Miten saat autiotilasta/kesämökistä noin hyvän tuoton? Kuka niitä vuokrailee, retkeilijät ja kalastajatko?
Homma perustuu ostohintaan ja sijaintiin. Tuskin onnistuu Uudenmaan, tai Varsinais-Suomen alueilla, kun ostohinnat ovat niin kovia. Keski-Suomesta voi ostaa kohteen 15-20 tonnilla ja niistä saa 3000€ vuosivuokria. Arvon nousua ei kyllä kannata odottaa, eikä puhuta isoista rahoista.
1 tykkäys
Kuulostaa kyllä hyvältä summalta, tai sitten en ihan ymmärrä, millaisia kohteita vuokraat. Olisiko sinulla laittaa jotain esimerkkiä? Millaiset asiakkaat näitä vuokraavat?
Vuokraajat ovat ihan tavallisia perheitä, joiden rahat eivät riitä ostaa omaa, tai joilla ei ole ostohaluja. Toinen ryhmä on eläköityvät, jotka eivät halua perikunnalleen riesaa, mutta haluavat toteuttaa itseään ja puuhastella marjastuksen, kalastuksen ja muun sellaisen kanssa ja minä annan asiakkaitteni elää kuin omassaan ja kannustan pitkään sopimukseen, jolloin asiakas ikään kuin kotiutuu ja sitoutuu kohteeseen. Tämä siis näissä autiotilakohteissa.
Asuntopuolella kohderyhmistä paras on ehdottomasti paikkakunnalle tuleva sisäänmuuttaja, joka on vähän kuin koeajalla, eikä vielä halua ostaa omaa (opettaja, lääkäri, palomies jne. perheineen.). Toinen ryhmä on eronneet, jotka tarvitsevat isompia asuntoja, joille pystyn tarjoamaan hyvätasoista asumista. Usein parempitasoista, kuin lähtökohta oli. Lisäetua tuo myös lapsien vanhojen ja tuttujen koulujen läheisyys. Tämä on tällaista mikrotason tilannepeliä, mutta vuosikymmenen tämä on toiminut ja enemmänkin paranee ja opettaa omaa osaamista.
Asuntopuolelle on tulijoita myös sellaisesta aineksesta, joita ei välttämättä halua ensimmäisenä. Siinä tietysti oma aktiivisuus ja läheisyys ja elämänkokoemuksen tuoma ihmisten käsittelytaito jeesii. Kymmenessä vuodessa on jäänyt 700€ vuokria saamatta ja kuitenkin sisään tullut luokkaa 200000€ ja lukemattomia talkootunteja remontteina ja sellaisina.
Nämä ovat sellaisia verkkarimiesten sivupuroja, joissa bemarilla, puvulla ja kravatilla tulee vain turpaan. Vuokraa en ole nostanut kymmeneen vuoteen keneltäkään ja silti tuotto paranee. Sen sijaan olen kyllä karsinut kuluja ja parantanut haluttavuutta kassavirtarahoituksella.
Kassavirtarahoituksesta olen saanut oman asumiseni tässä ohessa saanut vähintäänkin hulppealle tasolle. Toki itse tehden fyysistä työtä ja yhdessä vuokralaisten kanssa. On rakennettu autoille oma huoltoramppi, on grillipaikat, pihasaunat, hedelmäpuita. On ilmastoinnit ja vaikka mitä. Tänään on kummenvuotisilotulitus ja varmaan tarjoan juomia. Luonnollisesti on myös viemärit ja muut tällaiset jo laitettu.
Olennaista on se, että ei ole vastiketta, vaan ainoastaan menot. Kulut kaikkineen täydellä kuormalla ovat 2,2€ neliöltä ja tulot 4,4€ neliöltä kuussa ja neliöitä on 450, niin sillä just ja just pärjää. Tuohon päälle vielä oma ilmainen asuminen, niin onhan se vähän helpottanut köyhyyttä.
