Vuokratuotot pyörii Oulun alueella 2 - 4 % korvilla, korkojen nousun jälkeen.
(Uudiskohteet)
Nykyinen sijoitukseni on ollut ja pysyy kassavirraltaan negatiivisena, itselle ns. pakkosäästämistä.
Mikäli eteen tulee hyvällä sijainnilla edullinen uudisasunto niin, uutta matoa koukkuun.
Oulussa pitää olla tarkkana mistä alueelta ostaa ja tietenkin mikä on rakentaja yhtiö.
Näissä on valtavat erot hinnoittelussa + osin jopa laadussa.
Meillä nyt yhdeksän asuntoa + yks liiketila ja kaikissa kassavirta pysyy positiivisena toistaiseksi. Koko paketin kassavirta pysyy positiivisena vaikka korot nousisi 6 %.
Tampereelta meille tarjottiin juuri asuntoja uudesta kohteesta ja ne varattiin vuorokaudessa vaikka oli rajoitus max viisi asuntoa. Reilu kuukausi sitten oli naapuritontin talon asunnot tarjolla ja ne meni samaan tahtiin. Tuntuu olevan sijoittaja puolella kovasti vielä kysyntää.
Oulusta tuli meille uusi kohde ja siihen löyty vuokralainen heti ja muuttaa kun asunto valmistuu. Tampereella vaihtuu asukas ja siellä löyty ensimmäisellä näytöllä uusi asukas. Tuntuu ainakin nyt hyvin myös täyttyvän kohteet. Markkina tuntuu toimivan hyvin ja olen luottavaisin mielin.
Lisäksi olemme mukana porukassa, jolla ostetaan isoja määriä kerralla uudiskohteita ja siihen alettiin ottamaan nyt maksueriä mukaan, kun markkinalta alkaa tulemaan edullista ostettavaa. Tämä viittaa siihen, että tukkuostajille annetaan hieman enämmän alea, jotta saadaan riittävästi varauksia ja projektit käyntiin. Ostajalle alkaa olemaa markkinaa ja uudiskohteissakin saattaa olemaan neuvotteluvaraa.
Happamoitumista on havaittavissa jo useammassa kohteessa. Vanhimmat kohteet olleet myynnissä helmikuusta lähtien. Jonkin verran noista hinnanalennuksista on ollut reilumpia noin 10% pyyntihinnan laskuja. Toki usempi hinnan lasku on edelleen perinteinen 1000€, joka ei muuta oikeastaan mitään.
Kyseessä isomman kaupungin vanhat yksiöt.
Jatketaan seurailua.
olen ollut samoilla ajatuksilla kanssasi (pakkosäästämistä) että on sijoittamista tulevaisuuteen. Toki ostettaessa piti mennä päittäin lainojen ja vuokratulojen kanssa. Mutta olin varautunut että 200-400e/ kk omaa panosta on ihan ok.
->Jokin pesämuna eläkepäiviä varten, tai silloin laittaisi myyntiin kun oloneuvos aika alkaa.
Onkos helposti Oulussa löytynyt vuokralaisia? Tuo 4 %:n vuokrien korotus nykyisiin on kyllä aika hyvä, Kattaisi aika mukavasti korkokulujen nousua. 19- 20 e/ neliö jos saisi niin olisin erittäin tyytyväinen, Asunnossa sauna, iso lasitettu parveke. Lisäksi autohalli, käynti suoraan käytävästä.
Rakennuttaja on käsittääkseni hyvässä maineessa, ja vakaa. Valtakunnallinen iso toimija.
Arveluttaa myös se että asunnoista iso on myymättä, Että tuliko siitä isompia ongelmia jos asunnot jää myymättä?
Vastikekampanjoita, 1-2 vuoden vastikkeet veloituksetta, on ainakin pääkaupunkiseudulla markkinoitu.
Ja sitten näkee tällaista, voisiko olla, että asuntomarkkinat ovat paikalliset?
