Tämä johtuu luonnollisestikin siitä, että heillä on se asuntosalkku kasattu jo aikaa sitten ja todennäköisesti velkavipu matala tai jopa nolla. Vapailla vakuusarvoilla voi sitten ostaa lisää kohteita, vaikkapa niitä 70% yhtiölainalla varustettuja, joilla saa verotusta alemmas.
Toki jos nyt aloittaa nollista, niin haastavaahan se on. 2010-luvulla sai pankista sijoitusasuntoihin lainaa yli 100% velkavivulla (ostohinta + varainsiirtovero) ja nousevilla hinnoilla mahdollisti uuden asunnon ostamisen 2-3 vuoden välein ilman omaa pääomaa. Nykyään pankit ovat ylivarovaisia eikä moni pankki esim. enää rahoita flippauskohteita lainkaan.
Mutta asuntosijoittaminen ei ole hätäisen hommaa, se että excel näyttää nyt huonolta ei tarkoita etteikö se näytä hyvältä 10 vuoden päästä.
Pankkien toimintaa vielä 10 vuotta sitten voisi tosiaan kuvailla sillä Shut up and take my money -meemillä.
Pääpointti on ehkä se, että asuntosijoittamisen riski-tuottosuhde on heikentynyt huomattavasti noista ajoista. Nyt jos haluaa löytää kohteen esimerkiksi 10%:n tuotolla, niin aletaan yleensä puhua jo ihan huomattavasta riskikeskittymästä.
Taloyhtiömaailmassa paljon touhunneena ei sitäkään riskiä voi pitää ihan vähäisenä. Vastaan on tullut taloyhtiöitä…
… joita ei hoideta millään tavalla
… joissa vanhat jäärät estävät kaikki (kustannuksia aiheuttavat) remontit
… joiden pankkitilillä on muutama tonni rahaa
… joissa hallitus ja isännöitsijä eivät noudata yhtiöjärjestystä
… joissa urakoita diilataan kaverien firmoille ja kilpailutukset ovat näennäisiä
Itsellä 100 Oikotien vahti-ilmoitusta kohti, pyydän 10 kohteesta lisätietoja välittäjältä/myyjältä ja näistä yhden kohdalla teen tarjouksen. Eli 99% potentiaalisistakin kohteista on no-go. Se kohteiden läpikäyminen ja omista kriteereistä kiinnipitäminen on se haastavin vaihe, mutta siihen harjaantuu varsin nopeasti.
Oston jälkeenkin pitää olla tietotaitoa maksimoida vuokratuotto sekä minimoida managerointivaiva. Ei vuokranantajana toimiminen ei eroa mitenkään muusta yritystoiminnasta, joissa löytyy erittäin menestyviä, keskinkertaisia ja surkeita yrittäjiä.
Huutokaupasta katsellut myytäviä asuntoja ja erityisesti Ekman Capitalin ja KompassiKotien myytäviä kohteita. Korkojen noustua erityisesti KompassiKodit pyrki myymään aluksi vanhaa rakennuskantaa ja isompia asuntoja (70- ja 80-luvun kolmioita), mutta nyt taidetaan olla siinä pisteessä kassavirtakriisiä, että uudempaakin tuotantoa lähtee luiskaan urakalla. Myytäviä kohteita nyt 11 kpl joista 8 uudistuotantoa.
Myyntihinnat ovat edukkaita, mutta ei tuosta rahoitusrakenteesta silti saa omaan silmään kannattavaa, jollei laske arvonnousun varaan ja korkojen laskuun alle 1,5%. Ei noilla kohteilla tuottoa ole tehty missään vaiheessa ja tappiolla joutuu realisoimaan kun lyhennysvapaat päättyvät ja kassavirta pyörii väärään suuntaan.
Onhan näitä ollut jo yli vuoden ajan tipottain myynnissä kummallakin, ilmeisesti on tullut ostettua haulikolla ampuen kohteita ympäri Suomea ja nyt meinaa excel kyykätä. Itseä ei ole kassavirtanegatiivisuus sinänsä haitannut vaan omaan mieleen sijainti vs odotettava vuokratuotto sekä pääosin vuokratontti ilman lunastusmahdollisuutta.
Tuli tänään aloitettua oma asuntosijoitusura. 24m2 yksiö lähti Mellunkylästä ostoon. Vaatii täyden remontin kun sisällä tupakoitu, mutta pääsee kassavirtapositiiviseksi.
Mahdollisuus arvonnousuun mutten laske sen varaan.
Väestökehitys tosiaan ajaa nyt asioita siihen suuntaan, että asuntosijoittajan on pakko suunnata paukkuja kasvukolmioon tai pyrittävä ennustamaan mitkä lähiöt säilyvät.
Itse olen hajauttanut liian vähän kun olen uskonut yliopistojen vetoon ja siihen, että suht lähellä on helpompi operoida. Harmillisesti omistukset osuu juuri Kuopioon, Joensuuhun ja Jyväskylään.
Jos syntyvien määrä on noin pieni kuin nykyisin niin jokaiselle olisi nykyaloituspaikoilla korkeakoulupaikka. Aloituspaikkoja on nytkin 51 500 eli jokaiselle riittäisi yli 1, syntyneitä on noin 45 000. Karsintaa tulee tapahtumaan rankalla kädellä ellei ulkomailta oteta suurta määrä opiskelijoita.
Onko todennäköisempää siis että pienet amkit lähtevät ekana kuten ylivieska tai mikkeli vai lähteekö yliopisto joensuusta.
