Asuntosijoittaminen

Nordean kanssa lainaneuvottelu käyty. Yllätykseksi lainaa ei myönnettäisi lainkaan, pankkiirin mukaan lainaa saisin tiedoillani max. 70 000€ nykyisten lainojen päälle. Yllättävä ero Danskeen verrattuna, kun 160 000€ sijoitusasuntoon laina tulisi dansken pankkiirin mukaan “todella helposti” ~10% omarahoitusosuudella. Mielenkiintoista.

Vielä OP ja S-pankin lainaneuvottelut käymättä.

Jos +60ke/v bruttoansiotuloilla ei lainaa irtoa Nordealta nykyisten ~160ke lainojen päälle, niin miten vaikka mediaanituloisen olisi mahdollista hankkia sijoitusasuntoa lainkaan?

8 tykkäystä

Sulla muistaakseni oli about 150k€ asuntolaina vastikään otettuna? Onhan tuossa kuitenkin lähes 300k€ velkaa yhdelle (?) hengelle.
En tiedä elänkö harhoissa, mutta jotenkin kuvittelen, että ei mediaanipalkalla paljon sijoituskämppiä ostella. Tai sit pitää jo oma asunto olla maksettuna tai vaihtoehtoisesti asua halvalla jossain pienessä vuokraluukussa.

Ei tuo nyt mielestäni ihan mahdoton ole, lisäksi itse miellän sijoitusasuntolainan eri laariin kuin “oman asunnon lainan”. Toinen kuitenkin todennäköisesti maksaa itsensä takaisin yli ajan.
Erikoinen tuo Nordean tarjous.

1 tykkäys

Nordealla tuntuu olevan paljon vaihtelua lainojen myönnössä. Ensimmäiseen asuntoon pikkulainaa ottaessa en olisi ilman ASP-tiliä saanut lainaa ilman takaajia.

Toiseen ei kyselty mitään takauksia ja kaikki meni heittämällä pienen keskustelun jälkeen. Ensimmäinen käsittelijä oli sitä mieltä, että kahden työssäkäyvän sopiva asuntolainan koko olisi max. 90t€. Pieni keskustelu esihenkilön kanssa ja yhtäkkiä summa (noin) tuplaantui.

Kolmannen asuntolainan kohdalla laitoin ensimmäisen asuntoni vakuudeksi, koska vaihtoehtona oli ottaa noin puolet osakesijoituksista tuohon vakuudeksi. Tällöin tuon salkun osalta olisi mennyt kaupankäynti jumiin ja vakuutena olisi ollut yli tuplat vaaditusta vakuusarvosta, koska osakkeiden arvostus vakuutena oli huomattavasti asuntoa alhaisempi.

Tätä lainakeskustelua aloiteltaessa summat heilui ja alunperin tarjottiin noin 80-90%:a lopulta ottamastamme lainasta sillä ehdolla, että toinen asuntomme myytäisiin. Lopulta ei myyty, jätettiin vuokralle ja saatiin haluamme laina.

Viime aikoina en ole jaksanut lainoja juurikaan edes kilpailuttaa, kun Nordealta on tultu aina vastaan siihen tasoon tai alle, mitä kaverit ovat naapuripankeista kilpailuttamalla saaneet.

Nordean palvelutasossa on kyllä heittelyä ja asiakaskokemus on näiden kuuden vuoden aikana heikentynyt valtavasti.

Seuraavaksi ottanen tänä vuonna vielä pienen sijoitusasuntolainan kassavirta-asuntoon. Siinä kohdassa varmaan kyselen kolme neljä pankkia läpi.

5 tykkäystä

Erot lainankäsittelijöiden välillä ovat merkittäviä ja ei kannata lannistua, jos tulee huonoja tarjouksia. Olen ainakin itse pyytänyt erikseen käsittelijää, joka ymmärtää asuntosijoittamista. Kun sellaisen olen löytänyt, olen uudet lainhakemukset laittanut saatteella “ohjaattehan hakemukseni käsittelijälle X”. Olen myös kerran vaihtanut käsittelijää tekemällä valituksen sekä käyttänyt muita ohjauskeinoja.

OP lanseerasi n. 3-4kk sitten omistaja plus-palvelun, jossa on nimetty pankkitoimihenkilö. Alustava kokemus tästä on positiivinen. Katsotaan miten asiat sujuu, kun haen uutta lainaa 2kk päästä.
OP Privatessa olisi myös tarjolla asuntosijoittamisen neuvontaa, mutta siellä kriteeri palveluun pääsemiseen oli osakesalkun koko, ei asuntosijoitussalkun koko.