Ei muuten hetkeen ole hesan yksiöille tällaista tapahtunut. Tietenkään menneisyys ei ole tae tulevasta, kuten hyvin tiedämme.
EDIT:
Koittakaapa huviksenne arvioida, mitä tuo olisi inflaatiokorjattuna?
EDIT2:
Tuo “parin vuoden ilmaiset lyhennykset” - puliveivaus on aika nerokas. Käytännössähän tuo on uudisasunnon myymistä alennusmyynnillä, mutta alempi hinta ei kuitenkaan näy tilastoissa. Ei pilata sitä hintamielikuvaa… 
Hyvin vetää Tampere. Toki näin Oulusta asunnon ostaneena hyvä kuulla että vuokralaisia on löytynyt myös helposti Oulussa.
Hyviä hankintoja olette tehneet jos kassavirta positiivinen korkeammillakin koroilla.
Kassavirran positiivisuuten on monta mahdollista selitystä:
Tai sitten kombinaatio kaikkia edellisiä.
Erittäin hyvin kasattu. Meillä kombo noista.
Tärkeimpänä pidän noista kuitenkin sopivaa velkavipua. Seuraavana tulee kohteiden sijainti, johon on panostettu.
Sijainnista täällä on paljon puhuttu, mutta sen tärkeys on suuri, joten alla omia ajatuksia.
-isommissa taajamissa kulkuyhteydet ja niiden saavutettavuus
-isommissa taajamissa syrjäisemmällä sijainnilla hinnan korrelointi, oikealla hinnalla saa syrjemmältäkin vuokrattua
-pienemmillä paikka kunnilla palveluiden läheltä
-palveluiden, työpaikkojen ja koulujen saavutettavuus
-pysäköinti
-alue, maine, tulevaisuus
Hyviä pointteja! sijainti sijainti sijainti. Toki hintakin oltava sopiva ja vuokrataso alueen mukaan.
Tuo parkkimahdollisuus kiinnitti huomioita, nikottelin autohallipaikan ostamista, kun hintakin alkoi
kakkosella. Mutta en itse auton omistajana ostaisi asuntoa missä ei ole autopaikkaa.
Molemmissa Oulun vuokrakohteissani kävi niin, että vuokralaiset löysivät ostokohteet ja ilmoittivat muuttavansa pois.
Kolmioon (1,5 km keskustasta) oli ruuhkaksi asti väkeä näytöille.
Keskustan pikkukaksiosta muuttava vuokralainen hommasi itse seuraavan vuokralaisen.
Kummassakaan kohteessa en nostanut tässä kohtaa vuokraa. Kolmion korkopäivitys vuoden vaihteessa ja kaksiossa vasta toukokuussa.
Kassavirta nollan tietämillä, kun nousevat kulut lasketaan mukaan.
Ei korkosuojausta, mutta molemmissa tärkeimpänä suojaavana tekijänä edulliset ostohinnat ja siistiin kuntoon laitetut asunnot.
Oulussakin alkaa pikkuhiljaa näkyä markkinan hiljentyminen ja nyt ihan jokainen kohtuuhintainen yksiö ei katoa viikossa myynnistä.
Oulusta vielä off topiccina.
Jos haluaa tehdä vertailua tosielämässä samalta alueelta uusi / vanha kohde.
Höyhtyällä olisi tarjolla julkisessa netissä “vuokratukkurin” valmiita vuokra-asuntoja.
Ja kun iso taloyhtiö niin myös asuntoja myynnissä etuoven ilmoituksissa.
70/80 vaihteen kämppiä. Suht maltilliseen hintaan.
Kylppäri + remppa + pikkuremppaa tulossa muutaman vuoden kuluessa n. 15 000 teur/asunto +/- 5000 eur. ?
Samalla alueella myös pienempää (202x) uudiskohdetta tarjolla vuokralle. Neliöhinta n. 2,5 x kalliimpaa, sama vuokrataso/asunto.
