Ihmettelin ihan samaa todellista vuosikorkoa. Siinä on laskettu mukaan se viimeinen 10v kun sinulla ei ole enää tuota suojan lisämarginaalia ja on vain normimarginaali. Lisäksi se huomioi avausmaksun.
Toki se todellinen vuosikorko myös olettaa että viitekorko on nolla tai alle seuraavat 20v 
Edit.
Tämä ja viesti johon vastasin kuuluisi varmastikkin “asuntolainamarkkinaketjuun”. Liputan itseni jos pystyn.
Johan on markkinat. Useimmat myyjät ok mutta sitten olen nyt törmännyt myyjä esittelijään joka on niin ärsyttävä kun voi. Kun kysyin isännöitsijä todistusta alkoi sanoa että se on hyvän tavan vastaista kysyä ennen kun aikoo antaa tarjouksen asunnosta. Sanoi myös että myyjä ei ole halukas kun korkeintan muutaman tuhannen alenukseen. Jotain se myynti edustaja lähetti sain kaivettu siitä isännöinti toimiston ja olen pari kertaa soittanut isännöinti toimistoon mutta eivät vastaa. Koettaa piilottaa tulevat korjaukset ja ei mitään arviota kustannuksista ja ei mitään yhtestyötä myynti edustajalta joka ei ole minkään ison välittäjäfirman työntekijä. Jos soitan myynti edustajalle niin hän ei vastaa.
Olen lähettänyt jopa 3 kertaa sähköpostia myyntiedustajalle ja soittanut ja ei suostu toimittaa isännöinti todistusta. Taidan jättää väliin tuon kohteen.
En ole itse ikinä ymmärtänyt että miksi laina neuvotteluihin vaikutta työpaikan koeaika? Voisit kysyä siltä virkailijalta tai tarjouksen antajalta että tuleeko hänellä olemaan töitä vielä helmikuun lopussa? Toden näköisesti tulee olemaan mutta ei ne irtisanomisajat ole kovin pitkiä mikäli talossa ei ole ollut todella kauan. Luulisi heidän kiinnostavan enemmän että mille alalle olet kouluttautunut ja onko sillä alalla minkälaiset näkymät.
Jotta ei mene offtopic niin näyttäisi olevan yllättävän korkea tuo korkokatto tuossa putkessa.
Sama juttu, jos olet yrittäjä, kokopäiväsijoittaja tai ylipäätään joku, jolla ei ole säännöllisiä tuloja, vaikka
varallisuutta olisi kuinka paljon. Palkkakuitit kelpaavat pankille todisteeksi, vaikka irtisanoutuisit seuraavana päivänä …
Eihän siinä mitään järkeä ole mutta näin tämä näyttää menevän.
Moi! Kaipaisin hyviä evästyksiä ja mielipiteitä omien ajatusteni tueksi.
Sijoitusasunnostani vuokralainen irtisanoi vuokrasopimuksen tänään ja lähtee helmikuun lopulla asunnosta. Kämppä on ollut vuokralla vuodesta 2019. Olen ostanut asunnon vuonna 2014 ja lyhentänyt lainaa kiitettävästi 230 000 € → 99 000 €.
Vuokraa olen pyytänyt 1050 € + vesimaksut. Vuokratuotto n. 3,1%.
Asunto sijaitsee Helsingissä hyvällä arvostetulla alueella. Asunnon hinta-arvio pyörii tällä hetkellä n. 330 000 €. Asunto on rakennettu vuonna 1954. Kaksio 45,5 neliötä. Ylin kerros 3/3. Isompia remontteja ei ole tulossa. Vastike 177 €, pääomavastike tällä hetkellä 147 € kolmesta eri talonyhtiön remontista.
Pohdin, että laitanko asunnon myyntiin vai uudelleen vuokralle?
Myynnissä välittäjän kulujen ja varainsiirtoveron jälkeen asunnosta jäisi hyvin pääomaa sijoitettavaksi. Pääomaa ajattelin hajauttaa osakkeisiin ja rahastoihin. Mietin myös sijoitusasunnon ostoa muualta Suomesta. Perheessämme on toinenkin sijoitusasunto, joka on vuokralla (yksiö Helsingistä).
En usko, että saisin asunnosta vuokraa 1050 € tällä hetkellä. Alueella on nyt paljon asuntoja vuokrattavana. Joutuisin todennäköisesti alentamaan vuokrapyyntöä.
Alan kallistumaan myynnin puolelle. Mitä tekisitte asunnon suhteen?
Vuokraisin.
Vakuusarvoa vapautunut 130000€ jolla saat 130000*0,7/0,3 eli 300k€ lisää lainaa. Ostaisin kassavirtapositiivisempia asuntoja uudelleenrahoittamalla tämän ensimmäisen.
Tai sitten ostaisin osakkeita, niin kaikki salkkuni pääoma ei olisi Helsinkiläisissä asunnoissa.
