Tästä olen samaa mieltä. Asuntosijoittaminen sopii parhaiten ihmiselle, jolta onnistuu omin käsin remontointi ja jolla on paloa käyttää touhuun runsaasti vapaa-aikaa. Tai sitten joka sijoittaa uudiskohteisiin taloyhtiövelkahimmeliä hyödyntäen. Muille melkeinpä REIT-rahastot ovat parempi vaihtoehto.
Kärjistettynä esimerkkinä saat 10 vuodessa 10 000 euroa “tuottoa” (verojen ja kulujen jälkeen), mutta 10 vuodessa asunto kuluu ja vaatii samaisen 10 000 euron remontin. Asunnon arvo on saattanut tänä aikana tietysti nousta, mutta ei sekään automaatio ole, kuten olemme viime vuosina oppineet. Jos myyntiajankohta sattuu osumaan matalasuhdanteeseen, voi myynnilläkin tehdä tappiota.
Lisäksi nykyään ei ole helppoa löytää sijoituskohdetta, josta saa edes säädyllistä tuottoa (6-8 % tai enemmän). Vielä 2010-luvun alussa jostain Jyväskylän keskustastakin saattoi löytää kohteita 10% tuotolla, mutta ei enää. 1-2 sijoitusasuntoa omistavalla myös vuokralaisriski ja “taloyhtiöriski” on ihan huomattava.
Olen siis asuntosijoittaja itsekin, mutta aikamoista säätöä tämä touhu kyllä on.
Kerrostaloasunnoissa ei tarvita kumpaakaan, huoltoyhtiö hoitaa pääosin pikkufiksaukset eikä pintaremppoja kannata tehdä huvin vuoksi vaan vain tarpeellinen.
Itsellä ollut sijoitusasuntoja 15 vuotta ja yleensä vuokralainen on itse maalannut seiniä yms. halutessaan & itse maksanut tarvikkeet kuitteja vastaan.
Kodinkoneita saa halvalla Gigantista tmv., joka hoitaa kuljetukset, asennukset ja vanhan poisvienninkin - niillä on tasaisin väliajoin kampanjoita, joista ne saa vieläpä veloituksetta. Kodinkoneet kestäneet keskimäärin 10 vuotta ja tuossa on mukana myös ne ostovaiheen ”ikivanhat” koneet.
Asunnoissa käyn yleensä vain vuokralaisen vaihtuessa, tosin en aina silloinkaan, kun pyydän lähtökohtaisesti lähtevää vuokralaista näyttämään asunnon ja vuokrasopimuksen teen aina sähköisesti. Osaa vuokralaisista en ole nähnyt koskaan.
Mutta sikäli tässä on asiaa, että eiköhän se voittoisa “ostan hesasta random yksiön ja laitan vuokralle” strategia taisi kuolla jo sinne 2000-luvun alkuun. Ja hyvä niin.
Nykyään asuntosijoittamisessa joutuu sen hyvän tuoton kairaamaan itse omalla työllään. Tästä esimerkiksi Muikkunen tuossa ylempänä kertoi oman todella inspiroivan tarinansa.
Se mikä asuntosijoittamisessa kiehtoo onkin juuri tämä mahdollisuus muuttaa omaa vaivannäköään hyvin ennustettavasti pääomaksi.
Kun tätä vertaa osakemarkkinoiden “80% aktiivisista sijoittajista häviää indeksille”-todellisuuteen, niin houkuttelevuus avautuu ihan omalla tavallaan.
Tarkoititko 2020-luvun alkuun? Vielä 2010-luvun alussa HKI ydinkeskustasta sai sijoitusyksiöitä alle 5000€/m2, vasta 2015 jälkeen pidempään alalla olleet siirtyivät ulommas lähiöihin. Hinnat keulivat 2020 kevään koronapaniikin jälkeen, kunnes lähtivät laskuun 2022 kesällä - sen jälkeen oli lyhyt aika noin puoli vuotta, jolloin sai kohteita halvalla paniikkimyyjiltä.
Toki hyvän kohteen löytämiseen tarvitaan aikaa ja hieman tuuriakin. Itse asiassa paljon enemmän kuin sen vuokra-asunnon manageraukseen.
Ja kuten moni muukin täällä, niin pidän varsin todennäköisenä seuraavaa skenaariota:
omalla markkinallani(ei pk-seutu) vuokramarkkinan kysyntä/tarjonta suhde korkaantuu ja vuokrat lähtevät nousuun. Tästä on jo merkkejä.
korot jatkavat laskuaan nykyisellä urallaan (euribor12 meni jo alle kolmen prossan)
talous ei lähde raketin lailla nousuun, vaan tukee vuorakysyntää.
uudisrakentaminen on lamassa vuoden/pari ainakin vielä
Eli pidän kohtuullisen todennäköisenä, että asuntosijoittamisen yleiset edellytykset korjaantuvat lähivuosina. Toivottavasti ei tule enää samanlaista hypeä, kuin parisen vuotta sitten.
