Tämä oli hyvä ja kannattaa lukea. Pari juttua nostaisin:
Palkkarenkinä nopeasti yli 50%:n nouseva marginaalivero tekee jossakin vaiheessa tulojen kasvattamisen varsin haastavaksi. Pääomatuloja tuottava sivubisnes käy houkuttelevaksi tietyn rajan jälkeen.
Jos haluaa asuntosijoittamistaan kasvattaa, niin jossakin vaiheessa omiin nimiin kasvamiselle tulee tiukka stoppi. Tästä on kiittäminen Finanssivalvonnan pakollista stressitestiä. Helposti saatavan, halvan, hyväehtoisen ja kuluttajansuojan piirissä olevan rahoituksen maksimi määräytyy tulojen mukaan.
Jos on suuret suunnitelmat, niin tämä FiVa:n stressitesti kannattaa ehdottomasti käydä etukäteen läpi ja mieluiten oman pankin kanssa. Ja sitten pohtia, että miten tämän rajan puitteissa pystyy sijoittamistaan kasvattamaan ja miten hoitaisi esimerkiksi siirtymisen oy:n kautta sijoittamiseen.
Kohdassa 2 taitaa tulla pieni lisätulkinta referoidun tekstin päälle: tiukka stoppi.
Tuloilla ei suinkaan tarkoiteta vain ansiotuloja, vaan pankit antavat esim. osakkeille jonkin laskennallisen tuotto-odotuksen. Tuotto-odotus on yleensä varsin konservatiivinen ja asiakkaasta ja pankista riippuen se voi olla pohjoismaisissa osakkeissa 4-6% (EDIT: kaivoin tarjouksia ja vanhoja keskusteluita ja 6% tuotto-odotusta en löytänytkään, 4% näkyy yleisimpänä). Myös vuokra-asunnoista saa tuloja, mutta näiden tulot pitää kyetä osoittamaan LKV:n tmvn antamalla tuottoarviolla.
Tiukkaa stoppia ei siis tule, mutta kaikki nuo pääomatulot lasketaan konservatiivisesti. Uskoisin myös että pankeilla on sen verran järkeä päässä että 50% osakkeissa 50% sijoitusasunnoissa on portfolio jolle on helpompi antaa lainaneuvotteluissa painoa pääomatuloille.
Fiva:n määräys on ulkomuistista, että kokonaislainapääoma tasalyhenteisellä 25v maksuajalla ja 6%:n korolla ei saa ylittää 60%:ia nettotuloista. Poislukien merkittävästi korkosuojatut lainat.
Miten nämä nettotulot sitten lasketaan tuntuu vaihtelevan pankista toiseen. Nykyinen pankkimme laskee nettopalkkatulojen mukaan toteutuneet nettovuokratulot. ( Arvo-osuustilille en ole kehdannut laskennallista tuloa kysellä.)
Vääjämätöntä pystymme siis jonkin verran viivyttämään ostamalla hyvän vuokratuoton kohteita ja korkosuojaamalla lainat ajoissa.
Mutta ei pysäyttämään.
Kyllähän ainakin omalla kohdalla seurataan muutakin kuin nettopalkkatuloa. Sanoisin että vuokrausbusiness on kuitenkin asia jossa katsotaan palkkatuloja, omaisuutta ylipäätänsä, kohteiden vuokratuloa/vuokrattavuutta. Jos omistaa useampia kohteita niin avaintekijänä on sijainti, vuokrattavuus, omalainoitusaste ja sitä kautta pankin mahdollinen riski. Tuskin vähänkään isompaa asuntoportfoliota on tarkoitus pyörittää palkkatuloilla.
Pankki ainakin omalla kohdalla on katsonut asiointihistorian, miten on pankkiasiat ylipäätänsä hoitanut. Sillä että pankki vaatii noin 20-25% omarahoitusosuuden(kasvukeskukset) pankki aika hyvin poistaa jo oman riskinsä oli tilanne mikä hyvänsä. Kyseessä uudehkot kohteet.
Itse olen hyvän kohteen löytyessä aikonut käyttää uudelleen rahoitusta jossa hyödynnän kasvaneita vakuusarvoja. Tällöin ei tarvitse sitoa uutta varallisuutta kiinni seuraavaan kohteeseen vaan hyödynnetään kertynyttä vakuusarvoa.
Jos tarkoituksena pitää hyviä kohteita itsellään pitkiä aikoja niin niin aika nopeasti tällä saa lumipalloefektiä aikaiseksi. Tietenkin euriborit tällä hetkellä vähän hankaloittavat hommaa koska jos velkavipu korkealla niin todennäköistä on että joko lainanlyhennyksiin tai pääomatulon veroseuraamuksiin joutuu käyttämään omaa rahaa. Toisaalta nykyeuriboreilla veroseuraamukset pienenevät kummasti.