Kiitos vastauksesta ja hyvästä ehdotuksesta! Tarkennan vielä hieman omaa tilannetta.
Perheen lainat on aikalailla tapissa. Nykyiset lainat on neuvoteltu uusiksi vuonna 2019 (omistusasunto ja 2 sijoitusasuntoa), jolloin lainaa irtosi vielä höllemmin. Nyt velkakaton myötä ei vastaavanlaiset lainamäärät irtoaisi. Lisäksi vaimo on hoitovapaalla, joten bruttotulot yhteensä ovat pienemmät. Omistusasunto vie 65% osuuden perheen kokonaislainan määrästä.
Sijoituksissa (osakkeet, rahastot, kryptot) on omistusasunnon verran kiinni. Joten onneksi ihan kaikki ei ole yhdessä korissa ja Helsingin kämpissä kiinni 
Tämä ei ole sijoitussuositus mutta itse vastaavissa pohdinnoissa olen lähes poikkeuksetta päätynyt osake- tai virtuaalivaluuttasijoitusten kannalle. Tässä muutamia syitä:
Tuo viimeinen kohta toki vähän varauksella, koska voimakas volatiliteetti voi myös johtaa äkilliseen lainojen pakolliseen takaisinmaksuun. Sitä ei asunnoissa yleensä käy mutta niissä lainoja on yleensä lyhennettävä. Limiittiä ei tarvitse lyhentää ja sen korkokulut alittavat keskimääräisen osinkotuoton.
Oikeastaan asuntoja puoltaisivat ainoastaan perheen muut tarpeet: myös pitkällä tähtäimellä esim. lapsille. Nyt kun tätä tässä kirjoitan, niin pistää miettimään, miksi ylipäätään harkitsen eräitä uusia asuntoja melko läheltä.
Uudessa ja/tai isomman yhtiövelan asunnoissa on tosin sijoituksena yksi hyvä puoli: kokonaan verovähennyskelpoinen yhtiölaina. Sehän se taisikin olla yksi syy miksi harkitsen noita uusia …
Myisin. Vaatimaton vuokratuotto. Hinnan laskullekin riskinsä. Vuokrat voinee olla laskussa kuten totesit ja kustannukset varmasti nousussa. Rahat tuottamaan johonkin muualle.
Jos tuota tuottoa verrattaisiin osakkeisiin pitäisi huomioida laskiessa myös normaali kuluminen - sanotaan pari tonnia vuodessa tuollaisessa asunnossa. => vuokratuotto 2,5%. Sitten mietitään kasvupotentiaalia: Vuokrien nousu perustuu ensisijaisesti palkkoihin ja Suomeen ei odoteta mitään hillitöntä palkkojen nousua tulevaisuudessa. Optimistisesti ajatellen vuokra voisi nousta 2%:ia vuodessa, mutta myös vastikkeiden ja tulevien remonttien hinnat nousee inflaation mukana => päästään reiluun prosentin “tuloskasvuodotukseen”. Tyhjiä kuukausiakin olisi hyvä laskea tuotto-odotukseen jonkin verran mukaan.
Ostaisitko osaketta, jonka PE on 40 ja tuloskasvuodotus 1%? Onhan tuo toki valtion velkakirjaa parempi tuotto-odotus, mutta IMO tällaisten asuntojen tuotto-odotus on riskeihin ja vaivaan nähden kohtuuttoman matala.
Uudelleenrahoittaisin “tappiin”. Eli jos edes joitain kyppitonneja saisi lisää neuvoteltua lainaa lisää, jolla excel rahan saisi siirrettyä omalle pankkitilille ja niillä sitten tekisisin mitä tekisisin.
Eli uutta lainaa ~120-150k maksimi laina-ajalla. Luulisi kassavirran olevan varsin hyvä? Vuokratuoton sijaan keskittyisin omanpääomantuottoon ja kassavirtaan.
Pitäisin asunnon, koska siihen kohdistuva velka on jo aika pieni ja muutaman vuoden päästä alkaa kassavirta olemaan aika mukava. Tätä vahvistaisi vielä, jos taloyhtiövelka ei olisi kauhean pitkä. Lisäksi paikka on kertomasi mukaan hyvä, niin ei ole kauheasti pelkoa, etteikö saisi myytyä myöhemminkin.
Prosentuaalinen tuoton lisäksi itse katson tuota mm. käteen jäävää rahaa. Tuossa teidän asunnossa vastike kuitenkin maltillinen. Kun sen laina on maksettu on aika helppo hakea uutta lainaa kun rahaa tulee mukavasti sisään.
Olemassa olevia kohteita mietin:
-sijainti
-tuotto
-kassavirta
-ylläpitokulut (sis. hoitovastike) neliölle
-tulevat remontit
-sijainti
Todella hyvin lyhennetty!
Onko vuokratuotto laskettu omalle pääomalle?
Onko asunto tällä hetkellä ollut jo kassavirtapositiivinen lainanlyhennykset ja kulut huomioiden?
