Ilta-sanomien jutussa tuo Rutanen ennustaa vuokrien kääntymistä reiluun nousuun 1-1,5v päästä. Perusteina siirtyminen omistusasunnoista vuokralle kovien kustannusten takia. Uskoo ken tahtoo, aika helpolla nykyään asuntolainat joustavat montakin vuotta.
Muistan myös hyvin kuinka 2008-2009 pidettiin varmana pitkää alamäkeä hinnoissa, mutta lopulta pohjat taisivat olla keväällä 2009 ja sen jälkeen kuin taikaiskusta piristyi asuntokauppa ja pörssit. Moni jäi siitä junasta, kävisikö nyt keväällä samoin?
Miksi kävisi? Ovatko pörssit ja asunnot jotenkin alihinnoiteltuja? Eikö korkojen nousu ole ihan aito ja oikea hintatasoihin vaikuttava tekijä? Nythän me emme ole asuntojen hinnoissa nähneet vielä juuri mitään laskua, vaikka perusteet ovat olemassa.
Psykologiaa tämä pitkälti on. Nyt kaikki pitävät hintojen laskua varmana ja kukaan ei oikein halua ostaa mitään. Mitäs jos keväällä inflaatio lähtee laskuun, korot lähtevät laskuun, maa sulaa ja on asuntokaupan paras vuodenaika ja ihmisten mielen valtaa taas positiivisuus ja tulevaisuudenusko.
Alihinnoiteltuja ei välttämättä, mutta toisaalta näen ihan mahdollisena skenaarion, että mennään vauhdilla taas toiseen suuntaan, kun tunnelma piristyy.
Tähän vielä lisää …
Pesuhuoneremontti
Hissiremontti
Sähköremontti ?
++ normi kuluvat ylläpitorempat tietenkin…(ikkuna,parveke,katto,ulkosivu)
Mikäli taloyhtiön onnistuu rahoittaa nämä yhtiölainalla, niin huolettomia asumisvuosia tiedossa.
Ellei rahoitus onnistu, niin kyllä on unettomia öitä tiedossa.
Näissä pitää muistaa, että puhutaan aina jonkun omasta kodista.
Mielestäni on päivänselvää, että yksikään pankki ei lähde tuollaisten taloyhtiöiden remonttien rahoittajaksi. Käytännössä kaikki remontit on laiminlyöty ja kämppien neliöhinta ehkä 300 euroa. Sikäli kun joku sattuisi ostamaan.
Se on suuri haaste, että monen asunnon kohdalla todellakin puhutaan jonkun kodista. Mutta monen asunnon kohdalla aletaan puhumaan jo golf-osakkeiden ja syrjäkylien liikehuoneistojen veroisesta ongelmajätteestä. Ja se voi synnyttää aika jyrkkiä intressiristiriitoja sen suhteen, miten “asuntovarallisuutta” kehitetään tulevina vuosina.
Aika moni tuollaisten talojen kämpistä voi päätyä paikallisille puliukoille eurolla. Ja uusi omistaja saa elää kohtuullisen ajan maksamatta vastikkeita (huom! tuossa talossa sähkökin tulee taloyhtiön kautta) ennen kuin hänet saadaan häädettyä ulos. Ja mitä sitten, vaikka saadaankin ja taloyhtiö saa otettua kämpän hallintaan, jos vuokralaisia ei löydy tilalle. Tai ei ainakaan sellaisella vuokratasolla, joka kattaisi huoneiston velkavastuut.
Tässä on paljon yhteiskunnallista aspektia ja kurjuutta luvassa. EU:n basel säädökset voimaantullessaan tosiaan kurjistivat tilannetta yhdessä yössä vielä lisää, kun taloyhtiöiden lainansaanti tiukentui vielä entisestään.
Kuitenkin silkasta asuntosijoittajan näkökulmasta ajatellen huonosti hallinnoituun taloyhtiöön sijoittaminen on aina riski. Olen bongannut vähintään yhtä surullisessa kunnossa olleen taloyhtiön tampereen lähiseudultakin. En kehdannut tarjota, kun laskelmieni mukaan asunto olisi pitänyt saada parilla tonnilla.