Siinäpä vertailtavaa + ja - molemmissa vaihtoehdoissa.
Kieltämättä aika huolestuttavia kommentteja asuntosijoittajilta. Etenkin siinä mielessä, että kustannukset ovat alkaneet nousta reilummin vasta ihan viimeisten kuukausien aikana, ja silti ahdinko on jo ehtinyt näin konkreettiseksi.
Asuntomarkkinoiden jäähtymisessä vaikuttaa olevan nyt jo samoja lainalaisuuksia kuin osakemarkkinoiden sulamisessa: aiemmin kaikki sijoitusasunnot vietiin käsistä ja mitään ei löytynyt alle markkinahinnan, mutta nyt tuntuu jo löytyvän potentiaalisia kohteita joista saa rauhassa tarjota.
Suurin pullonkaula ostajan näkökulmasta on että asuntoja tulee todella vähän myyntiin kaupungeissa joita seuraan verrattuna 6kk takaiseen, mutta sekin aika vielä tulee kun myynti-ilmoituksia alkaa tulemaan liukuhihnalla Etuoveen.
Myös arvonnousu-sijoittajia karsiutuu pois isolla kädellä ja jäljelle jää kassavirtasijoittajat joita ei kiinnosta vaikka asunnon arvo lähivuosina laskisi.
Olen siis toiveikas että tulevina vuosina voi tulla loistavia ostopaikkoja kunhan oma talous pysyy synkimpinäkin aikoina kasassa 
Tästä se lähtee. Ja huomioitavaahan on että lumipallo on vasta liikahtanut. Tämä alamäki jatkuu muutaman vuoden eteenpäin. Teurastushan tästä todennäköisesti tulee, meno on ollut sellaista.
On sijoittajia ja sijoittajia. Kun on seurannut viime vuosien somekeskusteluja, niin nyt ilmenevät ongelmat eivät yllätä yhtään. Ensinnäkin velat tuntuu muuttuneen monien ajattelussa saataviksi, eli velkasumma ei ole mikään huomion arvoinen asia, vaan ainoastaan asuntojen hankintavauhti, ja velka nähdään varallisuutena. Toiselle joukolle kyse on jostain statuskysymyksestä, jossa määrä nähdään jonain itseisarvona, ja kun oma varallisuus on kuitenkin rajallista, ollaan sitten kiinteistökuninkaita omistaen kymmenittäin jotain Porin Pihlavan tai Lieksan perämetsän 70-luvun elementtitalojen kämppiä. Ja toki tuossa porukassa on ne väärällä tavalla kassavirran tuijottavat, jotka iloitsevat korkeasta vuokratuotosta, mutta eivät ole uhranneet ajatustakaan miettien taloyhtiöiden tulevaisuutta tai vuokramarkkinoiden haasteellisuutta niiden seuraavien vuokralaisten hankinnan osalta.
Huomiotta ei ole jäänyt myöskään se, että asuntosijoittamisesta on tullut naistenlehdissä statusjuttu. Jos miestenlehtiä vielä julkaistaisiin, se olisi sitä varmaan niissäkin 
Se taas on tuonut porukkaa sijoituslajin pariin mukaan todella köykäisellä pohjatiedolla ja ehkä ilman suurempaa motivaatiota lajiin.
Joka tapauksessa hienoa, että edes nyt mediassa aletaan puhumaan myös niistä asuntosijoittamiseen liittyvistä haasteista. Kenellekään en toki pahaa toivo, mutta näen tässä ajassa myös paljon hyvää, ja ehkä riskinhallinta sekä maltti nousee taas johonkin arvoon sijoittamisessa.
Aika näyttää. Aika paljon saa tosin hinnat laskea, jotta tässä ympäristössä sijoitusasunnon ostaminen näyttäisi yhtä innostavalta kuin vaikka vuosi sitten lainansa kiinteään korkotasoon sitoessa.