Parin viikon päästä meillä tehdään kaupat yhdestä kämpästä, mutta tämän sijoituskeissin kannattavuutta en perusta edellä mainittuun skenaarioon.
Asuntosijoittamiseen on monella pitkäntähtäimen strategia. Suomen väestönkehitys lisää asuntosijoittamisen riskiä. Syntyvyys on laskenut ja on laskussa. Syntyvät ikäluokat ovat alhaisia ja sama suunta jatkuu. Jotenkin kasvavia alueita on Suomessa vuodesta 2040 alkaen enää pääkaupunkiseutu, Turku ja Tampere. Monissa yliopistokaupungeissakin väestökehitys muuttuu negatiiviseksi jo mahdollisesti ennen 2040. Opiskelijamäärät ovat suoraan suhteessa syntyvyyteen tietyllä luonnollisella viiveellä.
Maaseudulla negatiivinen väestökehitys näkyy valtavans määränä arvottomina asuntoina. Valitettavasti sama tilanne voi olla 2040 - 2050 vuosina monissa Suomen kaupungeissa. Vanheneva, vähenevä ja kuoleva väestö ei tarvitse tyhilleen jääviä opiskelija asuntoja ja yksiöitä.
Maahanmuutto voi toki vaikuttaa tilanteeseen, mikäli Suomen maahanmuuttopolitiikka houkuttelisi tänne opiskelijoita, työvoimaa, investointeja ym. rutkasti enemmän.
Asiansa osaavat ovat aina katsoneet minkälaisen luukun ostavat. Itse olen 15 vuoden aikana ostanut yhden asunnon per 100 tutkittua kohdetta suhteella. Parhaat ostot ovat olleet ns. pakkomyyntitilanteissa eli kuolinpesä/avioero/ulosotto-tapauksia. Ja 2022 loppuvuonnakin ostin pari kohdetta erittäin hyvällä hinnalla.
2010-luvulla arvonnousu oli erinomaista, mutta myös vuokratuoton kehitys varsin hyvä. Vielä vuonna 2020 uudiskohteiden ostaminen oli järkevää, kunhan valitsi huolella: esim. alimman ja ylimmän kerroksen identtisen asunnon hintaero on ollut jopa 50keur. 2020 loppupuolella tuli uudiskohteiden hintoihin peak korona/inflaatio-lisä 15-20% eikä rakennuskustannukset ole vieläkään laskeneet tästä pompusta, joten jatkossa uudiskohteita ei saa siedettävällä hinnalla pitkään aikaan.
Vuokrien nousu tyssäsi ylitarjontaan, kun vapaarahoitteisten lisäksi Ara-tuotanto painoi kaasun pohjaan (ja edelleen aloittaa ATH-tasolla kohteita). Pitkällä juoksulla vuokratuottokäyrä palaa kuitenkin trendikäyrään, siitä pitää huolen romahtanut uudistuotanto ja noin 10000 hlön vuosittainen muuttovoitto Helsinkiin.
Olen tässä pohtinut, että 90-luvun lopulta 2010-luvun alkupuoliskolle saakka asuntosijoittaminen oli tavallaan helppoa. Sijoituskämppiä sai suurten kaupunkien keskustoista 7-10% tuotolla. Korkea tuotto, matala riski. Esimerkiksi Turusen ja Oravan Osta, vuokraa, vaurastu -kirjassa vuodelta 2013 kehotetaan sijoittamaan kohteisiin, joista saa ainakin 7-8% tuoton. Hyvänä keskustayksiöiden tuottona pidettiin tuolloin 8-10% tuottoa.
Moni keksi, että tässä on mahtava tapa printata rahaa. Nollakorkoaika loi vielä lisäbuustia. 2010-luvun jälkipuoliskolla asuntosijoittamisen buumi lähti liikkeelle ja siitä tuli koko kansan harrastus. Kilpailu hyvistä kohteista kiristyi. 2020-luvulle tultaessa suurten kaupunkien keskustojen kämppien tuotot olivat jo valahtaneet 3-4% tasolle, jossa ei oikeastaan ole turvamarginaalia enää nimeksikään. Korkojen ja muiden kustannusten jyrkkä nousu onkin nyt syönyt monien Excel-tuotot nolliin ainakin joksikin aikaa ennen kuin vuokrat lähtevät nousuun. Viime vuosina sijoituskohteita onkin alettu etsiä kaupunkien laitamilta ja liikenteen solmukohdista - yhä kauempaa pelipaikoilta ja yhä huonommilta sijainneilta ja riskisemmistä kohteista.
