Keskustasta 60-luvun kerrostalosta ylimmän kerroksen neliö, vähän alle 100m2. Oma tontti, isosti (ja isolla rahalla 
) peruskorjattu taloyhtiö. Alunperin hankittiin ihan perheasunnoksi eikä vuokraaminen ollut ajatuksissa, joten ei missään tapauksessa optimaalinen tai optimoitu vuokra-asunnoksi hankintavaiheessa. Muutimme töiden perässä pois Kuopiosta tuolloin 2014 ajatuksena tulla takaisin omaan kotiin myöhemmin mutta sitten elämä vei toisaalle emmekä Kupoioon ainakaan toistaiseksi ole palanneet.
Vuokratuotto on melko vaatimaton 3,2% Kassavirtaneutraali tai lievästi positiivinen, maksan tuota “ilmaista” asuntolainaa hyvin hiljalleen pois ja lisäksi taloyhtiölainaa, jonka kyllä sitten saa kätevästi vähennettyä verotuksessa. Tämän 8 vuoden aikana tyhjiä kuukausia on ollut ehkä 2(?) ja sitten toki 6kk peruskorjauksen ajan, kun talossa ei voinut asua. Muutaman kerran on ollut mielessä asunnon myyminen, en ole hirveän innostunut asuntosijoittamisesta vaan “ajauduin” siihen. Olen tullut kuitenkin siihen tulokseen, että olkoot nyt niin kauan kun vuokralaisia on helppo löytää ja korkotaso pysyy tällaisena enkä oikein tällä erää keksi muutakaan paikkaa tuosta myynnissä vapautuvalle rahalle.
Hei, onko joku vertaillut erilaisia asunto- ja tonttirahastoja? Ne ovat käsittääkseni tyypillisesti vivutettuja, hyötyvät skaalaeduista kohteiden ostoissa ja ainakin jossain Taalerin uutisissa on mainittu koviakin tuottoprosentteja.
Sijoitusasunnon ostaminen on aina omanlaisensa laskennallinen puuhastelu, mutta onko joku rakentanut itselleen jonkinlaista ns. exit pläniä? Milloin myydä sijoitusasunto?
Itse harrastan muutaman asunnon kera asuntosijoittelua täällä Suomen alkuperäisessä pääkaupungissa. So far so good, mutta vähän on mietityttänyt tämä valtava pienten asuntojen rakentamisbuumi, joka tässäkin kaupungissa pk-seudun tavoin vallitsee. Mistä merkistä seurata, että hintojennousu on oikeasti loppumassa? Itse olen seurannut esim paikallisen ylioppilas-asuntosäätiön tjsp vuokratilannetta. Niin kauan kun jonossa on 1000 opiskelijaa vailla asuntoa lienee tilanne vielä hyvä. Jos tuo joskus kuroutuu umpeen (täällä rakennetaan satoja opiskelijayksiöitä tälläkin hetkellä) niin lienee jonkinsortin lässähdys odotettavissa vapaa-rahoitteisten yksiöiden vuokrapyyntöihin ja vuokrausasteisiin.
Mitäs muut seuraa?
Oma exit plan sisältää tavoitteen asua sijoitusasunnossa ainakin kaksi vuotta ennen myyntiä 
Helsinkiläinen yksiö on sijoituksena ns. aina hyvä.
Eli mitään exit plania ei kannata edes olla, paitsi jos on putkiremontit tulossa yms.
Ei välttämättä millä hinnalla tahansa ja menneet tuotot ei ole tae tulevaisuudesta. ATH hinnoissa ollaan ja vuokratuotto taitanee olla ATL prosenteissa. Etätyöt ja todennäköisesti jatkuva etäopiskelu muuttavat markkinaa ei ehkä dramaattisesti mutta pysyvästi.