Ps. Ylekin kirjoitti tänään korkojen noususta: Suurimmalla osalla kotitalouksista ei ole lainkaan asuntolainaa – korkojen nousu kurittaa suoraan 865 000:ta perhettä
Pakkohan sitä on olla rehellinen ja tunnustaa, että täälläkin asuntojen alennusmyyntejä odotellaan vesi kielellä.
Mutta tosi juttuhan on, että kukaan ei oikeasti tiedä miten tässä käy. Tai jos tietäisi, niin tuskin inderesin foorumilla kirjoittelisi.
Olen niin vanha, että olin finanssikriisin aikaan kauppalehden foorumilla ihmettelemässä, kun porukka povasi suomeenkin asuntojen hinnoille massiivista 90-luvun laman toisintoa.
Jäi sitten kuitenkin ne NY ROMMAAA -ennustukset toteutumatta… 
Kun toteutuvia skenaarioita mietitään, niin minusta aika paljon riippuu siitä, missä vaiheessa ekp pivotoi ja miten syvällä reaalitalouden kanssa sitä ennen käydään. Mitä syvemmälle reaalitalous kyykkää, niin sitä terveemmältä pohjalta asuntomarkkinat tulevat aloittamaan uudelleen.
Hyvin paljon riippuu myös siitä, että pääseekö energiahintojen inflaatio äitymään aidoksi hinta/palkka -kierteeksi ja päätyykö tilanne taloudelliseen sortoon(financial repression). Siinä vaiheessa jos velkoja aletaan urakalla inflatoimaan kansantaloudesta negatiivisilla reaalikoroilla tiehensä, niin seurauksena on iso varallisuuden siirto vivutetun reaaliomaisuuden omistajille.
…Kunhan pysyy sieraimet pinnan yläpuolella pompuissa ja kuopissa. Oli realisoituva skenaario sitten mikä tahansa, niin tärkeintä on pitää henkilökohtainen talous kasassa vaikka maailmantaloudessa menisi miten kurjasti tahansa. Juuri NYT on hyvä hetki säätää henkilökohtaisen talouden kassavirta mahdollisimman positiiviseksi ja kerätä niitä likvidejä puskureita.
1990-luvun laman toisintoa ei nähty, mutta silloin loppuvuodesta 2008 nähtiin todella rankkoja hintakuoppia hyvien sijaintien taloyhtiöissäkin. Ei välttämättä pyyntihinnoissa, mutta myyntihinnoissa. Asuntonäytöillä ei käynyt “kukaan” ja osa myyjistä teki aika paniikkimaisia ratkaisuja. Tilastoissa tuollaiset kaupat toki eivät kokonaisuutta muuttaneet rajusti, mutta taloyhtiö-kohtaisia hintoja katsomalla sen näkee.
Vaan aika nopeasti se tilanne sitten muuttui. Itsekin olin kesällä 2009 etsimässä uutta asuntokohdetta. Silloin asuntonäytöillä oli jo jonoa ja kauppa kävi jo todella vilkkaasti. Itsekin jätin muutamia ostotarjouksia ja esim. kohteesta, josta jätin ensinäytöllä tarjouksen yli pyyntihinnan, en saanut edes vastatarjousta, kun myyjä hyväksyi vielä enemmän tarjonneen hintaehdotuksen.
Oma kohde löytyi sitten lopulta niin, että kun pyyntihinnaltaan edullinen kohde tuli tarjolle, soitin välittäjälle, ilmoitin haluavani nähdä kohteen heti ja tein iltapäivällä tarjouksen, joka oli voimassa saman vuorokauden loppuun tai seuraavaan aamuun.
Näin se juuri meni.
Jälkeen päin olen kuullut, että useampi asuntosijoittaja käväisi hetkellisesti todella lähellä konkurssia ja hetken aikaa hyvienkin alueiden asuntoja saattoi saada todella mukavalla alennuksella.
Mutta varsin nopeasti tilanne oli ohi ja tilastoihin jäi hetkellinen 8%:n tiputus.
