Asuntosijoittaminen

Juu, siihen liittyy helposti monenlaista :laughing:

Itse nappasin pois ei-kantavan siporex-väliseinän, täydellisen pintaremontin yhteydessä, lähtökohta betonille purettu kämppä:

  • ilmoitus isännöitsijälle, lupa taloyhtiön hallitukselta. Liitteeksi pohjakuva, johon merkattu purettava seinä.
  • Lekan kanssa seinä kappaleiksi.
  • koko kämppä täynnä pölyä. Kiroilua ja valkoisen rään räkimistä, kun en älynnyt ottaa hengityssuojainta.
  • peräkärry paikalle, kivimurska sangoilla kolmannesta kerroksesta peräkärryyn ja kaatopaikalle.
  • imurointi.
  • Sähkäri paikalle katsomaan, kun yksi valokatkaisin roikkui nyt johtoineen katosta.
    Sähköturvallisuus :heart: Suunniteltiin yhdessä, miten toimin eteenpäin.
  • Roilotus ja piikkaus kantavaan betoniseinään uusille sähkövedoille ja sähkörasioille. Ihan vitusti pölyä jokapaikassa, näkyvyys pölyn keskellä metrin verran. Koko talo taatusti myös tiesi, että “hei me piikataan!”
  • paikkojen imurointi.
  • uusien sähkörasioiden ja johtojen suojaputkien ähellys johtoineen paikalleen.
  • sähkövetojen ja rasioiden “muuraus” tasoitteella paikalleen.
  • Seinän uusien vetojen, kattoon parisenttiseksi jääneen seinän jättämän kolon ja lattiaan jääneen vastaavan kolon tasoitus muutamaan otteeseen tasoitteen välillä kuivuessa.
  • Huomasin, että lattiaan jää pari milliä liian iso pykälä vinyylin asennukselle. Lisää tasoitusta isommalta alueelta.
  • Sähkäri paikalle asentamaan katkaisijat, kytkemään johdot ja tekemään tarvittavat mittaukset.

Tämän jälkeen remontti jatkui koko asunnon kaikkien pintojen imuroinnilla, seinien maalauksella, keittiön asennuksella ja vinyylin asennuksella lattiaan.

Lopputulemana reippaasti avarampi ja valoisampi asunto ja parempi vuokrattavuus, kuin jos olisi jättänyt seinän paikalleen.

Ylimääräinen kustannus verrattuna samaan täyteen huoneistoremonttiin, kun itse teki, oli arviolta parisataa. Sähkäriä tarvittiin jokatapauksessa, kun asuntoon kuitenkin piti täysi remontti tehdä…

13 tykkäystä

Kuinka paljon inflaatio vaikuttaa asunnon kauppahintaan vuosien varrella? Kuluttajaindeksin verran? Kauppahinta nousee esimerkiksi uudiskohteesta vuodesta 2016 150 tuhannesta 170 tuhanteen vuoteen 2022 mennessä. Sijainti on hyvä, mutta ei merkittäviä muutoksia ympäristössä. Onko kyseessä enemmänkin inflaation aiheuttama neliöhinnan nousu vai kuinka?

Lisäksi taloyhtiössä on mainittuna tilinpäätöksessä poistumat ja arvonalenemat. Onko tuosta mahdollista laskea kohteen arvonalenema neliön mukaan vai kuinka asiaa kannattaa ottaa huomioon asuntokaupoissa? Toki arvonalenema luultavammin tarkoittaa kiinteistön kumulatiivista kulujen (rakenteiden vanheneminen tms.) ja koneistojen aiheuttamaa tappiota taloyhtiöön, eikö?

Kiitoksia vastanneille!

Kukaan ei pysty ennustamaan kehitystä. Liikaa muuttujia.

Tässä mielestäni 4 kiinnostavinta kuvaajaa OP uudesta asuntomarkkinakatsauksesta. On se inflaatio melkoinen veijari.




12 tykkäystä

Tuossa viimeisessä kuvaajassa ainoa “ongelma” on se, että inflaatio on Suomessa toistaiseksi käytännössä kaikessa muussa paitsi palkoissa. Eli eipä auta reaalikoron laskeminen kun tulot eivät nouse inflaation mukana. :man_shrugging:

25 tykkäystä

Pitkäjänteiselle asuntosalkun kasvattamista suunnittelevalle tämä asuntojen reaalihintojen selvä laskeminen nimellishintojen laskiessa myös hiljakseen on pidemmästä näkövinkkelistä katsoen ihan kelpo tilanne.

