Asuntosijoittaminen

[Turpo1]

Jep jep. Tekisi mieli kyllä kyseenalaistaa mikä on väsynyttä. Laajoista teemoista keskusteltaessa, kuten tässä tapauksessa rahoitusvastikkeiden verovähennysoikeus, niin olisiko relevantimpaa pohtia aina sitä valtaosaa ellei itse halua spesifistä pohtia jotain osa-aluetta?

Toden totta! Nämä verot on mahdollista vältää, mutta millaista joukkoa tämä koskee mielestäsi? 5% vai olisiko sekin liikaa?

Jotenkin taas niin epä-älyllistä argumentointia yrittää kumota tuo siirtyvä verotus, jos siitä jää 5-10% siirtymättä? Tässä vaiheessahan tuosta on aika vähän dataa, mutta merkitsevä osuus se ei missään nimessä voi olla.

[JuhaR]

Jos jostain verosta jää keräämättä vaikka se 10 %, on se mielestäni jo merkittävä osuus. Puhumattakaan, jos osuus onkin vaikka 20 %. Vaikka itse purnaankin korkeasta suomalaisesta veroasteesta, niin kernaasti kyllä tukkisin tuollaiset verovälttelyn mahdollistavat elementit verotuksesta.

Näen toki nykyvelkaantumisen aikaan myös melkoisia riskejä taloyhtiölainoissa. Ehkä suurin, ja kuitenkin vähän puhuttu, on korkoriski marginaalien kautta. Viime vuosikymmenellä me jo nähtiin sellainen ilmiö, että pankit ilmoitusluontoisesti nostivat taloyhtiöiden vanhojen lainojen marginaaleja tyyliin seitsemänkertaisiksi. Vaan lyhyt on ihmisen muisti tuollaistenkin riskien osalta…

[Turpo1]

Ihastuttavaa Suomalaista täysin epäoleellista veropoliittista näpertelyä tulpata ykkös miljoonien vuoto jonka mahdollistaa miljardi luokan vuoto Haluan ymmärtää, mutta en osta argumenttia.

Korkoriskistä olen samaa mieltä ja ehkä kaikki eivät tiedä ettei taloyhtiölainat ole ns. kuluttajalainan ehdoilla.

[Peltikatto]

Jaha, kauppakirjat allekirjoitettu rivarineliöstä. Valmistuu vasta vuoden kuluttua niin on aikaa pohtia asuako itse vai jättääkö vuokralle… Hyvin mahdollista, että innostutaan ostamaan itselle vielä sopivampi koti jostain vielä lähempää lasten kouluja.

Ehkä asun sen 2v eka itse niin saan yhtiölainavähennyksen lopulliseksi. Vai toimiiko se niin? Käsittääkseni toimii. Lienee muutoinkin yleisin tapa alkaa vuokraloordiksi tuo, että jättää oman asunnon vuokralle kun muuttaa muualle.

[ProM7]

Tarkoitit varmaan; asut 2v ja et joudu myyntivoittoveroa myydessä maksamaan?

[Peltikatto]

Niin siis käsittääkseni kun asun 2v, saan myydä verovapaasti. Ja saan myös vähentää rahoitusvastikkeet normaalisti jos laitan asunnon myöhemmin vuokralle.

Täten verovähennys rahoitusvastikkeiden osalta jää osaltani lopulliseksi.

[Hieroja]

@Peltikatto

Täten verovähennys rahoitusvastikkeiden osalta jää osaltani lopulliseksi.

Siis kyllä ne maksuun menee, jos myyt asunnon. Lisätietoa rahoitusvastikkeesta:

Yhtiölaina ja rahoitusvastike - uudiskohteet, riskit ja verotus | 2022

[Tunturisopuli]

Kyllä ne mielestäni saa ”verottomana”. Linkkaamassasi jutussakin on kyseinen kohta ” Yhtälö on vielä mielenkiintoisempi jos satut omistusaikana asumaan asunnossa yhtenäisesti vähintään kaksi vuotta , koska et joudu nykyverotuksella maksamaan luovutusvoittoveroa ollenkaan. Tunnen useita, jotka ovat ostaneet uudisasunnon omaksi asunnokseen kahdeksi vuodeksi, jonka jälkeen ovat jättäneet asunnon sijoitusasunnoksi.”

