Eikö tuo tarkoita sitä, että kannaa ottaa omaa lainaa sitä varten, että saa maksettua nuo lyhennykset, jotta saa vähennykset?
Sen henkilökohtaisen lainan pääomalyhennyksiä ei saa vähennettyä vuokratuotoista. Enkä oikein muutenkaan keksi mitä hyötyä tuollaisesta kuviosta olisi, ja siinähän käytännössä pitäisi siirtää se taloyhtiön laina henkilökohtaiseksi lainaksi.
Ajatukseni tässä oli, että jos kerran yhtiölainan lyhennyksen voi vähentää verotuksessa, niin silloinhan yhtiölainan lyhennysvapaa on hyödyntämättä jätettyä tuottoa, ja lyhennyksiin kannattaa repiä rahaa jostain.
Saman verovähennyksen saaminen vasta myöhemmin pienentää sen nykyhetkeen diskontattua arvoa, eli ne kannattaa tehdä niin aikaisin kuin vain pystyy niin että ne vähennykset saa kuitenkin koko ajan täysimääräisesti hyödynnettyä.
Lisäksi riski että vähennys jää myöhemmin saamatta laskee kun se on jo saatu.
Väännetään rautalangasta.
Omarahoitusosuuden / vakuuden vaatimukseen vaikuttaa vain velaton hinta ja pankin ilmoittama vakuusarvokerroin, ei siis esim myyntihinta /yhtiölainaosuus. Olen tätä ihan pankin (mukavalle) tädille selittänyt, kun hänkin meni hieman sekaisin.
Yo kaavat sinänsä oikein, mutta ne voi sieventää muotoon:
Vaadittu omarahoitus tai vakuuden osuus =
(1-vakuutusarvokerroin)* velaton hinta
Eli kaava on loppupeleissä hyvinkin yksinkertainen.
Ensimmäinen lainaleuvottelu sijoitusasuntoon käyty Danske bankin kanssa.
Taustatietoja:
-Olen 25v, vakituinen työpaikka valtiolta, bruttotulot 60 000€/v, pääomatuloja reilu 3000€/v
-Velkaa ennestään asuntolainasta 148 200€ (asunnon ostohinta 9kk sitten 174 000€)
-Opintolainaa 14 700€
-Nettovarallisuus (ilman autoa tai muuta irtaimistoa) reilut 108 000€, osakesalkku 92 000€.
-Sijoitusasunto tarkoitus ostaa Kuopiosta, max 10v vanha yksiö tai pieni kaksio. Kohde ei tiedossa vielä.
Hain lainaa 160 000€ asuntoon siten, että käsirahaa laittaisin 20 000€. Vakuuksia ei nykyisestä omistusasunnosta ole lainkaan irrotettavissa. 20 000€ ostetun takauksen saisi hintaan 1200€, mikä ei miekestäni mikään kovin kallis ole? Laina kuitenkin em. ehdoilla onnistuu pankkivirkailijan mukaan todella helposti, eli 20ke käsirahaa, 20ke ostettua takausta, ja 120ke lainaa. Jos asunnon arvo olisi vain 120 000€, 20ke käsirahalla ostetun takauksen hinnaksi tulisi vain 400€.
Lainatarjoukset saan harmillisesti vasta ensiviikolla, tänään hän ei niitä ehdi minulle laittaa. Pyysin tarjoukset asuntolainasta ilman korkosuojauksia, kiinteästä korosta ja korkoputkesta, jossa korko liikkuisi min. 0,5% ja max. 2,5% välillä. Olen melko varma, että otan joko 10v kiinteän koron, tai korkoputken ihan oman mielenrauhan takia. Kiinteässä korossa ei ole mahdollisuutta lyhentää asuntolainaa nopeutetusti ilman “sakkomaksua”.
Pankkiiri myös sanoi, että normaalisti sijoituslainoihin annetaan laina-ajaksi max. 20v, mutta myös pidempi laina-aika on järjestettävissä. Minulle 25v laina-aika olisi melko ehdoton, että sijoitusasunnon saisi kassavirtapositiiviseksi - tai ainakin hyvin lähelle sitä.
