Korjaan että tuo ei ilmeisesti ollutkaan OP:n virallinen ennuste vaan ainoastaan näkemys. Tarkoitin 2% korko + 0,5% marginaali = 2,5%
1 tykkäys
Kavahtuisin tonnin korkomenoa vuodessa,
Ehkä elän rinnakkaistodellisuudessa.
Tonni kuussa korkoihin näyttää kyllä
siltä että ettei hyvältä näytä.
Näitä kyllä pitää oikeasti miettiä…
3% korko on vähän sellainen maailmanlopun skenaario jossa useampi teollisuusvaltion valuutta romahtaa, eläkerahastot katoavat kun kaikki valtioiden velkakirjat muuttuvat roskapapereiksi ja asuntomarkkinat romahtavat laajasti.
Stressitestit tehdään kuitenkin 6% koroilla, joten sikäli on vähän varaa jos merkittävä osa lainakannasta kestää maailmanlopun.
Asuntomarkkinat on siitä vähän vaikea laji, että siinä on tosi ikävä yhdistelmä itseään ruokkivia kriisejä ja valtavia velkavipuja. Jos nyt itsellä nousisi korkokulut tonnilla syistä, jotka eivät mitenkään liity asunto- tai korkomarkkinoihin, niin voisin laittaa kämpän vuokralle ja muuttaa vaikka johonkin sukulaisille loisimaan tai kaverin mökille talvilämmittäjän virkaa suorittamaan. Ei se vuokra kattaisi nykykuluja + tonnin lisää, mutta etätyöt jatkuvat ja vuokra hieman paikkaa tilannetta. Vaan mitä jos vuokralaisia ei löydy ja kukaan muukaan ei voi maksaa asunnosta kuin kolmanneksen siitä mitä siitä sai nollakorolla? Ehkä vielä itse selviäisin, mutta useimmat eivät.
Nythän ollaan jo Helsingissä tilanteessa, jossa vuokralaisia ei löydy ja asuntoja valmistuu tahdilla yli 7000 per vuosi. Vuokrat eivät laske, koska isot toimijat pitävät mielummin asuntoja vuokraamattomina kuin lähtevät laskemaan korkoja (jotta nykyiset asukkaat eivät vaadi halvempaa hintaa tai muuta pois) ja tilastoissa lasketaan vain näiden instikoiden vuokrat, sekä kelan korvaamat vuokrat - yksityisiä, vapaita markkinoita ei kerätä hintatilastoihin. Tässä kohtaa pitäisi muuten useimmilla soida hälytysäänet aika hemmetin kovalla.
Jos nyt vähän tupakkiaskin kylkeen harrastaa matikkaa ja laskeskelee että PK-seudun asuntosijoittajat maksavat hyvistä kiinteistöistä hintaa jolla saa 3% vuokratuloa (vuokra-vastike), josta vähennetään ylläpitokulut ja tyhjät kuukaudet. Kun siihen lätkäisee jonkun absurdin oletuksen siitä että 4% hintakehitys jatkuu tästä ikuisuuteen niin saadaan joku 7% tuottava kohde.
Uusi totuus? Jos muut eivät saa vuokralaisia, niin mistä itse saat? Noh laskemalla hintaa tai olemalla perinteinen “MInähän en hintaa laske” ja pitämällä oikotiessä ilmoitusta yli puoli vuotta putkeen kun suurten ikäluokkien eläketuloilla voi pitää parikin tyhjää asuntoa jossain eikä tunnu elintasossa. Jos vuokralaisia ei löydy ja uudet koronavariantit vaikeuttavat taas airbnb-toimintaa niin jossain vaiheessa muuttotappio ja reipas raketaminen alkavat heijastumaan myyntihintoihin. Miltä tuntuu ostaa vivutettu kohde, josta saa 2% vuokratuloa (miinus TTT-kulut, eli toilets, trash and tenants) ja hintakehitys junnaa paikallaan tai on negatiivinen seuraavan 5v aikana? Siinähän on sitten velkojensa kanssa ihmettelemässä kun kaikki tulot ja vähän päälle menee vieraan pääoman kustannuksiin.
