Asuntosijoittaminen

Osin samaa mieltä, mutta ei ne korot ole vielä nousseet ja saa nähdä nouseeko ne edes. Euroopassa kippaa +1% euriborilla varmaan pari valtiota ja USA:ssa alkaa pörssi varmaan laskea siihen malliin, että ne korkohanat laitetaan äkkiä kiinni.

Kyllähän korot ovat jo nousseet. Viime vuonna kaikki euroswapit 30 vuoden korkoon asti olivat negatiivisia. Nyt jo kolmivuotisen hinta on prosentin pinnassa ja 15 vuotinen lähestyy puoltatoista prosenttia. Nousuvauhdin jyrkkyys on tietenkin se asia, joka kiinnittää eniten huomiota.

Tietenkään laina-asiakkaalle korkojen nousu ei ole vielä näkynyt juuri muussa kuin viime vuosikymmenellä otetuissa lainoissa, joissa negatiivinen viitekorko syö marginaalia. Sekä uusissa lainoissa korkosuojauksen hinnoissa, jotka ovat nousseet jo kohtuullisesti.

Itse en oikein jaksa uskoa, että EKP:n korkopolitiikkaa ohjaa mahdollisen pitkäkestoisen inflaation aikana velallisten maksukyky. Eiköhän noihin valtiollisiin maksuongelmiin puututa pikemminkin taas jollain vekkulilla tukipaketilla.

Toisaalta, kuten viimeiset lähes 15 vuotta ovat osoittaneet, keskuspankkien rahapolitiikkaa ei kannata kauheasti yrittää ennustaa.

2 tykkäystä

Matkakuluja asunnolle saa vahentaa verotuksessa. Onko kellaan kokemusta matkakulujen vahentamisesta kun asunto toisessa maassa lentomatkan takana?

Kun asunnonvälittäjän ja pankkiirin puffit painetaan lehteen ennustuksena niin en itse sitä nyt ihan sijoituspäätösten perusteena tekisi koska sitä päivää ei nimittäin tule kun yksikään asunnonvälitysfirma tai pankki tai muut bisneksestä elantonsa saavat kertoo että asuntojen hinnat laskee kaikkialla ja nyt kannattaa odottaa.

En itse ihan ymmärrä miksi mediat julkaisee noita puffaus mainoksia uutisina mutta lienee vähän kuin maan-tapa. Jos talous vajoaa mahdollisesti ensivuonna taantumaan, työttömyys mahdollisesti lisääntyy, inflaatio kurittaa ostovoimaa ja korotkin jonkinverran todennäköisesti nousevat, aika welho saa olla että näkee tuossa hintoihin nousua ellei “maan tapa” puutu peliin ja esim nosta asumistukia.

Itse siis odotan jos tulisi joku järkevän kokoinen korjaus pk seudulla mutta ei se kyllä haittaa jos ei tulekaan.

3 tykkäystä

Sitäpä kehitystä liikkeessä, askeltaen mennään, eilen 8.4 oli Euribor 12 kk lukemassa -0,048 - eli karvan verran vielä niin päästään pakkaslukemista keväisiin plussakeleihin, kukaties vääjäämättä. Ei pelkästään sijoittajille merkittävää vaan jokainen asuntolainansa kanssa mittelöivä myös saisi nuo plussat tuta kukkarossaan.

Jep. Nimenomaan riski on siinä, että korkojen annetaan nousta, mutta niitä kerätään niiltä joilla on siihen varaa. Velkaantuneille valtioille sorvataan uusi tukipaketti.

En siltikään usko, että ne korot voi mahdottoman korkealle nousta, mutta kyllä joku 1%:n 12kk euribor on mielestäni ihan realismia lähiaikoina. Monelle supervivutetulle asuntosijoittajalle sekin on pieni ongelma, koska vuokrat ei nouse samaa vauhtia. Siltikin pitäisin sitä pienehkönä ongelmana heillekin, koska nyt on saatu elää todella optimaalisessa tilanteessa, eikä sellainen tietenkään jatku ikuisuuksiin.