Toisaalta, taloyhtiön kunto ei heijastu hintatasoon niin paljon kun sen pitäisi. Jos siis sattuisi omistamaan sijoitusasunnon tuon taloyhtiön kuvitteellisesta naapurissa sijaitsevasta hyvinhoidetusta taloyhtiössä, jossa LVIS ja julkkari on tehty, niin sehän tarkoittaisi vain kasvanutta vuokrakysyntää lähivuosina, kun tuo mätä taloyhtiö puretaan. Eli luvassa yli 15%:n vuokratuottoja vuosiksi eteenpäin.
Muuttotappiopaikkakunnilta pitää siis oikeasti tietää, että mitä ostaa. Monesti aloittelija ei tiedä ja senhän vuoksi heille suositellaankin uudiskohteita kasvukeskuksista. Ihan hyvästä syystä.
EDIT:
Ja tuo Pihlajistohan voi tosiaan olla sellainen mikromarkkina, johon ei vain kannata mennä. Hahmottelin enemmän yleisellä tasolla muuttotappiopaikkakunnille sijoittamista.
Muuttotappiopaikkakunnista sellainen huomio, että asuntojen halpuudesta johtuvat vuokratuottoprosentit kummasti parantavat sijoituskeissiä:
1.15^5 = 2.011, eli jos 15%:n vuokratuoton kämpän pystyy pitämään viisi vuotta vuokralla, niin se on maksanut itsensä takaisin.
Parvekenäkymät ovat upeat. Asunnon remontissa on päästy hienoon vauhtiin ja sauna sekä kylppäri näyttää asiallisilta, kun niihin tekisi pieniä fiksauksia. Yksi pieni ongelma: “Kylpyhuoneen ja saunan remonteille ei ole ollut kuitenkaan taloyhtiön tai rakennusvalvonnan lupaa, joten ostajan tehtäväksi jää jälkikäteisesti luvittaa tilamuutokset.”
Ja toinen pieni ongelma. Olikohan se tuo, vai naapuritalon yhtiö, jolla oli hienot suunnitelmat tulevista peruskorjauksista. Sitten yhtiökokouksessa oli kirjattu ylös tieto, että taloyhtiö kilpailutti lainahakemukset, ja jokaiselta pankilta tuli hylkäys tarjouspyyntöön.
Tuossa kohteessa ollaan n. 8 km päässä Nokian keskustasta ja reilu 20 km päässä Tampereen keskustasta. Nuo vaikuttaa lyhyiltä matkoilta siihen nähden, että puhutaan jo asuinrakennusten ongelmajätteestä.
Tykkään seurata asuntomarkkinoita mielenkiinnosta myös alueilta joista en edes harkitse ikinä mitään ostavani. Kaiketi se on jotenkin sosiologisesti kiinnostavaa, sekä tutustua myös eri alueiden historiaan.
Tässä ketjussa keskustellut Porin Pihlava ja Nokian Linnavuori ovat molemmat mielenkiintoisia alueita siinä mielessä, että molemmat ovat aika suuria kerrostalokeskittymiä kaukana kaupunkien keskustoista. Tavallaan omia pieniä kaupunkejaan metsän keskellä.
Pihlava on käsittääkseni syntynyt aikoinaan asunnoiksi satamaan liittyvän teollisuuden työvoimalle, ja Linnavuori samasta syystä puolustusteollisuuden työvoimalle. Kun teollisuuden työpaikat ovat vuosikymmenten mittaan vähentyneet, on syntynyt tilanne että isoja asuntokomplekseja on jäänyt huonoille sijainneille, joissa ihmiset eivät enää halua asua. Tämä puolestaan johtaa ajan mittaan enemmän tai vähemmän slummiutumiseen.
Varsinkin Linnavuori on kaunis paikka 1940-luvun kerrostaloineen, ja suosittelen käymään siellä joskus katselemassa ihan mielenkiinnon ja historian havinan takia.
Asuntoa en sieltä kuitenkaan itse ostaisi.