Tämä on toki aivan uskomattoman hieno mahdollisuus vihdoin korjata kaupungin virheet ja lanata maan tasalle ne kaupunkisuunnittelun virheet, kuten köyhyyden kurjistavaa tunnetta lisäävät sossukorttelit (niitä on hyvä olla, mutta voisivat näyttää kivalta eikä kauhaelta), sekä Jätkäsaaren ja Kalasataman. Tällä saisi ylitarjontaa purettua ja kaupunkikuvaa tehtyä ihmisille sopivammaksi.
9 tykkäystä
Hyvä että vuokrat laskee, markkinat toimii. Ihan naurettavan hintaisia vuokria IMO Helsingissä. Toivottavasti hakkaavat päätään seinään isot instituutiot, jotta yksityisille jää tilaa olla joustavampi ja saavat vuokralaisia.
Itsellä ainakin kaikki ollut ok, toki pidän vuokrat sellaisina että itsekin ne maksaisin… onpahan helppo vuokrata, kai silläkin joku arvo on. 3% korot olisi vielä helposti hallittavissa itselläkin.
8 tykkäystä
Onko kellään tietoa voiko yksityisleasing-auton kuluja vähentää vuokratuloista/muista po-tuloista? Autoa kun tulee käytettyä remonttiroudauksiin ja muuhun vuokralaisten kanssa asioiden hoitamiseen…
Ei sitä turhaan puhuta, että nyt olisi vuokralaisen markkinat.
Vuokralaisen löytymisen aika pieneen asuntoon (yksiöt ja kaksiot) kasvanut parissa vuodessa Espoossa 22 päivästä 102,5 päivään. Eli keskimääräisesti vuokralaisen vaihtuminen Espoossa tarkoittaa lähes kolmea tyhjää kuukautta extraa verrattuna parin vuoden takaiseen. Helsingissä vastaavasti vuokralaisen löytämisen aika tuplaantunut 23 päivästä 46 päivään.
Espoossa pienten vuokra-asuntojen tarjonta kolminkertaistunut 1029 → 3083 asuntoon marraskuusta 2019 marraskuuhun 2021. Helsingissä vastaavasti määrä on tuplaantunut 2840 → 5608 asuntoon.
15 tykkäystä
Tuli vaihdettua yhden sijoitusasunnon sijoituslaina Danske Bankille. Tarjosivat korkoputkea 0.5%-1.8% + 6kk euribor kymmeneksi vuodeksi. Nordea olisi halunnut etukäteen kymmenen vuoden korkokatosta noin 6% lainan summasta, olisiko korkokatto ollut 2%. Eli Danske Bank tarjoaa kuukausittaista suojauksen maksua, Nordea haluaa etukäteen ison summan. Muilta en edes kysellyt.
Millaisia korkosuojia muut ovat ottaneet tai millaisia korkosuojatarjouksia on tullut?
Pari kiinteätä 10v lainaa. Viimeksi huhtikuussa otin 10v / 100k lainaa kiinteällä 1,18% korolla. Nordea.
1 tykkäys
Elokuun lopulla nostettu OP:stä laina 14 vuoden korkosuojauksella. Siinä 0,01 %:n korkokatto, eli käytännössä puhutaan jo kiinteästä korosta muuten, paitsi lyhennysehdot ovat joustavammat. Koron vaihteluväli on 1,26-1,27 %. Marginaalin osuus kokonaiskorosta on 0,55 %, eli käytännössä n. 0,7 % lisähintaa koitui koron lukitsemisesta. Kymppivuotinen tai korkeammalle tasolle nostettu katto olisi tietty laskenut hintaa, mutta kuitenkin niin vähän, että koin tuon fiksuimmaksi vaihtoehdoksi.
