Lähiaikoina olisi tarkoitus aloittaa asuntosijoittaminen. Mietittiin kaverin kanssa että perustamme osakeyhtiön koska sen jälkeen kun olin jutellut pankin kanssa niin ymmärsin että yksityshenkilöinä menee turhan vaikeaksi.
Löydettiin jo kämppä ja käytiin katsomassa. Erittäin halpa jossa asuu jo vuokralainen. Laittamatta rahaa siihen ollenkaan niin olisimme maksaneet sen 5 vuodessa. No homma jäi toistaiseksi koska haluamme vähän opiskella alaa vielä. Nyt kysyn teiltä:
Onko kokemusta toisen kansssa sijoittamisesta? Puolisoa ei lasketa.
Tähän vaikuttaa tavoitellun toiminnan kokoluokka. Osakeyhtiössä on kiinteitä kuluja esim kirjanpidosta, joten ihan muutaman asunnon takia tällainen ei välttämättä kannata. Toki verokohtelu on yksityiseen omistajaan verrattuna huokeampaa.
Jos tavoitteena on vaikka kymmeniä kämppiä niin osakeyhtiön verohyödyt ylittävät siitä syntyvät kustannukset.
Kuten sanoit, niin sijoittaminen toisen henkilön (ei siis puolison) kanssa on erittäin hankalaa ilman osakeyhtiötä. Uudiskohteet olisivat ainoa todellinen vaihtoehto, mutta sama ongelma tulisi vastaan uudelleenrahoituksen yhteydessä. Jos siis haluat sijoittaa yhdessä, niin itse pidän osakeyhtiötä ainoana vaihtoehtona.
En lähtisi kavreiden kanssa auntosijoittamaan tai ainakaan harjoittelemaan sitä. Pitkäaikaista hommaa ja elämäntilanteet muuttuu. Päätöksenteko ja realisointi vaikeutuu. Jos ei itsellä käsirahaa niin sitä tienaamaan, säästämään, opiskelemaan aihetta ja sen aikaa sijoittaa vaikka kiinteistörahastoihin tms.
Yhtiön kautta sijoittamisen etuja/ haittoja käytiinkin läpi. Ensimmäisen ostaisin omiin niimiin joka tapauksessa jos ei valmiina yhtiötä jossa jotain muutakin liiketoimintaa.
Kiitos vastauksista. Joo järkevintä olisi kasvattaa pääomaa vähän aikaa ja sen jälkeen sijoittaa yksin. Puhutaan kuitenkin pitkän aikavälin projektista joten parasta olisi olla yksin.
Miten ehdottomia olette kassavirtapositiivisuuden suhteen?
Olen Kuopion keskustan tuntumasta katsellut asuntoja, ja huomannut, että kassavirtaa on todella vaikea saada positiiviseksi uudemmissa kohteissa. Edullisissa 50-70 -luvun kohteissa tämä ehkä onnistuukin vaivoin, mutta monissa uudemmissa taloyhtiöissä kassavirta painuu helposti jopa 200€/kk pakkasen puolelle 25-vuoden laina-ajallakin. Toki tähän vaikuttaa se, että omarahoitusta olisi sijoitusasuntoon tarkoitus laittaa vain ~15%.
-Valmiiksi vuokrattu kohde, vuokra 680€/kk
-Vastike 108€/kk
-Lainanlyhennys korkoineen 25v laina-ajalla, 1,6% kiinteällä korolla 20ke omarahoituksella olisi 580€/kk
-Verot 0,3 X 680€ = 200€/kk
-Lopputulos 680€ - 108€ - 580€ - 200€ = ~210€ kassavirtanegatiivinen kohde. Toki vastikkeen saa vähennettyä veroista, mutta kuitenkin.
Tuon kohteen tuottoprosentti olisi noin 4%, ja toki oman pääoman tuotto melko valtava isosta velkavivusta johtuen. Tuo aika raju yli 200€/kk negatiivinen kassavirta ei omaa taloutta painaisi mitenkään, mutta eihän tuo asuntosalkun mahdollisen kasvattamisen kannalta kyllä kestävä tapa ole sijoitustoimintaa harrastaa.