4 tykkäystä

Tilanteeni on (ollut) lähes identtinen sun kanssa, joten harvinaista kyllä voisin kirjoittaa tähän oman tarinani… Bruttotulot olleet jo usean vuoden kanssasi samat noin 60ke/vuosi, olen 27-vuotias yksinasuva ja tällä hetkellä omistan kaksi sijoitusasuntoa (toinen loma-asunto). Työni on toki teknisellä puolella…

Ensimmäisen sijoitusasuntoni ostin juurikin 25-vuotiaana. Lainaa omasta asunnosta oli tuolloin jäljellä 150 000e (vakuutta ei ollut yhtään vapaana). Omaa rahaa (lähinnä osakkeissa) oli tuolloin noin 60 000e. Otin OP:hen yhteyttä ennen kohteen löytymistä aikeistani ostaa 80-130ke sijoitusasunto ja haluaisin tähän lainaa noin 50% asunnon hinnasta. Vastaus oli, että ei onnistu, liian vähän säästöjä, jatka säästämistä. Lopuksi virkailija totesi, että asunnon löytymisen jälkeen voidaan katsoa lainaa uudelleen. Tuntui ihan käsittämättömältä tilanteeni huomioiden…

Noh, aika nopeasti vastaan tuli pinnoiltaan huonokuntoinen rivariyksiö Uudeltamaalta, jonka sain tingattua 78 000e (tosin arvioin tähän päälle tarvitsevani noin 8 000e remonttirahaa). Otin uudelleen pankkiin yhteyttä kysyäkseni paljonko lainaa voisi tähän tulla ja virkailija tarjosi 66 300e lainaa ilman mitään ongelmia. Kaupat lukkoon siis.

Viime kesänä olikin sitten aika hommata toinen sijoitusasunto, ja tällä kertaa valintani kohdistui loma-asuntoon laskettelukeskuksen yhteydessä. Mökki sijaitsi vielä järvenrannalla, ja innostuin yksityisnäytön jälkeen kohteesta niin paljon, että tein ehdottoman 115 000e tarjouksen ilman mitään tinkimisiä. Omaa rahaa (lähinnä hyvin nousseissa osakkeissa) oli noin 110 000e, ja ajattelin että hätätapauksessa saan pankista sen 15 000e lainan jolla saan homman pyörimään - toki halusin sitä lainaa paljon enemmän. Lainaa ennestään oli yhteensä noin 200ke.

Yllätyksekseni huomasin, että mm. Aktia ja Nordea ilmoittivat välittömästi, että näillä tiedoilla lainaa ei tipu killinkiäkään?! Ei siis edes 15% kohteen ostohinnasta. Tämä taisi tosin johtua viime kesän lainaruuhkista, eivät tainneet oikeasti lukea hakemuksia edes läpi… Mökin myyjä ja välittäjä kovasti halusivat sopia kaupantekopäivää, ja alkoi jo paniikki nousta, joudunko peruuttamaan kaupat näin pienen asian takia. Vihdoinkin, noin 3 viikkoa hakemuksesta ja useiden yhteydenottopyyntöjen jälkeen, OP:n pankkivirkailija soitti. Puhuttiin siinä ehkä minuutti ja katsoi hakemusta, että kyllä näillä tiedoilla saat helposti 90 000e lainan?! Noh, ei muuta kun soitto välittäjälle ja suuri stressi oli poissa harteilta…

Tarinan opetus on, että nuo pankit ovat semmoisia tuuliviirejä, että ihan päivästä kiinni mitä milloinkin sanovat…

39 tykkäystä

Lähiaikoina olisi tarkoitus aloittaa asuntosijoittaminen. Mietittiin kaverin kanssa että perustamme osakeyhtiön koska sen jälkeen kun olin jutellut pankin kanssa niin ymmärsin että yksityshenkilöinä menee turhan vaikeaksi.
Löydettiin jo kämppä ja käytiin katsomassa. Erittäin halpa jossa asuu jo vuokralainen. Laittamatta rahaa siihen ollenkaan niin olisimme maksaneet sen 5 vuodessa. No homma jäi toistaiseksi koska haluamme vähän opiskella alaa vielä. Nyt kysyn teiltä:

  1. Onko kokemusta toisen kansssa sijoittamisesta? Puolisoa ei lasketa.

  2. Osakeyhtiö järkevin vaihtoehto?

1 tykkäys

Saako tiedustella millaisen laskutoimituksen olet tehnyt?
Asunnon hinta, vuokra, vastike, laina ym.
Kuulostaa hurjalta tuotolta jos ymmärsin tekstisi oikein.

3 tykkäystä

Tähän vaikuttaa tavoitellun toiminnan kokoluokka. Osakeyhtiössä on kiinteitä kuluja esim kirjanpidosta, joten ihan muutaman asunnon takia tällainen ei välttämättä kannata. Toki verokohtelu on yksityiseen omistajaan verrattuna huokeampaa.

