Itse olen miettinyt, että oma ensimmäinen sijoitusasunto olisi ideaalitapauksessa seuraavanlainen:
arvonkehityksen kannalta “turvallinen” keskustasijainti jostakin Etelä-Suomen kasvukeskuksesta (oma tuntemus parasta Helsingissä ja kehityskelpoista esim. Tku, Tre, Hml)
mielellään tarvetta pintaremontille, jonka voisin itse tehdä
isot taloyhtiöremontit tehty
Jos tällainen kohde tulisi sopivasti eteen, niin sitä voisi jonkin verran vuokratuotosta tinkiä. Nyt kun täälläkin näyttää porukka olevan pääasiassa sitä mieltä, että mitään oikotietä alle markkinahinnan ostamiseen ei ole, niin ehkä se on vain tyydyttävä siihen, että jostain lähdetään liikkeelle ja vuokratuottoja voi koittaa saada korkeammalle tasolle sitten seuraavien kohteiden osalta. Kun operoidaan 70-prosenttisella velkavivulla, niin siinä on kuitenkin ihan siedettävää oman pääoman tuottoa tarjolla.
Tärkein syy, miksi en ole itse vielä aloittanut asuntosijoittamista, vaikka kaikki alan kirjat ja blogit on kahlattu läpi jo vuosia sitten, on se, että omassa talossa ei ole vielä riittävästi vapaata vakuutta sijoitusasuntolainan ottamiseen. En ole myöskään halunnut realisoida pörssisijoituksia, sillä sillä rintamalla tuotot ovat kuitenkin olleet todella mukavia viime vuosina. Nyt osakesalkku alkaa olla kuitenkin siinä mittaluokassa, että yhden asunnon käsirahan irroittaminen ei olisi enää mikään mahdoton ajatus.
Muutama kysymys foorumitovereille:
Mitä mieltä sijoittamisesta yksiötä suurempiin asuntoihin? Yksiömarkkina on ollut etelän kasvukeskuksissa kuuma jo vuosia. Olisiko esim. kaksioihin erikoistumalla mahdollista saada vastaavanlaista vuokratuottoa ja päästä esim. pidempiin vuokralaissuhteisiin? Toki pitää huomioida neliöperusteiset taloyhtiökustannukset jne.
Mitä mieltä asuntosijoittajille suunnattujen kimppamyyntien (rakennusfirmat, sijoitusovi jne.) tarjonnasta?
Mistä etsitte tietoa markkinasta ja miten valitsette sen maantieteellisen sijainnin, josta sijoitusasuntoja ostatte?
Samaa pohtinut täällä. Olen tullut siihen tulokseen, että vuokratuoton kannalta potentiaalisimpia yksiöiden jälkeen olisivat fiksun pohjan omaavat kaksiot kokoluokassa alle 50m2. Sen jälkeen asuntojen hinnat ja vastikkeet nousevat, mutta vuokrataso ei niinkään. Yksiöiden ja kaksioiden välinen hintataso on myöskin pienehkö ja HKI alueella noin 20-40k lisää riittää kaksion hankintaan samalta alueelta.
Vuokrasuhteen pituuteenhan vaikuttaa monta asiaa, mutta kaksistaan muuttava vakituisissa töissäkäyvä ensipesää rakentava pariskunta luultavimmin pysyy pidempään aloillaan kun yksin muuttava henkilö. Niinkuin Hurukin mainitsi, vuokralaisen valinnassa ja haastatteluissa tulee olla tarkkana ja avoin.
Isommat taitavat olla nyt IN.
En ostaisi toista 24neliöistä yksiötä, vaan hieman päältä 30neliötä varmaankin aika hyvä.
Mitä seurannut fb-vuokraasunnot ryhmää, niin hieman isompia ja parempi kuntoisia etsitään kovastikin.
Olen huomaavani, että ydinkeskustan veto on vähän hiipumassa eli ihmiset arvostavat enemmän omaa rauhaa, hiljaisempaa ympäristöä, luontoa ja pururatoja.
1-3 km ytimestä on aika ihanteellinen, jos erilaista näkemystä hakee, kunhan kulkuyhteydet tai autopaikka löytyy.
Mitään faktaahan minulla ei ole, mutta olen ollut ymmärtävinään, että maksimi laina-aika tulonhankkimislainoille olisi 25 vuotta. Itse pyrkisin neuvottelemaan lainan uudelleen tuohon 25 vuoteen. Suhteessa nykyarvoon kuitenkin velkavipu ei kuitenkaan ole kohtuuton lisävakuuksilla pankille.
Onko kukaan yrittänyt neuvotella laina-aikaa pidemmäksi korottamalla pankin marginaalia?
