Oli tarkoitus rakentaa, muttei rakenneta. Ostettiin talo.
Jäljelle jäi vuokratontti kaupungilta rakentamisehdolla. Onko mahdollisuutta tuosta tienata tuolla mitään (päätytontti, metsää kahteen suuntaan ja oikeat ilmansuunnat - ja siis täysin arvalla voitettu).
Vai pitääkö vaan luopua ja jättää jollekin muulle.
Voiko jälleen vuokrata hieman paremmilla ehdoilla eli vuokralla, korotuspykälillä jne?
Lue maanvuokrasopimus tarkkaan. Tuossa ei todennäköisesti ole mahdollista tehdä muuta kuin luopua tontinvuokraoikeudesta. Maanvuokrasopimuksessa saattaa lukea esim. että rakentamatonta tonttia ei saa luovuttaa kolmannelle osapuolelle.
Heidän matkaansa seuranneena pakko tuottaa pettymys, että on korkosuojattu lainat ja vahva kassavirta. 
Todennäköisesti siis paljon paremmassa hapessa kuin moni muu asuntosijoittaja… 
Taitaa ainakin YIT:llä olla hinku päästä asunnoista eroon, kun seuraavaa diiliä tarjoavat:
Asu kaksi vuotta ilmaiseksi
Haluamme tarjota sinulle mahdollisuuden uuden kodin hankintaan ilman huolta asumiskustannusten noususta. Kun ostat YIT Kodin valikoiduista muuttovalmiista tai tänä vuonna valmistuvista taloyhtiöistä 1.4.–31.5.2023, maksamme puolestasi enintään 55 m² kodin kaikki vastikekulut kahden vuoden ajalta:
- hoitovastike
- pääomavastike
- mahdollinen tontinvuokravastike.
Ja jos sinusta tuntuu kahden vuoden asumisen jälkeen, ettei ikioma koti sovikaan elämääsi, voit myydä asunnon ilman, että joudut maksamaan veroa myyntivoitosta, jota saattaa syntyä.
Ideanahan tässä on että myyntihinnat pysyvät näennäisesti ylhäällä
Vähän täytyi googletella tuon pariskunnan kuvioita. Jos oikein ymmärsin, niin lainoja tosiaan korkosuojattu, mutta ainakin suurin osa lainoista on yhtiöiden kautta jo lähtökohtaisesti kovemmilla lainahinnoilla.
Tulopuoli ja työllisyystilanne varmasti keskivertoa parempi sekä turvatumpi.
Mutta tuo velkakuorma ja asuntokanta… Huhhuh. Jokainen voi sitten pohtia, että kumpi kuvastaa jossain syrjäseudulla paremmin asunnon arvoa, sen hankintahinta vaiko välittäjän arvio.
Mikähän lie tilanne taloyhtiölainojen kanssa ja “erääntyvien” korjausvelkojen (eli pakollisten remonttien) kanssa?
Asuntomarkkinoilla on kyllä yleisesti ottaen edelleen ihan käsittämättömän positiiviset tunnelmat. Inflaatio jyllää ja kiinteistöjen käyttö- ja energiakulut kasvavat. Hoitovastikkeita nostellaan nostaa nyt reippaasti. Samanaikaisesti korkojen nousu on monenkertaistanut korkomenot. Silti pankit sanovat, että ihmiset pärjäävät hyvin. Että on tehty stressitestit aikoinaan tosissaan, ja on otettu korkokattoja tai tasaerälainoja eli ei tunnu missään, mitä nyt laina-ajat pitenevät.
Sijoitusasuntorintamallakaan ei ole tullut ruumiita, ei vaikka isännöintiliitonkin jäsenet jossakin kyselyssä juuri sanoivat tapaavansa jatkuvasti asiakkaita, joille ensimmäinen rahoitusvastike uuden talon vastikkeettomien ensivuosien jälkeen on tullut “yllätyksenä”.
Omaa vähäistä asuntosalkkua katsoessa huomaa, että on saanut vähintään heittää hyvästejä kassavirralle. Kaikki muutko tosiaan kulkevat ihan kuivin jaloin ja iloisena vain hyödyntävät mahdollisuuden ostaa nyt pikkuisen halventuneita kämppiä?