Jos tavoitteena on vaikka kymmeniä kämppiä niin osakeyhtiön verohyödyt ylittävät siitä syntyvät kustannukset.

Ei välttämättä. Hyödyt:

  • kevyempi verotus
  • mahdollisuus vähentää kuluja kattavasti
  • myös täydet kilometrikorvaukset voi ottaa yhtiöltä itselleen asunnoilla käydessä yms.

Haitat:

  • suuremmat hallinnointikulut esim. kirjanpito
  • myös pankille pitää maksaa, vaikkei olisi velkaakaan (yritystilit eivät ole ilmaisia)
  • lainojen ehdot merkittävästi huonommat esim. laina-aika, korko ja vakuusarvokin voi olla eri

Kannattaa kysellä pankista tuon viimeisen osalta. Se voi olla lopulta ratkaiseva tekijä.

2 tykkäystä

Joo laskutoimituksista niin olin aika epäselvä. Vuokralla ja minimaalisella määrällä omaa rahaa olisi kämppä maksettu viidessä vuodessa.

Okei pitää vielä tutkia tarkemmin ja ennen kaikkealaske

Kuten sanoit, niin sijoittaminen toisen henkilön (ei siis puolison) kanssa on erittäin hankalaa ilman osakeyhtiötä. Uudiskohteet olisivat ainoa todellinen vaihtoehto, mutta sama ongelma tulisi vastaan uudelleenrahoituksen yhteydessä. Jos siis haluat sijoittaa yhdessä, niin itse pidän osakeyhtiötä ainoana vaihtoehtona.

2 tykkäystä

En lähtisi kavreiden kanssa auntosijoittamaan tai ainakaan harjoittelemaan sitä. Pitkäaikaista hommaa ja elämäntilanteet muuttuu. Päätöksenteko ja realisointi vaikeutuu. Jos ei itsellä käsirahaa niin sitä tienaamaan, säästämään, opiskelemaan aihetta ja sen aikaa sijoittaa vaikka kiinteistörahastoihin tms.

Yhtiön kautta sijoittamisen etuja/ haittoja käytiinkin läpi. Ensimmäisen ostaisin omiin niimiin joka tapauksessa jos ei valmiina yhtiötä jossa jotain muutakin liiketoimintaa.

Kiitos vastauksista. Joo järkevintä olisi kasvattaa pääomaa vähän aikaa ja sen jälkeen sijoittaa yksin. Puhutaan kuitenkin pitkän aikavälin projektista joten parasta olisi olla yksin.

Kassavirtapositiivisuudesta:

Miten ehdottomia olette kassavirtapositiivisuuden suhteen?

Olen Kuopion keskustan tuntumasta katsellut asuntoja, ja huomannut, että kassavirtaa on todella vaikea saada positiiviseksi uudemmissa kohteissa. Edullisissa 50-70 -luvun kohteissa tämä ehkä onnistuukin vaivoin, mutta monissa uudemmissa taloyhtiöissä kassavirta painuu helposti jopa 200€/kk pakkasen puolelle 25-vuoden laina-ajallakin. Toki tähän vaikuttaa se, että omarahoitusta olisi sijoitusasuntoon tarkoitus laittaa vain ~15%.

Esimerkiksi:

-Valmiiksi vuokrattu kohde, vuokra 680€/kk
-Vastike 108€/kk
-Lainanlyhennys korkoineen 25v laina-ajalla, 1,6% kiinteällä korolla 20ke omarahoituksella olisi 580€/kk
-Verot 0,3 X 680€ = 200€/kk
-Lopputulos 680€ - 108€ - 580€ - 200€ = ~210€ kassavirtanegatiivinen kohde. Toki vastikkeen saa vähennettyä veroista, mutta kuitenkin.

Tuon kohteen tuottoprosentti olisi noin 4%, ja toki oman pääoman tuotto melko valtava isosta velkavivusta johtuen. Tuo aika raju yli 200€/kk negatiivinen kassavirta ei omaa taloutta painaisi mitenkään, mutta eihän tuo asuntosalkun mahdollisen kasvattamisen kannalta kyllä kestävä tapa ole sijoitustoimintaa harrastaa.

Eli käytännössä ainoa tapa nostaa kassavirtaa olisi
A) laina-ajan pidentäminen, mikä tuskin on mahdollista, koska 25v laina-aikakin on “neuvottelun” takana sijoitusasuntoihin
B) omarahoitusosuuden selkeä nosto, mitä en mielelläni tekisi, koska se vaatisi aika agressiivista osakesalkun realisointia
C) Jonkun halvemman ja vanhemman kohteen etsiminen paremmalla tuottoprosentilla ja kassavirralla

Minkälaisia kohteita teillä on kassavirran, tuottoprosentin ja paikkakunnan suhteen?

