Asuntosijoittaminen

Juuri näin. Kuten linkkaamassasi jutussakin todettiin:

– Kyse ei ole asuntokaupan hyytymisestä, vaan siitä, että olemme nyt palaamassa kauppamäärissä koronapandemiaa edeltäneelle, pitkän aikavälin vertailussa edelleen hyvälle, vuoden 2019 tasolle. Kannattaa muistaa, että viime vuosi oli kaikkien aikojen kuumin asuntokauppavuosi Suomessa.

Eli vertailukautena kaikkien aikojen buumi (jonka kukaan ei nyt varmaan olettanutkaan vuosikausia kestävän) ja lisäksi vielä tähän osui tuo Venäjän sota, joka varmasti lisäsi varovaisuutta hetkellisesti.

4 tykkäystä

Ansiokkaasti koottu taulukko eri maiden asuntohintojen riskitasosta. Olisi ollut hyvä saada tähän vielä talouksien nettoomaisuus jolla tietysti on merkitystä jos työpaikka lähtee alta ja lainakulut juoksee.

Jutussa taulukkoa ei ollut, mutta Credit Suissen paljon siteerattu Wealth report tuon tiedon kotitaulouden nettovarallisuuden tarjoilee.

Tämä on mielestäni hyvä taulukko havainnollistamaan sitä, miten data ei oikein tue Suomessa asuntokuplaa huutavien tahojen argumentteja.

Asuntokupla Suomessa on vähän hankala käsite. Suomen asuntomarkkinat kun sisältää niin monta makro- ja mikromarkkinaa. Olennaisin jako toki kasvavat kaupungit vs. muu Suomi. Ja toki seuraavaksi Helsinki/Turku/Tampere vs. muu Suomi. Helsingin sisällä taas voi olla paikallisia kuplia, mutta hieman vaikea arvioida missä kuplaa olisi. Ensiksi tulee mieleen Lauttasaari ja Kaartinkaupunki, mutta en ole ihan varma näistäkään.

1 tykkäys

Oma mielipiteeni on se, että jos ”kuplia” on vain kaupunginosatasolla (olettaen että niitä ylipäätään on) ei oikein voida puhua että asuntomarkkinoilla olisi kuplaa koska nämä ”kuplat” eivät vaikuta asuntomarkkinoihin kokonaisuutena käytännössä ollenkaan.

Vertaus voisi olla että jos kannabisosakkeet olisivat kuplassa ja alkaisi se perusteella sanomaan että osakemarkkinat on kuplassa. Vaikka niiden kaikkien arvo menisi nollaan päivässä niin osakemarkkinat ei edes huomaisi mitään (ja mitään näin rajua ei tietenkään voi asuntomarkkinoilla tapahtua).

3 tykkäystä

Olen samaa mieltä siis, että kuplaa ei ole ainakaan Suomi-tasolla.

Jaa minun mietteet.

Ensinnäkin nyt korot on lähtenyt nousuun.
Minun vanha laina tarkistetaan onneksi seuraavan kerran 30.5.2023 muuten se olisi vieläkin korkeampi korko.

Se sanottu jos ottaa nyt uuden sijoitus lainan korko iskee heti!

Mitä mietteitä tämä antaa minulle?
A. En tee ekstreeme jota suunnitelin että ostan kaksi asuntoa tänä vuonna (en myy mitään).
B. Ostan kyllä yhden asunnon tänä vuonna!

Kaikenlaisia ongelmia olen nähnyt. Ärysttää myös kun jokaikinen uudis asunto kohde usein nyt haluaa 2000 euron varausmaksun.

Minkälaisia ongelmia olen nähnyt?
Rakennuttajat quote “Ei olla varma että aloitetaan tämä projekti edes jos ei tule riittävästi varauksia”.
Tuota olen kuullut enemmän kuin yhdestä uudisasunto kohteesta.

