Tuo on kyllä yksi hitonmoinen riesa, että vuokranantajat pyytävät puhellinneuvonnan kautta lakineuvoja, niitä ladellaan yksityiskohtia tuntematta ja sen jälkeen tullaan esim. taloyhtiön suuntaan esittämään vaateita “Vuokranantajien lakimies sanoi näin” -argumenteilla.
5 tykkäystä
Alkukesästä tehty kaupat 60-luvun peruskorjatun kerrostalon yksiöstä pk-seudulta 6,8% vuokratuotolla.
Vastaavia kohteita oon ostanut nollakorkoaikana 5,0-5,5 vuokratuotolla, niin ihan reipas alennus ja samalla salkun keskihintaa alaspäin 
Kyllä noita ennen moni osteli myös alle vitosen tuottojen, mutta ite en alle vitosen tarjouksia ole tehnyt ja ihan hyvä niin.
25v laina-ajalla ja 25% omarahoitusosuudella tuottaa lainan lyhennysten ja verojen jälkeen positiivista kassavirtaa (!!). Ihan mukava saada salkkuun tällainen kohde, vaikka koko asuntosalkun kassavirta edelleen kyllä kokonaisuudessaan pahasti pakkasella kun vipua on paljon käytössä.
Nyt on kyllä sellasta pientä positiivista väreilyä ilmassa monesta suunnasta, että saattaisi tämä asuntomarkkinoiden laskettelu hiljalleen olla ohi 
17 tykkäystä
Vai onko vain kausivaihtelusta johtuvaa fiilistä? Käsillä kun on vuokramarkkinoiden kuumin kausi opiskelijoiden siirtyessä opiskelupaikkakunnilleen.
1 tykkäys
Euriborit pohjaa harva se päivä. Usko omaan näkemykseen.
2 tykkäystä
Rakentaminen edelleen syväjäässä, valmistuvia uusia vuokra-asuntoja vähemmän joka kvartaali, Heka ilmottanut juuri +5% vuokrankorotuksista tammikuulle 2025, väestönkasvu pk-seudulla jatkuu vahvana, korkotaso vihdoin pienessä laskussa, tuotto suhteessa korkotasoon alkaa olla aika houkutteleva ja uusia sijoitusasuntolainoja onkin nostettu hieman enemmän… Ja hyvä vuokrasesonki myös piristää kyllä kun vuokratasot pienessä nousussa 
Varsinaisesti ei mitään uutta, mutta ajan kuluessa käänne vääjäämättä lähestyy kun nuo kannattavuuden elementit hiljalleen tukee asunnon ostoa ja ehkä ensi vuoden puolella rakentaminen taas käynnistyy uusilla korkeammilla hinnoilla.
E. Sitä vielä pohdiskellut, että näin Vuokranantajan näkökulmasta on hyvä että markkinoilla on Lumon ja Saton kaltaisia toimijoita, joilla on varmasti tarve korottaa vuokria 10-20% ja tulevat sen tekemään heti kun markkina sen yhtään sallii…
8 tykkäystä
Kannattaa kuitenkin muistaa että vaikka nyt on korot laskeneetkin ja vauhdilla, ei se vielä takaa että trendi jatkuu. Olen myös aika pessimistinen suomen taloustilanteen takia. En usko että pohjakosketusta ollaan vielä koettu taloudessa. Pikemminkin nyt alkaa vähitellen tulla vaikutukset esiin. Sikäli kyllä puoltaa että mitä synkemmät ajat sen parempia ostopaikkoja. Ihan vielä en kuitenkaan rummuttaisi käännekohtaa. Asuntojen hintoihin kuitenkin vaikuttaa yleinen taloustilanne suuresti, ja se ei ole kummoinen. Työttömyyden todennäköisesti lisääntyessä on ruuti aika vähissä millä voimin voisi hinnat nousta. Edelleen on lähes päivittäistä uutisointia rakennusliikkeiden konkurssit. Toki senkin voi ajatella niin päin että ennen pitkää kysyntä ylittää tarjonnan, mutta talouden suhdannetta se ei muuksi muuta.
