Velkavipu määrittää oman pääoman ja vuokratuoton suhteen. Teoreettinen vuokratuotto on kuitenkin aina vain karkea yleistys. Asunnon vanhenemisesta johtuva arvonalenema, remontit yms. vievät helposti puolet teoreettisesta vuokratuotosta. Toisaalta arvonnousukin on mahdollinen, esim. jos tontti on oma ja maan arvo nousee. Kohteiden erot ovat tietysti valtavia.
Kyselisin uudestaan täältä, eikö kukaan tosiaan ole ollut mukana konsulttivetoisessa ryhmärakennuttamishankkeessa? Minulla ollut yksi kohde kiikarissa, mutta kuvioon liittyvät riskit mietityttävät, etupäässä konsulttitoimiston rooli ja uskottavuus tahona joka tekee kohteen kustannuslaskelmat ja kilpailuttaa urakan, mutta joka toisaalta ei ole itse vastuussa jos budjetti vaikkapa ylittyykin railakkaasti jne - ylityksen maksavat rakennuttajat, eli kaltaiseni sijoittajat. Toimistolla on vastuuvakuutus, mutta ymmärtääkseni se ei kata kovinkaan isoa osaa riskeistä. Toisaalta arvioitu kustannushinta on alueen hintatasaoon nähden edullinen, 15-20% ylitykselläkään kohteen hinta ei oman näkemykseni mukaan vielä poikkeaisi merkittävästi alueen muista vähemmän riskisistä mutta muuten vastaavista kohteista.
Näillä näkymin luovun tästä kohteesta kun epäselvyyttä ja riskiä tuntuu olevan liikaa. Kiinnostaisi kuitenkin kuulla muiden kokemuksia.
Isojen vuokrausasteet putosivat 2019 → 2020. Kojamo eritteli kaupungeittain ja syy Hki. Satolla suurin osa asunnoista PK seudulla joten sama tilanne. Mielenkiintoista seurata miten tänä vuonna - tarjonta ainakin lisääntyy reippaasti.
Kojamo 97,2 → 96,4
Sato 98,1 → 96,7
2 tykkäystä
Ihan kaverin puolesta kyselen;
Osaatteko sanoa onko mahdollista saada asuntolainaa jos on jo olemassa oleva asunto, arvo noin 125k mistä 65k velkaa ja kiikarissa toisen asunnon osto, arviolta hinta 80k mistä 40k olisi omaa rahaa eli lainan määrä olisi 40k? Ettei menisi liian helpoksi niin työpaikkaa ei ole. Alustavasti lainaneuvotteluissa käytettiin termiä sijoituslaina missä näemmä työpaikka ainoa kriteeri ja vain ja ainoa. Omaa pääomaa eivät pankissa halunneet edes nähdä vaikka sitä tarjottiinkin.
Ihan omasta puolestani vastaan;
Kyselin viime vuonna vastaavanlaisista asioista pankeista ja ainoastaan Nordea oli valmis joustamaan. En tiedä sitten mitä tarjosivat, koska heidän järjestelmänsä ovat niin paskoja etten onnistunut kirjautumaan pankin sivuilla olevaan viestipalveluun jonne pankin avulias työntekijä sanoi lähettävänsä tarjouksen.
2 tykkäystä
Tässäpä kylmää kyytiä firettäjille. Mitä jos pankki ei enää olekaan kaveri, vaikka oma talous on pääomatuloilla nettopositiivinen?
On mahdollista. Itsellä ei ole ollut ongelmaa saada lainaa vastaavassa tapauksessa ja viimeisimpänä nyt tammikuussa haettu laina 50/50 suhteella sijoitusasuntoon ilman muita vakuuksia. Ei vakituista työtä vaan opiskelijana tuilla mennään.
Op pankki ja tuttu virkailija, marginaali 0,9%. Kokeile kilpailuttaa pankit ja etsiä ymmärtävä henkilö toiseen päähän.
Toki vaikuttaa asunnon ominaisuudet lainan myöntöön.
1 tykkäys
Miten tarkastutit asuntojen hinnan? Käytitkö välittäjää?
Itselläni on tämän suhteen hieman haasteita OP:n kanssa, koska katsovat ettei vakuusarvot riitä seuraavaan siirtoon.
Välittäjän käynti toiminut itellä vakuusarvojen tarkastukseen… saanut ilmaiseksi Bo LKV:ltä…
1 tykkäys
Välittäjä toimii hyvin tässä hommassa.
Itse kysyin välittäjältä, joka möi asunnon samasta yhtiöstä. Hintapyyntö lähes 500 tuntui itselle ainakin suolaiselta kun työ jo käytännössä tehty.
500€… HUH! Pikaisella Googlauksella 150€ täältä. Itellä ollut hyvät suhteet välittäjän suuntaan niin siksi sain ilmaiseksi…
LKV arvioi mikä kaiketi yleinen tapa 
Voiko taloyhtiö kieltää asunnon vuokraamisen? Olen aikeissa ostaa sijoitukseen yksiön Lahdesta. Osassa ilmoituksista erikseen mainitaan, että hyvä kohde asuntosijoittajalle. Osassa taas tätä mainintaa ei ole ja excel kumminkin näyttäisi ko. kohteen soveltuvan hyvin sijoitusasunnoksi.
