Niin mikä on vaihtoehtoiskustannus? Yksinkertaistettuna 100 000€ asunto 5% vuokratuotolla menetät 5 000€ vuodessa jos et osta kohdetta. Vai onko vain parempi tarjota sen sijoitusuunnitelman mukaan, jos ei synny kauppaa niin katse kohti uusia diilejä.
Onko keinoja kääntää kohde kassavirtapositiiviseksi? Jos on hyvä jos ei en tinkisi siitä suunnitelmasta.
Vaihtoehtoiskustannus?
Eipä tuossa kassavirtaa positiiviseksi saa muuta kuin jonkin ajan kulutta lainan uudelleen järjestelyllä. Eli lähtökohtaisesti ei hyvä.
Niin pystytkö elämään sen kanssa ettet saa tuottoa, kun sopivaa kohdetta ei löydy. Vai onko pakko päästä kiinni suht hyvään diiliin.
Mikäs lainan uudelleen järjestelyssä huonoa? Jos pystyt näkemään, että lyhyellä aikavälillä (0-3 vuotta) saat käännettyä kohteen kassavirtapositiiviseksi niin eikö se voisi olla ihan hyvä diili?
Muita vaihtoehtoja remontilla arvon- ja vuokran nostaminen tai taloyhtiössä aktiivisena toimiminen jonka seurauksena vastiketta saadaan tiputettua.
Niin niin, juu ei toki pakko ole.
Viittaan lähinnä siihen lähtökohtaan että kassavirtanegatiivinen kohde alun alkaen. Todellakin voisi siis olla hyvä diili ainakin vielä kun asuntoja ei ole useita ja oma talous tuon muutaman vuoden negatiivisuuden kestäisi.
Joo oman strategian kriteereihin kuuluu juuri tuo remontilla arvonnousun tekeminen.
Itselleni sijoitussuunnitelman yksi tarkoitus ja tavoite on nimenomaan torpata ostoslistalta “melkein kelpaavat” kohteet. Sinullakin sille on syy miksi sijoitussuunnitelmassasi on (ilmeisesti) sanottu, että ostat vain kassavirtapositiivisia kohteita. Sinällään tämä syy on mielestäni yksittäistapauksessa irrelevantti.
Jos jostain syystä haluan muuttaa sijoitussuunnitelmaani, niin minulla prosessi menee niin, että joudun pohtimaan auki ne perussyyt miksi sijoitussuunnitelmassa on joku kohta ja onko sen muuttamiselle perusteita. Tässä tapauksessa kassavirtapositiivisuusehto voisi tulla esim. riskienhallinnasta: Useita vuokra-asuntoja → kaikki kassavirtapositiivisia → pienempi riski jos joku kohde ajautuu kassavirtanegatiiviseksi. JOS sitten päädyn siihen, että hyväksyn myös kassavirtanegatiivisia kohteita poikkeustapauksissa, niin minun pitää määritellä kuinka monta niitä saa olla (per koko asuntosalkku) ja kuinka paljon ne saavat olla negatiivisia euroissa. Vasta tämän ajatusprosessin ja sijoitussuunnitelman muutoksen jälkeen voin hyväksyä kassavirtanegatiivisia kohteita.
Toki on hyvä miettiä omia kriteereitä jos kohteita ei löydy. Eli ottaa kantaa siihen kumpi on tavoiteltavampaa: se ettei kohteita löydy vai pitää kiinni turvavälistä.
Kun täälläkin paljon keskustellaan kassavirtapositiivisuudesta, niin haluaisin kysyä mitä sillä tarkoitetaan tarkemmin. Lasketteko jo tässä korkoympäristössä vaikka +1€ kv positiiviseksi, vai yritättekö huomioida siihen lisäksi jotain riskiskenaariota? Tietenkin kiinteä korko mahdollistaa luottamuksen siihen, että maksut ovat ennustettavia lainan suhteen. Kuitenkin jos huomioidaan tyhjät kuukaudet, voi pienesti positiivisesta tulla negatiivinen.