1 tykkäys
Oikotie ja Etuovi mukaan asuntojen myyntiaika (tai siis ilmoitusaika ko. palveluissa) on melko kovasti pidentynyt. Siis Helsingissä.
Mistä lie johtuu? Ihmiset pelkää lainakoron nousua?
Ja jos myyntiajat pitenee, niin kai se näkyy hinnoissakin lopulta.
Pienien asuntojen myynti on varmasti hiljentynyt vuokramarkkinan heikkouden myötä. Isommissa perheasunnoissa taas on hinnat nousseet melko kovasti viimeiseen pariin vuoteen. Alkaako tulla maksukyky vastaan?
En itse katsoisi etuoven tai oikotien myynti aikoja. Meillä tässä, missä itse asun, on hyvät asunnot menneet ensinäytöllä tai ennen julkistanäyttöä. Naapurin lukaali on taas ollut vuoden myynnissä. Siltikin, vaikka speksit on suht samat kuin tässä, minkä ostimme suoraan myyjältä. Tai kahdella naapurilla, jotka myivät ekalla näytöllä tai sen ansiosta. Ja nopeasti. Mutta naapuri, joka ei ole remontoinut enempää mitä taloyhtiö on, tai jonka asunto kirkuu sisustukselta “mummoa” ei saa myytyä. Ei, vaikka nopeasti myytyihin kohtesiin on tehty melkein täys remppa myynnin jälkeen. Sen lisäksi, että on maksettu useampi tonni enemmän, mitä heidän pyyntö.
Asunnossa ei sinällään mitään vikaa, sisustus vaan huono. Saman tapaset on menneet tässä nopeasti, kun vaan on ollut “nuorekas” tai kiva sisustukseltaan. Huolimatta siitä, että keittiö ja vessa on pistetty heti remonttiin. Ja asunnoista on pyydetty, sekä maksettu, enemmän kuin tästä myynnissä olevasta.
Ja pakko sanoa etten itsekkään menisi katsoman kuvien perusteella, jos nyt etsisin vastaavaa asuntoa.
Maksukyky tulee vastaan siinä vaiheessa, kun pankit kiristävät luotonantoa
Mulla on pari tuollaista pienessä maakuntakeskuksessa.
Helppo vuokrata, tuotto jotain 5%+… mutta kuluuhan nuokin, että kohta ne ei oo enää uusia.
Kassavirta on negatiivinen, mutta se on rahoituksellinen kysymys. Saisin sen helposti positiiviseksi jos vaan maksaisi vähän velkaa niistä pois. 100% velalla rahoitettu (yhtiölainaa 30-35% ja loput pankista, 20v). Jos maksaisin pankkilainaa vähemmäksi tai pidentäisin laina-aikaa niin kassavirta olisi positiivinen. Järjestelen rahoituksen uudelleen sit kun on tarvis. Mieluummin pidän pörssissä rahat ja velalla kämpät, lainan korot tosi matalat joten rahan tuotto lainaa maksamalla ei paljon käteisestä kummene.
Sellainen yleinen neuvo, että mieti pitkään jos olet ostamassa kohdetta jossa yhtiölaina on maksettu pois jos et aivan pilkkahintaan saa. Hankala myydä ja kassavirta varmuudella huono.
2 tykkäystä
Tähän sanoisin, että lainat kannattaa järjestellä hyvän sään aikana. Koskaan ei tiedä koska lainan anto ja ehdot kiristyvät.
1 tykkäys
Sellainen yleinen neuvo, että mieti pitkään jos olet ostamassa kohdetta jossa yhtiölaina on maksettu pois jos et aivan pilkkahintaan saa. Hankala myydä ja kassavirta varmuudella huono.
