Asuntosijoittaminen

Itse en kyllä alkaisi edes inttämistilanteessa kertomaan yhtään mitään siitä, miksi joku toinen vuokralainen tuli valituksi. Valitun vuokralaisen asiat ovat luottamuksellisia, jotka kuuluvat asunnonvuokrauksen osalta vain vuokralaiselle ja vuokranantajalle.

Se on sitten jokaisen harkinnassa, että paljonko haluaa hylätylle vuokralaisehdokkaalle kertoa siitä, miksi tämä ei tullut valituksi. Jos syynä on vaikka se, että ne luottotiedot eivät vaatimuksesta huolimatta olleetkaan kunnossa, en kokisi asian kertomista ongelmaksi. Jos syynä on raakojen faktojen sijasta joku vuokranantajan arviointiin perustuva käsitys, ehkä pitäisin ne omana tietonani.

2 tykkäystä

Niin, en koe ongelmaksi ilmoittaa että valinta kohdistui toiseen.
Ikävämmäksi tilanne menee silloin jos tätä “toista” ei vielä ole vaan joudut jatkamaan kohteen markkinointia ja näyttöjä.

1 tykkäys

En ole itse Asuntopehtoorin vuokravälitystä käyttänyt, mutta käsitykseni on, että osaavat hommansa. Heidän vuokrausprosessinsa on muistaakseni kuvattu verkkosivuilla ja siinä taisi olla vuokranantajalla mahdollisuus ottaa sellainenkin vaihtoehto, että saa itse valita parista kärkiehdokkaasta. Uskoisin, että Asuntopehtoorilla voi olla myös jonossa joitakin vuokra-asunnon etsijiöitä, jolloin saatetaan saada nopeastikin huippuvuokralainen asuntoon jos tulee hyvä match. Ja onhan Asuntopehtoorilla muistaakseni 12 kk vuokratakuu; jos vuokralainen ei maksa vuokraa, niin pehtoori maksaa. Tämä jos mikä kertoo luottamuksesta omaa vuokrausprosessia kohtaan.

Tein itse oman ensimmäisen sijoitusasunnon vuokrauksen seuraavasti:

  1. laadukas ilmoitus

  2. hakulomake

  3. esikarsinta

  4. kärkiehdokkaalta työ-/opislelutodistukset ja hänelle yksityisnäyttö (“Olet mielestäni paras hakija, joten vuokraan tämän sinulle, mikäli olet kiinnostunut” luo aika hyvän alun luottamussuhteelle)

  5. kärkiehdokkaan kanssa vuokrasopimus

  6. muille hakijoille “sopiva vuokralainen on löytynyt, kiitos mielenkiinnosta”-viesti

Oma kämppä oli kyllä ihan Tampereen pelipaikoilta, hyvästä yhtiöstä, loistavalla pohjaratkaisulla ja täysin remontoitu, joten hyviä hakemuksia tuli paljon. Mutta itse hankin ja remontoin ihan tarkoituksella juuri tuollaisen kohteen, koska minusta ei ehkä olisi siihen, että vuokrailisin B-luokan asuntoja ilman huippulaadukasta kysyntää.

4 tykkäystä

Muutamia poimintoja viime päivien asuntosijoittamiseen liittyvästä uustisvirrasta:

Kiinteistömaailma ennustaa tekoälymalliin ja laajaan välittäjäkyselyyn pohjautuen keskimääräistä 1,5% hinnannousua seuraavan 12 kuukauden ajalle (viimeisen 12 kk toteuma +4,1%)

Kaupunkikohtaiset uudet ennusteet ovat Helsinkiin +2,1%, Turkuun ja Tampereelle +2,6%, Ouluun +1,3%, Kuopioon +0,2% ja Lahteen –0,1%.

Etu-Töölö on Helsingin halutuin kaupunginosa. Espoon ykkönen on Tapiola ja Vantaan kärjessä on Tikkurila. Kummatkin olivat ykkösiä viime vuonnakin.

Ruotsissa ja Tanskassa asuntojen hinnat kohosivat viime vuonna jopa yli kymmenen prosenttia.

Suomessa asuntojen hintojen nousu on ollut keskimäärin maltillista muihin Pohjoismaihin nähden. Tänä vuonna Danske ennustaa hintojen nousevan Suomessa 0,5 prosenttia ja ensi vuonna kaksi prosenttia.

”Arviomme mukaan Euroopan keskuspankki (EKP) nostaa ohjauskorkoa ensimmäisen kerran joulukuussa, mikä näkyy asuntolainojen viitekorkojen pienenä nousuna.

