Meille sijoittajille on opetettu viimeiset vuodet tällaista tarinaa:
Eli esimerkiksi yksiöiden kohdalla yli 25 m2 koosta ei kannata maksaa mitään lisähintaa ja yli 30 m2 pitäisi olla hintaa laskeva asia.
Noilla argumenteilla on toki pointtinsa, mutta niillä on myös kääntöpuolensa. Vaikkapa niiden 20 m2 yksiöiden kysyntä on kovin kapealla pohjalla, ellei olla sitten ihan huippusijaintien äärellä. Ja hinnoittelu on karannut ihan äärimmäisyyksiin.
Ja jos ajatellaan vuokramarkkinoita; vaikka asuntopulan ja nousukauden aikana saattaisikin tuntua siltä, että kaikki menee kaupaksi, ja lisäneliöt ovat silkka riesa, niin tarjonnan kasvaessa tilanne saattaa vuokrattuvuuden suhteen muuttuakin. Asukkaalle ei kuitenkaan ole ihan ja se sama, onko asunnossa 25 m2 vai 35 m2 tilaa.
Just tämän vuoksi en ole itse lähtenyt alle 30m2 asuntoihin. Näyttävät kyllä excelissä tosi houkuttelevilta, kun laskelmissa ei huomioida yhtä tekijää: ihmistä. Kun asuntojen kysyntä sitten laskee, se 5 ylimääräistä neliötä on tosi hyvä etu.
Remonttien kustannusten jakautuminen neliöiden mukaan on ajuri, jolla sijoittajat ovat itselleen uskotelleet mahdollisimman pienen asunnon olevat absoluuttisesti paras.
Ei sinänsä merkkejä mistään laajemmasta allokointiperusteiden muutoksista, mutta osassa talonyhtiöitä on alettu tekemään muitakin remontteja kuin huoneistojen ulko-ovia todellisen kustannuksen eikä neliöiden mukaan.
Asuntosijoittamisessa korostuu Excelin lisäksi myös laadulliset tekijät koska palveluna on tarjota ihmisille koti, joista heillä on vapaus lähteä kuukauden irtisanomisajalla.
Tämän uskon pitkällä aikavälillä tulevan halvemmaksi tarjota hieman tilavampi asunto koirankopin sijasta: vuokrattavuus paranee, vaihtuvuus pienee joka vähentää tyhjien kuukausien ja remonttien määrää. Eli tässäkin jatkuvuus menee yksittäisen pikavoiton edelle.
18.4. tuli vuokralaiselta ilmoitus, että hän löysi itselleen unelma-asunnon ja muuttaa sinne toukokuun loppuun mennessä.
Iltaan mennessä vuokrailmoitus julki.
21.4. viisi näyttöä potentiaalisille vuokralaisille, kuudes peruuntui matkustusesteen vuoksi ja seitsemäs olisi haluttu, mutta olin jo esittelemässä.
22.4. valittiin neljän vuokralaisen kesken meidän mielestä sopivin vuokralainen ja nimet on (sähköisessä) paperissa.
Lisäksi tuli kaksi ostokyselyä, markkina pelaa.
Jälkikäteen:
Huojentunut olo. Kun aikaa oli näin vähän kuuntaitteeseen, niin mietitytti vuokralaisen löytyminen.
Viimeiset kuullut vuokraukset Oulun keskustan pikkuasuntoihin ovat olleet haastavampia, jopa tyhjä kuukausikin tullut eräässä tapauksessa.
Nyt vuokrattu asunto oli siis yli 60 neliön kolmio vanhasta talosta ja peilaten ylläolevaan keskusteluun, omistan huomattavasti mieluummin tällaisen kuin yhtään näistä 2020-luvun n. 20-25 neliöistä yksiötä.
Mielikuvitus laukkaa, kun keksitään uusia tapoja yrittää vauhdittaa uudiskohteiden kauppaa.
Lapti tarjoaa nyt ”3 vuoden korkoetua”.