Eli käytännössä ainoa tapa nostaa kassavirtaa olisi
A) laina-ajan pidentäminen, mikä tuskin on mahdollista, koska 25v laina-aikakin on “neuvottelun” takana sijoitusasuntoihin
B) omarahoitusosuuden selkeä nosto, mitä en mielelläni tekisi, koska se vaatisi aika agressiivista osakesalkun realisointia
C) Jonkun halvemman ja vanhemman kohteen etsiminen paremmalla tuottoprosentilla ja kassavirralla
Minkälaisia kohteita teillä on kassavirran, tuottoprosentin ja paikkakunnan suhteen?
En näe kassavirtapositiivisuutta pakolliseksi niin kauan kuin kohteita on muutamia. Olen Tampereelle myyntiin tulleita kohteita seurannut vuosia, eikä juuri koskaan tule eteen kohteita, jotka olisivat kassavirtapositiivisia isolla velkavivulla. Ja se velkavipu tässä hommassa on se juju.
Jos haluat nippanappa negatiivisen kohteen positiiviseksi, voinet käyttää lyhennysvapaita mikäli lainasi sen sallii.
Edit:
Kohde 1 - vanha oma kämppä vanhasta arvotalosta, Tampereen keskustasta. Vähän vaikea laskea tuottoa omien remonttien jne jälkeen, mutta sanotaan tälle vuokratuotoksi 3%. Omaa rahaa menee tähän vuokrien jälkeen 200€ kuussa. Arvonnousu on tässä ollut kovaa, eikä se näy vuokratuotossa. Tärkein syy asunnon pitämiseen on senttimettinen, eikä tämä asuntosijoittajalle sinänsä ole mitenkään järkevä kohde. Ainakaan sellaiselle asuntosijoittajalle, joka ei laske tuottoansa arv
Kohde 2 - halpa yksiö vanhasta (1940) talosta Tampereen laitamilta. Vuokratuotto 6%. Vuokralaisen löytäminen oli hankalaa, kiitos koronan. Vuokran laskemisen jälkeen hieman kassavirtanegatiivinen, -20€.
Verothan lasketaan vähennysten jälkeen eli ensin vuokratulosta vähennetään hoitovastike ja mahdollinen rahoitusvastike, mikäli se tuloutetaan yhtiön kirjanpidossa (ja yhtiölle maksettavat muut kulut, jos niitä ei makseta vuokran päälle) sekä asuntolainan hoitokustannukset + korko eli kaavana:
Vuokratulo - (Vuokratulo - vastike - hoitokulut) *veroprosentti - lainanlyhennys = kassavirtapositiivisuus per kk
Laskelmastasi ei käynyt ilmi, olisiko sijoitusasuntolainan lyhennys korkoineen ja kuluineen 580 e/kk, mutta oletettavasti korot ja kulut olivat tässä sisällytettyinä. Eli kaiken kaikkiaan ei tuo ihan sinne 200 euron miinukselle asti mene, mutta toki tuossa on hyvä varautua ns. huonompaan lopputulokseen kuin mitä se tarkalleen olisi.
Itse omassa sijoituskohteessa laskin aluksi, että kassavirta jäisi miinukselle, mutta olin tähän valmis, koska asunnon arvonnousu tulee arvioni mukaan olemaan huomattava. Itse toki asuin asunnossa yli kaksi vuotta, joten aikanaan sitten asunnon saan realisoitua ilman veroseuraamuksia, jollei poliitikot tämän osalta tee muutoksia lainsäädäntöön.
Kyllä näin ajattelin tehdä. Koko lainan saa näin korkosuojattua. Lisäksi pankissa oltiin hieman nihkeänä lainan myöntämisessä taloyhtiölainalliseen kohteeseen, jota aikaisemmassa viestissä pohdiskelinkin. Veroetuhan siinä olisi olemassa ainakin toistaiseksi vielä.
Kyllä vain, ajatuksen tasolla vasta näitä vielä pyörittelenkin
Esim kotitalousvähennys tehdään nimenomaan veroista, eikä tuloista. Siksi tarkkana sanamuodoissa.
Sinulla 15% omaa rahaa 169t€ velattomasta hinnasta laittaa eli 25300€ ja myyntihinta 47300€ niin että olisit pankista tarvinnut 22t€ ja siihen ovat nihkeämpiä kuin 143t€ lainaa myöntämään?