Karkeasti noin kolmella kohteella uudelleenrahoittaa seuraavan kohteen n.2-4 vuodessa jo pelkillä lainanlyhennyksillä jos kohteiden arvot ei tule alas.
Ideana pitää velkavipu korkealla koska pitkässä juoksussa sillä on oleellinen merkitys tuottoihin.
Kysytääs nyt ihan perusasioita, eli vuokratulojen verotus.
Taloyhtiön pääomavastikkeen voi lyhentää vuokratuotoista (kunhan merkattu taloyhtiön kirjanpidossa oikealla tavalla), joten jos oletetaan esimerkiksi tällainen uusi kerrostalo-osake jossa valtaosa hinnasta on pelkkää rahoitusvastiketta, niin käytännössähän saat pääomatulot nollaksi seuraavaksi 20 vuodeksi kun vuokralainen maksaa tätä rahoitusvastiketta pois, eikö näin?
Mutta sitten jos osakeyhtiöllä ei olekaan enää rahoitusvastiketta jäljellä ja maksat pelkän myyntihinnan omalla lainalla, niin tästä lainasta ei voikaan enää vähentää kuin pelkät korot?
Käytännössä kaiken muun voi vähentää paitsi henkilökohtaisen pankkilainan lyhennyksen. Lisäksi tietysti vähennyskelvoton on rahoitusvastike, joka rahastoidaan.
Varsinainen ilon ja riemun aihe taloyhtiössä on sellainen vuokranantaja, jota ei voisi vähempää kiinnostaa kenelle kämppänsä vuokraa. Muutama vuosi sitten yhdestä kämpästä aiheutui massiivinen ja useaan asuntoon kohdistunut vesivahinko taloyhtiöön, kun hanat jätettiin ihan vain ilkeyttään valuttamaan vettä. Nyt saman asunnon uusi vuokralainen ilahduttaa taloyhtiötä murtautumalla aktiivisesti kellarikopppeihin, mitä on jatkunut jo kuukausikaupalla. Pelkästään tämän viikon saldo on useampi koppimurto, kaksi kertaa särjetty rappukäytävän ovi ja kerran särjetty kellarin väliovi. Tai no, ketäänhän ei sovi syyttää ilman todisteita, ja valvontakameraan näistä on saatu vain kuluneen viikon kellarimurtoja talteen.
Todistettavissa olevat kellarimurrot ovat tietenkin peruste hallintaanottovaroitukselle. Mutta muuten alkaa olla aika toivoton olo… Ilmeisesti taloyhtiön kohtalo on vain seurata sivusta kun omaisuutta tuhotaan täyspäivätyönä siihen saakka, kunnes asukas on saatu talosta pihalle? Näiden tyhjätaskujen kanssa vahingonkorvaustavastuutkin ovat yhtä tyhjän kanssa.
Tuo on kyllä syvältä ja keinot on rajalliset.
Käytännössähän tuossa kaksi polkua, joita pitkin kannattaa mennä samaan aikaan:
Ensinnäkin taloyhtiön puolelta virallista kautta tekee homman kyseiselle sijoittajalle mahdollisimman v-mäiseksi ja hankalaksi. Jatkuvaa huomautusta ja haltuunotolla uhkailua.
Ja toisaalta joku pyrkii pääsemään henkilökohtaiseen rakentavaan keskusteluyhteyteen omistajan kanssa ja auttamaan vuokralaisvalinnassa. Ei ole hänenkään etunsa vuokrata korkean riskin vuokralaisille.
Yhdessä taloyhtiössä eräs liian hyväsydäminen (ja hyväuskoinen) vuokranantaja saatiin tulemaan järkiinsä ja siirtymään vuokravälittäjään juuri tällä tavalla.
Vähän samaa mieltä kuin oikeastaan mistä tahansa liiketoiminnasta: Jos tekee hommat hyvin niin voi tehdä hyvää tulosta.
Toimialaa tärkeämpänä näkisin itse yhtiön/porukan toiminnan tarkemmat speksit, mistä ostetaan, mitä ostetaan, minkälaisella riskiprofiililla yms.
Millainen track record porukalla on? Onko kyse hommansa osaavista tyypeistä vai onko joku oman elämänsä Pelle Peloton vaan saanut hyvän bisnesidean ja ainoastaan rahoitus puuttuu(red flag)?
Yhtenä keskeisenä tekijänä miettisin tarkkaan, että miten kukin porukan jäsen kontribuoi toimintaan. Miksi kyseinen ryhmä haluaa nimenomaan sut mukaan toimintaan? Mitä lisäarvoa tuottavaa muilla ryhmän jäsenillä on annettavana?