Olen yrittänyt laskea erilaisia skenaarioita ja tuntuisi olevan vaikea päästä positiiviseksi ilman min. 20v laina-aikaa ja halvalla ostettua kämppää. Onko tosiaan siis mahdotonta saada tällaista kv-positiivista asuntoa ilman onnenkantamoista tai remppaamista?
Lisäksi täällä ollaan useasti sivuttu sitä, että OP ei ilmeisesti suostu kauhean pitkiin sijoituslainojen aikoihin. Onko heidän asiakkaiden sitten vain hyväksyttävä kv-negatiivinen sijoitus? En ainakaan omilla pyörittelyilläni pääse sellaisiin numeroihin, että 10v laina-ajalla jäisi käteen mitään.
Sattuisiko joku tietämään esimerkkejä ihan oikeista laskelmista yksityissijoittajan toimesta? Netistä tuntuu löytyvän vain näitä “Sari ostaa asunnon 100k€ ja vuokraa sitä 600€ hintaan…”, joissa on valittu sopivat numerot etukäteen.
@Fyys: lasken kassavirtapositiivisuuden yksinkertaisesti. Toisin sanoen jääkö kuukauden vuokrasta rahaa käteen vai ei.
Se onko kohde kassavirtapositiivinen vai ei riippuu kovin paljon siitä ollaanko esim. kasvukeskuksissa vai ei. Jos sijoitetaan Turku/Tampere/Helsinki, niin kassavirtaa tuskin saa alussa positiiviseksi ja se on ihan ok. Tilanne muuttuu, kun lainan uudelleen rahoittaa. Kokonaisuus siis ratkaisee ja olennaista mielestäni on, että kokonaisuutta pystyy kasvattamaan.
Hyvä lähtökohta on myös ensin ottaa vähemmän riskiä ja hakea myöhemmin kovempia tuottoja, kun taidot kasvaa. Tämä myös tarkoittaa heikompi tuottoja alkuun.
Kassavirran laskemisesta Excelin ulkopuolella, hyvä ja helppo löytyy täältä: https://vuokratuotto.fi/
Itse lasken kassavirrat tämän hetken tiedoin eli tämän hetken korko- ja vuokratasoilla, mutta en hirttäydy siihen että yksittäisen asunnon pitäisi olla kassavirtapositiivinen. Kokonaisuus ratkaisee, jos on hyvät ja vakaat palkkatulot ja/tai muutakin omaisuutta niin kassavirtapositiivisuudella ei ole niin suurta merkitystä, mutta pienemmillä/epävarmoilla tuloilla ja pienellä muulla omaisuudella on kassavirtapositiivisuus tärkeämpää ja tällöin voi olla fiksua ottaa yhtälöön myös varmuusvaraa.
Homma pitää siis tietysti suhteuttaa muuhun taloudelliseen tilanteeseen. Mutta mielestäni ei tosiaan kannata kassavirtapositiivisuuteen hirttäytyä, sillä ei ole mitään väliä onko kassavirta +10€/kk vai -10€/kk paitsi se, että jälkimmäisessä on tosi paljon vähemmän kilpailua koska iso osa sijoittajista tuohon kassavirtapositiivisuuteen hirttäytyy 
Tuo vähintään 20v laina-aika on varmastikin lähes aina ehto kassavirtapositiivisuudelle, jos ei sijoita muuttotappioalueille ja lainoitusaste on 70% tai enemmän. Muutenkin nimenomaan sijainnilla on tosi iso merkitys siihen minkälaisia kassavirtoja vuokraustoiminnasta saa. Pääkaupunkiseudulla on ymmärtääkseni nykyään todella vaikea löytää kassavirtapositiivisia kohteita jos lainoitusaste on 70%, mutta esimerkiksi Tampereelta näitä voi löytää jopa uudiskohteista, puhumattakaan vanhoista asunnoista.