En näe kassavirtapositiivisuutta pakolliseksi niin kauan kuin kohteita on muutamia. Olen Tampereelle myyntiin tulleita kohteita seurannut vuosia, eikä juuri koskaan tule eteen kohteita, jotka olisivat kassavirtapositiivisia isolla velkavivulla. Ja se velkavipu tässä hommassa on se juju.

Jos haluat nippanappa negatiivisen kohteen positiiviseksi, voinet käyttää lyhennysvapaita mikäli lainasi sen sallii.

Edit:
Kohde 1 - vanha oma kämppä vanhasta arvotalosta, Tampereen keskustasta. Vähän vaikea laskea tuottoa omien remonttien jne jälkeen, mutta sanotaan tälle vuokratuotoksi 3%. Omaa rahaa menee tähän vuokrien jälkeen 200€ kuussa. Arvonnousu on tässä ollut kovaa, eikä se näy vuokratuotossa. Tärkein syy asunnon pitämiseen on senttimettinen, eikä tämä asuntosijoittajalle sinänsä ole mitenkään järkevä kohde. Ainakaan sellaiselle asuntosijoittajalle, joka ei laske tuottoansa arv

Kohde 2 - halpa yksiö vanhasta (1940) talosta Tampereen laitamilta. Vuokratuotto 6%. Vuokralaisen löytäminen oli hankalaa, kiitos koronan. Vuokran laskemisen jälkeen hieman kassavirtanegatiivinen, -20€.

4 tykkäystä

Kaksi tapaa saada sijoitusasunto kolmessa vuodessa kassavirtapositiiviseksi, jos nyt 200 euroa negatiivinenen.

Pidentämällä lainantakaisinmaksuaikaa kolmen vuoden päästä kolmella vuodella.

Korottamalla vuokraa 2,5% vuodessa.

1 tykkäys

Verothan lasketaan vähennysten jälkeen eli ensin vuokratulosta vähennetään hoitovastike ja mahdollinen rahoitusvastike, mikäli se tuloutetaan yhtiön kirjanpidossa (ja yhtiölle maksettavat muut kulut, jos niitä ei makseta vuokran päälle) sekä asuntolainan hoitokustannukset + korko eli kaavana:

Vuokratulo - (Vuokratulo - vastike - hoitokulut) *veroprosentti - lainanlyhennys = kassavirtapositiivisuus per kk

Laskelmastasi ei käynyt ilmi, olisiko sijoitusasuntolainan lyhennys korkoineen ja kuluineen 580 e/kk, mutta oletettavasti korot ja kulut olivat tässä sisällytettyinä. Eli kaiken kaikkiaan ei tuo ihan sinne 200 euron miinukselle asti mene, mutta toki tuossa on hyvä varautua ns. huonompaan lopputulokseen kuin mitä se tarkalleen olisi.

Itse omassa sijoituskohteessa laskin aluksi, että kassavirta jäisi miinukselle, mutta olin tähän valmis, koska asunnon arvonnousu tulee arvioni mukaan olemaan huomattava. Itse toki asuin asunnossa yli kaksi vuotta, joten aikanaan sitten asunnon saan realisoitua ilman veroseuraamuksia, jollei poliitikot tämän osalta tee muutoksia lainsäädäntöön.

3 tykkäystä

Lainan korot ja vastike vähennetään tuloista.

Vähennys tehdään tuloista eikä veroista.

Velaton hinta 169 000 € ( Myyntihinta 47 290,59 € + Velkaosuus 121 709,41 €)

Yhtiövastike 675,55 € / kk (Hoitovastike 108 €/ kk + Rahoitusvastike 567,55 €/ kk)

Rahoitusvastikekin on vähennettävissä, jos taloyhtiö tulouttaa sen kirjanpidossaan.

Ja meinasitko maksaa taloyhtiölainan pois? Se ei välttämättä sijoittajana kannata tuon rahoitusvastikkeen vähennettävyyden vuoksi.

Perehtyisin itse tähän teoriapuoleen kunnolla ennen muita toimenpiteitä.

3 tykkäystä

Joo, näin tietysti. Tätä tarkoitinkin.

Kyllä näin ajattelin tehdä. Koko lainan saa näin korkosuojattua. Lisäksi pankissa oltiin hieman nihkeänä lainan myöntämisessä taloyhtiölainalliseen kohteeseen, jota aikaisemmassa viestissä pohdiskelinkin. Veroetuhan siinä olisi olemassa ainakin toistaiseksi vielä.

Kyllä vain, ajatuksen tasolla vasta näitä vielä pyörittelenkin :smiley:

1 tykkäys