Itse näen riskiä lähinnä uuden rakentamisen puolella, koska nousevat korot väistämättä iskisivät haluun sijoittaa uusiin kohteisiin.

2 tykkäystä

SIjoitusasunnot.com julkaisi eilen myyntiin melkoisen pataljoonan kovan vuokratuoton kohteita, joista itse sainkin napattua yksiön itselleni, tai noh varattua sellaisen. Alueesta täysin tietämättömänä; onko foorumin lukijoilla kokemusta Hollolasta asuinalueena? Onko Hollola ghettoutuva muuttotappiokunta, vai mahdollisesti uusi kasvukeskus?

Nopea oman analyysin perusteella, on Hollola mahdollisesti jopa aliarvostettu. Juuri valmistunut kehätie tuo lisää vilkasta liikennettä Hollolan lähettyville, Lahti on suurempi paikka, miten tällainen paljasjalkainen Turkulainen sen yleisesti mieltää. Asunnot siis lähtevät käytännössä uloskantohintaan hurjalla vuokratuotolla; mikä tässä voisi mennä vikaan?

Tässä vielä linkki asuntojen myyntiartikkeliin:
https://sijoitusasunnot.com/kohteet/asunto-oy-hollolan-hiihto-salpa/

Lähtökohtaisesti jos ostaa sijoitusasunnon pienestä muuttotappiokaupungista, pitää paikallistuntemuksen olla erittäin hyvä. Muussa tapauksessa menee todennäköisesti metsään.

Aloittelevalle asuntosijoittajalle perussääntö on että kannattaa ostaa sijoitusasunto vain muuttovoittokaupungista.

13 tykkäystä

Tässä vielä linkki asuntojen myyntiartikkeliin:
https://sijoitusasunnot.com/kohteet/asunto-oy-hollolan-hiihto-salpa/

En omaa lainkaan omaa tuntemusta alueesta, mutta itse juoksisin karkuun ja nopeasti. Muutama pointti:

  • Lahden kohdalla on puhuttu monesti uudiskohteiden liikarakentamisesta. Ja kuten tunnettua, uusissa kohteissahan on verrattain paljon pieniä asuntoja. Jos Lahden vuokra-asuntomarkkinat sakkaavat, niin ei se kauhean hyvää Hollolan 1970-luvun yksiömarkkinoille lupaa. Mainittakoon, että esim. Vuokraturva vetäytyi Lahdesta, koska tulevaisuudennäkymät ovat huonot.

  • Hollola ei kasva. Väestöennusteen mukaan vuosien 2019-2040 välillä asukasluku vähenee 12,5 %:lla.

  • Tuon taloyhtiön korjaushistoria on karmeaa luettavaa ja myyjän “Ei isoja remontteja suunnitteilla putkiremontin jälkeen” -mainosteksti saa lähinnä nauramaan. Tuo taloyhtiö on pommi. Toimintakertomuksessahan kerrotaankin, että vuonna 2020 “useita vesivahinkoja on sattunut vuoden aikana”, ja niitä makseltiin 30t euron edestä, josta vakuutus on hyvittänyt reilu 20 %.

  • Samassa toimintakertomuksessa kerrotaan mielestäni oikein osuvalla sanamuodolla “Hallitus päätti viimein aloittaa käyttövesiputkistoremontin valmistelun”. Todellakin, viimein. Mutta parvekkeiden lisäksi mitään muuta sielllä ei ole tehty. Ja taloyhtiö on 50 vuotta vanha!

  • Kymmenen vuoden päästä sitten uusitaan tontin vuokrasopimusta. Sitä ennen on jo todettu, että ei se pelkkä käyttövesiputkien remontti kauhean fiksua ollut, vaan olisi pitänyt tehdä kerralla laaja LVIS-remontti. Mutta rahoittaako mikään pankki hollolalaisen huonosti hoidetun taloyhtiön LVIS-remppaa, onkin sitten kokonaan toinen asia. Jos ei rahoita, sitten talo käytetään loppuun ja tilataan purkumiehet tontille.