Alla yksi esimerkki, joka ainakin minun laskelmillani on kassavirtapositiivinen 70%:n lainoitusasteella ja 20v laina-ajalla niin, että “jatkaa” yhtiölainaa ottamalla siihen päälle erillistä pankkilainaa lainoitusasteen nostamiseksi. Tämä ei toki ole minkäänlainen ostosuositus vaan ihan vain esimerkki, varmaan löytyy etsimällä parempiakin.
https://www.etuovi.com/kohde/21210389
Ehdottomasti pitää käyttää nettokassavirtaa. Kuten alla @Paperhands4evo kirjoittaa, niin se on ihan itsensä huijaamista jos verot jättää huomioimatta.
Itseä kanssa mietityttänyt kassavirta positiivisuuspuheissa, käytetäänkö brutto- vai nettokassavirta positiivisuutta.
Minusta tuntuu että moni jättää pääomaveron huomioimatta?! Se tietyllä tavalla on loogista, kun verotus ei tapahdu kuukausittain, vaan maksetaan eri yhteydessä. Eli tilille saattaa jäädäkkin joka kuukausi rahaa vastikkeiden ja lainanhoitokulujen jälkeen, mutta kokonaisuus on negatiivinen kun ennakko-,ansiotulosta pidätetty tai mätkyverot on maksettu.
Oma kohde on verojen jälkeen ihan ±0 ja tuntuu tosiaan haastavalta vivutetulle kohteelle saada kovin paljon positiivista lukemaa alariville. Siksi kai tämä ihmettely, kun itse ei vaan osaa.
Eli onko tämä ihan standardi, että kassavirtapositiivisesta puhuttaessa on pääomaverot huomioitu ja sitä ei tarvitse tarkentaa?
Omat pohdinnat kassavirtapositiivisuudesta:
Oman asunnon kohdalla tuli tehtyä kassavirta laskelmia viikonloppuna.
Ja totesin että myymällä asunnon,
ja sijoittamalla siitä jäävät varat viisaasti.
Tuotolla perheemme elelee 3-6kk vuodesta lämpimässä.
Riippuen onko minkä tasoinen “paketti” valittuna.
Plus säästöön jää käyttämättömät lämmitys,vesi,jäte, kiinteistöverot yms muut kulut.
Mm. Auton kulut saa myös poikki.
Nimittäin työnteko ei nyt kiinnosta pätkääkään tällä hetkellä. Eikä niitä kohta olekaan.
Kiitos siitä hallitukselle.
Ja kiitos etenkin siitä että teitte päätöksen puolestani. Muutenhan tätä kurjuutta olisi jatkettu eläkeikään saakka. Montakymmentä vuotta vielä. Nyt on helpompi alkaa downshiftaamaan.
No any way aiheeseen takaisin.
Ajattelin tosiaan käänteistä asuntosijoittamista ja sijoittaa asunnon arvo itseeni.
Onko asuntosijoittamista laisinkaan.?
@RimaPoika Hieno veto, onnittelut. Oletko kokeillut tätä elämäntapaa vielä eli viettänyt 3-6kk lämpimässä? Jos et, niin ehkä hyvä kokeilla ensin ja tehdä sen jälkeen se varsinainen päätös.
Millaisiin sijoituksiin ajattelit asunnosta saatavat rahat sijoittaa? Iso määrä laadukkaita osinkoyhtiöitä?
Kiitos.
Tässä on taustalla myös läheisen ihmisen menetys, ja pohtiminen omalla kohdalla
Että elääkö nyt vai tulevaisuudessa.
Kun elämä voi loppua ihan koska vaan.
Toki ei ole tullut kokeiltua suoraa pitkää lomailua, olen kyllä aikoinani ollut ulkomailla töissä ja pitkiäkin aikoja kerrallaan.
Täysin talviasuttava mökki jäisi suomen tukikohdaksi tässä suunnitelmassa. Se
Ei ole realisointi listalla. Et on paikka mihin palata lomalta jos arki ei sujunutkaan vieraalla maalla odotetusti.
Semmoista perusvarmaa osinkosalkkua on tullut rakenneltua jo pidempää pitoa ajatellen. Että siihen vaan jatkoksi jauhamaan.