Olin aika yllättynytkin siitä, että lainaa saisi näinkin helposti. Kohoisihan lainani yhteensä em. hintaisen asunnon ostamalla noin 300 000 euroon, mikä on aika iso määrä. Jos jotain negatiivista, niin pankkiiri yritti kolmella eri kerralla sopia minulle aikaa danskebankin sijoitusneuvojan kanssa (että siirtäisin osakesalkun danskelle), vaikka sanoin heti ensimmäisellä kerralla, että pysyn nordnetin asiakkaana 
Pankkiiri suositteli, että ostaessa taloyhtiölainallista kohdetta, kannattaa se asunto-osake ostaa kokonaan asuntolainalla. Kertoi, että lähtökohtaisesti asuntolainan ehdot ovat silloin paremmat, ja vakuusasiat menevät monimutkaisemmiksi jos yhtiölainaa on esimerkiksi 70% velattomasta hinnasta. Viimevuonnahan oli puhetta, että oikeus vähentää verotuksessa taloyhtiölainat tulisi poistumaan v. 2022. Mitenkäs asian laita on tällähetkellä, onko päätöstä tullut asiaan?
Pyydän lainatarjoukset myös nordealta ja joltain kolmanneltakin pankilta. Saa nähdä mikä pankki antaa parhaimman tarjouksen.
Mitenkäs tuon yhtiölainan kanssa kannattaa tehdä? Maksaa kokonaan pois pankkilainalla vai rahoitusvastikkeina?
Tervehdys.
Siitä on nyt kulunut hetkinen, mutta kuitenkin samana vuonna vastaan 
Kiitos paljon avusta ja todellakin olisi hienoa saada lisää näkemystä asioihin täältä. Harmi kun täällä ei voi yv:tä laittaa?
Eli sellaisia liikkuja on tapahtunut elokuun jälkeen, että olen haalinut viisi muuta yhtiömiestä toimintaan mukaan itseni lisäksi, yhtiötä ei siis ole perustettu mutta suunnitellaan ja kartoitetaan tilannetta ja visioidaan. Kuvitellaan tilannetta, että jokainen sijoittaa 10k alussa yhtiöön, näin on 60k:n alkukassa ja tämän jälkeen joka ukko suoltaa 250€/kk yhtiöön, mikä 18k/v. Kuukausisäästösopimus voimassa toistaiseksi…
Tarkoitus ostaa ja vuokrata asuntoja, samalla katsella potentiaalisia flippikohteita, aggressiivista asuntojen haalimista koko ajan, tuotot pysyy yhtiössä mikäli niitä nyt alussa tulee, tarkoitus kasvattaa koko ajan ja pitkällä tähtäimellä. Pyrkimys käyttää lyhennettyä osuutta uuden lainan vakuutena mahdollisimman tehokkaasti. Myös gryndausta kaavaillaan, mutta vuosien päästä.
Ennen sitä;
Aloin tässä tekemään laskelmia, mutta huomasin, että äärimmäisen hankalaa piirtää exceliin tyhjästä katetuottolaskelmia ynnä muita, jos aina ostetaan lisää asuntoja kun pystyy, lisäksi vaikea hahmottaa että missä vaiheessa lainan ehdot sitten oikeasti alkavat paranemaan nihkeän alun jälkeen? Oletteko käyttäneet näissä jotain valmiita pohjia, vai itse vaan nyhjässyt tyhjästä? Kaikki apu ja näkemykset otetaan avosylin vastaan ja punnitaan myöhemmin.
Voi olla jopa helpompaa ostaa 6 kohdetta henkilökohtaisiin nimiin (laskennallisesti 1 per osakas) alkuun ja maksella lainoja pois. Kun lainaa on jonkin verran vähemmän, niin siirtää ns. apporttina kuusi asuntoa Oy:n alle. Hyvässä tapauksessa omat vakuudet kattaa asuntojen lainat ja ei edes tarvitse hakea lainaa Oy:lle näiden kuuden kohteen osalta.
Tässä toki joutuu maksamaan varainsiirtoverot uudelleen. Siitä huolimatta se saattaa kannattaa, kun nuo Oy:n marginaalit on 3% luokkaa aloitteleville firmoille. Hyvä apu pankin suuntaan olisi, jos voisitte kehittää jotain muutakin kassavirtaa tuolle Oy:lle kuin pelkkä asuntojen vuokratulo. Myydä jotain osaamistanne Oy:n kautta?
Kiitos vastauksesta 
Miltä onnistunut flippaustoiminta sitten näyttää pankille? Uskon, että tämä voisi parantaa marginaalia, olettaen että myydään aina kohde. Ns “remppafirma” Mitä jos ylipäätään yritys olisikin rakennusfirma, mutta sitten toiminta olisikin lähtökohtaisesti vuokrausta?
