Vuokramarkkinat ja asuntomarkkinat ovat kaksi eri markkinaa. Ihmisten pitää asua jossain, mutta kenenkään ei pidä asua juuri siinä asunnossa jonka omistat, vaan vuokralaiset vaihtavat siihen mikä on paras diili yhteissummasta vuokrakustannuksia, siirtymisen ja ajankäytön kustannuksia sekä asumismukavuutta.
Asuntomarkkinoilla taas pätee että jokaiselle asunnolle on jokin taho, joka sen omistaa. Heikoin neuvotteluasema on niillä joiden sijoitustoiminnan kassavirrat on yhä enemmän negatiiviset vastikkeiden noustessa, eli käytännössä ne viime vuosien tappiin saakka vivutetut FIREttäjät. Tuottoa ei voi pakottaa, eikä markkinoita kiinnosta mikä on kenenkin taloudellinen tilanne. Se on kuin Monopoli-lautapelissä, että taseen pitää kestää heikotkin ajat, ettei joudu realisoimaan tuottavia omaisuuseriä ja mene poikki. Asuntokaupan hidastuminen kielii siitä ettei kysyntä ja tarjonta kohtaa. Hinta on väärin.
Pakko vastata itsestäänselvyyksiä, mutta ehkä tätä ketjua joku asuntosijoittamista vasta aloittelevakin lukee…
Ihan yksinkertaisuudessahan homma menee niin, että menet oikotielle tai vuokraoveen ja katsot, että mitä asuntoja on vuokralle kyseisessä mikromarkkinassa tarjolla. Tsekkaat niiden hintatason ja mietit, että onko asuntosi vuokra yleensäkään jäänyt markkinavuokrasta jälkeen.
Seuraavaksi seuraat sitä vuokra-mikromarkkinaa ainakin kuukauden verran ja katsot, että miten nopeasti ja mihin hintaan asunnot menevät vuokralle. Jos samat asunnot roikkuvat siellä viikkokaupalla, niin ehkä niiden hinta ei ole oikea markkinahinta. Pohdi myös, että onko juuri nyt se paras vuokraussesonki? Jos tuota hervantaa käytetään esimerkkinä, niin siellä on juuri nyt vuokralaisten löytäminen paljon tikkuisempaa kuin pari-kolme kuukautta sitten, koska paras opiskelijasesonki on jo ohi.
Jos edellisten perusteella vuokra on siitä oikeasta markkinahinnasta jäänyt jälkeen, niin voit harkita vuokran kohottamista. Tietysti jos haluat uhkapelata ja vuokralainen on ehtinyt asua asunnossa pidempään ja ehkä kiintyäkin siihen, niin sitten voit koittaa korottaa markkinavuokran yli ja katsoa, että vaihtaako vuokralainen edullisempaan asuntoon.
Kannattaa myös arvioida tyhjän kuukauden todennäköisyys. Jos kyseessä on isompi asunto, niin uudella vuokralaisella on yleensä edellisen asunnon irtisanomisaika olemassa, joten vaikka halukas vuokralainen löytyisikin, niin helposti se tyhjä kuukausi tulee. Jos käytät vuokravälittäjää niin siitäkin aiheutuu yleensä kuukauden vuokratuloja vastaava lisäkulu.
Muutaman kympin vuokrankorotus katoaa helposti tyhjän kuukauden + vuokravälittäjän kuluun pitkäksi aikaa. Omassa filosofiassani näen pitkä-aikaisen, hyvän vuokralaisen sen verran arvokkaana asiana, että tuota “korotetaan vuokraa yli markkinahinnan” -taktiikkaa en harrasta.
Vuokramarkkinat ovat siitä kivoja verrattuna asuntomarkkinoihin, että hinnat ovat varsin läpinäkyvät. Ilmoitusten pyyntivuokrista harvemmin tingitään.
Onko jollain foorumilaisella kokemusta rivitaloasunnoista sijoituskohteena? Minkälaisia hihavakioita käytätte taloyhtiön remontteja varten? Jesse Kinnusen hyvässä blogitekstissä arvioitiin karkeasti kerrostalolle korjausvelan kertymäksi noin 3,30eur/m2/kk. Käyttäisittekö samaa arviota puurunkoiselle rivitaloasunnolle vai jotain muuta?