[Hieroja]

Ei. Tuo koskee vain luovutusvoittoa, mutta vähennetty rahoitusvastike tulee maksuun aina myydessä.

[Lemmenlaulu]

Vuokrattujen, yhtiölainaa sisältävien asunto-osakkeiden kanssa aina näin, jos oletetaan että ennen myymistä on itse asuttu 2 vuotta.

Oletetaan, että asunnon velaton hinta 100.000,00 euroa ja siihen sisältyy yhtiölainaa 50.000,00 euroa. Asuntoa pidetään yhteensä 10 vuotta ja vuosittaiset yhtiölainalyhennykset pääomavastikkeen kautta 3.000,00 euroa eli 10 vuoden aikana yhtiölainaa lyhennetään yhteensä 30.000,00 euroa. Pääomavastikkeet tuloutetaan As Oy:ssä, joten sijoittaja saa vähentää ne omassa tuloverotuksessaan, siltä osin kun asunto on vuokrattu.

Asunto-osakkeen hankintameno hankintavuonna 50.000,00 euroa tuloverotuksessa. Ei huomioida nyt varainsiirtoveroja.

10 vuoden päästä asunto myydään samaiseen 100.000,00 euron velattomaan hintaan, jolloin yhtiölainaa jäljellä 20.000,00 euroa. Tällöin 24.000,00 euroa (8 vuotta sijoituskäytössä ja 2 omassa käytössä) on vähennetty tuloverotuksessa pääomavastikkeiden kautta.

Luovutusvoittoveroa laskettaessa: myyntihinta nyt 80.000,00 euroa (50.000,00 + 30.000,00 euroa) - alkuperäinen hankintameno 50.000,00 euroa = 30.000,00 euroa. Luovutusvoittoveroa ei mene, koska asunut itse 2 vuotta.

Korjatkaa jos olen väärässä.

Edit. korjattu nopeasti korjattu virhe ja ilmeisimmin on kuitenkin niin, että myyntihinta on 80.000,00 euroa, jolloin lisätään myös oman ajan vastikkeet, koska myyntivoitto säädetty verovapaaksi.

[Kyllitati69]

10 vuoden päästä asunto myydään samaiseen 100.000,00 euron velattomaan hintaan, jolloin yhtiölainaa jäljellä 20.000,00 euroa. Tällöin 24.000,00 euroa (8 vuotta sijoituskäytössä ja 2 omassa käytössä) on vähennetty tuloverotuksessa pääomavastikkeiden kautta.

Luovutusvoittoveroa laskettaessa: myyntihinta nyt 74.000,00 euroa (50.000,00 + 24.000,00 euroa) - alkuperäinen hankintameno 50.000,00 euroa = 24.000,00 euroa. Luovutusvoittoveroa ei mene, koska asunut itse 2 vuotta.

Eikös tässä sinun esimerkissä mene näin:
Ostettaessa:
Myyntihinta 50 000 euroa
Velkaosuus 50 000 euroa
Velaton hinta 100 000 euroa
Myytäessä:
Myyntihinta 80 000 euroa
Velkaosuus 20 000 euroa
Velaton hinta 100 000 euroa

Tästä tulee myyntivoitoksi 30 000 euroa, mutta siitä ei tarvitse maksaa luovutusvoittoveroa, koska 2v asuminen täyttyy.

Lisäksi vuorattavalta ajalta saa tosiaan vuokratuloista vähentää rahoitusvastikkeet sillä edellytyksellä, että ne ovat tuloutettu.

[Lemmenlaulu]

Kahden vuoden ajalta ei nähdäkseni voi vähentää pääomavastikkeita 6.000,00 euroa, koska asunto ei ole tulonhankkimiskäytössä, niin siksi 24.000,00 euroa.

[Kyllitati69]

Kahden vuoden ajalta ei nähdäkseni voi vähentää pääomavastikkeita 6.000,00 euroa, koska asunto ei ole tulonhankkimiskäytössä, niin siksi 24.000,00 euroa.