Kevätetu: edullisempaa asumista 3 vuoden korkoedulla!
Tee kaupat 15.5. mennessä, saat 2,5%:n korkohyvityksen 3 vuodeksi! Edun arvo jopa 20 000€.
Etu koskee uusia kampanja-aikana 24.4.-15.5.2023 tehtyjä kauppoja rakenteilla olevista ja muuttovalmiista Lapti-kodeista. Hyvitämme korkoedun kerta-alennuksena kauppahinnasta. Etua ei voi yhdistää muihin etuihin. Lisätiedot myyjiltämme.
Kuluttajansuojaakin ajatellen rakentajan kannattaisi kyllä julkistaa tarjousehtonsa ihan julkisesti.
Tässä oikeastaan palataan “fundamenttien” äärelle, joita yritän omillekin asiakkaille (työskentelen alalla) kertoa ja myös tätä sovellan omassa hyvin pienimuotoisessa asuntosijoittamisessa.
Kun markkinalla on kroonista niukkuutta (pk-seutu aina tuonne ~2020 saakka), asuntosijoittaja on pärjännyt erinomaisesti pelkän paksun lompakon ja Excel-harjoitusten voimin.
Nyt kun taas markkinoilla on selvää ylitarjontaa, ihminen ja ihmisen tarpeet palaavat keskiöön.
Yksiöissäkin ihmiset edelleen lähtevät siitä, että asuntoon pitää mahtua vähintään 2-hengen ruokapöytä, joko kapea sänky ja sohva tai vaihtoehtoisesti parisänky ja pari nojatuolia, mielellään tv.
Kaksioissa tulisi olla sitten jo reippaammin säilytystilaa (vaatehuone tai seinällinen vaatekaappeja) ja mielellään makuuhuoneessa sen verran tilaa, että siihen mahtuu meikkipöytä tai vastaava.
Kolmioissa tulisi olla jonkinlainen kunnollinen siivouskomero ja toinenkin makuuhuone tulisi olla sellainen, johon pystyy tarvittaessa majoittamaan teinin. Esimerkiksi YIT:n Triplan kohteissa ja tietyissä Kalasataman taloyhtiöissä on “kolmioita”, joiden toiseen “makuuhuoneeseen” mahtuu vaivoin 80cm sänky ja pieni yöpöytä.
Tämä lähestymistapa ei todennäköisesti ole taloudellisesti kaikkein tehokkain, mutta toisaalta sitä voisi ajatella jollain tavalla myös riskeiltä suojautumisena. Kun on turbulenssia markkinoilla, niin vuokrausaste pysyy korkeana, vaikka vuokrasta joutuisi jonkin verran tinkimään. Kohteissa, joissa on selviä puutteita, vuokratason pitää joustaa todella merkittävästi, että saa niissä pidettyä vuokrausasteen korkeana.
Kun jo Oravan eepoksesta lähtien nämä pikkuyksiöiden taloyhtiöremontit on mielletty halvoiksi, niin tämä ei mene välttämättä aina näin.
Jotkut rempat, esim linjasaneeraus maksavat taloyhtiölle hyvin pitkälti asuntoa kohden saman verran oli asunto minkä kokoinen tahansa. Kun tämä kustannus sitten jaetaan neliöiden suhteessa niin pienet asunnot voittavat. Jippii.
Mutta pohtikaas mikä on lopputulos, jos talossa on pelkästään näitä pieniä asuntoja?
Tällaisista kohteista ei ole kertynyt historiallisesti paljoa kokemusta, kun tällaisia ei ole juuri rakennettu. Myöskin tämän tyyppisten talojen asuntojen arvonkehitystä verrattuna myös omistusasujille suunnattuihin naapuri-kohteisiin on mielenkiintoista seurata.
Samaa asiaa olen tuossa miettinyt, ja meinasi siitä palstalle menneinä päivinä avautuakin.
Toinen miettimisen arvoinen asia on noiden 20 m2 -kopeilla täytettyjen talojen kehitys tulevaisuudessa. Kun ne ikääntyvät ja kuluvat, houkuttelevuus vähenee, talojen asukaskoostumus ei välttämättä kehity toivottuun suuntaan.