Varsinkin jos lisätään mukaan taantuman aiheuttama vuokrakysynnän kasvu samalla kun asuntojen hintojen lasku ja korkojen nousu pelottavat osan asuntosijoittajista markkinoilta.

Jos asuntojen hinnat laskevat prosentin vuodessa, vuokratuotto on 3,5% ja lainan korko 2%, niin harva asuntosijoittamista pelkkää hyväntekeväisyyttään harrastaa.(Jotain tähän suuntaan taisi Miika Vuorensola todeta twitterissä.)

Tämähän tilannehan johtaa hiljakseen nouseviin (nimellis)vuokriin. Ja parempiin vuokratuottoihin.

Lopputuloksena siis se, että on helpompi löytää uusia ostokohteita, joiden vuokratuotoissa on jotain järkeä. Ja nämä järkevämmät vuokratuotot mahdollistavat turvallisemman salkun kasvatuksen.

Tietysti asuntojen nimellishintojen iso droppaus olisi kurjaa, kun samalla sulaisivat olemassaolevat vapaat vakuudet. Joutuisi maksamaan omarahoitusosuuksia hetken käteisellä.

Tietysti vielä parempi tilanne olisi 100%:n henkilökohtainen varmuus asuntojen hintojen ikuisesta raketoimisesta, mutta tuohan ei ole mitään realismia.

2 tykkäystä

Seuraava räntti koskettaa DIY ihmisiä ja sellaiseksi tähtääviä.

Tein asuntooni lattiaremontin. Mistakes were made.

Asbestitarkistus - ei asbestia.
Isännöitsijältä lupa touhuun.
Poistin muovimaton ja hioin liimat pois.

Pölyn määrä on järkyttävä kun työkalu koskettaa betonia/tasoitetta. Asiaa pahensi edelleen se, että jyrsin meni tukkoon maton karvasta eikä jyrsimen omasta imurirööristä paljoa tavaraa mennyt etiäppäin.

Vinyylilankku tilalle. Tein remontin huone kerrallaan, kun huone valmis niin kalusteitten siirto valmiiseen huoneeseen.

Fail 1:
Kuinka kauan pöly laskeutuu? Aivan, USEAMMAN PÄIVÄN. Kiva. Eli pölyä kalusteitten päällä. Pyyhintää ja imurointia loputtomasti.

Fail 2:
Kun remontti oli “valmis”, sisäilma tuntui “kaasuuntuneen”. Eli ilmeisesti laatasta vapautuu nyt turbolla jotain sisäilmaan.

Fail 3:
Aloin tutkia asiaa ja selvittelin miten lattian saisi korjattua. Selvittelyn yhteydessä sain sydärin:

  • Koskettaessa betoniin tms, syntyy VAARALLISTA kvartsipölyä. Kvartsi on yleinen kiviaines.
  • Naiivisti olin ajatellut remontoinnin olevan turvallista jos ei ole asbestia, eikä minulla ollut kuin ffp2 suojain ja suojalasit hioessa. Kun pöly oli laskeutunut, en käyttänyt enää suojaimia koska ajattelin pölyn olleen lattiassa. Kiva. Pienin pölyjae ei kuitenkaan edes laskeudu maahan.
  • Lisäksi selvisi että perusimuri vain pölläyttää mikropölyn takaisin ilmaan.

Asiallinen suojautuminen mikropölyltä:

  • Väh. P3 suodattimella varustettu puolinaamari mutta mielellään moottorimaski
  • suojalasit
  • vähän pölyävä työmenetelmä
  • osastointi ja työstötilan HUOLELLINEN eristys
  • kohdepoisto HEPA 13 suodattimella
  • mahdollisesti alipaineistus HEPA 13 suodattimella
  • voimakas HEPA 13 suodattimella varustettu imuri, myös siivouksessa.

Eli aina kun pölyilmaa imetään mihin tahansa se pitäisi imaista vähintään HEPA 13 suodattimen läpi.
Referenssinä, asbesti vaatii HEPA 14 suodattimen.