"10v kiinteäkorkoinen laina
-lainan määrä 140 000€
-Laina-aika 25v
-maksettava kokonaismäärä 166 360€
-Todellinen vuosikorko 1,6% (marginaali + 1,2500% kiinteä )
-Perustamispalkkio 350€ ja maksuerät 2,70€
-Mahdollisuus hakea 12kk lyhennysvapaita kuukausia maksutta
-Ei mahdollisuutta lyhentää korkoputken aikana lainaa nopeammin
10v korkoputki
-Lainan määrä 140 000€
-Laina-aika 25v
-Maksettava kokonaismäärä 159 650€
-Lattiakorko 1,18% ja korkokatto 2,48% (6kk euribor 0,68% + 0,50%-1,80%)
-10v korkoputken jälkeen viitekorko muuttuu automaattisesti 12kk euriboriksi
-Mahdollisuus hakea 12kk lyhennysvapaita kuukausia maksutta
Vaihtuvakorkoinen
-Lainan määrä 140 000€
-Laina-aika 25v
-Todellinen vuosikorko 0,7%
-perustamispalkkio 350€ ja maksuerät 2,70€
"
En uskalla vastata mikä noista on paras koska korot voi nousta. Minulla on sijoitusasuntolaina juuri tuolla 0.7+12 kk eurobor mutta sen koron sain sovittua vuonna 2018 (sijoitusasuntolaina pitäisi olla korkeampi korko hieman kuin oma asuntolaina). Jokainen tekee miten haluaa. Minun kokonaislaina määrä nyt se kaikki sijoitusasuntovelka on noin 125 000 euroa. Voin yhden asian vastata otin 15 vuoden laina ajan kaikelle minun sijoitusasunto velalle, mutta se oli kiinteä tasaerälaina. Toisin sanoen jos korot nousee minun laina aika pitenee, mutta olen sovinnut voin tehdä ilmaiseksi ylimääräisiä lainalyhennyksiä tarvittaessa.
Olen samaa mieltä, että asuntokauppaa jähmettävistä, haittaavista ja monimutkaistavista tekijöistä pitäisi päästä eroon, mutta parempi olisi luopua varainsiirtoverosta kuin sitoa ihmisiä kahdeksi vuodeksi.
Jos asut 500 000€ asunnossa ja asunnon arvo tuplaantuu lyhyessä ajassa, voit onnitella itseäsi hyvästä työstä ja tuurista. Tuollaisesta kehityksestä voi maksaa verot ihan tyytyväisenä.
Realistisempaa on, että asunnon arvo nousisi 50 000€. Tällöin tästä summasta maksettaisiin veroa 15 000€. Jos tilalle ostaisi uuden 550 000€ asunnon, niin varainsiirtovero olisi 11 000€.
IMO nuo nykyiset verojutut tulisi sitoa jotenkin oikeuteen omistaa yksi asunto per henkilö. Nythän meillä on siis käytännössä muuttovero (varallisuudensiirtovero), joka on aivan törkeä rangaistus sille, jos vaikka joku Pieksämäkeläinen haluaisi muuttaa PK-seudulle töiden perässä - etenkin jos haluaa asua omakotitalossa. Sitten meillä on samaan aikaan omistusasunnolle se 2 vuoden asumisen jälkeinen verovapaus, joka on suosinut etenkin pk-seudulla asuneita. Parhaimmillaan, joku sijoittaja keinottelee vielä niin, että ostaa yhtiölainallisia kohteita, jossa vähentää lyhennykset veroissa ja myy koko potin verovapaasti
=> Rankaistaan siis niitä, joilla on käynyt ohraiset asuinpaikan kehityksen suhteen ja palkitaan niitä, joilla on käynyt hyvä tuuri, tai varaa keinotella
En toki poistaisi tuota 2 vuoden verovapauden sääntöä yllä olevissa viesteissä mainituista ongelmista johtuen, mutta rajaisin sen jollakin keinolla yhteen asuntoon, ja samoin poistaisin ainoata omistusasuntoaan vaihtavilta tuon varallisuudensiirtoveron. Mielestäni näiden pitäisi olla no-brainereitä, koska nykyinen järjestely asettaa ihmiset todella eriarvoiseen asemaan asuinpaikan mukaan ja suosii keinottelijoita.