Ja esim. pk-seudulla saattaa geopoliittinen tilannekin vaikuttaa hintoihin. Ulkomaalaisia ostajia ei välttämättä ole paljoa liikkeellä kun ulkomaisia uutisia lukee niin tänne ei moni uskalla edes lomailemaan tulla.
Jos sama suunta koroissa jatkuu niin ehkä jo ensi vuoden puolella korot ovat 2,5% tasoilla jolloin rakentaminen taas käynnistyy. Työllisyys alkaa elpyä ja homma kääntyä hiljalleen. Toisaalta sama dilemma varmasti pysyy että palkat ovat niin paljon jäljessä inflaatiota että uusia asuntoja tuskin kovin paljoa menee kaupaksi ennen kuin suhdanne on kääntynyt. Siihen menee yleensä alkaen 2-3 vuotta. Sekin kannattaa muistaa että nyt kun korkoja lasketaan, on myös talous laskussa ja sitä yritetään piristää. Suomessa efekti on mennyt jo niin yli että toipuminen voi kestää kauemminkin. Sen tähden en itse jättäisi deflatoorisia vaikutuksia pois mahdollisista skenaarioista.
Tässä ansiotasoindeksi josta näkee että vaikka palkat ovat nyt nousseet, ovat ne reaalisesti alemmalla tasolla kuin yli 10 vuotta sitten: Palkansaajien nimellinen ansiotaso nousi 3,9 % tammi-maaliskuussa 2024 vuoden takaisesta - Tilastokeskus
10 tykkäystä
Niin Suomen taloudella on tosiaan mennyt heikosti nyt 16v putkeen eli finanssikriisistä lähtien nolla talouskasvua. Ongelmat taloudessa on pitkäkestoisia ja ne ei tule korjaantumaan tällä taikka seuraavalla hallituskaudella. Tätä voi käyttää ihan hyvänä perusteluna sille, että päättää olla kokonaan sijoittamatta Suomen asuntomarkkinoille, kun talouskasvu on tärkein ajuri asuntojen hinta- ja vuokrakehitykselle. Heikko suhdannetilanne heikentää näkymiä nyt vielä entisestään. Asuntojen tuotto samalta ajalta on kuitenkin ollut ihan kohtuullisen hyvää. Jatkossa vaan korostuu entisestään alueelliset erot.
Suomen taloustilanne on mielestäni kuitenkin aika heikko indikaattori ennustamaan asuntomarkkinoiden käännettä. Käänne huonompaan lähti kuitenkin liikkeelle inflaatiosta ja korkeista koroista ja tilannetta on heikentänyt nollakorkoajan rakennusbuumi, joka on johtanut ylitarjontaan. Odottelen käänteen tapahtuvan siis samoista syistä: laskeva korkotaso ja kysynnän ylittäessä tarjonnan.
En tiedä mihin viittaat tuolla, että ulkomaisia ostajia ei ole. Mutta sijoittajakysynnästä jo yli puolet tulee ulkomaisista ostajista. Yksittäisistä retail sijottajista en ole nähnyt statistiikkaa.
Ansiotasoon liittyen voisi vertailun vuoksi katsoa statistiikkaa myös muista EU-maista. Osuus käytettävistä tuloista asumiseen Suomessa on korkealla tasolla, mutta ei Suomi kärkipäätä tässä ole eli nousuvaraa on sitäkin kautta. Myös vuokrissa on nähty reippaita nousuja monissa kaupungeissa.
4 tykkäystä
Tuosta listasta unohtui se, että tyhjiä asuntoja(niin vuokra, kuin omistus) on pk- seudulla enemmän, kuin koskaan, Hesari kirjoitti jutun miten Heka pitää tarpeettomasti tyhjillään asuntoja ja se, että rakennusyhtiöt ovat tehneet sutta ja sekundaa. Sitten, kuin valitetaan niin ensimmäiseksi yhtiö marssittaa jurstit kertomaan, että miksi se sekunda on kuranttia.
En itse isossa kuvassa näe pk-seudulla mitään hyvää asuntosijouttamisessa. Yksittäisiä löytöjä voi toki tehdä.
Perheasunnot voisivat mennä tosin hyväänkin hintaan, kun korot laksee kahden tietämille. Tässä isoimpana esteenä tuntuu olevan tonttimaa, jonka hinnoittelu on edelleen nolla korkojen tasolla.
