Omaan strategiaani ei vaan kuulu osakkeiden osto lainalla, pidän sitä volatiliteetin takia liian riskialttiina. Pitäisi olla ihan eri lailla vahtimassa ja reagoimassa markkinan tilanteisiin. Myös mielenrauhan kannalta helpompi vivuttaa jotakin fyysistä vaikkakin tuotto ei absoluuttisesti välttämättä yltäisi muiden vaihtoehtojen tasolle. Asuntopuolellakaan en välttämättä vivuttaisi minkään kuuman alueen kohdetta, vaan tarkoitus pitäytyä rauhallisemmilla alueilla jotka kuitenkin sijaitsevat kasvavassa kaupungissa. Arvonnousua tuskin tulee suuressa mittakaavassa, mutta olen tyytyväinen jo siihen jos vuokralla saa maksettua oman lainani pois.
7 tykkäystä
Rahoitusrakenteella ei luoda mitään arvoa. Jos asunto tuottaa 3 % sijoitetulle pääomalle, sijoituksen tuotto vain jakautuu eri suhteessa omalle pääomalle, vieraalle pääomalle ja verottajalle. Saat omalle pääomalle paremman tuoton ottamalla isomman vivun, eli enemmän riskiä. Pankkisääntelystä riippuen tuotto voi olla mielivaltaisen korkea.
Tuo sanomasi että otat lainaa yhteen tarkoitukseen mutta et toiseen tarkoitukseen haiskahtaa vähän Richard Thalerin mental accountingilta. Järkevämpää olisi vain tehdä omaisuudesta tase, johon ensinnä listaat kaiken omaisuutesi arvon (kiinteistöt, osakkeet, käteinen, tavarat, aineettomat omaisuuserät). Sitten voit listata kaikki velkasi kuten luottokortit, autolainat, asuntolainat, laskennalliset verot hyvin menneistä osakesijoituksista ja niin edelleen. Varallisuuden ja velkojen erotus on oma pääoma. Taseen tekeminen auttaa hahmottaamaan paremmin omaa tilannetta.
Taseesta näkee suoraan miten järkevä omaisuusjakauma sinulla on ja missä sen riskit piilee. Omavaraisuusaste ja likviditeetti kertoo riskeistä. Jotkut ihmiset ostavat lainalla epälikvidiä, arvonsa nopeasti menettävää tavaraa ja tulevat onnettomiksi kun lainan takaisinmaksu syö muusta kulutuksesta. Kauppias toteaa: “En tiedä omistatko mitään muuta kuin tuon juuri ostamasi tavaran. Perin 15 % korkoa osamaksusta.” Taseen tehnyt kuluttaja voisi mennä pankkiin, ilmoittaa vapaasta vakuusarvosta ja ostaa haluamansa tavaran edullisemmalla asuntovakuudellisella lainalla, jos käteinen ei riitä.
Seuraavaksi kassavirtalaskelma. Tässäkin kannattaa välttää uskomuksia kuten “vuokralainen maksaa asuntolainan”, jotka johtavat harhaan. On vain tuloja, menoja ja näihin liittyviä riskejä. Sijoittaminen on hyvin yksinkertaista: jos tilillesi sijoituksista tuleva raha ei ole elinkustannusindeksin mukaisesti korjattuna suurempi kuin tililtä sijoituksiin lähtevä raha, sijoittaminen on tappiollista. Loput on riskejä. Saanko asunnostani 10 vuoden päästä myydessä enemmän kuin ostaessani, kun asunto on 10 vuotta vanhempi? Saanko vuokratuloja joka kuukausi? Paljonko remontit maksavat? Entä olisiko osinkotulot parempi? Mitä jos verot nousee?
Kassavirtalaskelma avaa uuden näkökulman. Jotkut asuntosijoittajat ovat kertoneet ostaneensa 100 000 eurolla asunnon, josta saavat +20 euroa kulujen jälkeen tuloa kuukaudessa. Eli saman mitä 5000 euron sijoitus Nordean osakkeisiin tuottaa. Ehkä asunto ei menetä arvoaan, mutta menettäisikö Nordea? Elämä on ihmeellistä.
