen vaikka tasalyhenteinen laina. Arvonnousua hankintahinnasta kahden eri meklarin uudelleenarvioon n. 32-35% ilman remonttia.
Asuntosijoittamisen kannattavuuden elementit siis eivät ole muuttuneet miksikään sitten nollakorkoajat, vaikka media antaa ymmärtää toisin. Nyt on paljon parempi aika ostaa kuin vaikka 2021 sillä asuntoja on nyt helpompi saada alle markkinahinnan.
Korostan myös että asuntomarkkinat on varsin heterogeeniset, eli pitää valita oikea mikromarkkina
lainan korko 3,6% (5v kiinteä), omarahoitus käteisellä 12% (loppuosa omarahoitusosuudesta on toisen sijoitusasunnon vapaata vakuusarvoa)
Lihoiksi laittaessa tulee maksettavaksi meklarin palkkio ja myyntivoittovero. Käytän mieluummin vapaata vakuusarvoa seuraavan sijoitusasunnon ostoon, sillä arvonnousu uudellenarvioinnissa on verovapaa tapahtuma ja lumipalloefekti etenee (asuntojen lukumäärä salkussa kasvaa).
Ostettiin joulukuussa uudehko yksiö pk-seudulta. Oma tontti, juna-asema vieressä. Meni reilusti päälle 6kk ennen kuin löydettiin mieluinen yksiö riittävällä vuokratuotolla. Riittävällä tarkoitan >4,5 %. Ostetun kohteen toteutunut vuokratuotto toteutuneella kauppahinnalla ja nettovuokralla laskettuna n. 4,9 %. Olen sen verran pessimistinen, että lasken arvonnousua olevan enintään 0.
Nyt ensimmäinen vuosi ei tuoton osalta kummoinen ole, kun ostohetkellä Euribor12kk oli aika lähellä huippuaan. Euribor12kk ollessa alle 3,5% ROE on >10 %. Eli nykytasolla oleva Euribori hymyilyttää. Korontarkistukseen on toki vielä aikaa.
Velaton hinta oli suuruusluokkaa 135 teur, kun v. 2019 kohdetta markkinointiin reilusti päälle 150 teur. Myyjä oli kohteen rakentajalla töissä. En tiedä oliko saanut kohteen halvalla.
Asunto ei ollut vielä ehtinyt julkiselle markkinalle ja myyjä oli motivoitunut pääsemään asunnosta nopeasti eroon.
Minun ja ystävän kanssa jonka kanssa alle markkinahintaisia asuntoja etsitään strategiana on tehdä paljon tarjouksia eri kohteista ja löytää motivoituneita myyjiä, Harri Hurun oppien mukaisesti
Ennen tätäkin asuntoa on kyllä melkoisen monta ns. turhaa asuntotarjousta tullut tehtyä. Jos voluumi on riittävän kova niin todennäköisyys että joku tarjouksista menee läpi kasvaa. Näitä siis ei varmasti jatkossakaan putoa taivaanlahjana vaan aktiivinen haku on jatkuvasti päällä.
En tiedä jätitkö ihan tietoisesti mainitsematta, mutta vielä ei ihan auennut, että mitä kautta saitte tiedon tästä kohteesta. Kävittekö esim laputtamassa rappukäytäviä tai ottiko välittäjä teihin yhteyttä ennen ilmoituksen julkaisua? Toki jos koet, että kyseessä on top secret liikesalaisuus niin ei tarvitse kertoa
Lihoiksi laittaessa tulee maksettavaksi meklarin palkkio ja myyntivoittovero. Käytän mieluummin vapaata vakuusarvoa seuraavan sijoitusasunnon ostoon, sillä arvonnousu uudellenarvioinnissa on verovapaa tapahtuma ja lumipalloefekti etenee (asuntojen lukumäärä salkussa kasvaa).
Mielestäni hankinnan jälkeen vuokratuotto tulisi laskea asunnon käyvällä arvolla huomioiden välittäjän palkkiot, luotuvutusvoittovero yms. Yksinkertaistettuna kuitenkin asunnon käyvän arvon kasvaessa kolmanneksen, myös vuokratuotto tippuu. Eli jos hankintahinnalla on laskettu 5,8% vuokratuotto, niin välittömän 33% arvonnousun jälkeen vuokratuotto onkin enää 4,35%. Jos uusi vuokratuotto ei enää miellytä, niin asuntohan kannattaisi pistää lihoiksi, mikäli käypä arvo on arvioitu suurin piirtein oikein ja markkinalta löytyy lisää ostettavaa.
Meklari otti meihin yhteyttä kun tiesi millaisia asuntoja haemme ja että meiltä saa ehdottoman tarjouksen nopeasti. Verkkoja oli siis aiemmin laskettu vesille myös siten että olemme antaneet kaikille alueen meklareille tiedoksi millaisia asuntoja haemme.
Taloyhtiöitä on myös laputettu mutta tämä ei ole tuottanut tulosta. Turhia yhteydenottoja on tullut senkin edestä, vaikuttaa nimittäin että monet yksityishenkilöt jotka yrittävät myydä asuntonsa suoraan ylihinnoittelevat asuntonsa. Jos meklari on välikätenä palauttaa se pyyntihintoja lähemmäs markkinahintaa.
Toistaiseksi meklarit vaikuttavat parhaalta kanavalta löytää asunto ennen julkista markkinointia.
Moi, vesivahinko uudiskohteessa, mikä menee rakentajan ja sen lvi urakoitsijan piikkiin…
Asukkaat joutuvat asumaan muualla n. 3vk; sijaisasunnon maksaa LVI urakoitsijan vakuutus asukkaille tämän hetken tiedolla.
Miten menee “mun osuus”? Maksaako asukkaaat mulle vuokraa? Täyttä vai alennettua? Vai maksaako urakoitsijan vakuutus mulle tulonmenetyskorvausta? Tai jotain?
Vai otanko tässä siis takkiin vuokran verran ts. vaikka 3vk vuokran verran? Miten etenisitte, mistä kysyn?
Käsittääkseni ainut josta voi saada korvausta menetetystä vuokratuotosta on vuokranantajan vakuutus, tosin näissäkin yleensä 1kk omavastuu.
Suosittelen jokaiselle vuokrantajalle kyseistä vakuutusta, sillä kannattavuus sulaa äkkiä vuokraustoiminnasta jos tulee useamman kuukauden katko esim vesivahingon tai tulipalon takia.
Suosittelen liittymään Suomen Vuokranantajiin. Jäsenpalveluihin kuuluvasta lakineuvonnasta saa tällaisiin kysymyksiin asiantuntevat ja kattavat vastaukset.
.