Tuo “hyvä sijoitukseen” on pelkkä mainoslause jota pidän kyllä ihan turhana. Ehkä sillä välillä halutaan myös epäselvästi viitata siihen, että kyseinen asunto on jo valmiiksi vuokrattu. Luota vain omiin exeleihisi. Asunnon vuokrausta ei voida kieltää, joskin viime aikoina on tietääkseni joissakin uudiskohteissa alettu taloyhtiöjärjestyksen tasolla kieltämään lyhytvuokraus ("airbnb). Jo valmistuneissa taloyhtiöissä moisen säännön kirjaaminen jälkeenpäin olisi hyvin vaikeaa koska yhdenkin osakkaan vastustus riittää ehdotuksen kaatamiseen, näin ainakin silloin oli asia kun itse tätä aihetta tutkailin. Käytännössä raja “normaalin” ja lyhytvuokrauksen välillä on myös niin vaikea piirtää, etten tiedä miten asiaa pystytään valvomaan taloyhtiöissä joissa se on kielletty.
5 tykkäystä
Kiitos vastauksesta. Joo tietenkin omilla laskelmilla mennään. Tuntuu vaan, että kannattaisi aina välittäjän laittaa joku sijoittajia kosiskeleva argumentti yksiöiden ilmoitukseen. No ehkä tämä vaan kertoo enemmän välittäjästä. Hyvä jos asia on näin, että ei voida kategorisesti asunnon vuokraamista kieltää.
Jossain kohteessa vaadittiin väh. 65v ikää. Onko tässä kyse siitä, että on jo rakennusvaiheessa aikanaan tehty senioritaloksi?
1 tykkäys
Minua ennemminkin ärsyttävät moiset mainoslauseet koska jokainenhan haluaa itse kokea sijoittajana “löytäneensä” mahtavan madon sieltä maasta 
. Senioriitaloja on olemassa, eli oikein arvasit.
Itse aikoinaan lähdin asuntosijoittajaksi kohteilla joissa hyvä kassavirta, tämä oli monella tapaa viisasta, mutta nyt miettisin ehkä enemmän myös potentiaalista arvonnousua, eli olisi kiva jos siinä vaiheessa kun asunnon lainat on vuokratuloilla maksettu, siitä saisi myydessä edes saman verran hintaa kuin ostaessa. Eli sijoittaessa kannattaa olla vahva usko siihen että kaupunki johon sijoittaa kasvaa, eikä lukeudu tulevaisuuden muuttotappiokaupunkeihin. En tunne Lahden tilannetta, mutta tosiaan halvat hinnat ja hyvä vuokratuotto ei ole ainoa asia jota kannattaa katsoa.
4 tykkäystä
Olen kiinnittänyt huomiota, että useassa kohteessa mitä olen katsonut on oikotien talosivulta käynyt ilmi, että aiemmat myynnit ovat monesti olleet kovemmalla hinnalla. Tämän aiemman kaupan ja nykyhetken välissä on saatettu tehdä jopa jokin iso remontti(putki tai julkisivu. Summa summaarum, hinnat näyttävät olevan pikemminkin laskussa kuin nousussa. On joitain alueita mistä voi löytää ihan ok kohteita ja nämä kohteet menevätkin nopeasti. Eilenhän hypo julkaisi 12 kaupungin listan, joissa asuntomarkkinat voivat hyvin. Lahti ei ollut tällä listalla. Tuntuisi vaan helpommalta hallinnoida asuntoa, joka on asuinpaikkakunnalla. Vähän ylikuumentuneelta tuntuu vaan tämäkin touhu, kun joka toinen harkitsee/on asuntosijoittaja tai flippaaja. Sijoituksen hyvyyshän naulataan ostaessa, eli pitää vaan jatkaa kärsivällisesti seuraamista. Käteinen tilillä meinaa vaan välillä ahdistaa, kun ei ole poikimassa…
1 tykkäys
Ymmärrän hyvin tuskan. Jos asunto oikeasti maksaa kaikki kulunsa ja lainansa takaisin ja isot taloyhtiöremontitkaan /koronnousu ei muuta kassavirtaa negatiiviseksi, niin ei se sitten ole maailman loppu vaikkei hinta nousisi ajanmyötä, lopussa kuitenkin on velaton asunto. Pahimmassa tapauksessa käteen voi jäädä musta pekka jota ei saa myytyä edes putkiremonttikulujen hinnalla, tällaisia on ollut pilvin pimein esim Kemissä. Toisaalta nyt uudet megainvestoinnit ovat kemissä johtaneet nopeaan asuntosijoittajien ryntäykseen, joten aina voi kaupungin strateginen sijaintikin muuttua. Omat asuntoni ovat pienessä mutta aika hyvinvoivassa yliopistokaupungissa. Jos nyt sijoittaisin uudestaan niin ehkä vähän enemmän kuin alussa painottaisin sijaintiin liittyvää arvonnousua ja vaikka sitten ottaisin enemmän velkaa sen rahoittamiseksi.
Asuntosijoittaminen on jo mennyttä muotia. Mutta siihenkin pätee sama laki kuin muihinkin sijoitusmuotoihin. Tee ennen muita.
2 tykkäystä