23 tykkäystä
Itse sijoitan nimimerkkini mukaiseen kaupunkiin asuntoihin. Asuntoihin sijoittaminen jämähtäneellä paikkakunnalla on muuttanut merkittävästi näkökulmaani muihin sijoituskohteisiin liittyen.
Sanotaan että sijoitan 40000€ yksiöön. (VH)
12000€ omaa rahaa.
Paljonko uskallan tämän jälkeen sijoittaa yhteen osakkeeseen?
Enemmän, koska yritys on globaali markkinajohtaja ja kasvavalla toimi-alalla. Mieluummin sijoitan osuuteen sellaisesta kuin hyvän vuokratuoton kohteeseen riskipaikkakunnalla.
Ennen asuntosijoittamista jännitin tonninkin sijoittamista yksittäiseen yhtiöön.
Ps. Asuntosijoittaminen tarjoaa hyvää riskitasapainotusta muuhun salkkuun nähden. On vaikea löytää osaketta joka ei korreloisi muiden osakkeiden kanssa.
1 tykkäys
Juuri näin! Tällä tavallahn yrityskirjanpidossa tehdään luonnostaan (siihen pakottaa kirjanpitolaki) mutta tämä saattaa yksityissijoittajalta hämärtyä.
Se mitä tuolla ei tosin näe, jonka kuitenkin tuot tekstissäsi jossain määrin esiin, on sijoitusten mahdollinen arvonmenetys. Poistoilla sekin tosin onnistuu mutta toimii hyvin vain melko pitkäaikaisissa sijoituksissa.
Ei siitä tosin näe lainakorkojakaan vaan ainoastaan jäljelläolevan pääoman.
Oleellista on kuitenkin se, että taseen varat-velat kertoo todellisen nettovarallisuuden mikäli tasearvot ovat molemmilta puoliltaan oikeat. Sitähän tässä velalla sijoittamisessa (osti mitä tahansa) pitäisi pitkällä tähtäimellä seurata (myös rahat/käteinen ovat osa varallisuutta). Yrityksillä sitä syynäävät myös luottoluokittajat.
Tämä on seuraava hyvä huomio. Likvidit sijoitukset ovat siitä kivoja, että niillä voi tehdä kassavirtaa helposti sijoituksia myymällä.
Nimimerkkini mukaisesti sijoitan tosiaan aika paljon velkarahalla (yhtiön sisällä enemmän isommin), joten seuraan tilannetta koko ajan.
Oikeastihan parhaan tuoton saa s.e.:
- sijoitustuotteen arvonnousu+kassavirta(esim. osinko/vuokra) on korkein mahdollinen
- velkaa on mahdollisimman paljon (mielellään 100%)
- velan korot ovat mahdollisimman alhaiset
Mutta tuolla tavalla riskit ovat kyllä melko mittavat. Ihan oikeasti voi kuitenkin käydä niin, että velkaa on jopa yli 100% - ja nimenomaan asuntosijoituksilla. Näin käy, jos asunnon arvo laskee/osoittautuu homepommiksi/pitää tehdä iso korjaus, jota ei voi ajatella osana arvonnousua. Useita korjauksia ei voi täysimittaisesti ulosmitata myydessä.
Esim. Nordnetin kaupankäyntilimiitillä näin ei pääse käymään osakkeilla. Velkaa voi tosin kokonaisuutena olla silti liikaa sen ulkopuolella.
Pikkaisen olen siis sillä kannalla, että asuntosijoittamisen harjoittaminen velkarahalla ei ole aivan niin riskitöntä kuin ajattelee mutta eivät muutkaan sijoitukset niin kovariskisiä velkarahalla ole kuin annetaan ymmärtää. Kyllä kokonaisuutena maltillisesti velkaa sijoituksessa kuin sijoituksessa toimii ihan hyvin. Kokonaistilannetta pitää tarkastella kaikkine osineen yhteensä.