Itse ostin viimeisimmän sijoituskämpän uudiskohteesta, jossa ei ollut lainkaan yhtiölainaa. Onhan siinä omat haittansa, mutta myös hyötynsä. Talon osakas- ja asukaskunta on huomattavasti parempi kuin “viereisten” yhtiölaina-vivutettujen sijoittajavetoisten talojen kohdalla. Henkilökohtaisen sijoituslainan marginaali on huomattavasti edullisempi kuin mitä se on nykyajan taloyhtiölainoissa. Lainan saa korkosuojattua, mihin yhtiökokouksilla harvemmin on taloyhtiölainoissa intoa. Henkilökohtaisen asuntolainan sopimusehdot ovat merkittävällä tavalla turvallisemmat kuin taloyhtiölainassa (ennen kaikkea tämän asian sivuuttamista näissä keskusteluissa en ymmärrä). Ja poliittisista riskeistä ei tarvitse ihan niin paljoa murehtia. Ja niin edelleen.
Itse nukun yöni niin paljon paremmin, kun ei tarvitse jännittää sen enempää viitekoron kuin marginaalinkaan nousua, että olen siitä hyvästä valmis maksamaan veroja oikea-aikaisesti.
13 tykkäystä
Vaikka olenkin yleensä kaikenlaisen sääntelyn minimoimisen kannalla, niin olisi mielestäni fiksu veto, jos valtio vaatisi yhtiölainoitettavien kohteiden siirtämistä aina kiinteän koron piiriin (Uusien rakennettavien kohteiden tästä eteenpäin).
Näin, koska pitkän ajan euro-swapit on jopa 22:n vuoteen asti negatiivisella puolella. Jos Suomen pankit haluaisivat siis tarjota kiinteitä korkoja, niin sitä voitaisin tehdä nyt erittäin pienellä lisäpreemiolla muuttuvakorkoisiin lainoihin verrattuna. Ja tämähän ei siis kaatuisi Suomen pankkien riskiksi, vaan he suojaisivat nuo pitkät kiinteät korot heti myöntäessä.
Heittäisin, että tällä operaatiolla yhtiölainoitettujen kohteiden korot nousisivat kautta linjan alle 0,5%:ia, mutta koko Suomen asuntomarkkinan ja -teollisuuden riskit laskisivat todella paljon. Tuosta puolesta prosentista melkein kolmasosa tulisi vielä takaisin asuntosijoittajille verovähennyksissä, eli merkitys ei paljon mitään…
Itse en itse asiassa silti pidä korkojen nousua todennäköisenä, mutta kyse on tosiaan riskienhallinnasta. Nyt, kun melkein kaikki tässä maassa on kiinni muuttuvakorkoisissa lainoissa, niin tietynlaisten olosuhteiden realisoituessa tänne tulisi todella kylmää kyytiä joka ei koskisi vaan niitä asuntosijoittajia vaan ihan kaikkia.
4 tykkäystä
Taloyhtiön pakollisen kiinteän koron ongelma olisi siinä, että lähtökohtaisesti se lainan ennenaikainen lyhentäminen synnyttäisi sitten merkittäviä lisäkustannuksia. Ja uudiskohteissa osa haluaa kuitenkin maksaa sen osuutensa jossain vaiheessa ennakkoon pois tai siirtää velkaosuutensa henkilökohtaiseksi lainaksi. Toki joustavampiakin korkosuojaustuotteita on, mutta joustavuus maksaa aina lisähintaa.
Jos puhutaan nimenomaan kokonaiskoron eikä vain viitekoron suojaamisesta, niin rohkenen epäillä että noinkohan pankit alle 0,5 %:n lisähinnalla lähtisivät minnekään 20 vuoden kiinteisiin diileihin. Kuluttaja-asiakkaillekin tuo hinta tekee tiukkaa, ja täytyy muistaa että siinä suojataan sillä hinnalla vain viitekorkoa. Marginaalitaso on suojattu jo lainsäädännöllä. Mutta toisin on taloyhtiöiden kohdalla, joiden marginaaleja pankit voivat ilmoitusasiana muutella.