Onko noissa esim linjasaneeraukset suurin piirtein samassa mittaluokassa kerrostaloasuntojen kanssa. Ymmärrän toki, että tarkkaa arviota ei voi yleistämällä saada, mutta meneekö pahasti pieleen jos vaikka arvioin 500 eur/neliö käyttövesi- ja viemäriremontille?
Rivarissa putkiremontti on huomattavasti edullisempi kuin kerrostalossa. Näin rivitalossa asuvana tiedän kertoa. Muissa remonteissa saattaa sitten olla toisinpäin, kun jakautuu yleinsä harvemman osakkaan kesken. Olettaisin esinerkikso kattoremontin olevan sellainen, että enemmän tulee maksettavaa per osakas verrattaessa kerrostaloon.
Rivitalon kattoremontti, jossa laitetaan katto ja välipohja+eristykset kuntoon on 100-120€/m2, ja 100m2 kämppään siis 10-12k€. Kerrostalo on tässä suhteessa todennäköisesti halvempi.
Rivitaloissa on suuria eroja monessa asiassa, teoriassa asuminen voi olla aika halpaa jos asukkaat osallistuvat talkoona aktiivisesti ylläpitoon. Esim. hoitavat piha-alueet, lumityöt, aitojen maalaukset jne…
Sitten voi olla rivari-yhtiöitä joissa asiat ovat hyvin huonosti, kun on vain kourallinen ihmisiä, joista osa on tilastollisesti vanhuksia, alkoholisteja, bailu-parikymppisiä jne… Esim. erään sukulaisen rivarissa yhdeltä osakkaalta on yli vuodet yhtiövastikkeet maksamatta, miksi huoneistoa ei ole otettu haltuun? Kyseisen kämpän omistaja on hallituksen puheenjohtaja.
Enon kahden kerroksen rinteessä sijaitsevassa rivarissa tehtiin vuosia sitten vedenhallintaan ja pohjan eristykseen liittyvä laaja remppa, hinlappu heille muistaakseni 80 000 euroa eli pääkaupunkiseudun linjasaneerauksen verran, maksajia liian vähän per neliömetri.
Henkilökohtaista kokemusta ei ole, mutta olen kyllä harkinnut ja selvitellyt.
Asiakassegmentti erilaista. Vähemmän opiskelijoita ja juhlinta-iässä olevaa nuorisoa, enemmän työssäkäyviä perheitä ja vanhempia ihmisiä, jotka haluavat pienen palan omaa pihaa.
Tämä vaikuttaa myös vaatimukseen sijainnista. Ratikkapysäkki ovella ei välttämätön, mutta kauppa ja koulut/lastentarhat lähellä parantavat vuokrattavuutta.
Perheistä saa idempiaikaisia vuokralaisia ja hyväkuntoisten rivitaloasuntojen vuokrattavuus voi olla todella hyvä.
Talotekniikka ei ole samanlaista kuin kerrostaloissa, vaan omakotitaloihin verrattavaa. Putket/viemärit edullisempia, mutta katot ja kaikenlaiset valesokkelien-tekohengitysoperaatiot on kalliita. Kannattaa tuntea rakennusajankohdan rakennustekniikka ja tyyppiviat hyvin.Tsekkaa https://www.hometalkoot.fi/ ennen kuin ostat rivariasunnon.
Taloyhtiön hyvä hallinnointi ja talosta huolenpitäminen korostuu vielä enemmän, kuin kerrostaloissa.
Hyvä rivitaloasunto, hyvinhoidetusta taloyhtiöstä perheitä houkuttelevalta sijainnilta voi olla todella tuottava, koska tarjonta on rajattua ja vuokralaiset yleensä paremmin toimeentulevia.
Myös arvonnostopotentiaali BRRRR-strategiassa voi olla todella hyvä, jos löytää hyvän yhtiön huonokuntoisen asunnon ja laittaa sen houkuttelevaan kuntoon. Tämä sen vuoksi, että rivareiden ostajakunta on pääasiassa hyvätuloisia oman kodin ostajia, eikä asuntosijoittajia.