2 tykkäystä
Itse ajattelen tämän niin, että 20€ kassavirran lisäksi pitää huomioida myös muutos taseessa.
Esimerkiksi jos vieraan pääoman määrä vähenee kuukausittaisen (vuokralaisen maksaman) lainanlyhennyksen (200€) verran.
Varallisuus kasvaakin 200+20€.
15 tykkäystä
Itse asiassa se kasvaa vielä tätäkin enemmän, jos ottaa arvonnousun huomioon.
Mutta asunnoissa joutuu lähtötilanteessa ottamaan turpaansa vähintään varainsiirtoveron verran. Sen kattamiseksi pitää arvonnousua kerryttää varmaan pari vuotta(riippuu paikasta). Siksi ne harvoin soveltuvat lyhytaikaiksi sijoituskohteiksi.
Uudiskohteisiin sijoittavan kannalta osui silmään varsin ikävä kohta:
Myös uudisrakentamisessa käytettävien asuntoyhteisöluottojen pituudelle asetettaisiin 30 vuoden enimmäisaikarajoite, minkä lisäksi lyhennysvapaat kiellettäisiin ensimmäiset viisi vuotta rakennuksen valmistumisesta. Uudisrakentamisessa myös asuntoyhteisöluottojen osuudelle asetettaisiin 60 prosentin rajoite suhteessa myytävien asuntojen velattomaan hintaan.
5 tykkäystä
Sijoitan itse myös uudiskohteisiin, mutta en näe kyseisiä rajoituksia kyllä mitenkään huonona asuntomarkkinoiden kokonaiskuvan ja tuoton kannalta. Paljon huonompi olisi jos taloyhtiölainojen verovähennysoikeutta lähdetään kiristämään. Mutta siitä ei ainakaan tuossa talouselämän tekstissä ollut mitään mainintaa🤔
3 tykkäystä
Seuraavatko muut asuntosijoittamiseen liittyviä podcastejä? Itselläni viimeisimpänä Harri Hurun Ostan asuntoja podcastit. Hienoja kasvutarinoita useita ja nyt viimeisimpänä ajatuksissa pyörinyt tämä viivi/antti rintanen kasvutarina.
Lyhyesti: Asuntoja heillä luokkaa sata. Aluksi yksittäin ostettu asuntoja → totesivat että liian hidasta ja sen jälkeen kokonaisia kiinteistöjä. Viimeisimpänä luokkaa 1M€ maksanut kiinteistö.
Tämä kaikki siis tapahtunut käytännössä nollasta vajaan kolmen vuoden aikana.
Itseäni näissä podcasteissä kiinnostaa eniten jälleen rahoitus kuviot ja niin tässäkin tapauksessa. Hurun podcastissä tämä ei kuitenkaan oikein auennut ja ihmettelin itsekseni, miten heillä on ajallisesti tämä voinut onnistua perinteisellä menetelmällä:
Osto alle markkinahinnan → Remontointi → Jälleen rahoitus.
Kaksi lääkäriä, perhe, ja oliko vielä oman tuvan rakennusprojektikin päällä… jäin ihmettelemään??
Sitten törmäsin n:4kk sitten tehtyyn podcastiin:
Asuntosalkku Kasvussa Podcast: Jakso 8 - Viivi Rintanen
Tässäkin alussa jäi epäselväksi että miten ensimmäisen asunnon jälkeiset ostot oli rahoitettu koska vaikka remontti oli ensimmäiseen asuntoon tehty ei sitä ollut vakuutena käytetty seuraaviin. Ajattelin, että no eipä selvinnyt tässäkään, mutta onneksi haastattelija palasi tähän vielä ja päästiin käsiksi aiheeseen: “Luovat rahoitus ratkaisut”.
Näin jälkikäteen ajateltuna olisihan tuo pitänyt itsekin tajuta, eli jossain “maakunta” pankissa oli heitä ruvettu rahoittamaan välittäjän arvion perusteella, siis ennen lainan muodostamista. Heureka, ikiliikkuja on siis keksitty!