Tuosta siirtämisestä olen ymmärtänyt että pankit suhtautuu nihkeästi, sillä yksityishenkilö on saanut halvempaa lainaa ja sen ehtoja tulisi muuttaa, mikäli kämppä siiretäänkin yhtiön taseeseen?
“Hyvässä tapauksessa omat vakuudet kattaa asuntojen lainat ja ei edes tarvitse hakea lainaa Oy:lle näiden kuuden kohteen osalta.” - En ihan ymmärtänyt mitä tarkoitit tällä?
[“Hyvässä tapauksessa omat vakuudet kattaa asuntojen lainat ja ei edes tarvitse hakea lainaa Oy:lle näiden kuuden kohteen osalta.” - En ihan ymmärtänyt mitä tarkoitit tällä?]
Oletetaan, että sinulla on 200 rahan arvoinen oma asunto ja ostat 100 rahan arvoisen sijoitusasunnon 70% vivulla eli 70 rahaa. Omasta asunnosta velkaa jäljellä puolet. Tase on siis 300 omaisuutta ja 170 velkaa. Omaisuuden vakuusarvo on 300 * 70% eli 210. Vapaata vakuutta on 210 - 170 = 40.
Oletetaan, että maksat molempia lainoja pois 15 rahaa molempia lainoja. Tällöin oman asunnon vapaa vakuus on (200 * 70%) - 85 = 55. Sijoitusasunnon tilanne on se, että 70 rahan velka on lyhentynyt 55 rahaan, joka on sama kuin vapaa vakuus. Nyt mielestäni voisit siirtää sijoitusasunnon Oy:n taseeseen ja oma asuntosi kattaa molempien lainojen vakuusvaateet.
Muuta: pankkiahan ei juuri kiinnosta minkä “merkkinen” firma on, vaan kylmät numerot. Pitää olla todiste kassavirroista ja mielellään useamman vuoden ajalta.
Itse olen kohtuullisen vakuuttunut, että nykyiseen “siirrettyyn verotukseen” tullaan puuttumaan. Vaihtoehtoja on monia. Joko vähennysmahdollisuudet poistetaan kokonaan yksityisasiakkailta, taloyhtiölainan kokoa rajoitetaan tai sitten vähintään pidetään huoli ettei “siirrettyä verotusta” pysty ohittamaan esim. omalla asumisella tai perinnönjaon kautta.
Toinen kysymys sitten on, että milloin muutoksia on luvassa ja onko niillä muutoksilla vaikutuksia olemassaoleviin lainoihin.
Näen yhtiölainallisissa uudiskohteissa monia riskejä ja haasteita. Jos sellaisesta talosta kuitenkin sijoitusasunnon ostaisin, en lähtisi siirtämään velkaosuuttani pankkiin. Vaikka nykyinen verovähennysmalli onkin järjetön, kannattaa se tietenkin kohdalle osuessa hyödyntää täysimääräisesti. Jos ostaisin omaa kotia, jossa tietäisin asuvani pitkään, olisi tilanne toki toinen.
Tarkoitatko tuolla omalla asumisella sitä kahden vuoden oman asumisen sääntöä, jonka jälkeen myyntivoitto on verotonta? Tuo on kyllä sellainen, jonka yhteiskunnallista hyötyä en itse ymmärrä. Puolestani tuon voisi poistaa ensimmäisenä, jos verotukseen tehdään muutoksia.
Itse uskon myös muutoksiin verotuksessa ja yksityissijoittajan kannalta tuskin menee parempaan suuntaan.
Osta 400t asunto hyvältä alueelta, jossa 300t yhtiölainaa. Kuittaa yhtiölaina vuokrilla ja nauti “siirretystä verotuksesta” yhtiölainan aikajakso. Sen jälkeen siirrä kirjasi kämppään pariksi vuodeksi ja myy roska verovapaasti veks. Tuollaista kuviota tarkoitan.
Suomea harvemmin voi nimittää varsinaiseksi veroparatiisiksi, mutta tuollaiset mahdollisuudet ovat varsin erikoisia etuuksia muuten niin tiukassa verojärjestelmässä.
