Miten tuo vuokraustoiminnan kokonaisulkoistus toimii? Vuokraatteko asunnon/mökin jollekin toiselle firmalle toiminnan pyörittämistä varten vai ostatteko palveluita erikseen eri yrityksiltä?
Mitäs kaupunkeja olette katselleet PKS kehyskunnista jossa tuottoa tarjolla, väkiluku ei vähene ja työpaikkoja löytyy?
Alkaa PKS tuotto olemaan mielestäni turhan pieni.
Pakko kai kirjoittaa kun tuli ajankohtaiseksi nyt syksyllä.
Tuli kysyttyä lainaa ”ihan läpällä” vuosi sitten ja vihreän valon näkyessä, kaupat tuli tehtyä. Kohde oli toki tiedossa suhteellisen hyvältä alueelta. (Tre läheltä)
No vuoden lainan lyhennysten jälkeen asunnon valmistuessa vuokralaiset löytyi muutamassa päivässä. Asuntoon tuli valittua hieman paremmat materiaalit ja muutenkin asenteella ”voisi itse asua”. Uskon, että tämä vaikutti vuokralaisten saamiseen. Tästä on ihan hyvä jatkaa ihmettelyä eteenpäin. Pointtina varmaan tässä on, että turha kai miettiä liikaa… aina kämpän voi myydä tarvittaessa…
Tavoitteena onkin hankkia 2-5 asuntoa vuoteen 2025 mennessä. Saa nähdä miten käy. 8)
5 tykkäystä
Osaatteko hyvät asuntosijoittajat sanoa mitä tarkoittaa ja miten sijoittajaosakkaan tulisi suhtautua yhtiökokouksen esityslistan päätösasiaan: “Päätetään lainalyhennysrahaston kartuttamisesta enintään lainalyhennysten määrällä.”
Isännöitsijä perusrteli päätöksen tarpeellisuutta sillä, että on riski, että yhtiön tehdessä tulosta, joutuu se maksamaan voitollisesta tuloksestaan veroja.
Terve!
Veroteknisistä syistä. Jos taloyhtiö kirjaa mahdolliset kertaluontoiset yhtiölainasuoritukset tuloina niin tällöin yhtiölle syntyy verotettavaa tuloa tästä ja siitä joutuu yhtiö veroa maksamaan.
Esimerkiksi jos tulee useampia lainanlyhennyksiä saman vuoden aikana
Itse ehkä päättäisin jotenkin niin, että kuukausittaiset rahoitusvastikkeet tuloutetaan kirjanpidossa ja kertaluontoiset yhtiölainan lyhennykset rahastoidaan.
Tällöin kuukausittaiset rahoitusvastikkeet olisivat vähennyskelpoisia vuokratulosta… =)
2 tykkäystä
Juupeli, olen itse katsellut pienempiä huoneistoja jotka sijaitsevat kävelyetäisyydellä Rukankylästä ja vuosselin puolelta pienempiä mökkejä… mutta tosiaan vaan katsellut. Se on varmasti just näin että jos pystyyy itse käyttämään paljon niin alkaa muuttumaan jo kannattavaksi hommaksi. Itse ei pystyisi niin usien käyttämään, joten haaveiluksi jäänyt…
Edit: Laitoin tämän lähinnä sen takia kun harvoin on yksityisellä asuntosijoittajalla mahdollista päästä kiinni KVR-kohteisiin suoraan.
TuplaE: @nalle1 ainakin Kalevan suunnalla tuntuu uudiskohteet menevän kaupaksi kuin häkä, koronasta huolimatta,mikäli hinta kohdallaan.
3 tykkäystä
Nonni, lisää uudiskohteita Manseen. Tällä hetkellä yksiöissä uudiskohteita myynnissä vanhoihin nähden suhteella 6:1.
No ainakin kaupungin talous kiittää kun kaikki kohteet tulevat vuokratonteilla.
Edit: Joissakin kohteissa on kyllä tontin lunastusoikeus.
1 tykkäys
Olen tässä nyt lainatarjouksia kysellys sijoitusasunnolle ja täytyy sanoa, että yllättävän positiivinen suhtautuminen.
Olen varmaan pankille ihan kohtalaisen hyvä asiakas, mutta ei tässä missään rahakylvyissä pyöritä. Säännöllinen, vakituinen työ, jossa mediaanipalkka jonkin verran keskivertoasiantuntijaa suurempi. Siihen päälle osakesalkku, jossa sellainen 1,5 kertaa vuoden bruttotulot. Kulutaso alhaalla, niin säästöaste kuukausitasolla on verrattain korkea. Toisaalta on velkaa omakotitalosta ja opintolainaakin. Talo kylläkin pienemmällä paikkakunnalla, niin ihan ei ole joutunut helsinkiläisen mittakaavan omakotitalolainaa ottamaan.
Kysyin viidestä pankista tarjoukset. Parista tuli pikaiset neuvottelut ja alustava tarjous muutaman päivän sisällä. Nordealla ja Danskella tuntuu olevan ruuhkaa, kun neuvottelut menee todella pitkälle ja laittavat pahoitteluviestejä ruuhkasta puhelimeenkin (oliko tämä se Harvia ja muut “Tee se itse”-kategorian yhtiöt screaming buy 
). Näyttää siltä, että spekseillä 100-150 k€ Etelä-Suomen kasvukolmion kärjistä irtoaa lainaa aika mukavasti tonne reilun puolen prosentin marginaaliin. Yhdestä pankista ottaisivat vakuudeksi osan osakesalkusta, mutta muuta vakuutta ei kymmenen prosentin käsirahalla tarvita. Toinen tähän mennessä tarjonnut kertoi mulle ihan uuden lainaneuvottelutermin, “vakuusvajeen”. Kuulemma meikäläisen tilanteessa voisi nostaa käsirahan osuutta hieman tuonne 15 prosentin kieppeille, jolloin pankki voisi hyväksyä ostettavan asunnon vakuusarvon (70%) ja käsirahan väliin jäävän vakuusvajeen eikä mitään muita vakuuksia tarvittaisi. Lisäksi ainakin nämä nyt tarjonneet ovat olleet ihan kartalla asuntosijoittamisesta noin ylipäätään.