Tuo ajoituspuoli minua tässä mietityttää. Asuntomarkkinoillakin pohjan ajoitus on vaikeaa ja tilanne voi kääntyä nopeastikin. Loppujen lopuksi siihen riittää yksi ekp:n kokous…
Muistan ajan hyvin, kun olin pari vuotta aiemmin ostanut ensimmäisen asuntoni. Rommauksen ennustajia riitti silloin jonoksi asti. Hintojen lasku jäi lopulta lyhyeksi ja nousuun lähdettiin varsin rivakasti. Silloin reaalitalous ja työttömyys kävivät melko syvässäkin kyykyssä, mutta asuntojen pakkomyynnit jäivät toteutumatta. Asuntolainat ovat nykyään niin joustavia, eivätkä pankit saa myydä alennuksella (toisin kuin ysärillä) realisoitavia asuntoja. Vaikea nähdä, että nytkään nähdään mitään ysäriin verrattavia laskuja. Sen sijaan parin vuoden paussi hintojen nousussa tulisi kyllä tarpeeseen.
Tällä kertaa villinä korttina ovat suuret taloyhtiölainat j ja vuosittain vuokraa päivittävät vuokratontit. Taloyhtiölainoja ei saa ihan yhtä helposti lyhennustauolle kuin henkilökohtaisia lainoja ja indeksiin sidottu vuokratontin vuokra voi nousta reilustikin nopeasti.
Jostain kumman syystä aloin haaskata aikaani tutustumalla edellä viittaamani Porin Pihlavan viehättävään asuntotarjontaan. Yksi esimerkki vuokrattuna myytävästä kohteesta: Myydään Kerrostalo, Kaksio - Pori, Pihlava, Pihlatie 12 A - Etuovi.com 70053356
Huh, vuokrataso 50,5 m2 kämpällä 290 euroa. Hintataso taisi olla vielä ihan linjassa talon/alueen yleisen vuokratason kanssa. Luulin, että tuollakin noista murjuista saa parempaa eurovirtaa. Hoitovastikkeeseen 2 e / neliö lisää, niin kämpästä saa vuokraa enää hoitovastikkeen verran.
Rahoitusvastikevastuuta kämpälle on kertynyt äsken reilu pari tonnia. Toisesta ilmoituksesta selvisi, että kyseessä on yhden asunnon vesivahingon korjaus. Taisi olla siis sellainen sadantonnin paukku, kun kämppiä talossa on 54. Talosta on viisi kämppää myynnissä, joista neljästä löytyy kuva kylppäristä. Ne kaikki edustavat “aitoa retrohenkeä”, eli seuraavia räjähtäviä pommeja voi vain odotella.
Niistä taloyhtiön 54 asunnosta muuten löytyy paitsi viisi Etuovesta myynnistä, niin kuusi Vuokraovesta vuokrattavana. Jokainen niistä vuokralle tarjottavista on heti vapaa, eli tyhjillään. Siitä voi vetää johtopäätökset siitä, millaista hinnoitteluvoimaa vuokranantajilla on siirtää kustannuksia vuokriin.
Kohta 50 vuotta täyttävässä talossa on putki- ja viemäritöitä tehty sen verran, että tänä vuonna on uusittu pohjakerroksen (!) käyttövesiputket. Kuusi kerrosta odottaa vielä vuoroaan. Kuten kaikki muutkin remontit.
Mitään erityistä syytä tarkastella nimenomaan tuota yhtä taloa ei ollut. Enkä väitä, että juuri Pihlava olisi pahin sontakasa tässä maassa. Mutta jos Suomen 10. suurimmasta kaupungista löytyy noin toivottomia alueita, niin mitähän niistä kunnista löytyy, joista 99 % suomalaisista tuskin on koskaan edes kuullut.
Tuollaisten esimerkin talojen kanssa tullaan elämään jännittäviä aikoja.