  • Sen verran nyt sivistin itseäni, että googlettelin tuota Salpatietä. Nettikeskusteluun pitää tietty aina suhtautua tietyllä varauksella, mutta sen perusteella tuo on SE katu, jonne ne kaupungin alkoholistit ja narkkarit ovat löytäneet tiensä. No, palveluita sentään näyttää löytyvän läheltä ja Prismakin kävelymatkan päässä.

30 tykkäystä

Edellä tulikin jo hyviä vastauksia, uloskantohintoihin on poikkeuksetta aina järkisyyt taustalla.

Ammattilaiselle, jolla on vaikkapa 100 asuntoa salkussa ja jonka sijoitusstrategiaan kuuluu vahva kassavirta ja aleneva arvonkehitys, voi tämäkin kohde sopia tosi hyvin. Itse kuitenkin kysyisin, että onko ~10% vuokratuotto todellakin riittävä tämänkaltaisessa kohteessa? Pienikin arvonalenema, muutama tyhjä kuukausi silloin tällöin ja/tai välttämättömät juoksevat kulut esim jääkaapin uusinnasta, niin tuotto-odotus onkin jo omallekin pääomalle pörssiä huonompi. Kannattaako tällöin ottaa vuokralaisriskiä, vai ostaa mieluummin indeksiä?

Kukin sijoittaa tyylillään, mutta jos oikeasti vaurastua haluaa niin lähtökohtaisesti kannattaa asuntosijoitusten suhteen pysyä kasvukeskuksissa (tai sitten pitää alkaa tekemään isosti ja ammattimaisesti, tällöinkin toki kasvukeskuksissa on vaikeampi mokata). Pitkässä juoksussa arvonnousu on se millä pääomat kumuloituvat, jos siis tämän mahdollistaa ostamalla asuntoja sieltä missä arvot tosiaankin nousevat.

11 tykkäystä

Tuota Tampereen droppia en oikein osta, kysyntää on enemmän kun aikoihin ja asunnon menneet kuumille kiville, keskustasta ja lähi-alueilta saatu enemmän myyntihintaa kuin koskaan. Varmaan sitten syrjäisemmät alueet dropanneet paljon.

Suuri kiitos molemmille @JuhaR @ollikohan äärimmäisen hyvää näkökulmaa tuoneista vastauksista. Ehkä tätä tarvitsee miettiä hieman tarkemmin ennen varauksen lunastamista. Lähinnä tässä kiihotti saman kadun oikotien ilmoitukset, jossa vastaavia kohteita markkinoidaan + 20k kalliimmalla. Näissä vertailukohteissa oli lähes sama tilanne remonttien kanssa; eli niitä ei oltu tehty.
Halpa ei kuitenkaan tarkoita hyvää ja asuntojen kuvapankkiin tutustuessani asukkaiden elinympäristö ei vaikuta suurempaa luottamusta herättävältä, enkä tarkoita vain huonoa sisustusmakua.

5 tykkäystä

Lahdessa koko ikäni asuneena ja aluetta (Salpatie) voisin sanoa jokseenkin tuntevani. Tosiaan kuten ylempänä mainittiin niin Salpatie vetää puoleensa alkoholiongelmaisia tms, halvan vuokran takia. Ei mikään houkutteleva sijoituskohde ainakaan itselle olisi. Myös oma näkökulmani tuohon kehätien valmistumiseen on Hollolan kannalta huono, koska nyt kaikki liikenne kiertää täysin Hollolan, jolloin palvelut keskustassa heikkenee. Hollola on mainio alue mielestäni rivi- tai omakotitalolle, esim lapsiperheille. MUTTA nämä omat vain minun omia näkemyksiä.