Vielä ihan numeroina tuo muuttovero, eli PK-seudulla kohtuullinen OK-talo maksaa helposti sen 400k€. 4%:n muuttovero tekee sillä hintaa 16k€, joka taas on suunnilleen koko puolen vuoden nettopalkka keskituloiselle palkansaajalle. Kohtuullistako?
En tainnut mainita mitään ajasta. Helsinkissä asuntojen hinnat on tuplannut reilu 15 vuodessa neliöhinnoiltaan keskimäärin. Yksiö/kaksio Kalliossa varmasti enemmän. Mutta voit tuota esimerkkiä ajatella niin että asunnon arvo on seurannut prikulleen asuntomarkkinaa ja et ole suhteellisesti vaurastunut yhtään. Jos tästä pitäisi maksaa verot niin asuntokauppa menee jäihin.
Jotenkin tämä etu pitäisi sitoa yhteen asuntoon mutta arvonnousun voisi verottaa täysimääräisesti kuolinpesältä tai vaikkapa exit veron muodossa.
Helsinkiläinen yksiö on sijoituksena ns. aina hyvä.
Millä kriteerillä, jos tarkastellaan tämän hetkisen tilanteen ja kehitysnäkymien kautta? Vuokratuotto on jo pitkään ollut maan heikointa. Sitä paikannut arvonnousu on sekin nyt paikoin kääntynyt arvonlaskuksi: Yksiöiden hinnat lähteneet Helsingissä paikoin laskuun – sijoittajien kiinnostus lopahtanut, kun vuokralaisia tarjolla vähemmän | Yle
Muut positiiviset ajurit, eli vuokra-asuntojen markkinointiaika, vuokrakehitys ja asukasmäärän kehitys sakkaavat nekin nyt kaikki Helsingissä. Vuokralla asuvien osuus ehkä pysyy vuokranantajien näkökulmasta ilahduttavan suurena.
Toki aika monen muunkin kaupungin kohdalla tuntuu siltä, että juna meni jo järkevien sijoitusasuntojen suhteen. Ehkä joku pieni koronnousu voisi tehdä ihan hyvää ja hieman asettaa ainakin vanhojen kämppien hintoja paremmalle tolalle. Ja ei, mitään suurta hintojen laskua en povaa kasvukeskuksiin.
Yksi kaikkein tärkeimmistä mittareista joita asuntosijoittajan kannattaa seurata on pankkien asuntolainanantohalukkuus. Viime vuodet rahaa on ollut tarjolla niin paljon kun on haluttu ottaa, mutta luukkuja saatetaan myös lyödä pankkien toimesta pienemmälle lähivuosina.
Vielä tuosta asuntojen hintakehityksestä. Viimeisen 15 vuoden aikana asuntojen hinnat Helsingin halutuilla postinumeroalueilla ovat voineet jopa kaksinkertaistua. Mutta samaan aikaan jopa Espoossa on postinumeroalueita, joilla hinnat eivät ole nousseet käytännössä yhtään. Tämän saman ilmiön Asuntoasiaa Suvi nosti esille Tampereen osalta.
Ei kannata pitää Pks-seudun asuntoa varmana sijoituksena. Ja noille, joiden oma-asunto on ollut tällaisella halvemmalla ja huonommin kehittyvällä alueella, varainsiirtoveron poisto hyödyttäisi enemmän kuin myyntivoiton verottomuus.
Totta kai varsiirtoverosta pitäisi päästä eroon. Varsinkin asunnoissa missä itse asuu. Tästä on tehty paljon vakuuttavaa tutkimusta. En kuitenkaan uhraisi tämän takia myyntivoiton verottomuutta.