Kuten on saattanut arvata ei isot toimiat jää ottamaan kustannusten nousua omille kontoolleen. Toki Heka toimii hiukan eri periaatteella kuin tuottoa hakevat instikat.
Asuntomarkkinat ja erityisesti kiinteistösijoittajat ovat pahoissa ongelmissa länsinaapurissa. Ruots. kiinteistöfirmojen käyttämä bondimarkkina on hyytynyt käsittääkseni täysin, ja lisää rahaa pitäisi löytää vielä loppuvuoden aikana. Pakkomyynnit uhkaavat monia sijoittajia.
Moikka, täällä on sama tilanne kuin sinulla. On oma josta velkaa ja ostettu sijoitusasunto joka valmistuu keväällä. Siitä velkaa.
Osakeita ja rahastoja lähti myyntiin viime talvena ja nyt vast ikään. Tarkoituksena pitää puskuria noille koroille ettei tarvitse hermoilla. Samaan aikaan alkanut uudelleen ostamaan osakkeita ymm. ovat nyt halpoja ja talvella ajtusta ostella enemmänkin.
Ajatus oman asunnon lyhentämisestä on myös houkuttanut, mutta jos jemmarahojen sijoittamisesta uudelleen saisi tuottoa yli lainakoron ja marginaalin, niin tilanne kääntyy sijoittamisen puolelle.
Tuli hankittua sijoitusasunto tammikuussa 2021, 2 h+ S+ parveke. Kysymyksessä uudiskohde ja valmistuu keväällä 2023. Lisäksi autohalliosake. Asunto kaupungin keskustan lähellä, n. 1 km.
75 % on taloyhtiölainaa ja loput omasta pussista.
Korot kun nousseet niin alkanut miettimään, että pitääkö perua koko homma. Kauppakirjassa maininta että 2 % sakkoa velattomasta hinnasta. Muutama tonni siis menisi. Tosin olisi tappiot hyödynnettävissä käsittääkseni myöhemmin 5 v.
2 vuotta on lyhennysvapaata, tai käytännössä 1,5 vuotta kun rahoitusvastiketta aletaan keräämään. Sen ajan jäisi plussalle näillä koroilla.
Lyhennyksien alkaessa, omarahoitusosuus/ kk on alussa n. 300 e jos korot 3 %, 400 e jos 4 %, toki korkojen määrä tippuu kun lainakin lyhenee. Omaa siis laitettava, tähän olen kyllä varautunut.
Valinnainen vuokratontti, olen ajatellut että asunto vuokralle, niin 2 ensimmäistä vuotta olisi tontin vuokravastike ja sitten mahdollisesti vuokratontin lunastus (jos en myy asuntoa sitten pois).
Ajatus kun oli alunperin, että tämä sijoitusasunto olisi n. 10 vuotta ja myisin sitten pois.
Millaisia ajatuksia parviälyllä herää kuviosta?
Perua koko homma, hankkia vuokralainen ja maksaa korot ja lyhennykset ja odotella ainakin muutama vuosi, että hinnat lähtee nousuun🙄
Tässä on paljon muuttujia joiden tulee vaikuttaa päätökseen. Jos olet ostanut tammikuussa 2021 siihen ajanhetkeen järkevästi hinnoitellun tai parhaassa tapauksessa jopa halvan asunnon hyvällä sijainnilla voimakkaasta kasvukeskuksesta, niin todennäköisesti tällainen väliaikainen heilunta markkinoilla ei aiheuta mitään tarvetta niin sanotusti hötkyilyyn. Jos kohde oli taas jo valmiiksi kalliimmasta päästä, mutta ei sijainniltaan timanttinen ja kaupunkikin on muualta kuin pääkaupunkiseudulta, Turusta tai Tampereelta, niin sitten etenkin voi olla ihan aiheellista harkita pienten tappioiden sisään ottamista ja rahojen siirtämistä muualle.