Ei pidä paikkaansa IMO. Myin juuri asunnon yliopiston kupeesta ja kysyntä oli olematonta. Ensinäytöllä nolla kiinnostunutta. Voi kysyä oliko kohde hinnoiteltu kiville - noh pyynti oli 10% alle korkeimman arvion. Myynti meni vielä melkein toiset -10% alempaa. Muita kiinnostuneita ei tähän hätään ollut.

Sijoitusasunnot eivät tällä hetkellä liiku. Tämä kyseinen asunto meni ensiasunnoksi. Tilanne johtuu toki Ukrainasta, ja tilanne saattaa normalisoitua nopeasti.

Mikä sitten on normalisoitumista. Koronan aikana vuokralaisten saaminen on ollut hankalaa. Yksiöiden kysyntä suhteessa isoihin perheasuntoihin on ollut vaimeaa. Kenties tuo taas hieman piristyy kun pandemia hellittää ja opiskelijat palaavat.

Miksi siis myin asunnon? Asuntosijoittamisen pihvi on velkavipu. Sijoitusasuntojen suhteen vipu oli pudonnut noin 50% kieppeille, enkä ollut halukas uutta kohdetta hankkimaan. Nyt tästä kämpästä irtosi kivasti käteistä odottelemaan mahdollista taantumaa / lamaa. Osakkeiden kanssa sählääminen on enemmän minun juttuni kuin tylsiin seiniin investoiminen.

Edit: hintakehityksen arvioiminen tämän asunnon osalta on hieman haastavaa tehdyistä rempoista johtuen. Arvonnousua kymmenessä vuodessa tuli reilu 5%. Ei vuodessa, vaan yhteensä.

5 tykkäystä

Näin sivuhuutona Tampereen tilanteesta, että vuokrasin itse oman täysin remontoidun sijoitusyksiöni keskustan kupeesta lokakuussa ja meni kyllä todella helposti vuokralle hyvään hintaan. Jonossa olisi ollut hakemusten perusteella 10-15 erinomaista vuokralaiskandidaattia jo ensimmäisten päivien aikana.

Toisaalta tuon jälkeen on voinut ehtiä tapahtua markkinoilla jo yhtä sun toista.

Tämänpäiväinen Hesarin juttu taitaa olla vain tilaajille, mutta poimitaan sieltä oleellisin:

Selvää on, että tilanne aiheuttaa asunnonvaihtajissa epävarmuutta, mikä muun muassa pidentää myyntiaikoja, sanoo kiinteistönvälitysketju OP Kodin johtaja Lasse Palovaara.

Kauppoja jää todennäköisesti myös paljon tekemättä.

”Aina, jos epävarmuus iskee, se hidastuttaa päätöntekoa tai tekee varovaisemmaksi. Jos on ajatellut laittaa asuntonsa myyntiin, osa haluaa odottaa ja katsoa, mihin maailma on menossa.”

Vastaavasti ostotarjouksen tekemistä miettivä kuluttaja saattaa ottaa lisäaikaa.

Tämä taitaa olla PK-seudun arviointia, mutta pätee varmasti myös ainakin muilla kaupunkiseuduilla. Nythän tavaran kallistuminen + epävarmuus on sellainen kombo, että rakennuttajille saattaa jäädä uudiskohteita normaalia enemmän käsiin ja uusien hankkeiden aloitusta vähennetään. Lyhyellä aikavälillä tämä luonee painetta hintakehityksen tasaantumiseen tai jopa hintojen alenemiseen, mutta sitten taas pidemmällä perspektiivillä saattaa johtaa hintojen voimakkaampaankin nousuun, kun aloitusten väheneminen lisää niukkuutta kasvuaan jatkavissa keskuksissa.

2 tykkäystä

Viime kesänä laitoin tamperelaislähiöstä uudiskohteen vuokrattavaksi välittäjän kautta. Maanantai-iltapäivällä ilmoitus julki ja keskiviikko-aamuna välittäjä esitteli loistavan vuokralaisehdokkaan. Oli jo taustatiedotkin selvillä ja jututtanut vuokralaista, joten yhteydenotto oli tullut selvästikin jo aiemmin. Melko nopealta prosessilta vaikutti, semminkin kun asunnon valmistumiseenkin oli vielä yli kaksi kuukautta aikaa.