Jokainen varmasti tietää millaisia mahdollisuuksia tämmöinen avaa jos omarahoitus osuus poistuu kokonaan. Toki vaatii sen alle markkina hinnan oston, mutta kuitenkin.
Lopussa naurahdin kun hän vielä mainitsee: Ollaan saatu tää mun mielestä aika hyvin pyörimään :D, ja reilussa kahdessa vuodessa on luotu reilu 1M€ nettovarallisuus.
Onko muut käyttäneet tällaisia luovia rahoitus ratkaisuja koska niistä mieluusti kuulisin ja varsinkin jos on heti laittaa tietoa sellaisista pankeista missä tämmöinen onnistuu.
4 tykkäystä
Itse kuuntelin kesällä Hurun podcastin heidän tarinastaan. Muistaakseni yhtenä avaintekijänä asuntosijoitustoiminnan kasvun kiihdyttämiseksi heillä oli ostaa jostain savosta muuttotappio alueelta kokonainen kerrostalo erittäin huokeaan hintaan. Kerrostalossa asuu paikallisia vanhuksia, jotka eivät ole minnekkään enään lähdössä. Käsittääkseni siitä sai aika kovaa vuokratuottoa ostohintaan nähden ja kohde maksaa itsensä muutamassa vuodessa takaisin. Tämän kerrostalon avulla ovat saaneet sitten nostettua seuraaviin kämppiin lainaa, koska joku pankki on katsonut kerrostalon vakuusarvon olevan huikeasti suurempi kuin tuo ostohinta ja lisäksi kerrostalosta saatavan reilusti positiivisten kassavirran ansioista.
Kaikenkaikkiaan mielenkiintoinen tarina, rohkeita ja aikaansaavia tyyppejä, täytyy nostaa hattua! Itse en kykenisi ostamaan muuttotappio paikkakunnalta kerrostaloa vaikka halvalla saisi… näen vaan hirveät määrät riskejä.
Siitä huolimatta vaikka ovat niin sanotusti nollasta lähteneet liikkeelle, molemmat ovat kouluttautuneet lääkäreiksi ja oman käsityksen mukaan lääkärit ovat varsin hyvätuloisia, sehän auttaa myös aikapaljon noissa rahoituskuvioissa.
2 tykkäystä
Taannoidessa Ostan asuntoja podcastin jaksossa Antti haastattelussa avaa hyvin menestyjän ideologiaa. Antti myös kertoo mielestäni hyvin, että vaikka asunnot hommattu muutamassa vuodessa töitä on tehty asian eteen jo kymmenen vuotta.
Jakso on harvinaisen suoraa puhetta onnistumisesta ja menestymisestä ilman häpeilyä. Todella iso suositus sille!
Mun mielestä ihan asiaa oli koko podcast.
Kun ovat lääkäreitä ja tekevät firman kautta, niin Antti tekee yksinkin 10-20k tuloa per kuukausi pelkillä lääkärintöillä vuositasolla… Siihen vielä Viivi päälle, niin pariskunta voi tehdä omalla työllään (siis ilman asuntoja) melko turvallisesti sen vähintään 20k kuukaudessa, mahdollisest lähempänä 30k keskiarvo koska Antti painaa nyt duunia perheen eteen.
Eli kuten podcastissa mainitaan, niin eivät ole laskeneet mitään "öö onhan tää kohde varmasti luokkaa 20e kassavirtapositiivinen tms. Miksi eivät ole? No koska näiden ei tarvitse. Heillä on työt millä he pystyy antin sanoin ottamaan vastaan “mikrotason tappiota” eli ei se ole heille mikään ongelma kärjistettynä, jos ottavat turpaan jollakin hankinnalla kunhan pitkässä juoksussa joku rullaa. Kyllä 20k bruttotuloista (ja koska firman kautta) pystyy varmasti helposti rahoittamaan vähän jotakin yllätyskuluja mitä matkan varrella tulee. Ja heille myönnetään lainaa. Ja vaikka joku ei myöntäisikään, niin he voivat esim. ottaa 120 000e luottokorttilainaa (juu tämänkin ovat tehneet) hetkelliseen ongelmaan jos on pakko.