Puhut myös alkuperäisestä 10 vuoden sijoitustähtäimestä. Onkin hyvä rationaalisesti miettiä, onko tällä aikaikkunalla katsoessa aidosti asuntomarkkinoiden tilanne muuttunut, vaikka nyt lyhyellä tähtäimellä asiat näyttävät kovin erilaiselta? Onko siis aidosti tarvetta muuttaa tekemääsi sijoitussuunnitelmaa? Rakentamisen kustannukset ovat ostosi jälkeen nousseet nopeasti ja vihreä siirtymä tuo myös rakentamiseen entisestään kustannusnousupainetta pidemmällä tähtäimellä katsotttuna, samaan aikaan vuokralaiskysyntä elpyy voimakkaasti koronakuopasta ja korkeammat omistusasumiskustannukset ohjaavat aikaisempaa enemmän ihmisiä vuokralle. Lisäksi uudisrakentaminen jarruttaa tällä hetkellä kovaa mikä voimakkaissa kasvukeskuksissa tullee aiheuttamaan pienempää tai suurempaa asuntopulaa taas 2-3 vuoden tähtäimellä, näinhän nämä asuntomarkkinan syklit menevät, välillä rakennetaan liikaa ja välillä liian vähän. Toisin sanoen minun henkilökohtaisesti on ainakin hankala nähdä miten voimakkaissa kasvukeskuksissa voitaisiin nähdä hintojen laskua 10 vuoden tähtäimellä, 1-2 vuotta onkin sitten eri juttu erityisesti aivan kuumimmilla pääkaupunkiseudun alueilla, joissa vuokratuotot ovat olleet erittäin pieniä.
Itse koen asuntosijoittamisen hyvänä vastapainona osakkeille. Siinä missä osakkeet heiluu joka päivä ja jokaista omistusta pitää tasaisin väliajoin kyseenalaistaa sen suhteen suorittaako yhtiö tavoitellun mukaisesti, niin asunnoissa homma on henkisesti paljon helpompaa kun yhdet hyvät pohjatyöt riittävät vuosiksi eteenpäin. Juuri tällä hetkellä näen kyllä osakemarkkinoilla parempia tuotto-odotuksia kuin asunnoissa, mutta tämän osalta on kriittistä sijoittaa oikeisiin yhtiöihin (tai indekseihin), malttaa istua niiden päällä ja mahdollisesti myös irtautua oikealla hetkellä. Minun mielestäni jokaisen sijoittajan olisikin hyvä omasta itsestään tunnistaa ne ominaisuudet, että minkä omaisuusluokan päällä malttaa istua tarpeeksi kauan, millä todennäköisyydellä mistäkin omaisuusluokasta osaa toisaalta irtautua suurin piirtein oikealla hetkellä ja minkälaisella allokaatiolla nukkuu kaikissa markkinatilanteissa yönsä hyvin. Itselläni on ollut vaikeuksia osakkeista irtautumisen kanssa, joten olenkin nähnyt juuri itselleni hyväksi allokaatioksi noin 50% / 50% asuntojen ja osakkeiden kesken.
Tuli vahingossa näköjään aika pitkä ja vähän filosofinenkin viesti, kysymys osui sen verran hyvin omaankin tilanteeseen. Itselläni on valmistumassa useita sijoitusasuntoja 2023 alussa, joten olen nämä ajatusleikit käynyt jo läpi ja päätynyt siihen ettei niillä markkinoilla ja niillä asunnoilla joilla toimin, ole mitään tarvetta peliliikkeille. Antaa asuntojen valmistua, nyt on heikompi markkinatilanne mutta tämäkin tästä tulee kyllä joskus kääntymään, sitä odotellessa asunnot saavat rauhassa juosta kassavirtaa sisään.
Asunto on Oulusta, ei ihan timanttinen keskustasijainti, mutta ei kaukana keskustasta.
Oulun seutu pitäisi kääntyä muuttotappioksi 2035, mutta keskustan alue jopa kasvaisi yhden artikkelin mukaan n. 8 %. Asukkaita lisää n. 17 000. Ei ole voimakas kasvukeskus mutta itse Oulun kaupungin keskustassa ja keskustan läheisyydessä pitäisi muuttovoittoa ja kasvua olla.