Vuokraan 3 yksiötä pääkaupunki seudula. No olen päätänyt haluan tällä kertaa kaksion ja vaihteeksi ei pääkaupunki seutu. SPAMMINA sain jostain ESPOO TAPIOLA kohteesta sähköpostia nauroin vain kun kaksio siellä maksaa jotain 350 000-450 000 euroa siis kaksio ja ei mikään valtavan iso kaksio tyylin noin 40 neliömetriä.

Tampere?
Miten tässä kaupungissa on niin paljon ongelmia häh?
Joko sika kallista ei varaa… tai sitten syrjässä jossain yli 10+ kilometriä keskusta Tampere ja siellä on sellaisia kohteita että epävarmaa jos ne edes saa rakennuslupaa! Kaikenlisäksi ärsynnyin kun toinen näistä yhtäkkiä nosti hintoja 15. 000 euroa kaksio esim!
Sanoivat että kustannukset maksaa? Jaha no jos kustannuset nousee niin miksi vain se kerrostalo ja ei mikään muu uudisasunto heillä nouse hinnassa? Ne on vain ahneita myyjiä!

En viitsi kuitenkaan kertoa mikä rakennuttaja tai sellaista.

No asiasta toiseen kun alkoi ärsyttää tuo Tampere olen jonossa siellä kahteen eri kohteseen ja epävarmaa jos edes saavat rakennuluvan ja jos saavat en ole varma että haluan ostaa edes.

No mun sisko asuu Lahdessa… sen keskustassa. Ei siinä kaikki minulla on yksi ystävä (mies) joka asuu myös Lahdessa.

Rakennuttaja jolla on hyvä maine tuli mainos Lahti kohteesta… Tarkistin sen alueen maineen ja vuokratulot ja menin sen jälkeen heti asunto jonoon ja maksoin 2000 euron varausmaksun!

Taidan ostaa Lahdesta! Ihan varma tästä en olo menen Heinäkuussa paikan päälle katsomaan sen asunnon. Ystäväni Lahdesta sanoi että hän on halukas vuokraa sen (ystäväni Lahdesta on paljon nuorempi kuin minä selvästi yli 10 vuotta ikäeroa). Sanoin kuitenkin ystävälleni että hän voi toki hakea sitä mutta että vuokranantaja ja vuokraja suhde voi huonontaa ystävyys suhdetta niin ei suositeltavaa hyvä idea.

Ja tähän ystävään Lahdesta myös en luota ainakaan vielä niin paljon kun esim. veljeeni joka on myös ystäväni ja en ole tuntenut häntä monta vuotta vaan hän on uusin ystäväni. Toki asia voi muuttua sen suhteen tulevaisuudessa ja ajattelin tavata ystäväni Lahdesta samalla kun menen katsomaan Lahti uudiskohde aluetta.

Hyvä alue Lahdesta ja mukavan iso asunto sanon suuntaa antavasti en halua paljastaa mikä niin asunto jonka haluan ostaa on jotain 40-50 nelilömetriä+ parveke kaksio.

Luotan myös Lahti rakentajaan tosi paljon saman joka rakensivat minun siskoni uudisasunnon.
Ja heillä on riitävästi varauksia jo nyt!

Taidan ostaa sieltä Lahdesta tai sitten muutan mieleni ja ostan Tampereelta. Lahti asunto maksaa vähemmän kuin Tampere asunto ja vuokra on aika lähellä Tamperetta.

Ostan vain uudisasuntoja vai? Tähän menessä mikään kohde jonka olen ostanut ei ole ollut uudisasunto vaikka vuonna 2014 ostin käytetyn 2014 rakennettu asunnon. Vanhin asuntoni jonka olen ostanut käytettynä myös niin se on vuodelta 1970 ja sannut myös perinteinen putkiremontti jonka olen maksanut kerralla koko summan. Koetin joihinkin vanhoihin asuntoihin antaa tarjouksia myös mutta ei ole päästy yhteisymmärykseen tai sitten joku muu on tarjonnut enemmän tai myyjä joka sanoo en halua myydä tuohon hintaan.