Viitekorkojen nousu on toki suurempien ongelmien syntymisen kannalta se merkittävin asia, mutta todennäköisimmin laukeava korkoriski taloyhtiölainoissa liittyy silti mielestäni marginaaliin. Ei siitä ole aikaa kuin kahdeksan vuotta, jolloin pankit alkoivat innolla lähettelemään taloyhtiöille kirjeitä, joissa vanhojen lainojen marginaalien ilmoitettiin moninkertaistuvan. Mutta vuonna 2021 kukaan ei enää edes muista, että tuollainen riski ei ole vain teoreettinen: Kirje pankilta: taloyhtiönne lainamarginaali nousee 700 prosenttia | Yle Uutiset
4 tykkäystä
Tosi hyvä pointti tuo lyhentämisongelma - en tullut ajatelleeksi 
Jos siitä tosiaan tehtäisiin joustavaa, niin luoton hinta ei voisi olla enää noin halpa kuin mitä esitin.
Mitä tulee tuohon korkosuojauksen hintaan, niin tällä hetkellä taitaa olla noin kuten sanot, mutta kun katsoo EUR Swap tasoja ja korkokäyrää, niin niin ei välttämättä pitäisi olla. Esim. Saksassa ja Etelä-Euroopassa saa paljon edullisemmin pitkää kiinteää korkoa kuin Suomessa. Täällä tuo pitkien korkojen suhteellinen kalleus suhteessa markkinakorkoihin taitaa johtua kilpailun puutteesta, joka taas suurelta osin juontaa juurensa kysynnän vähäisyydestä. Jos 20 vuoden kiinteät korot olisivat valtavirtaa ja kilpailu toimisi, niin väittäisin niiden hinnan olevan äärimmäisen lähellä 12kk:n euriboria tällä hetkellä (koska euribor 12kk:ssa pohjataso on kuitenkin se 0). Euro area yield curves
Periaatteessahan sen lisähinnan 12kk euriborin ja 20 vuoden kiinteän välillä tulisi olla suojauksen hinta, jonka pankki joutuu maksamaan. Marginaalihan voisi olla tuollaisessa kiinteässä korossa jopa hivenen matalempi, koska riskitaso on siltäosin alempi. Suomessa kuitenkin jostain syystä lisähinta on erittäin suuri. Rahapodissa taisivat vasta epäillä juurikin noita käsittelykuluja syyksi tähän, ja ne käsittelykulut on tavanomaista suuremmat, kun tällaisia lainoja tehdään lopulta niin vähän.
1 tykkäys
Laskitko miten tuon tuottoprosentin? Itse lasken uudehkoissa kohteissa missä ei tiedossa remontteja perinteisesti kaavalla (vuokra-hoitovastike-muut kulut mitä en erikseen laskuta vuokralaiselta)*12/hankintameno.
Eli tässä tapauksessa pyöreästi (680€-110€)*12/129000=5,3%.
Tyhjiä kuukausia en laske tuotto-odottamaan kun lasken tätä lähinnä itselle ja vertailukelpoisuus pitää olla. Esim. nytkin käsissä kohde josta saan 13kk vuokran tälle vuodelle kun otin määräaikaisen purkamisesta 1kk sakon. Nostaa todellista tuottoa kivasti tämän vuoden osalta.
Sitten kulumaa jos laskee sellaisen 2€/m2 per kk niin siitä sitten laskeskelemaan kannattavuuksia.
Edit.
Tuollaisella kohteella tuskin kovin kauas hyvästä menet. Eli rohkeasti vaan. Pääasia on tässäkin aloittaa, ja kun aloittaa jostain muusta kuin halvasta putkiremonttia odottavasta kohteesta niin olet jo paremmalla puolella. Mitään ”ostin alle markkinahinnan jne…” -juttuja ei kannata odotella.
3 tykkäystä