Asunto ei näillä näkymin saavuta positiivista kassavirtaa kun vuokriin ei voi kaikkia koron nousuja tehdä. Ostettaessa laskelmat oli ± nolla.
Emmityttää myös tuo tonttiosuuden hankkiminen, lunastus 30 v. odottaa ostajaa ainakin silloin. Tosin eipä tarvitsisi pääomatuloveroa maksaa kun on näitä rahoitus-ja tonttivastikkeita riittämiin.
Hyvät kommentit rakentamisen tauosta ja vihreästä rakentamisesta. Ymmärtääkseni uudet rakennuskohteet ovat aika lailla jäissä, ja kun uusia aletaan rakentamaan, inflaation myötä rakentaminen on entistä kalliimpaa ja siten nostaisi jo vast ikään rakennettujen arvoa. Viereen on tässä tapauksessa kaavassa myöhemmin kerrostalo tulossa.
Maksaakohan rakennusliikkeet nikottelematta käteismaksuosuuden takaisin, vähennettynä tämän 2 %? Muutostöitä tehty ainoastaan 30 eurolla.
Tämmöisiä tunnelmia tänään tästä. Ja taas ohjauskorkoa nostetaan 0,75 %-yksikköä…
Jaa minä näen helposti miten reaalihinnat eivät välttämättä esim pk seudulla palaa 10 vuoteen, ei asuntojen hintaa säätele vain niiden rakennuskustannukset tai edes tarve vaan paljon enemmän mahdollisten asukkaiden maksukyky. Jos ja kun toivottavasti asumistukia esim tullaan leikkaamaan merkittävästi joka on valtiontalouden kannalta täysin välttämätöntä, tämä saattaa aiheuttaa vuosien jäätymisen vuokriin.
Kyllä niitten pitäisi se nikottelematta maksaa, sopparit ovat tältä osin yksiselitteisiä. Oulukaan ei kyllä missään nimessä huonoimmasta päästä kaupunkeja ole, talon mikrosijainti ja asunnon haluttavuus ratkaisee sitten loppupeleistä miten arvo kehittyy.
Niin, reaalihinnoistahan en itse puhunutkaan, niiden osalta on paljon helpompi ennustaa pitkäaikaisempaa mörnimistä, aivan kuten aikalailla kaikkien pääomaluokkien osalta jos inflaatio jatkaa hirmuista vetoaan.
Mutta ei tuollainen yhtälö jossa asuntojen hintoja ei määrittelisi niiden rakennuskustannukset ja tarve, olisi kyllä yhtään sen parempi kuin valtion ylivelkaantuminen asumistukien seurauksena, tämäkin olisi kansantaloudellisesti katastrofi. Jos maksukyky heikkenee, mutta kustannukset nousevat, tarkoittaisi se pitkäkestoista tilannetta jossa uusia asuntoja ei rakennettaisi kysynnän mukaista määrää. Tämä rakentaisi valtavan pulan asunnoista sinne mihin ihmiset haluaa muuttaa, eli etenkin kasvukolmion kärkiin, ja aivan käytännössä estäisi ihmisten pääsemistä sinne missä olisi opiskelu- ja työmahdollisuuksia. Voisi aivan hyvin olla, että jossain skenaariossa reaalihinnat mörnisivät tästä huolimatta sen 10 vuotta, mutta ennemmin tai myöhemmin tällainen asuntopula tarkoittaisi valtavan hintakuplan syntymistä sekä vuokra- että myyntimarkkinoilla. Jos tarjonta ei kykene tyydyttämään kysyntää välttämättömyyshyödykkeessä, niin lopputuloksena on vaikea olla muuta kuin valtava kupla.
Älä kuitenkaan ymmärrä väärin, riskejä on tietysti minunkin mielestäni kaikkialla ja asunnoistakin on täysin mahdollista maksaa liikaa oli sijainti mikä tahansa. Tärkeintä on kuitenkin se ettei vivuta itseään hengiltä, eli että asuntosalkku ja kaikki muutkin salkut pysyvät elossa yli niiden vääjämättä joskus edessä olevien vaikeiden aikojen. Kunhan ei aja itseään tilanteeseen jossa joutuu huonossa markkinatilanteessa pakon edessä myymään omistuksiaan, niin vaikea on pääomia tuhota sijoittamalla kasvukeskuksen asuntoihin. Samaa pätee toki myös osakemarkkinoihin etenkin indeksitasolla.