Pääskenaariossa asuntolainojen korot pysyvät Suomessa varsin matalina 2022–2023, eikä korkojen nousu heiluta asuntomarkkinaa merkittävästi.”

6 tykkäystä

Nopeita on maailman muutokset. Ei siitä kauaa ole, kun Hypon humoristit julisti “korot eivät nouse koskaan” ja jopa vakavasti otettavatkin asuntosijoittajat julistivat neliöiden pahuutta hoitokustannusten vuoksi, vannoen parinkymmenen neliön koppien nimeen.

Ei minulla ole mitään järkevää mielipidettä siitä, kuinka korkealle korot nousevat ja mikä on muutos vaikka seuraavan vuoden aikana. Mutta vähän veikkaan, että ainakin asuntosijoittamisen puolella se psykologinen vaikutus voi olla varsin rajukin, kun viitekorot nousee plussan puolelle ja tulevaisuuden maltillisten korkojen suhteen ei olla enää aivan yhtä vakuuttuneita kuin aikoina menneinä.

Media on kirjoitellut viime vuosina ahkerasti ja kritiikittömästi uusista innokkaista asuntosijoittajista linjalla “muutama vuosi sitten aloitin, nyt on asuntoja kymmenen ja olen miljonääri”. Toivottavasti artikkeleille nähdään joskus myös jatko-osia. Eli kuinka suuri onni ja autuus se olikaan kasvaa nopeasti asuntojen massaomistajaksi ostamalla Lieksasta muutaman tonnin raskaan korjausvelan kämppiä. Tai kuinka riskitöntä se korkokuvan muuttuessa olikaan haalia uudiskohteiden 20 m2 -yksiöitä 70 % taloyhtiölainalla. Ja parhaassa tapauksessa vielä talosta, joka sijaitsee jonkun rahaston omistamalla ei-niin-kivojen vuokraehtojen tontilla.

Ps. Viimeisin oma ostos on uudiskohde, jossa ei ole euroakaan taloyhtiölainaa. Onhan se verotuksellisesti vähän hölmöä maksella uudiskohdetta normina asuntolainana, mutta kyllä siinäkin omat puolensa on, että lainaraha on korkosuojattua sekä edullista, ja taloyhtiö ei ole täynnä pieniä vuokrakämppiä.

11 tykkäystä

Osin samaa mieltä, mutta ei ne korot ole vielä nousseet ja saa nähdä nouseeko ne edes. Euroopassa kippaa +1% euriborilla varmaan pari valtiota ja USA:ssa alkaa pörssi varmaan laskea siihen malliin, että ne korkohanat laitetaan äkkiä kiinni.

±merkkiset korot olisivat todella tervetullut ilmiö, mutta olen skeptinen voidaanko sellaiseen tilanteeseen päästä tässä sopassa.

Osin samaa mieltä, mutta ei ne korot ole vielä nousseet ja saa nähdä nouseeko ne edes. Euroopassa kippaa +1% euriborilla varmaan pari valtiota ja USA:ssa alkaa pörssi varmaan laskea siihen malliin, että ne korkohanat laitetaan äkkiä kiinni.

Kyllähän korot ovat jo nousseet. Viime vuonna kaikki euroswapit 30 vuoden korkoon asti olivat negatiivisia. Nyt jo kolmivuotisen hinta on prosentin pinnassa ja 15 vuotinen lähestyy puoltatoista prosenttia. Nousuvauhdin jyrkkyys on tietenkin se asia, joka kiinnittää eniten huomiota.

Tietenkään laina-asiakkaalle korkojen nousu ei ole vielä näkynyt juuri muussa kuin viime vuosikymmenellä otetuissa lainoissa, joissa negatiivinen viitekorko syö marginaalia. Sekä uusissa lainoissa korkosuojauksen hinnoissa, jotka ovat nousseet jo kohtuullisesti.

Itse en oikein jaksa uskoa, että EKP:n korkopolitiikkaa ohjaa mahdollisen pitkäkestoisen inflaation aikana velallisten maksukyky. Eiköhän noihin valtiollisiin maksuongelmiin puututa pikemminkin taas jollain vekkulilla tukipaketilla.

Toisaalta, kuten viimeiset lähes 15 vuotta ovat osoittaneet, keskuspankkien rahapolitiikkaa ei kannata kauheasti yrittää ennustaa.

https://sebgroup.com/our-offering/prospectuses-and-downloads/rates/swap-rates

2 tykkäystä

Matkakuluja asunnolle saa vahentaa verotuksessa. Onko kellaan kokemusta matkakulujen vahentamisesta kun asunto toisessa maassa lentomatkan takana?