Nordean kanssa lainaneuvottelu käyty. Yllätykseksi lainaa ei myönnettäisi lainkaan, pankkiirin mukaan lainaa saisin tiedoillani max. 70 000€ nykyisten lainojen päälle. Yllättävä ero Danskeen verrattuna, kun 160 000€ sijoitusasuntoon laina tulisi dansken pankkiirin mukaan “todella helposti” ~10% omarahoitusosuudella. Mielenkiintoista.
Vielä OP ja S-pankin lainaneuvottelut käymättä.
Jos +60ke/v bruttoansiotuloilla ei lainaa irtoa Nordealta nykyisten ~160ke lainojen päälle, niin miten vaikka mediaanituloisen olisi mahdollista hankkia sijoitusasuntoa lainkaan?
Sulla muistaakseni oli about 150k€ asuntolaina vastikään otettuna? Onhan tuossa kuitenkin lähes 300k€ velkaa yhdelle (?) hengelle.
En tiedä elänkö harhoissa, mutta jotenkin kuvittelen, että ei mediaanipalkalla paljon sijoituskämppiä ostella. Tai sit pitää jo oma asunto olla maksettuna tai vaihtoehtoisesti asua halvalla jossain pienessä vuokraluukussa.
Ei tuo nyt mielestäni ihan mahdoton ole, lisäksi itse miellän sijoitusasuntolainan eri laariin kuin “oman asunnon lainan”. Toinen kuitenkin todennäköisesti maksaa itsensä takaisin yli ajan.
Erikoinen tuo Nordean tarjous.
Nordealla tuntuu olevan paljon vaihtelua lainojen myönnössä. Ensimmäiseen asuntoon pikkulainaa ottaessa en olisi ilman ASP-tiliä saanut lainaa ilman takaajia.
Toiseen ei kyselty mitään takauksia ja kaikki meni heittämällä pienen keskustelun jälkeen. Ensimmäinen käsittelijä oli sitä mieltä, että kahden työssäkäyvän sopiva asuntolainan koko olisi max. 90t€. Pieni keskustelu esihenkilön kanssa ja yhtäkkiä summa (noin) tuplaantui.
Kolmannen asuntolainan kohdalla laitoin ensimmäisen asuntoni vakuudeksi, koska vaihtoehtona oli ottaa noin puolet osakesijoituksista tuohon vakuudeksi. Tällöin tuon salkun osalta olisi mennyt kaupankäynti jumiin ja vakuutena olisi ollut yli tuplat vaaditusta vakuusarvosta, koska osakkeiden arvostus vakuutena oli huomattavasti asuntoa alhaisempi.
Tätä lainakeskustelua aloiteltaessa summat heilui ja alunperin tarjottiin noin 80-90%:a lopulta ottamastamme lainasta sillä ehdolla, että toinen asuntomme myytäisiin. Lopulta ei myyty, jätettiin vuokralle ja saatiin haluamme laina.
Viime aikoina en ole jaksanut lainoja juurikaan edes kilpailuttaa, kun Nordealta on tultu aina vastaan siihen tasoon tai alle, mitä kaverit ovat naapuripankeista kilpailuttamalla saaneet.
Nordean palvelutasossa on kyllä heittelyä ja asiakaskokemus on näiden kuuden vuoden aikana heikentynyt valtavasti.
Seuraavaksi ottanen tänä vuonna vielä pienen sijoitusasuntolainan kassavirta-asuntoon. Siinä kohdassa varmaan kyselen kolme neljä pankkia läpi.
Erot lainankäsittelijöiden välillä ovat merkittäviä ja ei kannata lannistua, jos tulee huonoja tarjouksia. Olen ainakin itse pyytänyt erikseen käsittelijää, joka ymmärtää asuntosijoittamista. Kun sellaisen olen löytänyt, olen uudet lainhakemukset laittanut saatteella “ohjaattehan hakemukseni käsittelijälle X”. Olen myös kerran vaihtanut käsittelijää tekemällä valituksen sekä käyttänyt muita ohjauskeinoja.