Asunto ja ylipäätään kiinteistösijoittamisen trendi on painottunut sijaintikeskeisesti, mikä tuo kuplaa toisaalle ja hyviä ylituottoja toisaalle. Kukaan ei osta tätä mun taloani 150 000€ hintaan, vaikka tästä saa vuokrina 30 000€ vuodessa, koska sijainti ei ole ikuisen nousun Eldoradossa. Sieltä ei saa edes tambuuria, saati kassavirtaa tuolla hinnalla. Asuntosijoittamisen mekassa lasketaan, että jos laitetaan palkasta 200€, niin vuokra kattaa loput ja se on sitten bisnes.
21 tykkäystä
Onko foorumilla kokemusta konsulttipohjaisesta ryhmärakennuttamisesta, menikö kaikki hyvin, tuliko ikäviä yllätyksiä matkalla, miten rahoittajapuoli suhtautui? Harkitsen lähteväni erääseen prokektiin mukaan, puhtaasti asuntosijoittajana. Mitä tulisi ottaa huomioon kun pohtii plussia ja miinuksia?
Edit: lyhentelin tätä postausta jälkeenpäin, tuli väsyneenä loruiltua turhan pitkästi 
Ei ole kokemusta…
Mutta oiskoha täällä tarpeeksi kiinnostuneita moiseen?
Itse voisin ruveta rakennuttamaan paritaloja jonkun kumppanin kanssa hyville tonteille. 80-105m2 kokoisia. Itsellä ei vipuvoima riitä oman talon lisäksi tuollaista 350-450k rakennuttaa, mutta puolikkaaseen riittäisikin…
Suunnitteltaisiin nuo vuokrauskäyttöön - toki myydäkin saa oman puoliskonsa jos haluaa. Mulla ois halua tämmöiseen… Laadukaille vuokra-asunnoille on iso kysyntä.
2 tykkäystä
Tältä palstalta kyllä varmasti löytyisi asiantutemusta omaankin rakennushankkeeseen. Itselläni ei halua eikä osaamista aktiiviseen toimimiseen, mutta konsulttivetoisessa hankkeessa sitä ei näköjään vaadita. Isoin ero näyttää liittyvän rahoitukseen (ostettavaa asuntoa ei voi käyttää lainan vakuutena, eli pitää olla muita vakuuksia omarahoitusosuuden lisäksi). Asunnon arvioitu hinta on mielestäni vastaavia uudiskohteita n. 10-20% edullisempi, mutta toisaalta tässä ilmeisesti ottaa hiukan isomman riskin kuin normaalissa asuntokaupassa. Mitä ne riskit sitten ovat, se kiinnostaisi, itse en vielä ole keksinyt kovin monia. Konsultin mukaan lopullisen hinnan muutos pysyisi suurimmilaan +/- 5%.
Jos tarvitsee “enää 30k” käteistä myyntihintaan, niin millä lainanimikkeellä sen saa halvimmillaan? Kannattaako edes olla asuntolainana?
Asunto myyntihinta 60k, velaton 180k. Esimerkki.
Jos haen lainaa tuohon, niin miten sen vakuusarvo katsotaan?
Millä aikataululla rahoitusvastikkeiden verovähennysoikeus vuokratulosta tullaan poistamaan tai koska tästä on tarkoitus tehdä päätöksiä?
Tästä on uutisoitu jo ainakin parin vuoden ajan.
Yhtiölainaosuus syö vakuusarvoa. Eli jos pankki tarjoaa 70% vakuusarvon, niin velattomasta hinnasta se on 180 x 0,70 eli 126 tonnia. Jos jätät yhtiölainan, niin vakuusarvoa jää enää 6 tonnia (126 - 120) ja tarvitset lisävakuuksia myyntihintaa varten jostain muualta, ellei pankki sitten suostu myöntämään lainaa vakuusvajeella.
1 tykkäys
Tarkistus: Eli jos tarvitsen myyntihintaan esim. 60k lainaa, niin tuosta 6k on vakuutettuja 54k edestä tarvitsen vakuuksia?
Entä valtiontakaus, voiko käyttää että ottava 60k summasta perus 20% valtion takauksella?