Löysin vähän keskustelua facebookista jossa puhuttiin tästä kuinka 3kk euribor voi äkkiä tullakkin pidemmällä juoksulla halvemmaksi kuin 12kk euribor. Kuinkas täällä porukka suositteko/käytättekö enemmän 3kk (tai jotain muuta lyhyempää) vai 12kk euribor:a?
Olen seurannut näitä molempia nyt yli vuoden. Yhdestä asunnosta tein vähän laskelmaakin. Oma sijoittajan näkökulmani on kyllä kaukana näiden molempien alimmista hintapyynnöistä. Eikä onnekseen juuri kukaan näistä ole tarjousta tehnytkään. Ne vaan pyörivät siellä ja odottavat jotain hurmahenkistä onnenpotkua.
Olen oikeastaan havahtunut siihen, kuinka hurjan riskisiä nämä veloitetut ja usein vuokratonteilla olevat pikkuasunnot ovat. Kassavirtapositiivisuus jää haaveeksi ja ilman vuokralaista noista muodostuu valtava musta aukko, jonka täyttämiseen ei edes rapsakka asunnon hinnan nousu riitä. Olen jäänyt miettimään sitä, ettei edes koronlasku tee näistä kiinnostavia, sillä tarvittava vuokrataso ei välttämättä ole enää vuokralaisen maksukyvyn / - halun uloittuvissa. Ne ovat jo lähtökohtaisesti nykyiseen markkinatilanteeseen nähden liian arvokkaita.
Onhan tietysti tämäkin yksi kulma asian esittämiseen.
Kun tuota BRRRR-strategiaa on tullut pyöritettyä, niin onhan ne isommat remontit ajoittain vaatineet reippaasti omaa panosta, mutta koskaan ei ole jälkikäteen harmittanut, kun sai arvonnousua aikaiseksi ja nyt kämppä on kassavirtapositiivinen reippaalla vivulla…
Minulla ei ole mitenkään huono palkka päivätyössäni, mutta silti omalla työlläni esimerkiksi flipeissä saan tuntia kohden reippaasti parempaa palkkaa, kun omassa työssäni. Ero on vielä hurjempi, jos tekisin vastaavat tunnit enemmän omaa palkkatyötäni päälle 50%:n marginaaliverolla ja vertailukohtana on arvonnousun veroton kotiuttaminen jälleenrahoituksella…
Paras analogia on kyllä salilla käynti, kertaakaan ei ole treenin jälkeen harmittanut, että ei tullut sitäkin aikaa vietettyä telkkarin ääressä kaljaa kitaten…
Aina lyhyin tarjolla oleva viitekorko. Pois lukien vuodet 2020-2021, jolloin pitkät korot olivat naurettavan halpoja. Historiasta ei löydy yhtään kovinkaan pitkää aikajaksoa, jolloin esim. 12 kk:n viitekorko olisi osoittaunut paremmaksi vaihtoehdoksi kuin vaikka se 3 kk:n viitekorko. Ja vieläkin lyhyempi olisi mukavampi, jos niitä kuluttaja-asiakkaille myönnettäisiin.
Pienet amkit lähtevät & yliopistoja karsitaan & etäopiskelusta on tullut uusi normaali. Opiskelijan ei usein enää tarvitse muuttaa opintojen perässä - jos ei halua. Pieni sijoitusasunto voi hyvin olla myrkkypilleri jos se väärälle paikkakunnalle sattuu.
Juu no mitä tässä katselin niin saisin jo nyt 3kk euriborin pienemmällä korolla kuin mitä otin maalis-huhtikuussa 12kk. Noh seuraava tarkastus olikohan 25.3 niin ehkä sitten osaa taas viisaampana miettiä mikä on kannattavaa, ensimmäistä asuntolaina kautta kun tässä itse vasta makselee.
Ihan mielenkiinnosta kysyn, että miltä tämä Espanjan asunto näyttää sijoitusmielessä nyt 4 vuoden pitämisen jälkeen? Mainitsit aiemmin, että sähkö maksaa 150€/kk ja muitakin juoksevia kuluja tietysti on. Maksavatko kesäkuukaudet koko vuoden kustannukset ja käykö vuokraus edelleen puskaradion kautta?
Jossain taisin mainita hintojen jatkaneen nousuaan ja noin +30% on arvo noussut ilman remontteja, joista nyt omat pitäisi saada pois. Olemme vuokranneet vain puskaradion kautta ja vuokratulot ovat olleet siinä 5-7 k vuodessa. Kesää ei olla vielä vuokrattu, se on tarkoitus kyllä aloittaa ensi kesänä ja siinä ei ilmeisesti pelkkä puskaradio riitä vaan pitää laittaa jollekin sivustolle, Booking tai vastaava. Kesä on helppo vuokrata ja sen pitäisi tuplata nuo vuositulot. Vaimo on siellä Joulusta huhtikuuhun, mikä rajaa noita vuokrattavia kuukausia - vaimo on kallis, jos joku ei vielä tiennyt
Edit: kiinteistö verot tulivat juuri maksuun kun en laiskuuttani ollut niitä tehnyt 480€ / vuosi eli siitä voi sen 40€ laskea kuukaudelle lisäkuluja.
Poistaisin noista hakutuloksista vielä asumisoikeusasunnot pois, jos vuokrakämppien tarjontaa haluaa arvioida. Jäljelle jää Tampereella 12 ja Espooseen sen samaiset 281 asuntoa. Tampereen vuokra-asuntojen ylitarjonta on kyllä sulanut hyvää vauhtia. Itselleni tuo on jopa pieni yllätys, mutta olenkin peruspessimisti.