Ottavat kyllä vakuutena, jos siirtää pankin hallintaan. Yleensä vakuusarvo on kuitenkin vain jotain 50% luokkaa paitsi Nordnetilla mutta sieltä ei voi ottaa asuntolainaa.
Tuloina sen sijaan erittäin nihkeästi: kokemusta on. Jotkut pankit eivät tunnu huomioivan pörssiosinkoja ollenkaan (ehkä, jos tuotot ovat huomattavia tyyliin 5% Koneen koko osakekannasta) mutta yleensäkin vain erittäin niukkoina. Heidän mielestään ne eivät kuulemma ole säännöllisiä tuloja.
Huvittavaa on, että samaan aikaan palkkakuitti kyllä kelpaa. Sillä ei tunnu olevan väliä,
että seuraavana päivänä lainan nostosta irtisanoutuu.
Näin ainakin noilla <=1 milj. salkuilla. 10 miljoonalla en osaa sanoa.
Lisäisin tähän kassavirtapositiivisuuten vielä sen, että kassavirtapositiivisuuteen vaikuttaa suoraan käytettävä velkavipu. Kyllä Helsingistäkin löytyy kassavirtapositiivisuutta, kun velkavipu tiputetaan 50%.
Itse ajattelen lähtökohtaisesti kohteesta kuin kohteesta 70% velkavivullla ostohinnasta.
Hurun joskus mainitsema stressitesti meni jotenkin näin:
Asunnon markkinahinta 70% velkavivulla, 20 vuoden tasalyhenteinen laina 3% korolla. Mikäli kassavirta on positiivinen.
Tuohon kun huomioi vielä tuon 11kk vuokrat, jos tulos on 0 tai suurempi sijoituskohde on varmasti hyvä.
Kassavirtapositiivisuuteen pääsee tietysti helpommin kun ottaa vaan pidemmän laina-ajan. Itsellä sijoitusasunnossa 25v laina-aika (Nordea, asunto pk-seudulla) ja kas, kassavirta on todella reilusti positiivinen (Olisi se tosin 20v lainallakin). Nordealla saa myös kaikkiin asuntolainoihin automaattisesti lyhennysjoustoa 10% velan määrästä, joten jos haluat niin voit maksaa n 2,5 vuotta pelkkiä korkoja ilman mitään lisäkuluja. Jos tätä käyttäisi vaikka 1kk/vuosi niin lievästi kassavirtanegatiivisenkin kohteen saisi plussalle ja noin käytettynä riittäisi melkein koko laina-ajalle.
Tilastokeskus julkaisi tänään dataa asuntojen vuokrista Q3/2021.
Vapaarahoitteiset vuokrat nousivat heinä-syyskuussa
Vapaarahoitteiset vuokrat nousivat vuoden 2021 heinä-syyskuussa pääkaupunkiseudulla 0,9 prosenttia ja muualla Suomessa 1,0 prosenttia vuodessa. Eniten vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat nousivat Turussa (1,7%) sekä Tampereella (1,5 %) ja vähiten Jyväskylässä (0,2 %) sekä Porissa (0,0 %). Vapaarahoitteiset vuokrat laskivat Mikkelissä (–0,1 %).
Vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa korkeimmat keskivuokratasot ovat Helsingissä (21,5 euroa/m²), Espoossa (18,5 euroa/m²) ja Vantaalla (18,3 euroa/m²). Matalimmat ne ovat Kouvolassa (10,8 euroa/m²), Raumalla (11,0 euroa/m²) ja Porissa (11,2 euroa/m²).
Viimeisen kuuden kuukauden aikana solmituissa uusissa vuokrasuhteissa yksiön keskimääräinen vuokraneliö maksoi Helsingissä 27,5 euroa/m², Tampereella 20,0 euroa/m² ja Turussa 18,9 euroa/m².
Tässä olisi oikein (riski)sijoitusasunto myynnissä sopivan Fingerporilaisella kuvauksella varustettuna. Jutun luettuani voin hyvin ymmärtää että tällaista herkkua on harvoin tarjolla. 