Nyt en ihan ymmärrä, miksi myyntivaiheessa aiheutuisi varainsiirtoveroa maksettavaksi. Ilmeisesti tarkoitat luovutusvoittoveroa? Jos olet asunut asunnossa 2014-2019, luovutusvoittohan on verovapaa.
Jos asunto tulisi olemaan kassavirtapositiivinen odotettavissa olevalla vuokratulolla, itse pitäisin asunnon vuokratarkoituksessa, vaikka asunto on ilmeisesti merkittävä osuus taloutenne veloista. Toki vaatii jonkin verran vaivaa, mutta oikeiden vuokralaisten kanssa melko vaivatonta kuitenkin.
Kiitos @Karoliina
Tarkensin hieman laskelmia, vuokratuotto omalle pääomalle on 3,29% (ennen veroja).
Kassavirta on negatiivinen nykyisellä lainanlyhennyksellä -260 € / kk, eli vuodessa -3120 €.
Totta, luovutusvoittoveroa ei tarvitse maksaa tilanteessani, kun asunnossa on asuttu vuodet 2014-2019. Varainsiirtoveroahan ei tietenkään myydessä tarvitse maksaa, kun en ole ostamassa/vaihtamassa uutta asuntoa tilalle, kuten tein viimeksi. Nythän olisi pelkkä myynti kyseessä. Kiitos tarkennuksesta!
Olen hieman skeptinen, että saisin asunnon nykyisellä vuokrahinnalla vuokrattua, todennäköisesti joutuisin sitä laskemaan jonkin verran (vertasin vuokralla oleviin muihin vastaavanlaisiin asuntoihin samalla alueella).
Kyseisen asunnon osuus veloista on hitusen alle 20% kokonaisvelan määrästä.
Minusta kuulostaa että haluat siunauksen asunnon myynnille. Sellaista en voi suoraan antaa mutta tällä hetkellä voisi olla hyvä aika realisoida voitot muutamista syistä.
Kysyisin itseltä olisinko juuri nyt ostamassa sijoitusasuntoa noilla spekseillä. Jos vastaus on ei niin miettisin myynnin kustannukset. Koska sinulla ei veroseuraamuksia tulossa niin ainoa kustannus on aika, vaiva ja mahdollinen välityspalkkio.
Edit: lisätty sana ”mahdollinen”.
Suomessa on aika vähän tapoja saada arvonnousu verottomasti. Tuon asunnon kohdalla niin on, myös mahdollisen tulevan arvonnousun osalta. Se kannattaa huomioida, jos tuon saman rahan aikoo siirtää toiseen kohteeseen. Uudesta kohteesta verot arvonnousulle joutuu myydessä maksamaan. Helsingin tulevasta asuntojen arvonnoususta ei toki ole takeita.
Tuossa tilanteessa en ehkä tekisi mitään. Antaisin lainojen lyhentyä ja harkitsisin 10v kiinteää korkoa osalle lainoista. Jos osakemarkkinat sukeltaa, niin harkitsisin lisää lainaa vapaita vakuuksia vastaan ja suojaus kiinteää korkoon. Lainarahan sijoittaisin osakkeisiin.
Onko välittäjän käyttö miten välttämätöntä? Eikös siitä jää ihan hyvää tuottoa omalle ajalle, jos myy itse.
Itse pidän asuntosijoittamista mukana hajauttamisen takia sekä erityisesti siksi, että siitä saa kuitenkin ihan hyvää tuottoa omalle pääomalle velkavivun takia. Omaan sijoitusstrategiaan ei kuulu lainalla osakkeiden hankkiminen, vaan hyödynnän lainaa ainoastaan asuntosijoittamisessa. Omasta mielestäni vähä riskisempää asuntojen kanssa lainalla touhuaminen. Eikä tule tehtyä pikamyyntejä, säästämistä omalla tavallaan jonka suurelta osin vuokralainen rahoittaa. Tämän takia pitäisin aina velkavipua asuntopuolella jos olisin vielä keräämässä omaisuutta.
Miksi velkavipua ei voisi käyttää myös muihin sijoituksiin?
Jos lasket 50% velkavipua osakesijoituksilla, saatat päästä parempaan oman pääoman tuottoon, kuin asuntosijoituksella, jossa on 70-80% velkavipua.
Riskistä ei nyt kannata mainita mitään. 
Mutta ajattelutapana velkavipua ei voi eikä pidä yhdistää pelkästään asuntosijoittamiseen. Muuten menee tuottovertailut poskelleen.
Jos haluaa laskea riskiä, olen itse aikanaan sijoittanut esim. JVK:eihin, joiden nimellistuotto lähellä 9%, n. 70% velkavivulla. Oikeastaan se loppukin oli tosiasiassa velkaa muttei samoilla vakuuksilla → oman pääoman tuotto ääretön?
Nykyiset JVK:t eivät tosin tuota paljon mitään mutta ovat kuitenkin velkarahallakin varsin riskittömiä.