Siuro, johon kaiketi Linnavuorikin jollain kriteerillä niputetaan, on ainakin todella viehättävää aluetta. Jos olisin omakotitalo-asuja, eli osaisin itse tehdä remppoja, tuo olisi ainakin teoriassa ihan houkutteleva asumispaikka pitkistä etäisyyksistä huolimatta. Toissa kesänä kun tuolla paremman puoliskon kanssa tallusteltiin, niin alue kyllä viehätti sekä rakennuksillaan että hymyillen tervehtivine vastaantulijoineen. Ilmeisesti tuolla ei paljoa ulkopuolisia liiku, ja kaikki tervehtii kaikkia
Olen leikilläni katsellut noiden alueiden kerrostalojakin sijoitusmielessä. Mutta valitettavasti en pääse muuhun lopputulemaan kuin siihen, että hienosta ympäristöstä huolimatta talot ovat todennäköisiä kriisitapauksia ja kunnolllisten vuokralaisten löytäminen edes kohtuullisella vuokralla on lievästi ilmaistuna haastavaa. Ja noin muutenkin, vaikken Nokialta sijoituskämppiä omista, harkinnassa on ollut, ja en kyllä uskaltaisi juuri muualle sijoittaa kun tyyliin max. kilometri rautatieasemalta. Ja silloinkin vähän uudempaan rakennuskantaan.
Muistan kanssa tuon 2008 vuoden. Muutetiin kesällä 2008 uudiskohteeseen rivariin josta puolet asunnoista oli myyty. Toista puolikasta myytiin pitkään. Vasta keväällä 2009 alkoi uusis muuttokuormia saapua. Rakennuttaja ei muistaakseni laskenut lainkaan myyntihintaa vaan odotteli kärsivällisesti että ostajat löytyivät.
Rakennuttajat eivät julkisesti koskaan/ harvoin tiputtele pyynti hintaa, mutta olen saanut itse suullisen tarjouksen rakennusyhtiöltä pari vuotta vanhasta talosta, jonka pyynti oli 490 000 ja olisi lähtenyt 330 000e…
Finansikriisissä mun vanhemmat sai YIT:ltä ostettua 137k listahinnalla myydyn asunnon 106k…Oli talosta vielä myymättä 2009 kaksi asuntoa joita välittäjä möi tarjousten perusteella. Eli alennus noin 22%.
Talo oli valmistunut joskus 2007. Asunto ei ole pks-seudulta.
Siuro ja Linnavuori ovat omia alueitaan, mutta yhteistä on se, että kerrostalot ovat ongelmajätettä, eli näitä 70-luvun rakennuksia ilman kunnon remontteja. En ostaisi sijoitukseen, vaikka tuossakin yhtä kaupattiin 15 tonnilla. Vuokralaisia voi saada lähinnä ulkomaalaisista, jotka tulevat Acgolle tai Pursolle töihin.
Omakotiasujalle Siuro on kyllä loistopaikka. Erittäin kaunis alue ja Tampere kuitenkin lähellä. Toki palvelut ovat tuolta vähitellen hävinneet ja alue on aika sisäänpäin kääntynyt, eli kaikki tietävät naapureiden asiat.
Tällaisten laskelmien perusteella moni asuntosijoittaja näitä varmaan ostaa euronkuvat silmissä ajatellen, että mikäs tässä voisi mennä vikaan unohtaen kaksi asiaa:
Kuulostaa helpolta saada asunto vuokratuksi 5ksi vuodeksi, mutta todellisuus voi olla jotain aivan muuta. Ehkä asunnossa on jo ostohetkellä vuokralainen, mutta hän lähteekin puolen vuoden päästä ja sitten asunto on aina puoli vuotta tyhjillään ennen kuin sinne taas jonkun pieneksi hetkeksi saa ja se vuokralaisaines ei todennäköisesti ole sitä toivotuinta.
Vaikka asunnon olisikin ihmeen kaupalla onnistunut pitämään vuokralla jatkuvasti koko 5 vuotta (mikä ei ole aina helppoa paremmillakaan sijainneilla) niin “maksanut itsensä” on vähän virheellinen päätelmä, kun voi olla, että asunnon arvo laskee joka vuosi tuon vuokratuoton verran kun asunto rapistuu ja isot remontit lyö päälle. Eli käytännössä tuotto on 0% kun on ihan harhakuvitelmaa, että joku ostaisi viiden vuoden päästä samaan hintaan (jos enää ylipäätään mihinkään hintaan) tällaista pommia.