Kummasteltiin isännöitsijän kanssa tätä asiaa kun kerroin hänelle kvartsipölystä. Ei ollut kuulemma koskaan tullut hänellä eteen. Ihmeteltiin myös, miten betonihiontatouhuja saa maallikko tehdä jos siitä vapautuu epäorgaanista vaarallista mikropölyä.

Että sillai, silikoosia odotellessa.

Tarinan opetus:
1 En tiedä kaikkea. Vaarallisin riski lymyää siellä mitä en tiedä edes olevan olemassa.
2 Ennen käytännön ähellystä on hyvä vähän selvitellä asioita. Vaikka vähän liikaakin. Nimenomaan riskeistä.
3 Kun en ole robotti, pitää olla tosi valppaana ettei lukkiudu “punaisiin ämpäreihin”, tässä tapauksessa asbesti. (Ei asbestia = turvallinen)

37 tykkäystä

Ostovoima kuitenkin edelleen kasvaa kun työllisyysaste kasvaa kovaa vauhtia.

Pölyyn liittyvä lainsäädäntö tiukentui muutama vuosi sitten. Ensisijaisesti syntyvä pöly pitää ottaa talteen sen syntysijoilta. Imurin on oltava M tai H tasoa. Käytännössä tämä tarkoitti, että useat vuoraamot joutuivat uusimaan kalustoa, koska vahnat imurit olivat L tasoa.

Eli kohdepoisto koneeseen. Kvartsipölyn hienoin aines vois leijua ilmassa useita viikkoja.

2 tykkäystä

Hyvä kohdepoisto kunnon imurilla tekee kyllä hommasta reippaasti miellyttävämpää. Suosittelen ehdottomasti. Sekä kunnon hengityssuojainta. Remonttipölyn hengittäminen on ihan perseestä ja kustannus niin pieni.

Mitä kvartsipölyn haitallisuuteen tulee, niin konsensus taitaa olla, että terveysongelmien ilmaantuminen vaatii yleensä useiden vuosien jatkuvaa altistusta. Esimerkiksi jokapäistä altistumista ammatissa. Vakavien terveysongelmien aikaansaaminen pari flippiä vuodessa tekemällä on varsin kaukaahaettua.

Minusta on todella hyvä, että säädöksiä on muutettu, koska on todella karua että tietyn ammatin valitsemalla olisi tuomittu tuhoutuneisiin keuhkoihin vanhemmalla iällä.

10 tykkäystä

Ainoa joiden ostovoima tässä kasvaa on ne ihmiset, jotka olivat ennen työttömiä ja nyt työllistyvät. Jos tarkastellaan koko väestön tasolla niin määrä on kuitenkin niin pieni, että se ei lähimaillekaan riitä kattamaan jo aiemmin työssäkäyvien ostovoiman laskua.

Tässä nopea nenäliinankulmalaskuharjoitus (Lähde, Tilastokeskus

Heinäkuussa 2022 Suomessa oli työllisiä 2 688 000, missä oli kasvua vuoden takaisesta 50 000,
eli viimeisen vuoden aikana työllisten määrä on kasvanut n. 1,9%. Tehdään yksinkertaistus ja oletetaan että työllistyneiden palkkajakauma on sama kuin aiemmin työllisten, joten koko väestön ostovoima on siis kasvanut uusien työllistyneiden vuoksi tuon saman 1,9%.

Samaan aikaan jo vuosi sitten työssä olleiden 2 638 000 ihmisen ostovoima on inflaation vuoksi laskenut 7,8% (07/2022 vs. 07/2021, lähde). Samalla palkankorotukset ovat olleet useimmilla aloilla n. 1-2% ja kunta-alan 2,5% (lähde) taitaa olla jos ei suurin niin ainakin yksi suurimpia merkittävien liittojen palkankorotuksia. Voidaan siis todeta, että inflaatio ja palkankorotukset huomioiden työssäkäyvien ostovoima on laskenut n. -5%

Tämä on hyvin karkea laskelma, mutta ei näistä kyllä mitenkään päin saa pyöriteltyä sellaista päätelmää, että ostovoima olisi kasvanut.