Itse ylipäätään tykkään muutenkin sellaisista taloista, joissa merkittävä osa asukkaista on omistusasujia.
Jatkoa tähän viestiin. Asunnon myynti saatu pakettiin.
Opetuksena voisin sanoa, jos kohde on syrjäseudulta kannattaa tarttua ensimmäiseen tarjoukseen vaikka se pahalta tuntuisi. Kuukausitolkulla tai tässä tapauksessa melkein 2 vuotta myydessä rahalle olisi saanut ihan hyvän tuoton muualla. Toki en yksin voinut päätöstä tehdä myynnistä.
Kirjanpidollista tappiota tuli 50%. Hopeareunuksena ompahan vähennyksiä verottajan suuntaan.
Tuollaisissa kohteissa erityisen pirullista on, että kun niiden käypä arvoa esimerkiksi verotusta varten lasketaan ihan päin peetä.
Jos asunnon “arvo” on verottajan mielestä esimerkiksi 60k ja siinä on 90k korjausvelkaa, niin minusta sen arvo on oikeasti pakkasella. Ainakin omissa laskuissani.
Muuttotappiopaikkakunnille sijoittaessa kannattaa tietää mitä tekee.
Tää on asia, jota yllättävän harvoin nostetaan missään esille. Lähinnä ainoa kritiikki noita pieniä kämppiä kohtaan on koskenut vuokralaisten löytymistä ja talojen ‘‘slummiutumista’’.
Osa taloyhtiön kustannuksista määräytyy asuntojen lukumäärän mukaan. Tietääkseni putkiremonteissa perinteisesti kylppärien remontoinnit ovat muodostaneet kolmanneksen kustannuksista ja nyt kun uusissa taloissa kylppäreiden määrä/neliö on tuplaantunut → putkiremontin neliöhinta nousee.
Myös putkien ja kaapelien veto useampaan asuntoon tulee varmasti nostamaan hintaa. On siis vähän turhan yksinkertaistettua olettaa, että kun asuntojen koot puolittuvat, asuntojen neliökohtaiset ylläpito ja korjauskustannukset pysyisivät vakiona.
Tuore kokemus remontoidun ja laadukkaan parvekkeellisen yksiön vuokraamisesta noin kilometri Tampereen ytimestä. Parin päivän aikana hakemuksia tuli toistakymmentä ja useimmat hakijat vaikuttivat hakemusten perusteella tavallisilta kunnollisilta vuokralaisilta. Vuokrakin mielestäni ihan markkinahinnoissa, mutta ehkä hieman vielä korottaakin olisi voinut.
Se mitä olen Tampereen markkinaa seuraillut, niin hakuvahti kyllä piippaa paljon aiempaa ahkerammin, mutta ainakin pyyntihinnat ovat edelleen suhteellisen sitkeästi edellisten vuosien tasoilla, joskin jonkin verran houkuttelevan hintaisiakin yksiöitä ja kaksioita alkaa näkyä.
Miellättekö omistusasuntonne eli jossa itse asutte sijoitukseksi (asset) vai kulueräksi (liability)?
Tästä on kaksijakoisia näkemyksiä mutta omalla kohdalla miellän assetiksi koska:
Vaihtoehtona olisi asua vuokralla joka samalla vapauttaisi asuntoon sidotut pääomat muihin sijoituskohteisiin.
Asunnon omistamisella otan myös näkemystä pitkän aikavälin arvonnousuun jota ei vuokra-asumisessa luonnollisesti syntyisi
Mikäli näen iskun paikan tehdä isot tuotot jossain muussa assetissa, pidän vaihtoehtona myydä asuntoni ja vapauttaa pääomat toiseen kohteeseen. Eli optioarvon annan myös asunnolleni.