Viimeisenä asiana, kannattaa olla äärettömän tarkka erilaisten sopimusten suhteen. Bisnesten riitautuminen on niin helppoa, että kannattaa ottaa kaikessa vaan varman päälle ja laittaa asiat mustaa valkoisella paperille vaikka olisi kyse vanhoista tutuista.
Lauantai-iltana poliisit kävivät paikalla ja poimivat rosmon varastokopista ja huoneistosta naapurilta pöllittyä tavaraa talteen. Rikosharrastus jatkui sitten taas maanantaina. Onneksi selvisi, että tyypillä on jo muista syistä häätöpäivä määrättynä. Mutta se ei näytä olevan rajoite vaan innoke mellastuksessa. Siihen saakka henkilö tulee siis todennäköisesti useampana päivänä viikossa tuhoamaan taloyhtiön omaisuutta surutta, eikä tilanne tule sillä muuttumaan, vaikka taloyhtiön rikosilmoituksen täydennykseksi lähettelemme raportteja uusista tuhoista. On tämä Suomi jännä maa.
Minusta aika hyvä oman pyrstön suojaus-ohje.
Ja tosi hyvä pointti juuri tuossa, että flippaus on liike-toimintaa ja kun siihen ryhtyy, niin sitten pitää ottaa selvää asioista, että tietää mitä tekee.
Jos touhu oikeasti kiinnostaa ja on mahdollisuus päästä mukaan yhteisiin diileihin kokeneempien kanssa, niin sehän on erinomainen tilaisuus! Säästät ihan tolkuttomasti oppirahoja ja pääset käsiksi valmiisiin verkostoihin.
Jos yhteistyö sujuu, niin porukalla flippaaminen on erittäin fiksua. Pääoman kiertonopeus kasvaa ja yksittäisen osapuolen riski pienenee oleellisesti. Lisäksi voidaan maksimaalisesti hyödyntää kunkin osallistujan osaamisia. Esim yksi osaa neuvotella myyjien kanssa hyvät diilit, toinen tietää jotain remontoinnista ja osaa ehkä tehdä itsekin asioita ja kolmas on verkostoitunut sopivan pankin kanssa.
Suositukseni olisi, että alussa oma ajatusmaailma kannattaa vääntää siihen kulmaan, että varsinkin ensimmäiset diilit ovat oiva tilaisuus oppia tekemällä, eikä vielä satumaisten voittojen tahkoamista. Tekemällä oppii ja kun oma osaaminen kasvaa, niin tuloksetkin on parempia. Lisäksi on aina olemassa mahdollisuus keventää taloudellista riskiä sillä, että tekee osia remonteista itse. Samalla myös oppii käytännössä sitä, että mitä kukin työvaihe oikeasti tarkoittaa. Ei sitten tule niin helposti koijjatuksi, kun myöhemmin neuvottelee saman tyyppisten remonttien urakkahinnoista.
Jätin väliin. Tyypeistä ei jäänyt hyvä fillis yksinkertaisesti enkä voi tehdä yhteistyötä sellaisten kanssa. Jotenkin tämä flippaus kuulosta hyvältä mutta kämpän löytäminen ja vielä sopivaan hintaan kuulostaa haastavalta. Rempattavaa ei saa olla liikaa, korkeintaan keittiö ja pinnat. Ei mitään kylppäriremontteja. Pienellä rahalla saa muutosta aikaiseksi jos puhutaan esim kaksiosta. Näistä pääsee nopeasti eroon mutta paljonko jää käteen jos maksetaan 30% myyntivoitosta pois + remppakustannukset. Riippuu täysin kohteesta mutta semmoinen realistinen kämppä itselle olisi varmaan 120-150k vm 1975-1985.
Tämä oli omasta mielestäni kiinnostava juttu, joten ajattelin sen sitten kiinnostavan tätäkin ketjua seuraavia. Ei maksumuuria.
SIJOITTAJIEN suosimien vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat ovat heiluneet rajusti.
Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton (KVKL) tilastot paljastavat, että esimerkiksi Helsingissä vanhojen kerrostaloyksiöiden hinnat laskivat maaliskuussa lähes 16 prosenttia verrattuna viime vuoden vastaavaan ajankohtaan.
Turussa nähtiin helmikuussa lähes 30 prosentin romahdus viime vuoden helmikuuhun verrattuna. Maaliskuussa nousua oli jo lähes prosentin verran verrattuna viime vuoden maaliskuuhun.
. Edellytyksenä että rahoitusvastike tuloutetaan kirjanpidossa. Tämä yleensä näin mutta hyvä varmistaa