EDIT. Lahti kutsutaan myös Suomen Chicago… mutta oma käsitys esim Jyväskylä Pupuhta on pahempi.

En ole huumekäyttäjä ja en usko että saan ongelmia Lahdessa kun menen sinne. Puhuhta Jyväskylä taas niin se on vaarallinen alue.

Tutustuimme hurjamaineiseen lähiöön Keski-Suomessa

https://yle.fi › Yle Uutiset › Lähiöt
](Tutustuimme hurjamaineiseen lähiöön Keski-Suomessa: Työttömyyttä, päihteitä, astaloita – ja todella tyytyväisiä asukkaita)

· Translate this page

11 Sept 2018 — Jyväskylän Pupuhuhta on kärsinyt jo pitkään huonosta maineestaan. … Pupuhuhdassa on sekä omistusasuntoja että vuokra-asuntoja.

Tosin monien ystävien mielestä olen rohkea monella tavalla, mutta omasta mielestäni en ole tyhmän rohkea ja menen sinne Lahteen 2 päiväksi viikonloppuna niin saan jonkinlaisen käsityksen.

2 tykkäystä

En ota kantaa Lahden tilanteeseen, eikä minulla ole varsinaista mielipidettä. Sen sijaan Timo Metsolalla on ja tässä linkki, jossa hän kertoo Lahden heikoista näkymistä

4 tykkäystä

Jaa niinpä niin tämä niin sanottu GURU tietää. Sitten samassa on linkki toiseen jossa sanotaan vain että 6 kaupungissa koko Suomessa kannattaa sijoittaa ja vain tämä uskomaton “GURU” tietää missä.

Otan itse kantaa Lahdestaa menemällä sinne ja olemalla siellä ainakin pari päivää viikonloppuna. Minulla on omat mielipiteet mistä kannattaa sijoittaa ja tämä herra saa olla mitä mieltä haluaa minun puolesta.

Lahti kaupungissa on esimerkkinä esim CGI joka antaa paljon IT tuki alan työpaikkoja. CGI ulkoistaa aika paljon välttämättä ei suoraan heidän nimissä ole työpaikka ilmoitus tai työsopimus mutta voi olla joku headhunter firma kanssa työsopimus, mutta käytännössä olet sitten töissä CGI firman tiloissa tai etänä kotona. En ole ikinä nähnyt mitään työpaikka illmotusta esim. Porissa joka minua kiinnostaisi edes hakea.

IT ohjelmisto taloista minulla ei ole niin paljon karttaa, mutta niitä on ympäri Suomea ja kieltämättä esim pääkaupunkiseudulla on paljon IT ohjelmointi työpaikkoja mutta niin on monessa muussa Suomen kaupungissa. Veljeni on IT alan diploomi insinööri ja FULL STACK programmer GURU ja on töissä Vaasa kaupungissa ja brutto palkka jotain 4000 ja 5000 euro välillä sitä luokkaa. FULL STACK tarkoittaa osat esim. sekä FRONT END ja BACK END programming erikseen molemmat siis todella GURU.

Kylmä totuus on minusta että Suomessa yleisesti rakennetaan liikaa. Muistan 10 vuotta sitten kun vuokrasin oli niin helppoa saada vuokralainen Espossa että oli jopa vaikea valita kenet ottaa vuorkralaiseksi vaikka pitäisi saada 2 viikossa uusi vuokralainen.

Menetin melkein hermot 1/3 asunnosta Espoosta alle 2 vuotta sitten tämä tapahtui koska se
A. oli hieman syrjässä Espoossa tai sanotaan eniten syrjässä niistä 3 yksiöstä jotka vuokraan Espoossa.
B. Ei autoapaikkaa ja ei mahdollista vuokrata edes autoapaikka taloyhtiöltä.
vuokralaisen saaminen siihen. No sitten kävi uskomaton tuuri jota en ikinä kaadu yksi firma ja tämä ei ole yhden miehen konkurssi firma vaan iso firma sanoi halua vuokrata sen asunnon ainakin seuraavat 20 vuotta.