Kysymys ei tosiaan ole pelkästään siitä sinun omistamastasi asunnosta vaan kun koko taloyhtiö on täynnä samanlaisia asuntoja niin nämähän on korttitaloja, jotka vaan odottaa sitä ensimmäistä töytäisyä ja koko pakka kaatuu.
Eli tuo 15% tuotto sisältää sen virheellisen oletuksen, että alla oleva pääoma (=asunto) pitäisi arvonsa, mikä ei voisi olla kauempana totuudesta.
Vähän samanlaisia laskelmia on nähnyt viime aikoina lehdissä ihmisistä, jotka ovat hankkineet aurinkopaneeleja, että “nämähän maksavat itsensä takaisin 10 vuodessa”. Eihän niitä paneeleita voi 10 vuoden päästä sillä nykyisellä ostohinnalla mihinkään myydä eli “pääoman” (=paneelien) arvo on käytännössä nolla (tai kai niillä joku teoreettinen pieni jäännösarvo olisi, mutta kuka niitä alkaa sieltä katolta 10 vuoden jälkeen pois repimään). Käytännössä menee siis tuo 10 vuotta ennen kuin euroakaan on tienattu. Jokainen voi laskea paljonko 10 vuodessa ehtii saada tuottoja esim. osakemarkkinoilla keskimäärin (omaisuus n. tuplaantuu), joten aikamoinen tuotto saa olla noissa paneeleissa, että ne tuon 10 vuoden etumatkan antamisen jälkeen ikinä ottaisi tuota tuotto-eroa kiinni. (ja tämä ei oleellisesti muutu oli tuo luku 6 tai 8 tai 10 tai 12 vai mitä vuotta).
Pääoman arvon kehittyminen asuntosijoittamisessa on siis aivan ensiarvoisen tärkeää huomioida kokonaistuottoa laskiessa.
En malta olla vähän viisastelematta, mutta siis onhan se asunto nimenomaan maksanut itsensä takaisin jos nettotuotto arvonlasku huomioiden 5 vuoden jälkeen on 0%. Jos arvo olisi säilynyt, niin sittenhän asunto olisi tuplannut rahat, ei maksanut itseään takaisin.
Mutta en siis missään nimessä ole sitä mieltä, että 15% vuokratuoton tuottaviin asuntoihin kannattaisi kenenkään sijoittaa, jos ei toimi ammattimaisesti ja tiedä tasan tarkkaan mitä tekee.
Sellaiset seikat myös vielä lisäisin listaasi jotka monelta voi unohtua:
Vaikka se asunto maksaisikin itsensä takaisin 5 vuodessa, niin tämän jälkeen vastikkeet voivat jäädä kuluja tuottamaan vielä vaikka 10 vuodeksi jos ja mahdollisesti kun et pääse asunnosta enää koskaan millään hinnalla eroon. Huonolla sijainnilla huonokuntoisessa asunnossa, eli asunnossa joka tuottaa laskennallista 15% vuokratuottoa, tämä on ihan oikea riski.
Vuokratuottolaskelmissa myös monesti unohdetaan sellainen tekijä kuin pääomavero. 15% vuokratuotto jättää käteesi itseasiassa “vain” 11,5%, eli takaisinmaksuaika piteni samantien 1 / 0,115 = 8,7 vuoteen. Ja itseasiassa 15% nettotuotollakin takaisinmaksuaika on oikeasti 1 / 0,15 = 6,7 vuotta (ei 5 vuotta), koska Kaitsun laskelmissa huomioitu korkoa korolle ilmiö ei tällaisissa asuntosijoituksissa oikein päde. Paitsi jos toimit täysin ammattimaisesti ja kasvatat määrätietoisesti korttitaloa sijoittamalla kaikki tuotot uusiin kohteisiin.
Kiinnitin Sepon kanssa huomiota samaan. 5 vuotta on pitkä aika asuntosijoitustyötä, jos sille ei saa mitään korvausta. Lisäksi en usko, että tässä voi soveltaa korkoa korolle -ilmiötä, sillä moisten kohteiden laajempaan haalimiseen tuskin saa pankilta vetoapua huippuehdoilla, vaan todennäköisesti lainan irrotessa ehdotkin ovat hyvin aggressiiviset. Toisin sanoen tuloja pitäisikin arvioida kaavalla 0.15n eikä 1,15^n.