Minun mielestä et saa käytännössä lainkaan lainaa tai valtiontakausta, jos ostat myyntihinnalla. Valtiontakaus voi olla 20% lainan määrästä. Jos sulla on vapaata vakuusarvoa vain 6k, niin saat periaatteessa lainaa vain 85-95% tuosta määrästä (enimmäisluototussuhde) ja valtiontakaus olisi vain satasia. Sen sijaan jos maksat yhtiölainan kokokaan, niin saat enemmän valtiontakausta ja vakuusarvoa.
Velattomalla hinnalla siis 180ke kämppä (josta 120ke yhtiölainaa ja omarahoitusosuus 15% eli 27ke. Vakuusarvo on 126ke. Pankki myöntää lainaa 85% (153ke), joten vakuuksia tarvitaan vielä lisää. Eli kaiketi 153ke - 126ke = 27ke. Valtion takausta saa 20% lainan määrästä eli max 30,6ke.
Mutta milttä termillä te yhtiölainaan lainaa hakisitte? Sijoitusasuntolaina? Sijoituslaina? Kulutusluotto?
1 tykkäys
Termillä jääkö sinulla palkasta käteen yhtiölainan maksuosuus ja onko sinulla varaa maksaa sitä mahd. 3 tyhjää kuukautta?
Sitten perustella pankin virkailijalle lainanhakukriteerit. Lähtökohtaisesti jos ei se oma pankki ole se mikä rahoittaa rs kohdetta niin voipi olla hankala lainaneuvottelu edessä, mikäli ei pankki voi arvioida vuokratuloa.
1 tykkäys
(Sijoitus)asuntolainaa. Jos kämpän ostaisi kokonaan käteisellä (myyntihinnan osuus), niin pankkia ei tarvita lainkaan. Tämä on yhä verotehokkaampi tapa toimia kuin maksaa yhtiölaina pois. Jos sen sijaan ostat omaksi pitkäaikaiseksi asunnoksi, niin yhtiölaina kannattanee maksaa pois. Jälleenmyynti toki hankaloituu hieman kun yhtiölainan puuttuminen karsii asuntosijoittajat ja kaikki välttämättä eivät saa lainaa koko summalle pankista.
3 tykkäystä
Asuntolaina sitä kannattanee yrittää sitten hakea, siten että myyntihintaan vain… Rahoitusvastike sitten riittää kyllä vähennykseksi vuokratulosta, eli lainan korkoja ei ole pakko vähentää tai hyöty siitä aika maltillinen.
Pystyykö muuten hakemaan asuntolainaa siten, että jättää yhtiölainaa? Tyyliin 180k kämppä, 60k myynti, niin hakee asuntolainaa 150k verran ja jättää 30k yhtiölainaa?
Pystyy, mutta yhtiölainaa voi lyhentää vain määrättyinä ja rahoittajapankin määritteleminä ajankohtina, esim. pari krt/v
Kysytään vielä eräs mielenkiintoinen.
Kuvitellaan taloyhtiö. Ostettu kämppä omalla lainalla.
Voiko tuon jollakin taloyhtiön hallituksessa päätetyllä järjestelyllä järjestää siten, että vaihtaa tuota omaa asuntolainaa yhtiölainaksi?
Eli pankkilainalla ostetun kohteen muuttaisikin yhtiölainaksi taloyhtiössä, eli ns. ostaakin osakkeet myyntihinnalla ja vaihtaa pankkilainan taloyhtiölainaan?
Sen paremmin pykäliä tutkimatta tuntuisi erikoiselta, jos tuo olisi mahdollista. Eikö tuossa ole kyse lainan antamisesta sinulle. Vastaan tulevat varmastikin osakeyhtiölain ja asunto-osayhtiölain mahdolliset lainanantoa rajoittavat pykälät ja epäilen myös, että löytyykö sellaista taloyhtiötä, jonka yhtiöjärjestyksen mukainen yhtiön toimiala kattaisi rahoitustoiminnan.