OP lanseerasi n. 3-4kk sitten omistaja plus-palvelun, jossa on nimetty pankkitoimihenkilö. Alustava kokemus tästä on positiivinen. Katsotaan miten asiat sujuu, kun haen uutta lainaa 2kk päästä.
OP Privatessa olisi myös tarjolla asuntosijoittamisen neuvontaa, mutta siellä kriteeri palveluun pääsemiseen oli osakesalkun koko, ei asuntosijoitussalkun koko.
Tilanteeni on (ollut) lähes identtinen sun kanssa, joten harvinaista kyllä voisin kirjoittaa tähän oman tarinani… Bruttotulot olleet jo usean vuoden kanssasi samat noin 60ke/vuosi, olen 27-vuotias yksinasuva ja tällä hetkellä omistan kaksi sijoitusasuntoa (toinen loma-asunto). Työni on toki teknisellä puolella…
Ensimmäisen sijoitusasuntoni ostin juurikin 25-vuotiaana. Lainaa omasta asunnosta oli tuolloin jäljellä 150 000e (vakuutta ei ollut yhtään vapaana). Omaa rahaa (lähinnä osakkeissa) oli tuolloin noin 60 000e. Otin OP:hen yhteyttä ennen kohteen löytymistä aikeistani ostaa 80-130ke sijoitusasunto ja haluaisin tähän lainaa noin 50% asunnon hinnasta. Vastaus oli, että ei onnistu, liian vähän säästöjä, jatka säästämistä. Lopuksi virkailija totesi, että asunnon löytymisen jälkeen voidaan katsoa lainaa uudelleen. Tuntui ihan käsittämättömältä tilanteeni huomioiden…
Noh, aika nopeasti vastaan tuli pinnoiltaan huonokuntoinen rivariyksiö Uudeltamaalta, jonka sain tingattua 78 000e (tosin arvioin tähän päälle tarvitsevani noin 8 000e remonttirahaa). Otin uudelleen pankkiin yhteyttä kysyäkseni paljonko lainaa voisi tähän tulla ja virkailija tarjosi 66 300e lainaa ilman mitään ongelmia. Kaupat lukkoon siis.
Viime kesänä olikin sitten aika hommata toinen sijoitusasunto, ja tällä kertaa valintani kohdistui loma-asuntoon laskettelukeskuksen yhteydessä. Mökki sijaitsi vielä järvenrannalla, ja innostuin yksityisnäytön jälkeen kohteesta niin paljon, että tein ehdottoman 115 000e tarjouksen ilman mitään tinkimisiä. Omaa rahaa (lähinnä hyvin nousseissa osakkeissa) oli noin 110 000e, ja ajattelin että hätätapauksessa saan pankista sen 15 000e lainan jolla saan homman pyörimään - toki halusin sitä lainaa paljon enemmän. Lainaa ennestään oli yhteensä noin 200ke.
Yllätyksekseni huomasin, että mm. Aktia ja Nordea ilmoittivat välittömästi, että näillä tiedoilla lainaa ei tipu killinkiäkään?! Ei siis edes 15% kohteen ostohinnasta. Tämä taisi tosin johtua viime kesän lainaruuhkista, eivät tainneet oikeasti lukea hakemuksia edes läpi… Mökin myyjä ja välittäjä kovasti halusivat sopia kaupantekopäivää, ja alkoi jo paniikki nousta, joudunko peruuttamaan kaupat näin pienen asian takia. Vihdoinkin, noin 3 viikkoa hakemuksesta ja useiden yhteydenottopyyntöjen jälkeen, OP:n pankkivirkailija soitti. Puhuttiin siinä ehkä minuutti ja katsoi hakemusta, että kyllä näillä tiedoilla saat helposti 90 000e lainan?! Noh, ei muuta kun soitto välittäjälle ja suuri stressi oli poissa harteilta…
Tarinan opetus on, että nuo pankit ovat semmoisia tuuliviirejä, että ihan päivästä kiinni mitä milloinkin sanovat…