Itsellä on ollut myös seurannassa pienemmät kaksiot. Paikoitellen on näyttänyt, että pyynnit ovat samat saman alueen yksiöllä ja kaksiolla absoluuttena hintana samat.
Mielenkiintoinen ketju, itseäkin hieman asuntosijoittaminen tässä viimeaikoina on alkanut houkuttelemaan, tällä hetkellä tosin ei vielä taloustilanne anna myöden sijoitusasuntobisnekseen, mutta tulevaisuudessa varmasti voisi ollakkin mahdollista.
Kiinnostaisi kuulla myös tämän ketjun porukalta omia tulevaisuuden tavoitteita liittyen asuntosijoittamiseen, onko esim. tavoitteena saavuttaa samansuuruinen tulovirta sijoitusasuntojen tuotoilla kuin päivätyön palkkatuloista, vai pistää vain ylimääräinen omaisuus tuottamaan tjsp?
Oma sijoitusstrategiani tähtää taloudelliseen riippumattomuuteen ikävuoteen 50 mennessä (nyt 25). Tiivistettynä haen nyt maksimaalista tuottoa osakemarkkinoilta, ja loppupisteen lähestyessä pyrin allokoimaan varat osinkopapereihin / REIT elämisen kustantavan kassavirran luomiseksi.
Asuntosijoittaminen istuu tähän mielestäni hyvin, yllä kuvaamani case tulee toimimaan tässä pilottina ja nähtäväksi jää saavatko asunnot suurempaakin painoa portfoliossa.
Minun asuntosijoitus lähti noin 15vuotta sitten. Sain idean työreissulla, kotiin tultua kävelin pankkiin ja kiinteistövälittäjällä oli sopivasti oma asunto tarjolla. Meni alle viikko ja asunto oli ostettu. Hieman on omaa rahaa joutunut laittamaan, mutta sitähän se sijoittaminen on. Vuokraa en tarkoituksella ole nostanut sille tasolle mitä sillä alueella olisi mahdollista saada. Näin olen saanut pidettyä nykyisen vuokralaisen 10vuotta joka myös itse remontoi asuntoa. Maksan mielelläni tarvikkeet jotka saa vähennettyä verotuksessa.
Sijoitusasunto on maksettu 7v sitten.
Nyt on suunnitelmissa ostaa seuraavan 10v aikana muutama sijoitusasunto lisää. Yksi vaihtoehto on uudiskohde koska nykyinen asuntolaina on niin iso.
Onko kenelläkään kokemusta palveluista, joissa iso toimija (esim. Sijoitusovi, Salkunrakentajat tms.) hankkii kokonaisen kerrostalon tai osan siitä, ja myy asuntoja sijoittajille (ainakin omien sanojensa mukaan) alle markkinahinnan? Jotenkin vähän epäilyttävän oloisia tällaiset palvelut, mutta jos näistä on jollakin positiivisia kokemuksia, niin olen valmis muuttamaan mieleni.
Entä miten seuraatte asunto- ja vuokramarkkinaa? Pohdin, että voisi itse valita seurantaan muutamia potentiaalisia alueita ja seurailla niiden alueiden myynnissä ja vuokralla olevia asuntoja. Onko tähän mitään aikaa säästävää tapaa tai palvelua, jolla markkinaa voisi perata vai meneekö ihan käsityöksi ja Excelöinniksi?
Olen seurannut vain Excelillä ja manuaalisella työllä. Toteutuneet myyntihinnat ovat siinä mielessä vähän huonoja, kun siihen vaikuttaa niin paljon, että minkä kokoista asuntoa myytiin jne. Pitkän ajan trendejä voi katsella, mutta ei paljoa muuta. Ja jos hakee vaikka automaattisesti myynti-ilmoista dataa, niin siinä sotkeentuu, että onko esim. putkiremontti juuri alkamassa tmv.
Tietty tässähän voisi koittaa hyödyntää joukkovoimaa, eli tekee vaikka gdriveen spreadsheetin, jonne useampi voi syöttää dataa, esim. eri alueilta.
Oma kiinnostukseni ei tosin nyt ole huipussaan, koska menee varmaan useampi vuosi ennen kuin olen seuraavan kerran harkitsemassa asunnon ostamista. Sivusilmällä tulee puolihuolimattomasti yhä vilkuiltua, että pysyy suurin piirtein kartalla, mutta ei sen enempää.