Mitä asumiskuluihin tulee niin tässä karkea laskelma siitäkin. Sanotaan, että ihmisten asuntolainojen marginaalit on ollut keskimäärin 0,5% (todennäköisesti arvio on alakanttiin, mutta tehdään laskelmasta yksinkertainen). 12 kk:n euribor on ollut negatiivinen, joten kokonaiskorko on ollut tuo sama 0,5%. Nyt 12kk euribor on n. 2%, joten asuntolainojen kokonaiskorot on pompannu keskimäärin 2,5%iin eli asuntovelallisten korkokulut ovat kasvaneet +400%. Tämähän ei esim. noissa yllä mainitsemissani heinäkuun luvuissa näy vielä mitenkään, koska korkojen nousu on tapahtunut vasta elokuusta alkaen.

Kuten totesin, ei se negatiivinen reaalikorko paljon lämmitä jos palkat ei nouse inflaation mukana, mitä ne eivät ole tähän mennessä tehneet.

13 tykkäystä

Kyllähän tässä ostovoimaa tosiaan ruoskitaan monelta suunnalta.
Jos asunnon arvo kasvaisi tasan inflaation verran, voisi hymyillä ja miettiä että inflaatio syö kivasti asuntolainaa. Mutta ei tässä varmaan kovin monella omistajalla niin käy seuraavan vuoden-kahden aikana.

5 tykkäystä

Juurikin näin. Omalla kohdallani riskiä nostaa se etten tajunnut pölyn olevan vaarallista. Toki tiesin ettei se terveellistä ole, mutta jotenkin oletin asbestin olevan ainoa aine joka on peruuttamattomasti keuhkoissa.

Altistusta tuli ffp2 maskilla noin 8h voimakkaalle pölylle ja noin viikon ajan ilman maskia asuessa ja siivoillessa. Nyt mietin, miten pölyn saisi poistettua kämpästä.

2 tykkäystä

Ilmanpuhdistimiin löytyy HEPA 13- suodattimia. En sit tiedä olisiko minkä verran apua. Puhdas sisäilma on tietysti melko hyvä sijoitus asumiseen.

1 tykkäys

Tässähän on sellainen kulma, että merkittävän asuntosijoittajien asiakassegmentin ostovoima on kasvanut inflaation mukana.
Yhteiskunnan erilaiset tuet on pääosin sidottu kuluttajahintaindeksiin, joten tämän asiakassegmentin vuokranmaksukyky on jo parantunut. Eläkkeet taisivat olla vain puoliksi inflaatiosuojattuja.

Sen sijaan työssäkäviä kuristetaan jokasuunnasta.

Voisin kuvitella, että tässä tilanteessa vuokrien hintataso B ja C luokan kohteissa pysyy hyvinkin vahvana. Sen sijaan niiden premium A luokan työssäkäyville segmentoitujen kohteiden vuokrataso saattaa kokea ainakin jonkinlaista laskupainetta, mikäli kiristyneessä tilanteessa halutaan vaihtaa edullisempaan vuokra-asuntoon.

Itse asuntojen hinnat ja kysyntä tietysti on asia erikseen…

6 tykkäystä

Riittämätön hengityssuojaus lienee remontti-kaken yleisin virhe, äärimmäisen harvoin olen missään nähnyt maallikolla akulla varustettua puhaltavaa maskia. Sellainen ees-taas hengitettävä venttiili-maski ei kertakaikkiaan toimi äärimmäisissä olosuhteissa.

Itse olen nyt myymässä asuntoa pääkaupunkiseudulla, välittäjän palkkio on 2% “sisältäen kaiken” dronekuvauksesta esitteisiin, lienee kohtuullinen? Välittäjä ollut alalla n. 20 vuotta. Ihmettelen miten isoja heittoja välityspalkkioissa on, osalla se on ainakin ketjun hinnaston mukaan 5% tasoa.

2 tykkäystä

Näissä ei kannata liikaa prosentteja vertailla vaan absoluuttisia lukuja. Omakotitalo muuttotappiopaikkakunnalta vs kolmio Helsingin keskustasta. Ensimmäiseen ei taida löytyä välittäjää edes 5%:lla ja jälkimmäiseen voi löytyä 1%:lla.

2 tykkäystä

Nyt puhutaan että monet osakkeet ovat ns. alelaarissa ja sijoittajat näyttävät hyljeksivän Helsingin pörssiä.