Tuo rahoitusvastikkeen vähentämismahdollisuushan on aivan mittava summa rahaa per vuosi.
“vakituinen työpaikka valtiolta, bruttotulot 60 000€/v, pääomatuloja reilu 3000€/v”
Miten hoitajalla voi olla 5000 euroa/kuukausi bruttopalkka? 60h tunnin työviikko ja ja vuorolisiä ilta ja yö työ?
Minun käyttänimellä ei ole mitään tekemistä minun työni kanssa. Olen IT tuki työssä. Kyllä minullekin tulee yliaikaa, mutta pomoni haluan että otan ne vapaana siis joku vapaa päivä 7.5h otetaan pois ylityö saldosta. Vuokratulot kasvaatta kyllä tulojani sanotaan pääma tuloni on merkittävä tulo lähde.
Kiinnostavaa maanantaina minulla on Danske Bank kanssa laina neuvottelu ja olen hakenut uutta sijoitus asuntolainaa. Oma rahaa minulla on käytettävissä sijotus asunnon ostamaiseen jotain 80k-90k euroa luokkaa ja se ei tarkoita että välttämättä haluan käyttää niin paljon omaa rahaa, mutta tarvittaessa.
Kolmivuorotyö, ylitöitä vuoteen noin ~250h. Vuorolisiä tuli vuodelta 2021 maksuun yli 15 000€. Nousuvaraa palkassa kokeneempiin hoitajiin vielä noin 20%.
Valtiolla on paremmat palkat kuin sairaanhoitopiireillä. En usko, että tällä tutkinnolla saa mistään muualta parempaa palkkaa.
Espoo sai muuttovoittoa pohjoismaista 1 ihmisen verran
Espoon väestö kasvoi tammi–marraskuussa viime vuonna 3 800 asukkaalla. Kasvua kiihdytti voimakas maahanmuutto. Lisäkasvua tuli syntyvyyden vahvistumisesta.
Samalla Espoo menetti nettomääräisesti 360 asukasta muihin Suomen kuntiin. Maahanmuuttoa tulee Espooseen nyt eniten EU:n ja pohjoismaiden ulkopuolelta.
Tammi–marraskuussa Espoo sai muuttovoittoa pohjoismaista yhden ihmisen verran. EU-maista muuttovoitto oli 500 asukasta ja EU-maiden ulkopuolelta 1 900 asukasta.
Vieraskielisten osuus tammi–marraskuun väestönkasvusta oli 97 prosenttia.
Tuli lainatarjous sijoitusasuntoon parin viikon odotuksen jälkeen pankista (OP). Ensin päivässä bumerangina takaisin koeajan takia, mutta eivät jostain syystä olleet ottaneet ensin huomioon sijoitusvarallisuutta, joka ylitti haetun lainasumman.
10v korkoputki
-Lainan määrä 150 000€
-Laina-aika 20v
-Lattiakorko 1,272 % ja korkokatto 2,804% (korkokaton hinta 0,580 %)
-Perustamiskustannus 700 €
Tarjous oli rehellisesti sanottuna melko kehno. Tuntuu että koeaika vaikutti alkuperäisen lainapäätöksen lisäksi myös tarjottuihin ehtoihin. Vertailuna joulukuussa 2020 nostettu asuntolaina samasta pankista 0,415 % marginaalilla. Tuosta ajankohdasta tulot nousseet n. 10 %.
Itselle jäi myös hieman kysymykseksi onko korkokatto laskettu väärin vai onko tuossa vain eri marginaali. Omalla laskulla saisin lattiakoroksi 1,304 % (0,724 % + 0,580 %), mutta tarjous ilmoittaa todelliseksi vuosikoroksi 1,272 %. Itse korkokatto (2,804 %) on ainakin laskettu tuon alkuperäisen marginaalin mukaan.
Lähdin tiedustelemaan lainaa vielä Danskesta vertailun vuoksi. Voi olla että odotan koeajan loppuun ja haen sitten uuden tarjouksen. Ehtisi samalla käsirahaa kerrytellä muutaman kuukauden.