En siirtäisi yhtiölainaa pankkilailaksi. Verohyöty on kuitenkin ihan merkittävä ainakin toistaiseksi. Ovat tästä kohkanneet kun osa ei varmaan tajua että vero tulee maksettavaksi myöhemmin. Sijoittajan näkökulmasta maksettu vero on kuitenkin poissa “tuottamasta”. Voi olla vaikea purkaa. Sakkaisi samantien koko rakennusala.
Omaa asuntoa en ole pantannut enkä panttaa sijoituksiin. Siirsin osakkeita sijoituslaina pankkiin ja panttasin ne. Pelisalkku Nordnetissä ja hold salkku pankissa.
Itsekin innostuin uudelleen asuntosijoittamisesta ja varailin lainaneuvottelun tätä varten. Aikaisemmat pari yritystä sijoitusasunnon hankkimisesta jäivät oman asunnonvaihdon ja työkiireiden jalkoihin. Nyt on alkanut taas työpaikan vaihdon seurauksena löytää lisää energiaa uusille harrastuksille.
Osakesijoittamisesta on tullut harrastettua vuosikymmenen verran ja REITtejä on salkussa vähintäänkin kohtuullisella painoarvolla. En kuitenkaan ole uskaltanut käyttää juurikaan vipua osakemarkkinoiden luonteen takia ja kokisin sijoitusasunnon tulevan tähän väliin sopivana lisänä.
Aikaisemmilla kerroilla tarkoituksena oli hankkia sijoitusasunto opiskelupaikkakunnilta, joissa vuokratuotot ovat pääkaupunkiseutua korkeampia. Olen kuitenkin nykyään sen verran mukavuudenhaluinen, että taidan keskittyä omaan asuinpaikkakuntaan välimatkojen ja paikallistuntemuksen takia.
Haarukoin asuntoja aluittain rakennusvuosien perusteella ja yllätyin hieman sitä että melkein uusistakin on mahdollista saada n. 5 %:n vuokratuottoa pääkaupunkiseudulla, kun menee hieman keskustojen ulkopuolelle. Osalle sijoittajista tuo on varmasti liian matala, mutta vivuttamalla oman pääoman tuotto nousee kuitenkin erittäin hyvälle tasolle.
Vapailla oli hyvää aikaa virkistää muistia hieman Oravan ja Turusen kirjankin avulla. Mielenkiinnolla jään odottelemaan millaista marginaalia pankista tarjoavat ja ensimmäistä kertaa kiinnostaa keskustella kiinteästä korostakin, koska tämä lisää mukavasti ennustettavuutta.
Oman asunnon myynnin verovapaus on aivan pakollinen toimiviin asuntomarkkinoihin.(en siis puhu sijoitusasunnoista). Ilman tätä olisi aivan mahdoton vaihtaa omaa asuntoa jos sattuu asumaan muuttovoitto alueella missä asuntojen hinnat nousevat. Ajatusleikkinä: asut puolen miljoonan kolmiossa Helsingissä. Haluat vaihtaa sijaintia lähemmäs uutta työtä. Asunnon arvo on tuplaantunut joten verovelkaa olisi kiinni 83800 euroa. Olet siis kuitenkin voitolla 166200 euroa nettona joten eihän tässä hätää. Mutta hetkinen kaikki muutkin vastaavat asunnot on tuplaantunut joten joudut etsimään 416200 euron kämpän tai sitten jäät asumaan epäoptimaaliseen sijaintiin ja asuntoon. Tähän päälle myös varainsiirtovero ynnä muut kulut. Juuri tälläisiä asuntokauppaa jähmettäviä tekijöitä halutaan pois, ei lisää.
Miettikää niitä, jotka myy Lieksassa asuntonsa at 20.000 ja ostaa Helsingistä kämpän at 300.000€.
Pelkästään vanhan myynti + uuden varainsiirtovero maksaisi melkein jo vanhan kämpän verran veroja (siis jos olisi myyntivoittovero ja käyttäisi vielä välittäjääkin)
Itse Kuopiosta suosisin Niiralaa, hyvälle kämpälle löytynee useampi yliopisto-opiskelija jotka arvostavat m. lyhyttä matkaa KYSille. Niiralan opiskelija-asunnot käytännössä halutuimpia joten suurin osa opiskelijoista joutuu odottamaan Neulamäessä tai Puijonlaaksossa parempaa opiskelija-asuntoa… tai vaihtaa nopeasti yksityiselle.
Kun vanhemmilla vielä 10 vuotta sitten oli Niiralassa sijoitusyksiö, uusi (tuttu) lääkisvuokralainen löytyi 10min ilmoituksen jälkeen.