Tuohon aurinkopaneelien “takaisinmaksuaikaan” oma ajatukseni on, että takaisinmaksuaika on yksi luku, johon huomioidaan paneelien tuotanto, sähkön hinta, kotitalouden kulutus, paneelien hinta jne kaikki vaikuttavat parametrit. Näin saadaan yksi jossain määrin vertailukelpoinen luku, josta keskustella. Vähän kuin vaikka auton ilmoitettu keskikulutus WLTP. Vaikkei tuo WLTP mikään tosielämän luku ole, niin jotain vertailuja eri yksiköiden välillä voidaan silti tehdä.
Tämä on totta, ainoana poikkeuksena koko talon myynti. Viime vuosina aurinkopaneelit ovat olleet aivan jäätävä myyntivaltti
Viimeisenä huomiona, että aurinkopaneelia ei ehkä kannata ajatella sijoittamisena kuten pörssiä, vaan vakuutuksena vaikka investointi onkin. Paneelit ottamalla suojautuu sähkön hinnannousuilta. Paneelien avulla voi laskea “kiinteitä” kuukausittaisia kuluja ainakin osan vuodesta.
Olet ihan oikeassa, muotoilin asian vähän huonosti . Tarkoitin sitä, että se ”itsensä takaisin maksaminen” on monesti vähän itsensä huijaamista kun tarkoitus olisi kai tehdä kuitenkin sijoituksilla tuottoa eikä vain saada pienissä erissä vain sijoittamansa rahat takaisin. Muutenhan voisi vain laittaa kymppitonnin patjan alle ja ja käydä nostamassa sieltä kerran vuodessa 2 tonnia ja sanoa että tämähän maksaa itsensä takaisin viidessä vuodessa .
Olen tätä pienille paikkakunnille sijoittamista harkinnut ja tutustunut siihen miten muut ovat tätä tehneet.
Homma ei todellakaan sovellu turisteille, mutta jos oikeasti tietää, mitä tekee, niin ihan kannattavaa businestä saa kyllä aikaiseksi.
Alueen premissit:
Taloyhtiöremontit eivät heijastu asuntojen hintoihin kunnolla.
Normihintaiset pintaremontit eivät heijastu asuntojen hintoihin kunnolla.
Asunnon jäännösarvo 20 vuoden kuluttua 0 euroa.
Paikalliseen kuntakeskukseen muuttaa ikääntyvää väestöä kuntakeskuksen ympäristön omakotitaloista kuntakeskuksen palveluiden äärelle.
Uusia asuntoja ei ole rakennettu vuosiin, eikä tulla rakentamaan.
Pienten paikkakuntien asuntomarkkinat eivät ole kilpaillut.
→ Kunta voi olla muuttotappiopaikkakunta, mutta tältä paikkakunnalta löytyy mikromarkkinoita terveyskeskuksen ja kirkon välistä,
joissa vanhusten vuokrakysyntä hyvien sijaintien hyväkuntoisille vuokrasunnoille säilyy useita vuosia, pitkälle tulevaisuuteen.
Tämä siksi, että tällaisten vuokra-asuntojen tarjonta on hyvin vähäistä, edellisistä premisseistä johtuen.
toimintamalli
Ostetaan huonokuntoinen alle markkinahintainen esteetön asunto motivoituneelta myyjältä hyvin hoidetusta taloyhtiöstä.
Pintaremontoidaan se mahdollisimman edullisesti hyvään kuntoon. Tehdään itse ja hankitaan materiaalit edullisesti, tarvittaessa käytettyinä.
Uudelleenrahoitetaan mahdollisimman iso osa asunnon arvosta pois mahdollisimman nopeasti.
Seuraillaan miten vuokrattavuus paranee sitä mukaa, kun laitakaupungin kerrostaloja puretaan.
Ideana on siis se, että näin voidaan kasvattaa asuntosalkkua huomattavasti nopeammin, koska nämä pienten paikkakuntien kohteet tuottavat hyvää kassavirtaa.
Yksi tällainen kohde voi kannatella oikein mukavasti kasvukolmion kassavirtanegatiivista kohdetta, kunnes sen puoliksi maksetun kasvukolmion kohteen voi jälleenrahoittaa taas uudelle maksimilaina-ajalle. Ja kun BRRRR-strategiaa pyörittää, niin verojen maksu jää kovin vähäiseksi.