Gurua kannattaa kuunnella.Uskottavuutta lisää se, että Vuokraturva on Lahden osalta äänestänyt lompakollaan ja lopettanut liiketoiminnan siellä.

Huomauttaa pitää myös, että Metsola ei ole yksin ajatustensa kanssa. Esimerkiksi Suomen Vuokranantajat on ottanut aiheeseen kantaa: Vuokranantajat tylyttää Lahtea: Kaupungin toiminta vääristää markkinoita | Päijät-Häme | Etelä-Suomen Sanomat

6 tykkäystä

Mielipiteitä on varmasti moneen lähtöön oli sitten guru tai ei. Samoin kaupungit ovat erilaisessa asemassa vuokramarkkinoilla ja kaupungeissa on hyviä ja vähän heikompia alueita. Itse olen painottanut sijaintia ykkösenä. Ei se aina tarkoita ihan ydin- keskustaa, mutta kuitenkin sijainti on a & o. Vuokralaisilla on erilaisia tarpeita, joten pyrin löytämään kohteen, joka palvelee mahdollisimman montaa, esim. opiskelija tai työelämässä oleva.
Vuokraustoiminnasta kokemusta on pääkaupunkiseudulta ja viimeisimpänä yksi vuokra-asunto Lahdessa. Lahden tilanteesta on sen verran omakohtaista tietoa, että alueita tuli tutkittua ja kovin montaa kilometriä keskustasta en sitten jatkoon ottanut yhtään (sillä hetkellä ei ollut sopivaa). Päädyin asuntoon, joka on ihan keskustassa -->sijainti. Taloyhtiö on hyvin hoidettu, vuokratuotto on hyvä, vuokralainen on hyvä, vuokralaisia oli hyvin tarjolla (n. 6kk sitten).
Kunhan tämä nykyinen maailman tilanne selkiytyy, todennäköisesti ostan Lahdesta myös toisen sijoitusasunnon.

Tuo kirjoitus on vuoden takaa. On validi pointti sinänsä, mutta aika ajoin on aina jossain kaupungeissa noussut vastaavat tilanteet esiin. Vaatii meiltä asuntosijoittajilta enemmän tutkintaa, omia arvioita ja viisaita päätöksiä.

6 tykkäystä

Vuokranantajien uusi kaupunkiranking julkaistiin näemmä tänään: Tuottotutkimus 2022 - Suomen Vuokranantajat

Tampere on edelleen kärjessä. Edellä mainittu Lahti sai sijan 21/27. Eli yhden pykälän viime vuotista heikomman sijan. Vielä toissa vuonna Lahti oli 8. sijalla, tosin vain 24 kaupungin kesken tehdyssä vertailussa. Sen arvostus sijoittajien keskuudessa on siis laskenut roimasti.

Kauppalehden uutinen aiheesta on maksumuurin takana: https://www.kauppalehti.fi/uutiset/tampere-on-jalleen-houkuttelevin-paikka-asuntosijoittajalle-27-kaupungin-lista-paljastaa-mista-lahivuosina-ennakoidaan-saatavan-kovimpia-tuottoja/242c5653-5cc9-443f-b980-ee9c5d37c53d Poimin siitä kuitenkin vuokratuottoon liittyvän arvion: “Pellervon taloustutkimuksen (PTT) arvion mukaan vuokrat kohoavat koko maassa keskimäärin 1,2 prosenttia vuodessa vuosina 2022-2025, kun taas hoitokulujen ennakoidaan kasvavan vikkelämmin”.

1 tykkäys

Otin yhteyttä Vuokraturva (kun kerroit että he lopettivat toimintansa Lahdessa) ja arvioini heistä on 2/5 tähteä. Aivan uskomatonta touhua. Mietin että jos myyn yhden Espoo yksiön niin voin jopa ostaa 2 asuntoa tänä vuonna.