Tarjoukset tulivat:
10v kiinteäkorkoinen laina
-lainan määrä 140 000€
-Laina-aika 25v
-maksettava kokonaismäärä 166 360€
-Todellinen vuosikorko 1,6% (marginaali + 1,2500% kiinteä)
-Perustamispalkkio 350€ ja maksuerät 2,70€
-Mahdollisuus hakea 12kk lyhennysvapaita kuukausia maksutta
-Ei mahdollisuutta lyhentää korkoputken aikana lainaa nopeammin
10v korkoputki
-Lainan määrä 140 000€
-Laina-aika 25v
-Maksettava kokonaismäärä 159 650€
-Lattiakorko 1,18% ja korkokatto 2,48% (6kk euribor 0,68% + 0,50%-1,80%)
-10v korkoputken jälkeen viitekorko muuttuu automaattisesti 12kk euriboriksi
-Mahdollisuus hakea 12kk lyhennysvapaita kuukausia maksutta
Vaihtuvakorkoinen
-Lainan määrä 140 000€
-Laina-aika 25v
-Todellinen vuosikorko 0,7%
-perustamispalkkio 350€ ja maksuerät 2,70€
Nykyisen omistusasuntoni todellinen vuosikorko on 0,54%, joten hieman vertailukohtaa tästä. Tähän sijoituslainaan saisi ostettua maksullista vakuutta 20 000€ hintaan 1200€, minkä todennäköisesti hyödynnän.
Mitäs mietteitä herättää, ovatko tarjoukset kilpailukykyiset? Minkä itse valitsisitte?
Ottaisin noista tuon viimeisen sillä edellytyksellä, että rahavirta vuokrista + ansiotuloista + muista pääomatuloista kestää epävarmuutta ja mahdollisia hetkellisiä koronnousuja. Melko varmasti se tulee halvimmaksi. Vaikea edelleenkään nähdä, että euroalueella korot pomppaisivat seuraavaan vuosikymmeneen yli 2%. Toki, mielenrauhallakin on oma arvonsa, mitä kukin sitten arvostaa eniten
edit. Lisäänpä tähän vielä oman tilanteeni kuvan. Kyseessä 2011 ostettu asunto Kuopion keskustasta joka oli aiemmin omassa käytössä mutta nyt ollut vuodesta 2014 asti vuokralla. Vaatimalla vaadin pankista silloin lyhintä viitekorkoa ilman mitään vakuuksia. Pankkivirkailija pudisteli päätään ja sanoi että riski on älytön, mutta ilmeisesti hyvänä asiakkaana sain tuon sitten kuitenkin.
Tässä nykytilanne:
Itsellä Danske Bankista hyvinkin samansuuntaisia tarjouksia 20v laina-ajalle. Ostettavan asunnon hinta 155 000e ja omaa rahaa 20 000e. Garantialta sitten lisävakuutta 20 000e summalle myöskin jollain tuhannella eurolla.
Tarjoukset olivat:
Valitsin korkoputken, koska sijoitusasunto. Korot vähennyksiin ja ei tarvitse murehtia sen enempää korkotasoista. Tänä vuonna kuitenkin vuokraan tulossa indeksikorotusta. Lisäksi kuulun osakesäästäjien keskusliittoon niin sain ilman perustamispalkkioita lainan. Suosittelen samaa. 15e vuosimaksulla saat vähintään 350e hyödyn per laina, sekä jos osakesijoittamista harrastaa niin välityspalkkioetuja välittäjiltä.
*korjattu vaihtuvakorkoisen marginaali
Näin itsekin ajattelin. Tuo kiinteä korko tuntuu ehkä vähän kalliilta, joten todennäköisesti jos korkosuojausta otan, käännyn korkoputkeen. 0,5% lisämaksu lattiakorosta ei mikään kauhean kallis ole, vaikka kävisikin niin, että korot pysyisivät nollissa vielä vaikka sen 10v. Täytyy vielä pohtia tuon korkoputken ja vaihtuvakorkoisen välillä, ja toki kysyä muistakin pankeista tarjoukset.
Mielenkiinnosta - minkälainen kohde ja minkälaisella tuotolla? Onko kassavirtapositiivinen kohde? Onko vuokralaisia ollut helppo löytää? Olen itse nyt parhaillaan Kuopiosta etsimässä sijoitusasuntoa. Todennäköisesti keskustan - puijonlaakson alueelta.