Meikä arvostaa kyllä, kunnon tekemistä. Mut kaikkien tuota kuunneltavien pitää ymmärtää heidän perusammattinsa. Lääkäri. On vähän eri asia tehdä vaikka 5000e tappiota kuukaudessa, jos sen pystyy kattamaan ahkeralla työnteolla päivystyksessä tms. Sen sijaan tavan 3-6k tienaavalla palkansaajalla ei edes teoreettisesti ole mitään lisätyömahdollisuutta, jolla lovea voisi paikata. Jossain baarin ovella kun seisoo omien töiden lisäksi, niin tekee ehkä maks 2k lisää omaan liksaan. Sen sijaan lääkäri - olemalla “ahne” - voi tehdä kyllä 10 000e kuukaudessakin lisää, jos on valmis reissaamaan ympäri suomea.
Lääkäreillä on, heillä on aina mahdollista mennä päivystämään jonnekin, jos on rahapula.
14 tykkäystä
Hei!
Olen pikkuhiljaa perehtymässä asuntosijoittamiseen ja mietin vuokratontin vaikutusta tuottoon. Suoraan en löytänyt vastausta pystyykö sen vähentämään verotuksessa vai tuleeko se huomioida pelkkänä kuluna?
Hoitovastikkeen ja rahoitusvastikeen tuloutettuna pystyy ja niistä löytyykin monta osumaa googlaamaalla. Tontin vuokravastike lasketaan yhtiövastikkeeseen, mutta jos oikein ymmärrän, niin sitä ei pystyisi tuloista vähentämään.
Hieman erilaista kulmaa ja pohdintaa asuntosijoittamiseen.
Euromääräisesti minulla on nettovarallisuudesta noin puolet on osakkeissa ja puolet asunnoissa. Tarkemmin jaoteltuna 80% on suomalaisissa osakkeissa ja 100% tamperelaisissa seinissä.
Nythän näkyy vain riskejä kaikkialla. En ole osakkeita kuluvana vuonna myynyt, mutta en juuri ostanutkaan. Salkun sulaminen ei ressaa lainkaan. Oman asunnon osalta on mahdollisesti jo lähitulevaisuudessa tarvetta isommalle asunnolle, eli lisää velkaa on tulossa.
Velkaa on nyt n. 400% suhteessa nettotuloihin.
Olen aprikoinut yhden asunnon myyntiä. Asunto on keskustassa, vuokratuotto huono ja arvonnousu toistaiseksi kovaa. Myynti olisi verotonta, ja se leikkaisi veloistani kolmasosan. Samalla käteistä kilahtaisi tilille yli 100k€, mikä toisi turvaa ja puskuria elämään. Leijonanosa tuosta menisi arvopapereihin Suomen ja Euroopan ulkopuolelle.
Ajatuksia tästä?
3 tykkäystä
Asuntojen hinnat on korkealla vaikka riskejä löytyy vaikka mistä. Jos saat voitot vielä verottomasti niin ei juuri löydy syitä olla myymättä. Ainahan hintojen nousu voi jatkua mutta kuinka todennäköistä se on kun korot nousevat, markkinat pelkäävät, talousennusteet sakkaavat ja rajanaapurissa Venäjä.
4 tykkäystä
Nämä ovat kaikki syitä, jotka ovat ajaneet myyntiä miettimään. Asunnon suhteen on varmasti ankkurointiharhaa, sillä se on oma ensiasunto.
1 tykkäys
Hei vaan, aloittelevia asuntosijoittaja tääl. Oletteko lukenut asuntosijoittamisen lumipalloeffekti kirjaa? Mielipide? Mitä muita käytännön kirjoja asuntosijoittamiseen suosittelette osta, vuokraa ja vaurastu kirjan lisäksi? Onko kotimaisten kirjojen lisäksi tullut luettua englannin kielellä jotain? Onko Harri Hurun lisäksi muita podcasteja, mitä suosittelette? Tai sivustoja, johon kannattaa perehtyä?