Tällä hetkellä Etuovea saa selata ihan tosissaan, jos aikoo löytää kohteita, joissa on säädyllinen tuotto, eikä niin sanotusti mitään “vikaa”. Asuntosijoittamisen kulta-aika on tietyllä tapaa takanapäin. Early adopterit jatkavat kuitenkin asuntosijoittamisen mahtavuuden saarnaamista muille ja ovathan he kulta-ajasta hyötyneetkin.
Tämä johtuu luonnollisestikin siitä, että heillä on se asuntosalkku kasattu jo aikaa sitten ja todennäköisesti velkavipu matala tai jopa nolla. Vapailla vakuusarvoilla voi sitten ostaa lisää kohteita, vaikkapa niitä 70% yhtiölainalla varustettuja, joilla saa verotusta alemmas.
Toki jos nyt aloittaa nollista, niin haastavaahan se on. 2010-luvulla sai pankista sijoitusasuntoihin lainaa yli 100% velkavivulla (ostohinta + varainsiirtovero) ja nousevilla hinnoilla mahdollisti uuden asunnon ostamisen 2-3 vuoden välein ilman omaa pääomaa. Nykyään pankit ovat ylivarovaisia eikä moni pankki esim. enää rahoita flippauskohteita lainkaan.
Mutta asuntosijoittaminen ei ole hätäisen hommaa, se että excel näyttää nyt huonolta ei tarkoita etteikö se näytä hyvältä 10 vuoden päästä.
Pankkien toimintaa vielä 10 vuotta sitten voisi tosiaan kuvailla sillä Shut up and take my money -meemillä.
Pääpointti on ehkä se, että asuntosijoittamisen riski-tuottosuhde on heikentynyt huomattavasti noista ajoista. Nyt jos haluaa löytää kohteen esimerkiksi 10%:n tuotolla, niin aletaan yleensä puhua jo ihan huomattavasta riskikeskittymästä.
Taloyhtiömaailmassa paljon touhunneena ei sitäkään riskiä voi pitää ihan vähäisenä. Vastaan on tullut taloyhtiöitä…
… joita ei hoideta millään tavalla
… joissa vanhat jäärät estävät kaikki (kustannuksia aiheuttavat) remontit
… joiden pankkitilillä on muutama tonni rahaa
… joissa hallitus ja isännöitsijä eivät noudata yhtiöjärjestystä
… joissa urakoita diilataan kaverien firmoille ja kilpailutukset ovat näennäisiä
Itsellä 100 Oikotien vahti-ilmoitusta kohti, pyydän 10 kohteesta lisätietoja välittäjältä/myyjältä ja näistä yhden kohdalla teen tarjouksen. Eli 99% potentiaalisistakin kohteista on no-go. Se kohteiden läpikäyminen ja omista kriteereistä kiinnipitäminen on se haastavin vaihe, mutta siihen harjaantuu varsin nopeasti.
Oston jälkeenkin pitää olla tietotaitoa maksimoida vuokratuotto sekä minimoida managerointivaiva. Ei vuokranantajana toimiminen ei eroa mitenkään muusta yritystoiminnasta, joissa löytyy erittäin menestyviä, keskinkertaisia ja surkeita yrittäjiä.
Huutokaupasta katsellut myytäviä asuntoja ja erityisesti Ekman Capitalin ja KompassiKotien myytäviä kohteita. Korkojen noustua erityisesti KompassiKodit pyrki myymään aluksi vanhaa rakennuskantaa ja isompia asuntoja (70- ja 80-luvun kolmioita), mutta nyt taidetaan olla siinä pisteessä kassavirtakriisiä, että uudempaakin tuotantoa lähtee luiskaan urakalla. Myytäviä kohteita nyt 11 kpl joista 8 uudistuotantoa.
Myyntihinnat ovat edukkaita, mutta ei tuosta rahoitusrakenteesta silti saa omaan silmään kannattavaa, jollei laske arvonnousun varaan ja korkojen laskuun alle 1,5%. Ei noilla kohteilla tuottoa ole tehty missään vaiheessa ja tappiolla joutuu realisoimaan kun lyhennysvapaat päättyvät ja kassavirta pyörii väärään suuntaan.
Onhan näitä ollut jo yli vuoden ajan tipottain myynnissä kummallakin, ilmeisesti on tullut ostettua haulikolla ampuen kohteita ympäri Suomea ja nyt meinaa excel kyykätä. Itseä ei ole kassavirtanegatiivisuus sinänsä haitannut vaan omaan mieleen sijainti vs odotettava vuokratuotto sekä pääosin vuokratontti ilman lunastusmahdollisuutta.