Ite kyllä voin sanoa, että kassavirrat on veks ja tässä mietinnässä miten eteenpäin. Vielä selviää, mutta viimeistään 2025 on kyllä helpotettava tai joutuu jo peliliikkeitä tekemään.
Sinällään toki iha neutraali tilanne, kaikki vuokralla ja lainat lyhenee, mut ois kiva et jäis rahaa muuhunkin kuin vaurastumiseen.
Suunnitelmissa myydä yksi henkilökohtaisissa nimissä oleva kohde yhtiölle, jossa eräs toinen osakas itseni lisäksi. Ihan vaan, että edes vähän saisi rahaa tilille.
Jännä tilanne; tuntuu että vuokria ei voi korottaa kilpailun johdosta, mutta kulut nousseet.
Kiitos. Just näin, vuokrankorotuksetkin ovat juuri nyt vähän poissa pelistä. Pitää tulla ensin noita isoja vuokranantajia (joista yksi tosin taisi juuri tänään ilmoitella 10 % korotuksista), ennen kuin pienemmät pelurit pääsee vuokria nostamaan. Lopuksi täytyy sanoa, että tämä oli kyllä hyvä: “jäis rahaa muuhunkin kuin vaurastumiseen” 
. Tuota voit sitten vanhana ja vauraana muistella. Menestystä!
Kyllä toi Kotimatkan tarina vaikuttaa vauhtisokeuden ja dunning krugerin kombolta ainakin omaan silmään.
Alussa ostivat muutaman ‘‘normaalin’’ sijoitusasunnon mm. Espoosta ja Lahdesta. Tämän jälkeen strategiaksi tuli korkean vuokratuoton kohteet(ainakin paperilla) eli todella halvat asunnot muuttotappiokunnista. Näistä esimerkkinä tämä Savonrannasta(ei Savonlinna) 24 keur:lla ostettu rivitalo, joka uudelleenarvioitiin tutun kiinteistövälittäjän toimesta 145k arvoiseksi.
Kouvolasta ostivat usean asunnon nipun toiselta sijoittajalta täydellä velkavivulla ja käsiraha sovittiin maksettavaksi osamaksuna seuraavan 5v aikana, eli käytännössä 100% velkavipu.
Muutamassa vuodessa ostivat pää märkänä yli 100 asuntoa ja instagramissa naljailivat kasvukeskuksiin sijoittavien pienille vuokratuotoille. Nyt kuitenkin ostot ovat loppuneet täysin. Sen sijaan kulissien takana on myyty noi alussa hankitut ‘‘normaalit’’ kohteet, eli ainakin Espoosta ja Lahdesta on myyty asunnot. Käytännössä likvidejä kohteita on alettu myymään ja asuntosalkkuun jää syrjäseutujen korjausvelkaiset kohteet joita lienee erittäin vaikea saada kaupaksi, etenkin jos ne on lainoitettu epärealistisilla arvostuksilla.
Sama täällä. Toiminnan kassavirta oli ennen lainojen järjestelyä -900 €/kk, nyt vain -400 €/kk. Käytännössähän tuo tarkoittaa, että lainat lyhenee 500 €/kk vähemmän ja siten vaurastuminen hidastuu (osa säästöstä mennee ihan muihin kuluihin).
Olisi kyllä saanut sanoa hyvästit kassavirralle, mikäli kauniilla säällä otettuja lainoja ei olisi korkosuojannut.
Asuntomarkkinahan on samanlailla syklinen, kuin muutkin markkinat, sillä erolla, että se käy sitä vähemmän tehokkaaksi, mitä paremmin ostolaita sulaa. Keskiarvot voivat vaikuttaa siltä, että hinnat ovat tippuneet varsin maltillisesti. Sen sijaan motivoituneita myyjiä löytyy helpommin ja yksittäisiä hyviä diilejä on helpompi tehdä.
Oma näkemykseni on, että jos tämän hetken korkotaso huomioiden sijoituskriteerimme myös kassavirran osalta täyttäviä kauppoja saa tehtyä, niin markkinan tasaantuessa ne todennäköisesti ovat varsin hyviä diilejä.
Olemme siis olleet kontrauskulmalla liikkeellä.