Kun asunnonvälittäjän ja pankkiirin puffit painetaan lehteen ennustuksena niin en itse sitä nyt ihan sijoituspäätösten perusteena tekisi koska sitä päivää ei nimittäin tule kun yksikään asunnonvälitysfirma tai pankki tai muut bisneksestä elantonsa saavat kertoo että asuntojen hinnat laskee kaikkialla ja nyt kannattaa odottaa.

En itse ihan ymmärrä miksi mediat julkaisee noita puffaus mainoksia uutisina mutta lienee vähän kuin maan-tapa. Jos talous vajoaa mahdollisesti ensivuonna taantumaan, työttömyys mahdollisesti lisääntyy, inflaatio kurittaa ostovoimaa ja korotkin jonkinverran todennäköisesti nousevat, aika welho saa olla että näkee tuossa hintoihin nousua ellei “maan tapa” puutu peliin ja esim nosta asumistukia.

Itse siis odotan jos tulisi joku järkevän kokoinen korjaus pk seudulla mutta ei se kyllä haittaa jos ei tulekaan.

3 tykkäystä

Sitäpä kehitystä liikkeessä, askeltaen mennään, eilen 8.4 oli Euribor 12 kk lukemassa -0,048 - eli karvan verran vielä niin päästään pakkaslukemista keväisiin plussakeleihin, kukaties vääjäämättä. Ei pelkästään sijoittajille merkittävää vaan jokainen asuntolainansa kanssa mittelöivä myös saisi nuo plussat tuta kukkarossaan.

Jep. Nimenomaan riski on siinä, että korkojen annetaan nousta, mutta niitä kerätään niiltä joilla on siihen varaa. Velkaantuneille valtioille sorvataan uusi tukipaketti.

En siltikään usko, että ne korot voi mahdottoman korkealle nousta, mutta kyllä joku 1%:n 12kk euribor on mielestäni ihan realismia lähiaikoina. Monelle supervivutetulle asuntosijoittajalle sekin on pieni ongelma, koska vuokrat ei nouse samaa vauhtia. Siltikin pitäisin sitä pienehkönä ongelmana heillekin, koska nyt on saatu elää todella optimaalisessa tilanteessa, eikä sellainen tietenkään jatku ikuisuuksiin.

Itse näen riskiä lähinnä uuden rakentamisen puolella, koska nousevat korot väistämättä iskisivät haluun sijoittaa uusiin kohteisiin.

2 tykkäystä

SIjoitusasunnot.com julkaisi eilen myyntiin melkoisen pataljoonan kovan vuokratuoton kohteita, joista itse sainkin napattua yksiön itselleni, tai noh varattua sellaisen. Alueesta täysin tietämättömänä; onko foorumin lukijoilla kokemusta Hollolasta asuinalueena? Onko Hollola ghettoutuva muuttotappiokunta, vai mahdollisesti uusi kasvukeskus?

Nopea oman analyysin perusteella, on Hollola mahdollisesti jopa aliarvostettu. Juuri valmistunut kehätie tuo lisää vilkasta liikennettä Hollolan lähettyville, Lahti on suurempi paikka, miten tällainen paljasjalkainen Turkulainen sen yleisesti mieltää. Asunnot siis lähtevät käytännössä uloskantohintaan hurjalla vuokratuotolla; mikä tässä voisi mennä vikaan?

Tässä vielä linkki asuntojen myyntiartikkeliin:
https://sijoitusasunnot.com/kohteet/asunto-oy-hollolan-hiihto-salpa/

Lähtökohtaisesti jos ostaa sijoitusasunnon pienestä muuttotappiokaupungista, pitää paikallistuntemuksen olla erittäin hyvä. Muussa tapauksessa menee todennäköisesti metsään.

Aloittelevalle asuntosijoittajalle perussääntö on että kannattaa ostaa sijoitusasunto vain muuttovoittokaupungista.

12 tykkäystä

Tässä vielä linkki asuntojen myyntiartikkeliin:
https://sijoitusasunnot.com/kohteet/asunto-oy-hollolan-hiihto-salpa/

En omaa lainkaan omaa tuntemusta alueesta, mutta itse juoksisin karkuun ja nopeasti. Muutama pointti:

  • Lahden kohdalla on puhuttu monesti uudiskohteiden liikarakentamisesta. Ja kuten tunnettua, uusissa kohteissahan on verrattain paljon pieniä asuntoja. Jos Lahden vuokra-asuntomarkkinat sakkaavat, niin ei se kauhean hyvää Hollolan 1970-luvun yksiömarkkinoille lupaa. Mainittakoon, että esim. Vuokraturva vetäytyi Lahdesta, koska tulevaisuudennäkymät ovat huonot.