4 tykkäystä
Muutamiin edellisiin viesteihin kommentoiden. Mielestäni nuo MajakkaMaestron edellä esittämät vuokratuottoprosentit kuulostaa ihan terveiltä, kunhan kohteet on laadullisesti ja sijainnillisesti kohdallaan. Eli ei niistä sen enempää.
Sitä mieltä kuitenkin olen yleisellä tasolla, että suhteellisen pieneen vuokratuoton nousuun sijoittajat ovat tyytyväisiä, kun huomioidaan nousseen kokotason nostamat rahoituskulut ja toisaalta tarjoamat riskittömät tuottomahdollisuudet.
Rakentamisesta sen verran, että asuntorakentaminenkaan ei ole ollut syväjäässä, vaan uusien kohteiden aloitukset ovat sitä olleet. Uusia kämppiä on tämän asuntomarkkinoiden laman aikanakin valmistunut ja etenkin siellä pääkaupunkiseudulla tyhjiä kämppiä riittää. Esim. Kojamo raportoi juuri taloudellisen vuokrausasteen heikkenemisestä entisestään. Kojamolla taloudellinen vuokrausaste on uusimpien raporttien luvuissa 91,7 % ja Satolla 95,1 %.
Hekan vuokrankorotukset eivät vapaarahoitteisille vuokramarkkinoille anna paljoakaan korotusmahdollisuuksia. Hekan luukkujen keskimääräinen neliövuokra on jossain 14 euron tietämillä, joten 5 %:n korotustenkin jälkeen liikutaan ihan eri maailmassa vapaarahoitteisiin luukkuihin nähden. Muualla Suomessa erot ara- ja vapaarahoitteisten kämppien välillä eivät ole noin suuria. Kun niitä korkojen ja inflaation laskua keskustelussa povattiin, niin niiden toki tulisi myös hillitä Hekan tulevia vuokrankorotuksia.
5 tykkäystä
Joskus viitisen vuotta sitten kyselin vakuutusyhtiöltä tuosta vuokranantajan vakuutuksesta ja sen sisällöstä. Vakuutusyhtiö ohjasi minut face-to-face tapaamiseen ‘‘asiantuntijalle’’ (lue myyjälle), jonka kanssa käytiin asiaa läpi. Kuten vakuutuksissa yleensäkin, niin tässäkin oli pino erilaisia ehtoja, joita kukaan ei käy läpi ennen kuin vakuutusyhtiöltä tulee kielteinen päätös vahinkoilmoitukseen.
Kysyin kuitenkin vakuutuksen kattavuutta koskien muutamaa geneeristä vuokranantajan kauhuskenaariota, esim ‘‘vuokralainen sammuu kännissä lattiakaivon päälle → vesivahinko → Mitä vakuutus korvaa?’’. Myyjä ei tietenkään osannut suoraan vastata mitään, mutta lupasi selvittää asian tapamisen jälkeen. En oo kuullut kyseisestä myyjästä sen koommin 
10 tykkäystä
Kellään mitään kokemusta sijoitusasunnot.com:ista? Taas tullut myyntiin lisää asuntoja porvoon kohteesta ja mielestäni ne vaikuttais aika hyvältä, onko tän firman valmiiksi vuokratut kohteet kestävällä vuokra tasolla vuokrattuja ja onko taloyhtiön/asuntojen remontit laadukkaasti tehtyjä?
Pyysin tällä viikolla lisätietoja Oulun kohteista, jotka sijaitsevat toki Oulun ‘pahamaineisimmassa’ lähiössä ja nimenomaan sellaisella tiellä, missä tohinaa riittää… Kesällä sieltä liikahti mm. yksiö n. 12-13t€ velattomaan hintaan, matkaa Oulun keskustaan on siis joku 6-7 kilometriä ja todella laajat palvelut ovat kaikki kirjaimellisesti kivenheiton sisällä. Toki taloyhtiöillä on eroa ja esim. em. 12-13t€:n kämpän taloyhtiö oli sellainen, jossa viranomaiset eivät juuri ilman poliisia käy.