Tietysti juuri perustetulle oy:lle alennuksella hankittu uudiskohde ei todennäköisesti tule kassavirtapositiivinen olemaan, mutta tilanne huomioon ottaen kelpodiili kuitenkin, kun oy:tä joutuu kengännauhoista nykimään ylös.
Kyllähän nuo kohonneet vastikkeet ja korot ovat syöneet kassavirtaa. Itsellä on portfoliossa kolme kämppää, joista yhdessä on n. kolmannes taloyhtiölainaa ja yhdessä on n. 15%. Kolmas on tavallaan velaton, mutta vastaavasti sijoiutslainaa on hankittu osakkeita varten. Onneksi kaikki sijoituslainat ja myös oma asuntolaina ovat korkosuojattuja, joten itsellä euriborien nousu pysähtyi jo prosentin tuntumaan.
Itselläkin oli vauhtisokeus yllättää, kun meinasin pari vuotta sitten haalia isomman läjän asuntoja uudiskohteista, joissa olisi ollut siten se n. 60% yhtiölainaa hoidettavaksi. Onneksi jostain löytyi jarruvipu tälle ajatukselle 
Mikä muuten on sellainen “normi” määrä taloyhtiölainaa noissa uudiskohteissa, 60% kuulostaa tosiaan aika isolta. Jos sitä siis ensinkään pystyy määrittelemään!? Varmaan ketjua läpi kahlaamalla saisi jonkinlaisen kuvan siitä, mutta täällä lienee asuntosijoittamisen asiantuntijoita, joten ihan mielenkiinnosta uskaltauduin kysymään Itselläni ei ole aikomustakaan ryhtyä asuntosijoittajaksi, enpä ole nähnyt ikinä edes tarpeelliseksi omaa asuntoa omistaa.
Minusta noissa uudiskohteissa on aika usein ollut 33% mitä pitää itse laittaa ja loput on ollut yhtiölainaa. Tuo on varmaan se maksimitaso, minkä laki mahdollistaa. Sen lisäksi saattaa sitten vielä olla vuokratontti, josta pitää maksella erikseen. Itse ostin mielummin asunnon sellaisesta yhtiöstä, josta osakkaat olivat maksaneet yhtiölle jo yli puolet, jolloin riski, että itse joutuu muiden vastikkeita maksamaan, olisi paljon pienempi.
Vuonna 2021 aloitettiin historiallisen paljon uusien asuntojen rakentamista ja sen ympärillä sekä 2020 että 2022 aloitukset olivat myös hiukan koholla normaaliin verrattuna. Noita vuonna 2021 aloitettuja asuntoja on valmistunut viime vuoden lopulta alkaen ja edelleen on päällä kova buumi nimenomaan asuntojen valmistumisessa. Tämän takia vuokrissa on painetta, kun markkinalla on aidosti väliaikaista ylitarjontaa.
Tilanne asuntoaloituksissa on muuttunut dramaattisesti vuonna 2023, kun etenkään sijoittajavetoisissa kohteissa ei kertakaikkisesti ole löytynyt ostajia. Rakennuttajat ovat lähes järjestäen YIT-kokoluokan toimijoita myöten ajautunut pienempiin tai suurempiin kassaongelmiin, minkä seurauksena gryndereillä ei ole varaa ottaa minkäänlaisia lisäriskejä, eli eivät pysty aloittamaan rakentamista oikein missään kohteessa minkä myyntiaste ei ole hyvin korkea (eli lähes mitään vapaarahoitteista rakentamista ei aloiteta).
Vähintään yhden kolmesta pitää joustaa ennenkuin tämä solmu aukeaa, korkojen laskea, vuokrien nousta tai rakentamiskustannusten laskea voimakkaasti. Hetkessä asiat ei ratkea, eli henkilökohtaisesti uskon uusien asuntojen aloitusten pysyvän hyvin alhaalla vielä koko vuoden 2023 ajan ja tuskinpa sen jälkeenkään heti palataan suoraan normaaliin menoon. On ihan mahdollista, että aloitusten määrä jää pienimmäksi vuosikymmeniin, joka tapauksessa luokkaa 10 000 asuntoa vuosittaiseen tarpeeseen verrattuna jää tänä vuonna aloittamatta. Suurin piirtein saman verran aloitettiin liikaa 2021 ja nyt ollaan tämän häiriön keskellä kun asunnot valmistuvat.