Nämä ei teesit ei välttämättä päde sähkölämmitteisessä omakotitalossa muuttotappiopaikkakunnalla, joten asunnon kallistuminen assetin tai liabilityn puolelle tulisi tehdä asuntokohtaisesti.
Ihan ensiksi pitää vähän niuhottaa. Liability ei tarkoita kuluerää vaan velkaa. Sitä asunto ei ole.
Toki asunnon omistamiseen liittyy maksuvelvollisuuksia, joista ei välttämättä pääse eroon vaikka asunto ei enää olisikaan hyödylliseen käyttöön soveltuva. Sikäli se voi olla rasite.
Itse ajattelen asiaa hieman pintaa syvemmältä:
Maan arvo riippuu siitä, mitä muuta käyttöä sillä olisi kuin se mihin sitä nyt käytetään - ja siksi se on asunnon arvokkain piirre. Myös vuokraoikeus on arvokas, ja sitä arvokkaampi mitä kauemmin se on voimassa.
Rakennuksella on käyttöarvoa ja siihen liittyy käyttö- ja ylläpitokustannuksia
Asunnolla on kyky tuottaa tuloa sen mukaan, kuinka haluttu se on.
Tämä tekee asunnosta selkeästi omaisuutta, mutta onko sen nettoarvo positiivinen vai negatiivinen riippuu tulon ja kustannusten välisestä suhteesta.
En näe syytä ajatella asiaa eri tavalla silloin, kun se on omistajan omana asuntona käytössä. Tällöin tulovirta on hypoteettinen omistajan vuokratulo, jota on joskus verotuksessa käytetty - se vuokra, jonka asunnosta joutuisi maksamaan, jos sen omistaisi joku muu, eli se vuokra, jonka asunnosta saisi, jos siinä asuisi joku muu.
Jossakin on asuttava, joten vuokrameno tai sitä vastaava omistajan teoreettinen vuokra on joka tapauksessa kuluerä. Asunnon arvo ei riipu siitä, asuuko siinä itse vai joku muu.
“Jossain tarvii asua” ja jos asut vuokralla, niin kun sun vuokra vuokranantajasi tilille kilahtaa, niin välittömästi sen jälkeen, kun hän on maksanut siitä vastikkeet, niin jäljelle jäävästä summasta hän maksaa +30% veroa, ennen kuin hän pääsee ottamaan omaa siivuaan. Tämän verokiilan verran säästät, kun asut omassa kodissa. (Jos asut ison toimijan vuokratalossa, niin yhteisövero on 20%, mutta samalla rahoitat siivua suht raskaasta organisatiosta ja sen omistajien voittoa.)
Omankin kodin kanssa voi kasvattaa omalla työllään ja fiksulla toiminnalla pääomaa ihan samalla tavalla, kuin sijoitusasuntojenkin kanssa. Esimerkiksi “Live in a flip” eli muuttamalla kahden vuoden välein huonokuntoiseen alle markkinahintaan ostettuun asuntoon, remppaamalla se ja myymällä verottomasti voitolla voi nuori keskituloinen pariskunta tehdä hervottomasti enemmän pääomaa, kuin pelkällä PitkäjänteiselläSäästämiselläKustannustehokkaisiinIndeksirahastoihin. Rohkeammat voi puolestaan hankkia isomman asunnon ja muutaman kämppiksen. (googleta “House Hacking”)
Oma koti on harvinaisen epälikvidi pääoman säilyttämisen muoto, mutta siitä voi kyllä irrottaa omaa pääomaa tuottamaan muissa omaisuuslajeissa.
Kyseessähän on kompakysymys ja kategorisointi riippuu todella vahvasti henkilöstä ja hänen henkilökohtaisesta tilanteestaan.
Meidän 15v sitten ylikalliisti hienoksi remontoitu ja kalliit asunto-osakeyhtiöremontit läpikäynyt omistusasuntomme oli selkeä liability.
Sen sijan nykyisen kotimme näen assettina:
Ostettu Tampereelta alle markkinahintaan, remontoitu arvoa kohottavasti.