Sijoitusasunnot.comin asunnoista:
Valmiiksi vuokrattu asunto oli vuokrattu kahdella erillisellä vuokrasopimuksella, jotka molemmat päättyvät vuoden vaihteeseen. Sinällään vuokra oli alueelle ihan kohtuullinen isohkosta kaksiosta, mutta miten onnistuisi uuden vuokralaisen löytäminen esimerkiksi tilanteessa, jossa toinen vuokralainen haluaisi jäädä ja toinen lähteä?
Asuntojen esittelymateriaalit olivat mielestäni yllättävän huonosti esillä. Klikkasin ‘varauksen’, että sain materiaalit luettavaksi ja dropboxiin ilmestyi infoa. Kyseisessä asunnossa oli muovimatot lattioina ja muutenkin toki materiaalit halvemmasta päästä.
Taloyhtiötä mainostettiin peruskorjattuna, mikä olikin totta. Tosin peruskorjaus oli tehty vuosina 2000-2001 eli kevyeksi jää hyöty näin liki 25 vuotta myöhemmin.
En nyt vielä kokonaan dumpannut ajatusta tutustua vielä tarkemmin tähän ja naapuritaloon, joka on rakennettu vuonna 1999. Silti siihen nähden, että firman päätarkoitus on myydä sijoittajille asuntoja, oli materiaalit ainakin omaan makuuni hieman haastavassa muodossa ja ihan joka kohdassa lupaus ja todellisuus eivät vastanneet ihan yksyhteen.
Ehkäpä kannustaisin tutustumaan materiaaleihin ns. tarkalla silmällä ja tekemään tarjouksen, jos niiden ja taloyhtiöön tutustumisen jälkeen ajatus tuntuu edelleen hyvältä.
7 tykkäystä
Vuonna 2021 tutustuin hieman tarkemmin Porin Tommilantien kohteeseen. Kyseessä oli entisiä Porin kaupungin vuokrakämppiä, jonka vuoksi talolla oli hieman levoton maine. Sijainti oli heikko, sillä Porissa lähes kaikki keskustan ulkopuolelle jäävät alueet ovat aika heikosti vuokrattavissa. Asuntoja oli remontoitu pienellä budjetilla, mikä on täysin ymmmärrettävää, kun asuntoja halutaan flipata sijoittajille. Kohde oli valmistunut ysärillä, joten putkiremppa ei liene ihan heti murheena ja julkisivukin näytti päällisin puolin siistiltä. Myös pihapiiri vaikutti viihtyisältä.
Tuttuun tyyliin tämäkin kohde myytiin reilusti alle välittäjän arvioiden. Välittäjä laskuttaa sijoitusasunnotcomia eikä hänellä kaiketi ole minkäänlaista vastuuta arvioistaan. Mielestäni näillä arvioilla voi pyyhkiä ahteria.
Kohteen myyntimateriaali oli nimenomaisesti myyntimateriaalia. Mainintana oli esimerkiksi ‘‘vieressä sijaitseva urheilukeskus’’. Todellisuudessa kyseiselle urheilukeskukselle oli matkaa noin 1,5km.
Itse kiinnostuin lähinnä vuokratuottoprosentista joka oli jopa Porin mittakaavalla melko suuri. Muistaakseni vuokratuotot olivat noin kymmenen pinnan paikkeilla. Omasta mielestäni vuokratuotot eivät kuitenkaan olleet kestävällä tasolla. Vuokrat oli nostettu tappiin ja en uskonut, että kyseisillä vuokratasoilla olisi pystynyt pitämään vuokrausastetta kovinkaan korkeana.
Viimeisenä niittinä oli kuitenkin se, että taloyhtiölle oli neuvoteltu 50% alennus tonttivuokrasta seuraavaksi pariksi vuodeksi. Alennus tietenkin mahdollisti hetkellisesti matalamman hoitovastikkeen, joka puolestaan sai vuokratuottoprosentin näyttämään entistäkin paremmalta. Toki asiasta oli mainittu materiaaleissa, mutta tästä jäi helppoheikkimäinen kuva ja päätin passata tämän kohteen osalta.