Tuli tänään aloitettua oma asuntosijoitusura. 24m2 yksiö lähti Mellunkylästä ostoon. Vaatii täyden remontin kun sisällä tupakoitu, mutta pääsee kassavirtapositiiviseksi.
Mahdollisuus arvonnousuun mutten laske sen varaan.
Väestökehitys tosiaan ajaa nyt asioita siihen suuntaan, että asuntosijoittajan on pakko suunnata paukkuja kasvukolmioon tai pyrittävä ennustamaan mitkä lähiöt säilyvät.
Itse olen hajauttanut liian vähän kun olen uskonut yliopistojen vetoon ja siihen, että suht lähellä on helpompi operoida. Harmillisesti omistukset osuu juuri Kuopioon, Joensuuhun ja Jyväskylään.
Jos syntyvien määrä on noin pieni kuin nykyisin niin jokaiselle olisi nykyaloituspaikoilla korkeakoulupaikka. Aloituspaikkoja on nytkin 51 500 eli jokaiselle riittäisi yli 1, syntyneitä on noin 45 000. Karsintaa tulee tapahtumaan rankalla kädellä ellei ulkomailta oteta suurta määrä opiskelijoita.
Onko todennäköisempää siis että pienet amkit lähtevät ekana kuten ylivieska tai mikkeli vai lähteekö yliopisto joensuusta.
Löysin vähän keskustelua facebookista jossa puhuttiin tästä kuinka 3kk euribor voi äkkiä tullakkin pidemmällä juoksulla halvemmaksi kuin 12kk euribor. Kuinkas täällä porukka suositteko/käytättekö enemmän 3kk (tai jotain muuta lyhyempää) vai 12kk euribor:a?
Olen seurannut näitä molempia nyt yli vuoden. Yhdestä asunnosta tein vähän laskelmaakin. Oma sijoittajan näkökulmani on kyllä kaukana näiden molempien alimmista hintapyynnöistä. Eikä onnekseen juuri kukaan näistä ole tarjousta tehnytkään. Ne vaan pyörivät siellä ja odottavat jotain hurmahenkistä onnenpotkua.
Olen oikeastaan havahtunut siihen, kuinka hurjan riskisiä nämä veloitetut ja usein vuokratonteilla olevat pikkuasunnot ovat. Kassavirtapositiivisuus jää haaveeksi ja ilman vuokralaista noista muodostuu valtava musta aukko, jonka täyttämiseen ei edes rapsakka asunnon hinnan nousu riitä. Olen jäänyt miettimään sitä, ettei edes koronlasku tee näistä kiinnostavia, sillä tarvittava vuokrataso ei välttämättä ole enää vuokralaisen maksukyvyn / - halun uloittuvissa. Ne ovat jo lähtökohtaisesti nykyiseen markkinatilanteeseen nähden liian arvokkaita.
Onhan tietysti tämäkin yksi kulma asian esittämiseen.
Kun tuota BRRRR-strategiaa on tullut pyöritettyä, niin onhan ne isommat remontit ajoittain vaatineet reippaasti omaa panosta, mutta koskaan ei ole jälkikäteen harmittanut, kun sai arvonnousua aikaiseksi ja nyt kämppä on kassavirtapositiivinen reippaalla vivulla…
Minulla ei ole mitenkään huono palkka päivätyössäni, mutta silti omalla työlläni esimerkiksi flipeissä saan tuntia kohden reippaasti parempaa palkkaa, kun omassa työssäni. Ero on vielä hurjempi, jos tekisin vastaavat tunnit enemmän omaa palkkatyötäni päälle 50%:n marginaaliverolla ja vertailukohtana on arvonnousun veroton kotiuttaminen jälleenrahoituksella…
Paras analogia on kyllä salilla käynti, kertaakaan ei ole treenin jälkeen harmittanut, että ei tullut sitäkin aikaa vietettyä telkkarin ääressä kaljaa kitaten…
Aina lyhyin tarjolla oleva viitekorko. Pois lukien vuodet 2020-2021, jolloin pitkät korot olivat naurettavan halpoja. Historiasta ei löydy yhtään kovinkaan pitkää aikajaksoa, jolloin esim. 12 kk:n viitekorko olisi osoittaunut paremmaksi vaihtoehdoksi kuin vaikka se 3 kk:n viitekorko. Ja vieläkin lyhyempi olisi mukavampi, jos niitä kuluttaja-asiakkaille myönnettäisiin.