Tarkoituksena on, että sijoitusasunto maksaa itsensä pois. Kämpässä oli tehty LVIS-remontti, kylpyhuone uusittu samalla ja keittiö kohtuu uusi perussiisti. Ainoastaan muu huoneisto oli huonossa kunnossa, mm. kaksi juuttimattoa päällekkäin ja siitä tuli hieman imelää hajua kämppään, neljä tapettikerrosta päällekkäin jne… Matot vekx, liimat pois hiomalla ja päälle matala-alkalinen tasoite tasoittamaan betonin ph jottei ilmaan tule betonista sisäilmaongelmia. Uudet lattiamateriaalit, maalit sun muut seiniin. Kämpän arvo nousi 3000 euron panostuksella +35%…meidän tapauksessa päälle 30k€. Erittäin hyvä arvonnousu + päälle 6,5%:n vuokratuotto. Niin ja asunto ihan kasvukeskuksen keskustassa. Oltiin nopeampia kuin muut, tehtiin myyjälle reilu tarjous ja hyvä draivi päälle pistettiin asiat hoitumaan. Oma neuvo onkin, että excel eteen, ei kannata panikoida ja tehdä hätäisiä hankintoja sijoituskämpän suhteen. Sieltä se kämppä tulee vastaan kun on tullakseen.
Tämäpäs onkin hyvä ketju! Osallistun keskusteluun laajentamalla sitä Lapin loma-asuntoihin. Itsellä ensimmäinen loma-asunto (lähinnä lomakohteiden keskustojen kerrostalomaiset kohteet, joihin saa automatisoidun oven avaamisen ja siivoukset yms palveluna, ei siis perinteistä mökkiä) ollut harkinnassa jo viime talvesta asti, mutta korona pakotti miettimään uusiksi. Nyt näyttää siltä, että kotimaan matkailijat liikkuvat aika aktiivisesti, mutta pääseekö näissä Lapin (esim Levi, Ylläs yms) lomakohteissa järkeviin tuottoihin, kun hiljaisia aikoja tulee olemaan paljon, koska normaalisti ulkomaiset matkailijat viipyvät lomakohteessa viikollakin, mutta suomalaisilla se painottuu viikonloppuihin ja vapaajaksoihin, kuten joululomaan?
Sellaisen huomion olen tehnyt, että hintataso näyttää olevan omissa vakilomailupaikoissa (mm. Levi, Ruka) selvästi halvempi kuin normaalisti, mikä johtunee juurikin tuosta maksukykyisten ulkomaalaisten poissaolosta.
Onko omia kokemuksia, miten vuokraustoiminta on syksyn aikana kannattanut? Mielipiteitä tulevan talven näkymistä?
Korkoriski on olemassa, mutta itse nään asian kyllä täysin toisin. Niin kauan kuin jenkit ja Kiina ovat talousvetureita Euroopan rämpiessä perässä, ei korot tule nousemaan mihinkään. Jos inflaatiota ei saada juoksemaan edes nollakoroilla niin miten korot yhtäkkiä nousisivat? Kyllä korot nousevat vasta sitten kun Euroopan talous alkaa vetää… ja silloin myös palkkataso nousee oletettavasti sekä vuokrat.
Vastaan ensimmäisenä viimeiseen kysymykseen. Tuleva talvi tulee olemaan “väli-talvi” jos yhtäkkiä ei keksitä rokotetta tai matkustusrajoituksia poisteta.
Tuotot näissä kohteissa oli sanalla sanoen,kovia, ennen covid19. Tarkempaakin tietoa ihan € löytyy jos olet kiinnostunut.
Kotimaiset matkailijat tulivat hyvin kesällä, esimerkiksi heinäkuussa oli vain yksi päivä, ettei olisi ollut vuokralaisia Inarin kunnassa sijaitsevassa kohteessa.
Suomalaisten lomathan eivät tietenkään riitä millään kattamaan ulkomaalaisten matkailijoiden puuttumista. Viimeiset viisi vuotta sesonki on käytännössä alkanut Lapissa lokakuussa(tänään) ja kestänyt huhtikuun puoleen väliin asti. Kun mietit, että suomalaiset tulee jouluksi ja keväällä hiihtolomaviikot niin alkaa saamaan käsitystä millainen aukko jää jäljelle ulkomaalaisten puuttuessa. Eläkeläisiä käy hyvin tunturikeskuksissa ja heillähän on aikaa, ikävä kyllä tämän ryhmän monesti pitäisi saada kaikki ilmaiseksi ja vieläpä jonkun vipata kaljarahat päälle.
Näen edelleen nämä hyvinä sijoituskohteina itse kunhan ajat vähän rauhoittuu.