Nyt kun jälkikäteen katsoo tilannetta, niin kyseisestä talosta on vuokrattavana noin 4% asunnoista. Myynnissä olevien asuntojen pyyntihinnat vastaavat suurinpiirtein sitä hintatasoa jolla sijoitusasunnotcom näitä myi kolme vuotta sitten. Vuokrien ja hoitovastikkeiden kehityksestä en osaa sanoa. All-in-all, luultavasti näin lyhyellä tarkastelujaksolla noi ovat olleet ihan ok sijoituksia.
Ei sijoitusasunnotcom mielestäni mitenkään kuseta asiakkaitaan, mutta tottakai myyntimateriaalit vetävät aina vähän kotiinpäin. Kohteiden numerot pyritään saamaan näyttämään niin hyviltä kuin vain mahdollista ja riskit tulee sijoittajan arvioida itse.
13 tykkäystä
Talous ei tosiaankaan ole lähdössä kasvuun, mutta käppyröitä kun katsoo niin yleensä käännös “parempaan” (enemmänkin sivuttaisliike, ei kasvu) tapahtuu kun korot laskevat noin 2,5%:n. Rakennusteollisuus on niin iso työllistäjä suomessa että sitä ennen työttömyys aika todennäköisesti vain lisääntyy. Asuntojen tuotto on inflaatiokorjattuna keskimäärin melko vaatimaton suomessa. Esim. 2018-2023 välillä ei ole käytännössä mitään vuokratuottoa keskimäärin jäänyt. Pelkistettynä laskukaavana 5% tuotto miinus verot = 3,3%, keskimääräinen vuotuinen inflaatio tuolla aikavälillä 3,34%. Jos vertaa SP500 indeksiin on ns. opportunity cost melkoinen. Näkisin että nk. flippaaminen tai tason nosto on ainoa sauma tehdä mitään “oikeaa tuottoa”. Selkeästi väärin hinnoitellut kohteet kun verrastuu harvinaisuudessaan pieneen lottovoittoon.
Nollakorkoaika tosiaan vääristi markkinaa ja senkin takia uskon että paluu edes kohtalaisiin tuottoihin saattaa kestää ja kauan. Suomessa kun ei tosiaan mitään talouskasvua ole eikä ole odotettavissakaan, on asuntojen hintojen nousu lähes yksinomaan korkojen varassa. Työttömyyden ollessa näillä tasoilla yli 8% (ihan jäätävä), olisin aika maltillinen sen suhteen kauanko kestää että kysyntä ylittää tarjonnan. Toisaalta varmasti vuokra-asuminen on lisääntymässä, joskaan sekään ei välttämättä tarkoita kysynnän nousua jos ahtaammin asuminen yleistyy vuokrien noustessa ja taantuman syvetessä.
Ulkomaiset instikat ehkä vielä sijoittavat, itsekin olen lehtijuttujen varassa mitä tulee retail porukkaan. Tuo oli sellainen saattaa vaikuttaa. Muutamia lehtijuttuja olen lukenut siitä kuinka esim. aasialaiset eivät uskalla enää edes lapissa lomailla kun heillä on käsitys että täällä rytisee hetkenä minä hyvänsä. Verrattuna aiempaan on kysyntä ulkomailta kuitenkin todennäköisesti paljon vaisumpaa.
Suomalaiset ovat porukkana asunnonomistaja kansaa, eli iso osa kysynnästä tulee retail puolelta. Sen tähden olen skeptinen että Suomessa asuntojen hinnat nousisivat oikein mihinkään inflaatiokorjattuna koska ostovoima on niin matala. Ainoa poikkeus on erittäin matalien korkojen aika joka ei välttämättä toistu.
10 tykkäystä
Sijoitusasunnot.comista vielä sen verran, että siitähän löytyy palstalta oma ketjukin. Se toki keskittyy lähinnä yhtiön parin vuoden takaiseen listautumisyritykseen, mutta kyllä ketjussa yritystä muutenkin arvioidaan:
1 tykkäys
Onko kukaan onnistunut kaivamaan esille että paljonko on vuonna 2024 km-korvaus sijoitusasunnolla käynnistä? Viime vuonna se oli 0,30e/km mutta tämän vioden lukema kerrotaan ”loppuvuden aikana”.