  • Hollola ei kasva. Väestöennusteen mukaan vuosien 2019-2040 välillä asukasluku vähenee 12,5 %:lla.

  • Tuon taloyhtiön korjaushistoria on karmeaa luettavaa ja myyjän “Ei isoja remontteja suunnitteilla putkiremontin jälkeen” -mainosteksti saa lähinnä nauramaan. Tuo taloyhtiö on pommi. Toimintakertomuksessahan kerrotaankin, että vuonna 2020 “useita vesivahinkoja on sattunut vuoden aikana”, ja niitä makseltiin 30t euron edestä, josta vakuutus on hyvittänyt reilu 20 %.

  • Samassa toimintakertomuksessa kerrotaan mielestäni oikein osuvalla sanamuodolla “Hallitus päätti viimein aloittaa käyttövesiputkistoremontin valmistelun”. Todellakin, viimein. Mutta parvekkeiden lisäksi mitään muuta sielllä ei ole tehty. Ja taloyhtiö on 50 vuotta vanha!

  • Kymmenen vuoden päästä sitten uusitaan tontin vuokrasopimusta. Sitä ennen on jo todettu, että ei se pelkkä käyttövesiputkien remontti kauhean fiksua ollut, vaan olisi pitänyt tehdä kerralla laaja LVIS-remontti. Mutta rahoittaako mikään pankki hollolalaisen huonosti hoidetun taloyhtiön LVIS-remppaa, onkin sitten kokonaan toinen asia. Jos ei rahoita, sitten talo käytetään loppuun ja tilataan purkumiehet tontille.

  • Sen verran nyt sivistin itseäni, että googlettelin tuota Salpatietä. Nettikeskusteluun pitää tietty aina suhtautua tietyllä varauksella, mutta sen perusteella tuo on SE katu, jonne ne kaupungin alkoholistit ja narkkarit ovat löytäneet tiensä. No, palveluita sentään näyttää löytyvän läheltä ja Prismakin kävelymatkan päässä.

29 tykkäystä

Edellä tulikin jo hyviä vastauksia, uloskantohintoihin on poikkeuksetta aina järkisyyt taustalla.

Ammattilaiselle, jolla on vaikkapa 100 asuntoa salkussa ja jonka sijoitusstrategiaan kuuluu vahva kassavirta ja aleneva arvonkehitys, voi tämäkin kohde sopia tosi hyvin. Itse kuitenkin kysyisin, että onko ~10% vuokratuotto todellakin riittävä tämänkaltaisessa kohteessa? Pienikin arvonalenema, muutama tyhjä kuukausi silloin tällöin ja/tai välttämättömät juoksevat kulut esim jääkaapin uusinnasta, niin tuotto-odotus onkin jo omallekin pääomalle pörssiä huonompi. Kannattaako tällöin ottaa vuokralaisriskiä, vai ostaa mieluummin indeksiä?

Kukin sijoittaa tyylillään, mutta jos oikeasti vaurastua haluaa niin lähtökohtaisesti kannattaa asuntosijoitusten suhteen pysyä kasvukeskuksissa (tai sitten pitää alkaa tekemään isosti ja ammattimaisesti, tällöinkin toki kasvukeskuksissa on vaikeampi mokata). Pitkässä juoksussa arvonnousu on se millä pääomat kumuloituvat, jos siis tämän mahdollistaa ostamalla asuntoja sieltä missä arvot tosiaankin nousevat.

11 tykkäystä

Tuota Tampereen droppia en oikein osta, kysyntää on enemmän kun aikoihin ja asunnon menneet kuumille kiville, keskustasta ja lähi-alueilta saatu enemmän myyntihintaa kuin koskaan. Varmaan sitten syrjäisemmät alueet dropanneet paljon.

Suuri kiitos molemmille @JuhaR @ollikohan äärimmäisen hyvää näkökulmaa tuoneista vastauksista. Ehkä tätä tarvitsee miettiä hieman tarkemmin ennen varauksen lunastamista. Lähinnä tässä kiihotti saman kadun oikotien ilmoitukset, jossa vastaavia kohteita markkinoidaan + 20k kalliimmalla. Näissä vertailukohteissa oli lähes sama tilanne remonttien kanssa; eli niitä ei oltu tehty.
Halpa ei kuitenkaan tarkoita hyvää ja asuntojen kuvapankkiin tutustuessani asukkaiden elinympäristö ei vaikuta suurempaa luottamusta herättävältä, enkä tarkoita vain huonoa sisustusmakua.