Kahden vuoden aikana maksat niitä kyllä, eli velkaosuus pienenee, mutta niitä et voi verotuksessa vähentää.

[Lemmenlaulu]

Korjasin omat virheet. Pahoittelut. Ilmeisesti on kuitenkin niin, että myyntivoitto todellisuudessa lasketaan tuosta 80.000,00 euroa - 50.000,00 euroa, jolloin voitto 30.000,00 euroa. Asiaa ei ole suoraan käsitelty Verohallinnon ohjeessa, mutta päättelin johtuvan siitä, koska asunnon myyntivoitto on muutenkin verovapaa.

[ppmotor]

Kumpaa tapaa suositte omassa asuntosijoittamisessa:
Kohteiden nopeampi hankinta antaen joistain kriteereistä myöten. Esim. Jopa kassavirta negatiivisen kohteen ostos, mikäli muuten järkevä?

Jopa useampien kuukausien odottaminen kunnes kaikki kriteerit täyttävä kohde löytyy?

Jotain näiden kahden väliltä?

Paikallisesta POP pankista saatu kaksi variaatiota sijoituslaina tarjouksia:
1.
Laina-aika 20v
Marginaali 1,29
Korkokatto 10v, korko ei suojausaikana nouse yli 3,29 %
2.
Laina-aika 20v
Marginaali 1,6
Ei korkokattoa

Eli suojattu laina on heillä halvempi. Perustelivat sitä ollen heille matalariskisempi näin. Onko muilla tullut vastaan muissa pankeissa?

[Thyme]

Mikäli joustat sijoitussuunitelman ostokriteereistä teet todennäisesti useammin kauppoja. Tosin diilit ovat tunnusluvuilla mitattuna heikompia ja riski kasvaa, koska turvamarginaali puuttuu. Mikäli nettokassavirta menee negatiiviseksi voi myöhemmin kohteiden hankinta vaikeutua, mikäli aijot kasvattaa toimintaa.

Mieti kiinteää korkoa vakuutuksena. Pohdi ja laske sijoitussuunitelmaasi mikä on korkosuojauksen hinta ja laajuus sijoitussalkussa.

Kannattaa kysyä hintaa myös 10v kiinteä korko?

[Nortti1]

Korkeilta ylipäätään tuntuu nuo marginaalit?

[Kaikkiookoo]

No tuntuu.
OP ja 0.45 viime keväältä. Ei mitään korkosuojauksia.

[mskomu]

Onko kukaan muuten saanut pörssisijoituksia huomioitua lainaneuvotteluissa? Normaalitilanteessa kai pääomatuloy esim. sijoitusasunnosta vertautuu 50 % kertoimella ansiotuloihin, mutta pörssistä tulevia tuloja ei huomioida käytännössä mitenkään.

Olettaisin, että jos on riittävän kovat pääomatulot pörssistä, niin niitäkin alettaisiin huomioimaan ja tuossa on avarmaan jonkin verran pärstäkerrointa mukana. Niin olisi mielenkiintoista tietää, että millaisia vastauksia jengi on saanut. Jos on esim. 100k, 500k 1M, 10M,… salkku, niin alkaahan noista jo tulla sen verran pääomatuloja, että kai pankki niitä jollain kertoimella jossain vaiheessa alkaa huomioimaan.

[ppmotor]

On totta, että jatkuvaa kriteereistä myöten antamista ei salkku kestä, mutta varmasti tuossa yksittäisten tapausten kanssa voi harkintaa käyttää jos kohteessa muuten paljon plussaa. (Vai onko tämä juuri sitä tunteella ostamista , jos laskin ei tykkää niin ei tykkää)

10v kiinteää korkoa ei tällä pankilla ollut tarjota.

Korkeitahan noi marginaalit ovat verrattaessa isoihin tekijöihin (OP, Nordea), mutta heillä oli valttikorttina 80% asunnon vakuusarvo, joka nopeuttaa kyllä salkun kasvatusta huomattavasti vs. 70% vakuusarvo.