“Koro-Kanerva varoittaa, että erityisesti uusissa taloyhtiöissä, joissa on isot yhtiölainat ja paljon lainaosuuksia vielä maksamatta pääomavastikkeina, kassakriisi voi iskeä todella nopeasti.”
“Sama voi tietysti koskea vanhoja taloyhtiöitä, jotka ovat ottaneet remonttilainaa. Harvassa taloyhtiössä pankkilainaan on otettu korkosuojaus.”
“Se voi olla helposti yli euro neliöltä, minkä verran yhtiövastike nousee tammikuusta eteenpäin. Varsinkin helsinkiläisissä taloyhtiöissä, joilla on lämmitysmuotona kallistunut kaukolämpö ja talo sijaitsee vuokratontilla, joiden vuokrat nousevat elinkustannusindeksin mukaan, Asujamaa sanoo”
Minusta tätä asiaa kannattaa katsoa myös siltä kannalta, että asunnoissa ei ole kyse ARK-investistä.
Asuntojen hintojen raketointi tähtiin tästä ikuisuuteen ei todellakaan ole se ainoa kannattavuuden tekijä asuntosijoittamisessa.
Tässä Hurun viimeisin jutustelu aiheesta:
Olen jo pidemmän aikaa hahmottanut asiaa Hurun mainitsemalla tavalla:
Jos asuntojen hinnat tippuisivat ruotsin malliin nimellisesti vaikka 20% kautta linjan, niin miedosti kassavirtapositiivisessa 20v lainalla pyörivässä asunnossa tämä tarkoittaa neljän vuoden tuottojen menetystä. Samalla asuntojen hintojen tiputuksella seuraavat asunnot ovat 20% halvempia, joten sitten puhutaan jo paljon kestävämmistä vuokratuotoista salkun kasvattamsta ajatellen.
Oman salkun 20% heikentyneet nykysalkun vakuusarvot vs parempi vuokratuotto ja kyky päästä 20% pienemmällä pääomalla kiinni uusiin kohteisiin. Ei mikään maailmanloppu todellakaan. Varsinkaan siinä vaiheessa, kun tuo romahdus on tasoittunut.
Ja mikäli kaikenmaailman mad-max-skenaariot unohdetaan, niin tuo 20% hintojen lasku on aika lailla pahimmasta päästä, mitä pidän jotakuinkin todennäköisenä.
Se mikä tässä tilanteessa eniten jännää on, että täällä mansen seudulla on vasta alkavia viitteitä tulevista asuntosijoittajien alennusmyynneistä ilmassa. Joitain selvästi hyviä asuntosijoitusdiilejä roikkunut inasen pidempään etuovessa, mutta ei mitään sen kummempaa.
Pelottaa, että onko sitä asuntojen black friday:tä nyt sitten tulossa ollenkaan?
Jos taas aletaan niitä mielenkiintoisempia skenaarioita miettimään, niin mitä tarkoittaa asuntosijoittamiselle se, kun EKP ei onnistu hillitsemään inflaatiota, vaan kunnon palkka/hintojennousu -spiraali pääsee valloilleen?
Useita vuosia, useita prosenttiyksikköjä negatiiviset reaalikorot?
Mielenkiintoista olisi tosiaan kuulla useamman sijoitusasunnon haltijan kommentteja enemmän että mitä aikovat tehdä nykyisillä koroilla (mikäli ei korkosuojaa ole, tai sitten vain osassa kohteissa.). Kuinka kylmää on kyyti jos menee pahasti kassavirtanegatiiviseksi meno. Itse en omista sijoitusasuntoja, ainakaan vielä.
Täällä Mansessa ainakin yksi uusi kerrostalokompleksi ei saanut tarpeeksi ennakkovarauksia ja rakentamista ei aloitettu.
