Nyt on oma ensimmäinen sijoitusasunto valmis ja eka näyttö potentiaaliselle vuokralaisellekin pidetty. Toivon mukaan saadaan huomenna lyödä sopimus lukkoon ja vuokrat alkaa ensi kuun alusta alkaen rullata.
Täytyy sanoa, että melkoinen projektihan tuo oli painaa naapurikaupungissa sekä omien töiden ja perhearjen ohessa täydellinen “betonipintojen kautta uudeksi” -yksiöprojekti tavallisen maalasmiehen osaamisella. Mutta tuli kyllä komea kämppä ja mielestäni asunnossa on nyt kaikki hyvän sijoitusasunnon tunnusmerkit kohdillaan; hyvin hoidettu taloyhtiö, erinomainen “makro- ja mikrosijainti”, maltillinen vastike, loistava pohjaratkaisu, koko huoneisto saneerattu, yhtiöllä iso oma tontti, paljon omistusasujia jne.
Laitoin vuokran sellaiseksi, että se on mielestäni aika hyvä markkinavuokra. Ei edullinen, mutta ei myöskään mikään riistohinta, kun otetaan huomioon edellä listaamani seikat. Erinomaisia hakemuksia tippui nopeasti parisenkymmentä ja lisäksi tuli useita puheluja ja spostitiedusteluja, joista useampi näyttää johtaneen hakemukseen. Kysyntää siis löytyy.
Kirjoittelen jossakin vaiheessa pidemmän koosteen kokemuksista, mutta laitan ihan nopeasti tähän pari pointtia sen perusteella, mitä täällä on viime aikoinakin usein kyselty.
Laina:
- Vakuudet ja/tai käsiraha (yleensä min. 10 %) oltava kunnossa
- Ansiotuloilla iso merkitys, pääomatuloja ja pörssivarallisuutta ei juurikaan arvosteta
- Palvelussa ja ehdoissa valtavaa vaihtelua: itse sain parhaan diilin S-pankista, josta onnistui n. 115 k€ laina puolen prosentin marginaalilla, 25 vuoden laina-ajalla, n. 15 k€ käsirahalla ja ilman mitään muita vakuuksia (ostettava asunto kattoi 70 % ja S-Pankki otti vakuusvajetta kannettavakseen muutaman kymppitonnin). Omat tulot n. 5 k€/kk ja vakituinen työsuhde, mutta myös omakotitalon asuntolainaa löytyy jo ennestään.
Markkinakartoitus ja asuntojen etsiminen:
- Suosittelen selaamaan päivittäin Etuovea ja kirjaamaan numeroita harjoituksenomaisesti esim. Sijoitusasunnot.comin vuokratuottolaskuriin. Aika nopeasti muodostuu kuva siitä, että minkälaisia sijoituksia on ylipäätään tarjolla.
- Tee ostotoimeksiantoja hyville välittäjille. Ei ehkä sen halvempia hankintoja, mutta enemmän mietintäaikaa ja mahdollisesti enemmän neuvotteluvoimaa jos myyjä haluaa päästä asunnosta vain nopeasti eroon. Ostin omani ostotoimeksiannon kautta ja se mahdollisti esim. Asuntopehtoorin kohdeanalyysin tilaamisen kauppaneuvottelun ohessa.
Strategia:
Olen aika vahvasti kallistumassa osakesijoittamisen tapaan kasvusijoitusstrategiaan, vaikka tyypillisestihän Suomessa on muotia olla pörssimarkkinoilla osinkosijoittaja ja asuntomarkkinoilla kassavirtasijoittaja. Itse en vain oikein usko, että mun aikaperspektiivillä (vuosikymmeniä) parhaat sijoitukset tehtäisiin ostamalla nyt kassavirtapositiivisia kohteita. Jos siis lainakriteerit olisivat esim. nuo Ostan asuntoja Hurun 20v laina-aika, 2 % korko ja 70 % velkavipu.
Olen itse enemmän sen kannalla, että kannattaa ostaa niitä asuntoja, joissa on tulevaisuudessa suurin ja kasvavin vuokra. Jos nyt ostaa kassavirtakohteita, ovat ne melkein väkisinkin isojen kaupunkien ulkopuolelta tai niiden ei-niin-houkuttelevista lähiöistä. Usein näissä saa kaupan päälle myös keskinkertaisen taloyhtiön, vuokra-asuntovoittoisuuden, keskustasijainteja heikomman vuokrattavuuden jne. Arvonnousupotentiaalikin tällaisilla ominaisuuksilla on enemmän tuuria kuin loogista kehitystä.
Kassavirran osalta oma ensimmäinen sijoitusasunto on 100-prosenttisella vuokrausasteella muutaman kympin miinuksella per kuukausi. Jo aika pieni vuokratason nousu kuittaa tämän kuilun. Etenkin kun vastikkeessa ei ole ainakaan lähitulevaisuudessa nousupainetta, eikä remontteja ole näköpiirissä.
Oma strategia saattaa mennä jatkossa entistä enemmän siihen suuntaan, että hankkii laadukkaita asuntoja huippusijainneilta. Kun yksittäisen asunnon hinta on vaikkapa 150-250 k€, pysyy salkussa rivit pieninä ja hallinnointikin helpottuu. Hieman eri asia hallinnoida kahtakymmentä 30 k€ lähiöasuntoa kuin kolmea 200 k€ keskustakämppää.
Että jos loppuun tämän sekavan höpinän tiivistää, niin kannattaa sitä kassavirtaehtoaankin tarkastella kriittisesti. Jos horisontti on pitkä, palkka hyvä ja tuottoja ei tarvita elämiseen, voi jonkinlainen “kasvustrategia” olla ihan houkutteleva vaihtoehto.