Asuntomarkkinoilla näyttää olevan edelleen tavaraa josta ei välttämättä alelaari-käsitettä voi niin helpolla käyttää
:thinking:

11 tykkäystä

Kiinteistömarkkinoita on hankala verrata suoraan osakemarkkinoihin, koska asuntojen hintataso sopeutuu yleensä hitaasti muutoksiin markkinaympäristössä. Kiinteistömarkkinoilla on monia tekijöitä, jotka heikentää niiden tehokkuutta verrattuna osakemarkkinoihin ja siihen sisältyy myös paljon enemmän psykologiaa, kuin osakemarkkinoihin. Ihmisen on hyvin paljon vaikeampi myydä asuntoa halvemmalla mitä osti, kuin osaketta. Näiden ja monien muiden syiden takia kiinteistömarkkinat on usein arvopaperimarkkinoita tehottomampia.

Lyhyellä aikavälillä sopeutuminen markkinaympäristön muutoksiin tapahtuu kauppamäärien ja keskimääräisten myyntiaikojen kautta. Tämänlainen kauppamäärien vaihtelu markkinoilla aiheutuu pitkälti siitä, että myyjien pyyntihinnat sopeutuvat kysyntää (eli ostohalukkuutta) hitaammin muutoksiin. Eli negatiivisen kysyntäshokin jälkeen hinnat reagoivat hitaasti jääden aluksi korkeammaksi kuin uusi tasapainohintataso, minkä takia kauppamäärät vähenevät ja myyntiajat kasvavat.

On siis hyvin mahdollista, että asuntojen alelaari löytyy jostain lähitulevaisuudesta tai sitten vaan kysyntä ja tarjonta ei hetken aikaa kohtaa ja kauppamäärät ovat hyvin pieniä. Markkinaympäristön taas rauhoittuessa kiinteistöt alkavat taas kiinnostamaan ja kysyntää alkaa taas löytymään vähän kalliimmillekin kohteille.

6 tykkäystä

Juuri näin se menee, joitain sijoittajien tarkkailemia kasvukolmion keskustojen yksiöiden markkinoita lukuunottamatta asuntomarkkinat eivät ole kovin tehokkaat, koska suurin osa markkinoista ja näin myös hinnan muodostuksesta syntyy asuntoja omaksi kodiksi ostavien toimesta.

Lisäksi yksittäisen asunnon markkinahinnan arviointi perustuu mainitsemaani vertailukauppamenetelmään, jossa kiinteistönvälittäjä vertaa myytävää asunto lähiaikoina samalta sijainnilta myytyihin vastaaviin asuntoihin. Tämä tuo oman hitauden hinnanmuodostukseen. Yksityisten välinen kauppa, mukaanlukien isojen toimijoiden nippukaupat, eivät tässä vertailuhinnassa näy.

Laskumarkkinassa ensin myyntimäärät vähenevät, eikä kauppa käy, mutta hinnat eivät laske. Sitten vähitellen muuutama motivoitunut myyjä on pakotettu myymään asuntonsa reippaasti alle sen hetkisen markkinahinnan ja markkinalle muodostuu uusi vertailuhinta. Eli hinnat voivat tulla yllättävän nopeastikin alas pykälän verran. Tässä Harri Hurun podcastin jaksossa ilmiötä käytiin hyvin läpi Matias Savolaisen kanssa. Noin varttitunnin kohdalle kun hyppää, niin tulee asiaa.

Toinen juttu pörssiin verrattaessa on se, että pörssi hinnoittelee taloutta noin vuoden verran eteenpäin ja asuntojen hintakehitys seuraa reaalitaloutta, monesti jopa hiukan jäljessä. Tässä yhdestä Lyn Aldenin artikkelista pöllitty kuva aiheesta:

Tällä hetkellähän osakemarkkina on jo vuoden alun tienoilta hinnoitellut laskusuhdannetta, mutta suomessa reaalitalouden puolella vielä riittää boolia maljassa. En kylläkään näe, miten reaalitalous tässä tilanteessa voisi olla pataan ottamatta.

10 tykkäystä

Yhteiskunnan erilaiset tuet on pääosin sidottu kuluttajahintaindeksiin, joten tämän asiakassegmentin vuokranmaksukyky on jo parantunut. Eläkkeet taisivat olla vain puoliksi inflaatiosuojattuja.

Osaatko sanoa korotetaanko asumistukea tuon indeksin mukaisesti ja miten tuo käytännössä tapahtuu (kerran vuodessa, kerran kvartaalissa)?