5 tykkäystä

Lahdessa koko ikäni asuneena ja aluetta (Salpatie) voisin sanoa jokseenkin tuntevani. Tosiaan kuten ylempänä mainittiin niin Salpatie vetää puoleensa alkoholiongelmaisia tms, halvan vuokran takia. Ei mikään houkutteleva sijoituskohde ainakaan itselle olisi. Myös oma näkökulmani tuohon kehätien valmistumiseen on Hollolan kannalta huono, koska nyt kaikki liikenne kiertää täysin Hollolan, jolloin palvelut keskustassa heikkenee. Hollola on mainio alue mielestäni rivi- tai omakotitalolle, esim lapsiperheille. MUTTA nämä omat vain minun omia näkemyksiä.

Ei pidä paikkaansa IMO. Myin juuri asunnon yliopiston kupeesta ja kysyntä oli olematonta. Ensinäytöllä nolla kiinnostunutta. Voi kysyä oliko kohde hinnoiteltu kiville - noh pyynti oli 10% alle korkeimman arvion. Myynti meni vielä melkein toiset -10% alempaa. Muita kiinnostuneita ei tähän hätään ollut.

Sijoitusasunnot eivät tällä hetkellä liiku. Tämä kyseinen asunto meni ensiasunnoksi. Tilanne johtuu toki Ukrainasta, ja tilanne saattaa normalisoitua nopeasti.

Mikä sitten on normalisoitumista. Koronan aikana vuokralaisten saaminen on ollut hankalaa. Yksiöiden kysyntä suhteessa isoihin perheasuntoihin on ollut vaimeaa. Kenties tuo taas hieman piristyy kun pandemia hellittää ja opiskelijat palaavat.

Miksi siis myin asunnon? Asuntosijoittamisen pihvi on velkavipu. Sijoitusasuntojen suhteen vipu oli pudonnut noin 50% kieppeille, enkä ollut halukas uutta kohdetta hankkimaan. Nyt tästä kämpästä irtosi kivasti käteistä odottelemaan mahdollista taantumaa / lamaa. Osakkeiden kanssa sählääminen on enemmän minun juttuni kuin tylsiin seiniin investoiminen.

Edit: hintakehityksen arvioiminen tämän asunnon osalta on hieman haastavaa tehdyistä rempoista johtuen. Arvonnousua kymmenessä vuodessa tuli reilu 5%. Ei vuodessa, vaan yhteensä.

5 tykkäystä

Näin sivuhuutona Tampereen tilanteesta, että vuokrasin itse oman täysin remontoidun sijoitusyksiöni keskustan kupeesta lokakuussa ja meni kyllä todella helposti vuokralle hyvään hintaan. Jonossa olisi ollut hakemusten perusteella 10-15 erinomaista vuokralaiskandidaattia jo ensimmäisten päivien aikana.

Toisaalta tuon jälkeen on voinut ehtiä tapahtua markkinoilla jo yhtä sun toista.

Tämänpäiväinen Hesarin juttu taitaa olla vain tilaajille, mutta poimitaan sieltä oleellisin:

Selvää on, että tilanne aiheuttaa asunnonvaihtajissa epävarmuutta, mikä muun muassa pidentää myyntiaikoja, sanoo kiinteistönvälitysketju OP Kodin johtaja Lasse Palovaara.

Kauppoja jää todennäköisesti myös paljon tekemättä.

”Aina, jos epävarmuus iskee, se hidastuttaa päätöntekoa tai tekee varovaisemmaksi. Jos on ajatellut laittaa asuntonsa myyntiin, osa haluaa odottaa ja katsoa, mihin maailma on menossa.”

Vastaavasti ostotarjouksen tekemistä miettivä kuluttaja saattaa ottaa lisäaikaa.

Tämä taitaa olla PK-seudun arviointia, mutta pätee varmasti myös ainakin muilla kaupunkiseuduilla. Nythän tavaran kallistuminen + epävarmuus on sellainen kombo, että rakennuttajille saattaa jäädä uudiskohteita normaalia enemmän käsiin ja uusien hankkeiden aloitusta vähennetään. Lyhyellä aikavälillä tämä luonee painetta hintakehityksen tasaantumiseen tai jopa hintojen alenemiseen, mutta sitten taas pidemmällä perspektiivillä saattaa johtaa hintojen voimakkaampaankin nousuun, kun aloitusten väheneminen lisää niukkuutta kasvuaan jatkavissa keskuksissa.

2 tykkäystä