Toki sanoin molemmille, että en ala mistään marginaalin kymmenyksistä kinaamaan jos saan sellaisen pankkisuhteen, että vakuudet järjestyy mukavasti ja tulevaisuudessa voi luottaa siihen, että pääomien kasvaessa ja vakuuden vapautuessa pääsee helposti kiinni seuraavaan sijoitusasuntoon.
Onko muut kysellyt tunnelmia pankeista?
Yritän lähes päivittäin tehdä pientä markkinakartoitusta, mutta kyllä ostokohteet on aika kiven alla, vaikka laskisi hieman vuokratuotto- ja kassavirtavaatimuksia. Toisaalta, niinhän se oli Qt ja Reveniokin kalliita kaikkien mielestä muutama vuosi sitten, että ehkä tässä kannattaa hyvän riskianalyysin jälkeen miettiä myös liian pitkään jahkailtaessa menetettäviä tuottoja. 
4 tykkäystä
Mitäs marginaalia sulle pankista tarjosivat? Lainan määrähän melko toissijainen asia omassa varallisuustilanteessa mahdollisen uusien sijoituskämppien suhteen.
Ajattelin, jos parit uudet sijoituskämpät tässä puolen vuoden sisään lähtisi velkavivulla hankkimaan…varmaan marginaalit ovat luokkaa 0,3-0,5% tällä hetkellä…en ole nyt tarjouksia kysellyt.
Hei kertokaapas että jos ostan sijoitus kämpän 80t eurolla ja teen siihen remonttia viikon verran noin 5t eurolla ja säilytän kaikki kuitit materiaaleista ja putkimiehen ja sähkömiehen palkoista ja sitten myyn sen 100t. Eli voittoa 20t euroa niin saanko vähentää tuon 5t remonttirahan tuosto 20t vai joudunko maksamaan 20t eurosta verot vai 15t??
Yhtiölainatarjoukset 0,90-0,98% marginaalilla ja henk.koht laina 0,50%. Tämän vuoden aikana saanut nämä.
1 tykkäys
Verot 15 t:sta. Nuo remonttikulut kuuluvat hankintamenoihin eli ne saa vähentää.
1 tykkäys
Jos kyseessä sijoitusasunto ja teet remontin ennen kuin vuokralainen on asuntoon tullut, tuo remonttisumma lasketaan osaksi asunnon hankintahintaa…sama jos myyt asunnon heti pois vaikka et ketään vuokralle ottaisi. Maksat 30% veroa 15keurosta. Mutta miksi myydä hyvää asuntoa jos löytää vuokralaisen siihen. Minä remppasin 4000 eurolla kämpän ja arvo nousi 35%. Tuo erään yliopistokaupungin keskustassa.
Eli siis antaisivat lainaa 85% asunnon arvosta, käsiraha 15% ja ilman lisävakuuksia? Kuulostaa hyvältä 
Itsellä kanssa juuri ensimmäinen sijoitusasunto kiikarissa.
1 tykkäys
Sijoittaja4
““Jos kyseessä sijoitusasunto ja teet remontin ennen kuin vuokralainen on asuntoon tullut, tuo remonttisumma lasketaan osaksi asunnon hankintahintaa…sama jos myyt asunnon heti pois vaikka et ketään vuokralle ottaisi. Maksat 30% veroa 15keurosta. Mutta miksi myydä hyvää asuntoa jos löytää vuokralaisen siihen. Minä remppasin 4000 eurolla kämpän ja arvo nousi 35%. Tuo erään yliopistokaupungin keskustassa.””
Tarkoituksena olisi rempata ja myydä mahdollisimman nopeasti pois ja tehdä massia tulevia kämppiä varten.
Mutta myös aion hankkia asuntoja mitä myös vuokraan…
0,9% on ollut kaikissa aiemmissa ja samoin tässä viimeisimmässä kesällä nostetussa. Ei oo tullu kilpailutettua, kun yhteistyö toimii.
1 tykkäys
Joo, kyllä näin juuri. Muistelen nyt summia ulkoa, kun en ehtinyt vielä tarjouksiin tarkemmin tutustua, mutta olisiko ollut 130 k€ asunto, jossa 20 k€ omaa rahaa ja 110 k€ lainaa. Ostettava asunto ainoa vakuus. Eli olisihan tuossa omaa rahaa liki 20 %, mutta kuitenkin odotettua joustavampi diili vakuuden suhteen.
Marginaali 0,6.
1 tykkäys
En nyt sanos, että liki 20%, kun melko tasan 15% omaa rahaa. Aika vaikea uskoa, että pankki sulattaisi tuommoisen vakuusvajeen. Sitä vajetta on kuitenkin 19000€ nuilla summilla. Oletko nyt ihan varma ettei pankki käytä täytetakauksena muuta varallisuuttasi tai jotain lisämaksullista takauspalvelua?
Kysymykseni voi olla varsin tyhmä, mutta asuntosijoituspuolella on melko monentasoista seppää ja jos tuollaisia vakuusvajeita myöntää 0,6%-marginaalilla niin minun pitää vaihtaa pankkia 
Hyvä tietää taso…meillä on 0,4:n ja 0,55:n välimaastossa marginaalit kaikki.