Tampereen keskustan tietämiltä kun vuokrattiin viimeksi taloyhtiön asuntoa joitakin kuukausia sitten, niin vähän oli hiljaista kysyntä. Laskettiin parillakympillä vuokraa, ja hyvä vuokralainen löytyi melko nopeasti.

Miika Vuorensolalta (jälleen) hyvää höpinää, tällä kertaa asuntomarkkinoiden hitaasta kierrosta ja sellasesta. Hyvin silmiä avaavaa miten jotkut asiat tahtovat toimia asuntomarkkinoilla.

Kuten tekstissä osin käsiteltiin, luulis olevan loogista että pitkän nollakorkojakson jälkeen korkojen nousu laskisi asuntojen hintoja. Mutta jos rakentaminen jäähtyy pahastikin rakentamisen kallistuessa (velkarahalle alkaa tulla hintaa ja rakennusmateriaalien hinnannousu), mutta asuntojen kysyntä elpyy normaalille tasoille, saatamme nähdä edelleen nousevia asuntojen hintoja tulevaisuudessa, koska kysyntää on tarjontaa enemmän. (Muutenkin kuvittelisi uusien asuntojen rakennuskustannusten nousun lisäävän painetta nostaa niiden hintaa). Aloittelevalle asuntosijoittajalle ei mikään paras tilanne nousevat asuntojen hinnat sekä korot. Jo vauhtiin päässeelle sijoittajalle tilanne sen sijaan on hieman eri joka ehti jo hankkia asunnot halvemmalla ja joka saa lisäks lisää mahdollista vipua noussutta arvoa vastaan.

Luen muuten joka kerta tuon Vuorensolan artikkelin kun se ilmestyy, ytimekästä ja fiksua tekstiä kerta kaikkiaan. Inspiroi kivasti vaikken itse asuntosijoittelekaan.

8 tykkäystä

Eiköhän tässä ole se keskeisin syy laimealle kysynnälle. Vielä ennen koronaa sijainti yliopiston kupeessa oli todella kova juttu, mutta varmasti näiden kysyntä on laskenut isosti nyt kun opinnot on pari vuotta olleet isosti etänä (“miksi maksaisin sijainnista yliopiston lähellä kun opiskelen kuitenkin pääasiassa etänä joten voin halvemmalla asua isommassa/paremmassa asunnossa vähän kauempana yliopistosta”). Saa nähdä palautuuko tämä opiskelijakysyntä millä aikataululla / palautuuko.

3 tykkäystä

En tiedä onko tämä oikea paikka kysellä, mutta kaipailisin jonkinlaista hintahaitaria noin 80m2 kerrostaloasunnon täysremonttiin.

Muutama yksityiskohta:

  • asunnossa tupakoitu
  • keittiö pitäisi siirtää
  • kaikki pinnat uusiksi
  • kylppärille ei tarvitse tehdä mitään

Jos jollain olisi kokemusta/tietoa/vinkkejä/etc ne otetaan avosylin vastaan.

Ihan heittona 30-50k. Tämän perusteella hirveästi jää kysymysmerkkejä. Kuinka paljon on tarkoitus tehdä itse? Keittiön siirto voi olla kallista. Onko haitta-aineista tietoa? Lopullinen laatutaso vaikuttaa. Teetkö eskimo tuuttia vai mangnumia?

2 tykkäystä

300€:sta ylöspäin. Korkeapaineruiskun hakee konevuokraamosta ja täräyttää kaiken maalarinvalkoseks ja keittiön kevyen sähköttömän väliseinän ottaa puukkosahalla irti ja kiinnittää uudelleen sentin päähän. Sitten maksaa enemmän jos jotain erikoisempaa haluaa tai teettää työt jollain ammattilaisella.

1 tykkäys