Nyt on oma ensimmäinen sijoitusasunto valmis ja eka näyttö potentiaaliselle vuokralaisellekin pidetty. Toivon mukaan saadaan huomenna lyödä sopimus lukkoon ja vuokrat alkaa ensi kuun alusta alkaen rullata.
Täytyy sanoa, että melkoinen projektihan tuo oli painaa naapurikaupungissa sekä omien töiden ja perhearjen ohessa täydellinen “betonipintojen kautta uudeksi” -yksiöprojekti tavallisen maalasmiehen osaamisella. Mutta tuli kyllä komea kämppä ja mielestäni asunnossa on nyt kaikki hyvän sijoitusasunnon tunnusmerkit kohdillaan; hyvin hoidettu taloyhtiö, erinomainen “makro- ja mikrosijainti”, maltillinen vastike, loistava pohjaratkaisu, koko huoneisto saneerattu, yhtiöllä iso oma tontti, paljon omistusasujia jne.
Laitoin vuokran sellaiseksi, että se on mielestäni aika hyvä markkinavuokra. Ei edullinen, mutta ei myöskään mikään riistohinta, kun otetaan huomioon edellä listaamani seikat. Erinomaisia hakemuksia tippui nopeasti parisenkymmentä ja lisäksi tuli useita puheluja ja spostitiedusteluja, joista useampi näyttää johtaneen hakemukseen. Kysyntää siis löytyy.
Kirjoittelen jossakin vaiheessa pidemmän koosteen kokemuksista, mutta laitan ihan nopeasti tähän pari pointtia sen perusteella, mitä täällä on viime aikoinakin usein kyselty.
Laina:
Markkinakartoitus ja asuntojen etsiminen:
Strategia:
Olen aika vahvasti kallistumassa osakesijoittamisen tapaan kasvusijoitusstrategiaan, vaikka tyypillisestihän Suomessa on muotia olla pörssimarkkinoilla osinkosijoittaja ja asuntomarkkinoilla kassavirtasijoittaja. Itse en vain oikein usko, että mun aikaperspektiivillä (vuosikymmeniä) parhaat sijoitukset tehtäisiin ostamalla nyt kassavirtapositiivisia kohteita. Jos siis lainakriteerit olisivat esim. nuo Ostan asuntoja Hurun 20v laina-aika, 2 % korko ja 70 % velkavipu.
Olen itse enemmän sen kannalla, että kannattaa ostaa niitä asuntoja, joissa on tulevaisuudessa suurin ja kasvavin vuokra. Jos nyt ostaa kassavirtakohteita, ovat ne melkein väkisinkin isojen kaupunkien ulkopuolelta tai niiden ei-niin-houkuttelevista lähiöistä. Usein näissä saa kaupan päälle myös keskinkertaisen taloyhtiön, vuokra-asuntovoittoisuuden, keskustasijainteja heikomman vuokrattavuuden jne. Arvonnousupotentiaalikin tällaisilla ominaisuuksilla on enemmän tuuria kuin loogista kehitystä.
Kassavirran osalta oma ensimmäinen sijoitusasunto on 100-prosenttisella vuokrausasteella muutaman kympin miinuksella per kuukausi. Jo aika pieni vuokratason nousu kuittaa tämän kuilun. Etenkin kun vastikkeessa ei ole ainakaan lähitulevaisuudessa nousupainetta, eikä remontteja ole näköpiirissä.
Oma strategia saattaa mennä jatkossa entistä enemmän siihen suuntaan, että hankkii laadukkaita asuntoja huippusijainneilta. Kun yksittäisen asunnon hinta on vaikkapa 150-250 k€, pysyy salkussa rivit pieninä ja hallinnointikin helpottuu. Hieman eri asia hallinnoida kahtakymmentä 30 k€ lähiöasuntoa kuin kolmea 200 k€ keskustakämppää.
Että jos loppuun tämän sekavan höpinän tiivistää, niin kannattaa sitä kassavirtaehtoaankin tarkastella kriittisesti. Jos horisontti on pitkä, palkka hyvä ja tuottoja ei tarvita elämiseen, voi jonkinlainen “kasvustrategia” olla ihan houkutteleva vaihtoehto.