Sanoin vuoden määräaikainen vuokrasopimus vuokralainen muuttaa ulos aikasintaan keväällä 2023.
Vuokraturva: Sinun pitää purkaa se vuokrasopimus ja ei näytetä asuntoa vuokrattuna.
Minä: Mitä ihmettä? Valmiiksi vuokrattu voi kiinnostaa sijottajaa. En aio maksaa välvityspalkkiota teille ja pitää asuntoa tyhjillään saman aikaisesti asuntoa.
Lisäksi ei määräaikaista vuokrasopimusta voi purkaa kesken sopimusta jos vuokraaja on maksanut vuokrat ja käyttäytyy hyvin siis sääntöjen mukaan.

Vuokraturva: Me voidan korvausta vastaan myös hankkia uusi vuokralainen. Joka tapauksessa niin paljon työtä nyt soita uudestaan Elokuussa 2022 niin katsotaan tilanne.

Ainoa syy että annan edes 2 tähteä niin suhteellisen kohtuulliset välityspalkkiot.
Ja se sinun Vuokraturva ei kuulu minun parhaimpiin eka ota yhteyttä jos pitää hankkia välittäjä vuokraustominalle. Useimmiten hankin vuokraajan itse.

2 tykkäystä

Vuokranantajien linkin taulukostahan käy ilmi, että tämän hetkinen vuokratuotto Turussa on heikommasta päästä. Kuten se on muissakin kasvukeskuksissa.

Turku on sijoittunut vertailun kakkoseksi, kun arvioidaan kokonaispakettina vuokrakehitystä, arvonnousua, vuokratuottoa, markkinointiaikaa, väestönkasvua, vuokralaisten osuutta asukkaista sekä väestönkasvua.

Jos me katsotaan tämän hetkistä vuokratuottoa, niin ykkösenä vertailukaupungeista on Kajaani.

11 tykkäystä

Kyllä ne pojat ajat muuttuvat - suorastaan napakäänne: Uusimaa historiallisesti muuttotappiollinen muualle Suomeen vuonna 2021 - Tilastokeskus

4 tykkäystä

No jaa. Suomessa asukasluku on noussut tänä vuonna jollain 700 henkilöllä. Uudellamaalla se on noussut melkein kymmenen kertaa enemmän.

Uusimaan väkiluku kuukausittain vuonna 2022:
01: 1 715 095
02: 1 717 123
03: 1 718 439
04: 1 719 936
05: 1 721 880

Mutta on tietenkin totta, että viimeisen parin vuoden aikana monen pk-seudun kaupungin väestökehitys on suorastaan madellut ennusteisiin nähden.

1 tykkäys

Lyhyesti jos puhutaan merkittävästä väestöluvusta Suomessa ja miten asiat ovat muuttuneet kun Tampere aikoinaan oli 2.

  1. Helsinki
  2. Espoo (jossa minä vuokraan 3 yksiötä muille).
  3. Tampere
  4. Vantaa
  5. Oulu
  6. Turku
  7. Jyväskylä
  8. Kuopio
  9. Lahti
  10. Pori
  11. Kouvola
  12. Joensuu
  13. Lappeenranta
  14. Hämeenlinna
  15. Vaasa
    Ja Vantaa on huomattavasti lähempänä Tamperetta kuin Tampere on etäisyydellä Espooseen. Espoossa on ollut raju väliluku nousu.
    Tosin tuo oli tilanne 31.12.2021.
    Omasta tilastani voin vain sanoa eka 4 viikkoa minun piti olla töissä Helsingissä, mutta sitten kun sain ollla etänä COVID 19 takia muutin takaisin Turku seudulle.

Suomessa on n kaupunkia jossa on yli 200 000 ihmistä. Se sanottuna Espoo jossa vuokraan 3 yksiötä
niin se asukasluku jos ei jo nyt niin ennen tämän vuoden loppua tulee olemaan yli 300 000 asukasta!

Minusta jotkut Tampere myyjät ovat olleet jopa ärsyttäviä mutta nyt kerrankin yhteystyötä. Laitoin viestin että olen tulossa katsomaan Tampererelle joko perjantai 8.7.2022 tai perjantai 15.7.2022.