Kasvanut pääoma käytetty vakuutena kassavirtapositiivisen korkosuojatun
asuntosalkkumme rahoitukseen.
Edellinen on mahdollistanut sen, että osakesalkkua ei ole tarvinnut myydä nopeaan asuntosijoittamisen kasvun mahdollistamiseen, vaan se toimii riskejä hallitsevana likvidinä puskurina. Ja voi hyvänä vuonna ehkä tuottaakin jotain.
PRO-TIP:
Eikö asuntosijoittaminen kiinnosta, mutta silti ei huvittaisi säilöä omaa pääomaansa tuottamattomaksi omistusasuntoon? Ruotsalaista ei ikinä takaisin maksettavaa asuntolainaa voi emuloida kilpailuttamalla vaikka viiden vuoden välein asuntolainansa samalla resetoiden sen maksuajan uudelleen 25 vuoteen. Kuukausierä tulee alas jokaisen kilpailutuksen yhteydessä ja oman talouden kassavirta kohenee…
Toinen vaihtoehto on vain ottaa kylmästi vakuudellista kulutusluottoa sijoittamiseen oma asunto vakuutena. Kun vakuutena on asunto, niin laina-ajan voi saada neuvoteltua 20v:ksi ja marginaalinkin suht näppäräksi.
EDIT:
Asset/liability termejä tässä käytän Robert Kiyosakin lanseeraamassa kontekstissa.
Kassavirtanegatiiviset uudiskohteet → mikä teidän strategia tai ehdotuksia strategiaksi?
Joku tommoinen löytyy; ja sinänsä ei nyt kovinkaan tuottoista mutta perus säästämistuottoa - joka vie elämisen kassavirtaa. Tämä oli sinänsä tiedostettua.
Alunperin taktiikka on ollut, että negatiivinen kassavirta on ok ja 1-3v aina maksellaan ja sit yritetään ns. uudelleen lainoittaa pitemmälle laina-ajalle ja jossain välissä päästään sitten ns. nollakassavirtaan.
Onko parempia strategioita näihin? Ei näistä positiivista kassavirtaa tahdo saada millään 70% vivulla.
Vai maksaisitteko lainaa minkä kerkeätte, jotta tai kunnes päästään “nollakassavirtaaan” ja sit taas rennommin.
Ittee ei noi negatiiviset kassavirrat sinänsä haittaa, kun pitkä peli ja tuleepahan “pakkosäästöä”, mutta toki ei jää osakesijoittamiseen sitten juurikaan rahaa. Arvonnousua en odota ollenkaan.
Kiintoisa kysymys! Oma asunto on mulle noita kaikkia ja vielä muutakin. 1. Liability eli rasite asunto on, koska toisinaan siihen liittyy kaikkenlaista: lumitöitä, remontteja ja kuluja. 2. Asset se on siinä mielessä että saan itseltäni vuokratuottoa. Asunto pitää myös arvonsa paremmin kuin käteinen vaikkei taida osakkeille pärjätä. 3. Asunto on mulle myös nautinto kuten hyvä ruoka tai auto. Osakesalkkuni olisi paljon paljon pulleampi jos asuisin jossain rotan loukussa huonolla sijainnilla, söisin joka päivä hernekeittoa, ja ajaisin tonnin pommilla. Nämä on näitä valintoja joita jokaisen pitää itse pohtia -“kääriliinoissa ole taskuja”
Kohdat 2 ja 3 ovat ristiriidassa. Vaikea kuvitella että voisin myydä asuntoni ellei vastaava hedonista nautintoa saisi muualta. Toisaalta kohta 3 on ajanut hankkimaan hiukan liian ison asunnon eli lisännyt kohdan 1 aiheuttamaa taakkaa.
No miten niistä positiivisen nyt saisi, aina jää jonku satasen miinukselle jos haluaa vuokralla pitää.
Ja en mene vuokratontille vain siksi, että positiivinen kassavirta
Väkisillähän nuo on kassavirtanegoja sen aikaa, että lainat on riittävän pieniä.