Nyt tuli avaus, joka kiinnostaa itseäni. Tein muutama vuosi sitten laskelman juuri tuollaisesta
kerrostalomaisesta kohteesta Levi/Ylläs -akselilla ja sain itse arvioksi kulujen jälkeen aika plus/miinus tilanteen (koska asun etelä-Suomessa, kaikki ylläpito olisi pitänyt ulkoistaa). Olin tosin varmaan aika skeptinen käyttöasteen suhteen, sillä arvioin sen maltillisesti olevan tasolla 1/3 vuodesta (jotta hommassa olisi riittävästi turvamarginaalia) ja lisäksi rahoitus olisi perustunut lainarahaan. Näin ollen kiinnostaisi kuulla @Kuusisaari lisää kokemuksia millä parametreillä saat homman kannattamaan?
Yksi malli, jota tiedän joidenkin noudattavan, on huoneiston/mökin vuokraaminen sesongiksi (esim joulu-maaliskuu) matkatoimistoille (ulkomaisia tuoville siis) ja sitten sen ulkopuolella mökki/huoneisto on omassa käytössä/oman vuokraamisen piirissä. Tämä on ilmeisesti ollut aika hyvä kompromissi tuottojen suhteen sillä tietty tulo on varmaa. Sitä en tiedä, miten oman kohteen noille listoille saa - ei ole tullut selvitettyä tarkemmin.
Itsellänikin on käynyt useasti mielessä hiihtokeskuksesta loma asunnon hankkiminen, lähinnä Rukaa seuraillut. Tuntuu kuitenkin siltä että samoihin ellei parempiin tuottoihin pääsisi ostamalla vuokra asunnon pääkaupunkiseudulta läheltä omaa asuinpaikkaa, luultavasti olisi helmpompi hallita kun asuu itse lähellä.
Lisäksi tuntuu olevan näissä keskuksissa jatkuvasti aika paljon myynnissä mökkejä ja huoneistoja, ei kai hyvästä sijoituksesta kannata luopua? Paljon on varmaan syitä miksi näin… Tosiaan jos jollain on kokemuksia tästä olisi mielenkiintoista kuulla!
Minkälaiseksi laskit vuorokausi-hinnan? Nimenomaan vuorokausi. Niinsanottu viikkovuokraamisella jää monesti nippu euroja pöydälle kun keskimääräinen aika mitä ulkomaalainen turisti pohjoisessa viettää oli minun laskelmien mukaan sellaiset 4,5 päivää.
Kiitos, tokihan tarkemmatkin tiedot kiinnostavat, jos vaikka yksityisviestinä voit näitä lähettää. Hyvin olet kyllä saanut vuokraajia! Mitä myyntikanavia käytät? Millainen sijainti ja taso mökissäsi on? Näillä on varmasti iso merkitys menekissä, kuten myös asiakasryhmällä - luultavasti Inarissa käy vähän erilaista väkeä kuin minun kiikaroimissa kohteissa. Itseäni kiinnostaa ennenkaikkea kohteet, joissa käyn muutoinkin, eritoten Levi, Ylläs, Iso-Syöte ja Ruka, joissa käyn omien harrasteiden takia (hiihto, laskettelu, maastopyöräily ja viime vuosina varsinkin moottorikelkkailu, ai että on mukavaa hommaa ) yleensä useita kertoja vuodessa. Eli ajuksena olisi yhdistää hyötyä ja huvia, kun omasta majapaikasta aiheutuvia kuluja voisi madaltaa tai jopa muuttaa tuotoiksi vuokraamalla sitä muille. Siksi sen pitäisi olla mahdollisimman hyvä saavutettavuudeltaan ja palveluiltaan.
Kiinnostaisi kokeneemmilta myös kuulla, mitkä vuokrauskanavat toimivat parhaiten ja mitkä eivät?
Minäkin olen mm. Rukaa kytännyt sillä silmällä.Vuoden aikana olen käynyt katsomassa toistakymmentä kohdetta, mutta aina niissä on ollut jotain ongelmallista, joten kauppoja ei ole syntynyt. Kohteita on kyllä todella paljon myynnissä, joten siitä voinee päätellä, että vuokrausbisnes on hiipunut, koska eihän hyvin tuottavaa kohdetta ole järkeä myydä. Itselläni osto liittyy kuitenkin vuokratuoton sijaan enemmän omaan käyttöön, kun aika usein tulee käytyä harrastusten takia noissa Lapin kohteissa, eli tulevaisuudessa voisi sitten keskittää reissut yhteen paikkaan. Tuottoa en niinkään hae, vaan lähinnä tilannetta, että kulut voisi saada pois vuokraamalla muillekin.
) yleensä useita kertoja vuodessa. Eli ajuksena olisi yhdistää hyötyä ja huvia, kun omasta majapaikasta aiheutuvia kuluja voisi madaltaa tai jopa muuttaa tuotoiksi vuokraamalla sitä muille. Siksi sen pitäisi olla mahdollisimman hyvä saavutettavuudeltaan ja palveluiltaan.