Jos siis tietää, mitä tekee, niin mahdollisuudet ovat todella mielenkiintoiset.
Itse tein “kokeilun” pienelle paikkakunnalle sijoittamisesta rivitalo kaksion muodossa. Jännästi lähteestä riippuen paikkakunnan sanotaan olevan muuttotappiollinen kun taasen alueen omissa julkaisuissa hitusen muuttovoittoinen. Kuitenkin ihan eloisa paikka kouluineen ja työpaikkoineen joka lisäsi uskallusta ostoon. Myöskin ostin asunnon suoraan omistajalta jotka halusivat jäädä siihen vuokralle ja asunto osui enemmän kuin hyvin omaan brrrr strategiaan. Myöskin vuokrataso yllättävän hyvä verrattuna isompaan kaupunkiin.
Miinuksena asunnossa on sähkölämmitys ja hieman huolta aiheuttikin vähän yllättäen vuokralaisen irtisanoessa asunnon jo 5kk asumisen jälkeen, eli keskellä pahinta “energiakriisi” kirjoittelua ja sähkön kallistumista, mutta…
Ilmoitus vuokraoveen ja ensimmäisellä viikolla 3 näyttöä joista ei kuitenkaan vuokralaista löytynyt. Seuraavalla viikolla myös kolme näyttöä ja homma maaliin. Lopussa kiinnostuneita oli kaksi, joista valitsin mieleisemmän.
Sopiva kuukauden tauko vuokralaisten välissä jolloin toteuttaa strategian mukainen remontointi ja näin omarahoitus osuus irrotettu ja vähän lisä vakuuttakin tehty.
Tässä kohteessa vuokralaisen löytymisen valttikorttina oli lähes yksinomaan lemmikkien salliminen ja markkinoilla olevien vuokra asuntojen vähyys. Toki asuntokin on hyväkuntoinen ja hyvällä paikalla, mutta huomasin näytölläkin jutustelun kääntyvän aina sähkön kulutukseen/hintaan ja uskonkin sen olevan syynä miksi asunto ei ensimmäisillä näytöillä käyneille kelvannut.
Tuo oli hyvä analogia, että laittaisi rahaa patjan alle ja ottaisi pois ajan kuluessa. Tässä on vähän samaa kuin siinä että katsotaan tuloslaskelmasta käyttökatetta. Käyttökate on liikevoitto vain jos investoinnit ovat sellaisia ettei ne kulu ollenkaan, eikä käytännössä mikään investointi ole tällainen. Kaikki katot, putket, kaakelit, lattia, parvekelasi, pistorasiat, savupiipun nuohous, kaikki kuluu käytön seurauksena. Hitaasti vuosien aikana, mutta kuluu kuitenkin. Kulumisen näkee kun katsoo sitä 70-luvun kerrostalon kuntoa. Vastarakennettu uudiskohde on 50 vuoden päästä kuin se 70-luvun kerrostalo nykyään.
Kustannuksissa pitäisi ottaa myös inflaatio huomioon. Kuka tietää paljonko osaava sähkömies veloittaa 10 vuoden kuluttua, kun ammattikoulutus ajetaan alas ja väki vähenee muutenkin? Pörssissä suhtaudutaan penseästi yhtiöihin joilla on suuret capital expenditures -kustannukset.
Asuntosäästäjä, jonka kassavirta sijoittamisesta on nolla laittaa siis kaiken toivonsa asunnon jäännösarvoon 20-30 vuoden kuluttua, kun laina on viimein maksettu. Jäännösarvo voidaan ottaa huomioon myös diskonttolaskelmassa. Tällä videolla pääsee takaisin koulunpenkille katsomaan että mitä se diskonttaus tarkoittikaan:
. Tarkoitin sitä, että se ”itsensä takaisin maksaminen” on monesti vähän itsensä huijaamista kun tarkoitus olisi kai tehdä kuitenkin sijoituksilla tuottoa eikä vain saada pienissä erissä vain sijoittamansa rahat takaisin. Muutenhan voisi vain laittaa kymppitonnin patjan alle ja ja käydä nostamassa sieltä kerran vuodessa 2 tonnia ja sanoa että tämähän maksaa itsensä takaisin viidessä vuodessa 
.