Omistan jo 3 asuntoa pääkaupunki seudulla niin ajattelin vaihteeksi Tampere tai Lahti. Argh se Tampere asunto jota menen katsomaan se on enemmän keskustassa ja maksaa noin 35 000-45 000 euroa enemmän kun Lahti asunto vaikka Lahti asunto on isompi kaksio.

No mutta enkö sanonut että en ole tyhmän rohkea miten nyt jos on ennestään asuntosijoitus velkaa ja nyt lisää velkaa ja korot on jo nousussa?

Kylmästi sanoen olen valmis ja halukas maksaa jopa omassa rahassa ilman velkaa 100 000 euroa tai hieman enemmän tai hieman vähemmmän että velka on kohtuullinen. Ja oma rahoittuisuus tulee oleman paljon enemmän kuin joku 30% mahdolllisesti jopa 50%+ omassa rahassa ilman velkaa varsinkin jos se edullinen Lahti kohde.

Jo ja näitä jotka ostaa eka asunnon ja 20-30 vuoden lain aika. Ostin eka asuntoni kauan sitten ja maksoin pois eka asunto velkani kokonaan pois 4 vuodessa!

Tosin että ei nyt luulla että olen miljonääri ostin eka asunnon kauan sitten kun hinnat halvempia ja se ei ollut tyylin joku iso asunto Etelä Helsingistä tai Tapiola tai Westend Espoo tai Tampere paras ydinkeskusta alue.

1 tykkäys

Ei Tamperetta ja Lahtea ole millään tavalla vertailukelpoisia.

Anopilla on 60 luvulla rakennettu vuokrakolmio Lahdessa 4 km päässä keskustasta. Vuokralaisia on vaikea saada ja tuotto on surkea. Toki tämä ei ole millään tavalla ideaali vuokranohde, mutta siitä huolimatta Lahden markkina on vaikea. Voi helposti käydä niin, että asunnon hinta laskee ja jäät lopulta tappiolle.

3 tykkäystä

Kumpi luulet että on helpompi saada vuokralaisia. Anopillasi 1960 luvun 3 io tai huippumoderni kaksio 2023 jolla on esim myös energia &sähkökulutus toista luokaa kun joku 1960 luvun asunto jolla on ehkä esim G (surkea luokka energia)?
Lisäksi tämä kaksio ei ole mikään super pieni kaksio tyylin 34 neliömetriä. Se on 44,5 neliömetriä+parveke.

4km keskustassa ei kerro kaikkea. Jos se on etelään Lahdesta niin väärä suunta minusta. Asunto jota menen katsomaan on pohjoisen suuntaan sinne ohitse sen Sibelius talon se satama alue.

Tampere asunto jota menen nyt katsomaan 6km Tampere keskustasta niin on hyvä alue mutta se on vavaiset 37 neliömetriä +parveke. En ikinä suostuisi muuten edes harkitsee sen ostoa mutta layout on aika täydellisen nerokkaasti.

En voi sietää niin sanottuja kaksioita jolla on väliseinä ja kaksi tyhjää aukkoa toiseen “huonessen” nämä ovat minusta yksiöitä. Toisaala iso ovi voi pienessä asunnossa viedä tilaa.

Tampere 37 nelilömetriä asunossa on liukuovi ja ei mitään muuta ovea tai vielä pahempi tyhjä aukko makuhuoneseen. Vaatekaappi on nerokkaasti myös makuhuoneessa. Parveke on aito parveke ei mikään ranskalainen parveke. Parveke on toki pieni, mutta asunto on ainakin toinen kerros niin ei eka kerroksen terassi.

Saunaa siinä asunossa ei ole, mutta ei mitenkään mahtuisi 37 neliömetriä+parveke asuntoon sellaista.

Siihen polttimon viereen rakentuvia/rakennettuja? Kannattaa huomioida melu- ja hajupäästöt.