Verohallinnon päätös matkakuluvähennyksen määrästä on julkaistu viime vuosina yleensä marraskuussa.
2 tykkäystä
Nykyisen markkinatilanteen johdosta on mielestäni entistä kiperämpi päätös sijoittaako Realty Incomen kaltaiseen 5% osinkotuottoa tarjoavaan REIT-rahastoon (velkavipumahdollisuus siinäkin) vai sijoittaako kotimaan asuntomarkkinalle yksittäisiin kohteisiin. Näkisin, että “asuntopoimintaan” pitää olla aika hyvät perusteet.
Mitähän mahdat tarkoittaa tuolla ”nykyisellä markkinatilanteella”? Sitäkö, että nyt voi tehdä löytöjä markkinoilla ja pienenkin tinkaamisen jälkeen vuokratuoton saa 6% paikkeille, kasvavillakin alueilla? Markkinatilanne on nimittäin mielestäni asunnon ostoa ajatellen hyvä tai jopa erinomainen pitkästä aikaa.
Edit. Olitkos se sinä joka täällä selvitti, että asuntosijoittamisessa ei ole järkeä alle 10% tuotolla?
1 tykkäys
Pitää jakaa tähän vielä Hurun twitterissä jakama graafi, joka on mielestäni aika oleellista pohdittavaa (kannattaa muuten kuunnella perjantaina tullut Hurun podi).
“Rakentamisen kustannukset jatkaneet kesällä sivuttaisliikkeessä, ei nousua muttei oleellista laskuakaan. Kustannusten voimakkaan nousuperiodin (2021-22) jäljiltä materiaalit n. +23% nousua edeltäneeseen tasoon verrattuna”
Tähän on tulossa vielä päälle ALV korotusta ja uuden rakennuslain tuomia lisävaateita, jotka molemmat nostavat rakentamisen hintaa. Kuten Juha totesikin, niin uudet aloitukset jäässä. Eipä yhdellekään Kojamolle tai Saton tyyppiselle toimijalle ole kannattavaa tällä kustannustasolla lähteä kehittämään uutta vuokrataloa. Uudet aloitukset odottelevat sitä, että korot painuvat alas & vuokrat lähtevät nousuun (+tonttihinnat laskevat), että yhtälöstä saa jälleen toimivan.
Kojamolla ja Satolla vuokrausasteet tippuneet ihan syystä, kun eivät jousta vuokrissa ja omilla alueilla mitä seuraan, niin vuokrapyynnit on tyypillisesti 10-15% korkeammalla kuin mitä yksityiset vuokranantajat pyytävät vastaavanlaisista kohteista. Vuokrista pidetään kiinni ja annetaan kylkiäisinä vapaita kuukausia tms. että valuaatiot ei kärsi. Mielummin otetaan hittiä vuokrausasteen laskussa.
Asunnot ei nyt tunnu enää kiinnostavan ketään ja talous on kuralla, kuten Matias totesi. Toisaalta ilman mitään markkina-arvon nousuakaan noin 6% tuottavasta kohteesta saa nykyisellä korkotasolla jo melko hyvää tuottoa omalle pääomalle. Hintojen suuremmalle laskulle taas tulee hyvin tukea tuosta tulevan uudistuotannon ja käytettyjen asuntojen välisestä melko reippaasta hintaerosta.
En itsekään odota mitään nopeaa asuntojen hintojen nousua hetkeen. Tilanne korjaantuu myös luultavimmin hitaimmin pk-seudulla suuren ylituotannon takia. Oma betsi on siihen, että vuokramarkkinat tulee ensimmäisenä korjaamaan ylöspäin ja vetureina toimii Kojamot ja Satot, jotka nostaa vuokrat tappiin heti kun siihen on mahdollisuus. Vuokramarkkina on ylipäätään muuttunut paljon ammattimaisemmaksi viimeisen 10v aikana ja noiden edellä mainittujen lisäksi markkinoille on tullut paljon ulkomaista ja kotimaista sijoittajaa. Kaikenlainen tuetun asumisen muoto ja nykyisen ylitarjonnan sulattelu vaan hidastaa tätä syklin vaihetta, mutta kyllä se inflaatio sinne vuokriin vielä painuu korkojen kera 
14 tykkäystä