Tässä menee vielä hetken aikaa että nuo 2021 aloitetut “ylimääräiset” asunnot tasapinottuvat vuokramarkkinaan minkä jälkeen kustannuksia päästään siirtämään vuokriin, ja aika nopeasti sen jälkeen päädytäänkin toiseen epätasapainotilanteeseen, kun ylirakentaminen vaihtuu alirakentamiseen. Tämä nostaa vuokria entisestään, ja kasvukeskuksissa voidaan nähdä myös yllättäviä hintanousuja jos talous ei ole romahtanut ympärillä täysin. Tosiaan tuo noin 10 000 asunnon hetkellinen “ylitarjonta” aiheutti osaltaan nyt käsillä olevan tilanteen, mitähän mahtaa tapahtua kun 2025 ollaan vastaavassa alitarjontatilanteessa?
Kassavirrat on heikot täälläkin tällä hetkellä, mutta todella luottavaisin mielin omien Tampereella sijaitsevien varsin uusien sijoitusasuntojen kanssa tässä istutaan, isolla vivulla. Mitä pitempään tämän hetkinen epävarmuus jatkuu, sitä suurempi pula meillä on asunnoista vuonna 2025. Ehkäpä ainoa mikä voisi tilanteen pilata olisi tosiaan rakentamiskustannusten selvä lasku joka voisi pysyvästi laskea hintoja mahdollistaen uuden rakentamisen halvemmalla, mutta tästä ei ole ymmärtääkseni näkyvissä lainkaan merkkejä.
Lyhyesti sanottuna: ei tämä nykyinen tilanne ole ikuinen, asuntosijoittaminen tulee olemaan taas järkevää toimintaa ja “menetetyt” tuotot tulevat takaisin kunhan ei päädy myymään väärällä hetkellä. Näin minä tämän näen menevän. Samanlaista volatiliteettia kuin osakemarkkinoillakin, liikkeet vain hitaampia ja fundamentit estävät kaikista kovimmat ylilyönnit.
Laki taitaa tällä hetkellä käytännössä rajoittaa yhtiölainaosuuden 60%:iin. Aikaisemmin 70% oli arkipäivää ja joskus viitisen vuotta sitten jopa 80% yhtiölainat eivät olleet mahdottomia.
Itse pidän 60% yhtiölainaa ihan maltillisena, kunhan toimitaan aidoissa kasvukeskuksissa.
Eiköhän se 70 % oli se tavanomaisin uudiskohteiden lainaprosentti. Laki 60 %:n katosta hyväksyttiin vasta hiljattain, joten se ei ole ehtinyt vaikuttamaan millään tavalla siihen asuntokantaan, joka mahdollisesti nyt on ongelmissa osakkaiden heikentyneen maksukyvyn vuoksi.
Tällä hetkellä rakentajilta on mahdolllisuus saada ihan kohuullisia alennuksia valmistuneista asunnoista. Koska alennus kohdistuu myyntihintaan, voi yhtiölainan osuus kokonaisuudesta nousta reippaastikin yli 70 %:n. Sama pätee tietenkin sellaisiin uudehkoisin asuntoihin, joita nyt myydään ensimmäisen ostajan toimesta alle alkuperäishinnan. Yhtiölaina voi olla edelleen täysimääräinen, mutta kun myyntihinta sulaa, voi hinta koostua lähes yksinomaan yhtiölainasta. Se mielestäni synnyttää taas uusia riskejä, kun omaan asuntoon voi päästä kiinni taskurahalla ilman, että kukaan on arvioimassa ostajan velanmaksukykyä.
Yksi vastaan tullut esimerkki:
Myyntihinta n. 20t euroa ja velkaa n. 103t euroa. Tuollaisessakin kohteessa myyntihinnasta pystyy varmasti tinkimään vielä.
Noissa voi tulla pakkomyyjällekin ongelma siitä, että jos ostajalla ei ole maksukykyä niin se voidaan ehkä myöhemmin tulkita rikolliseksi myynniksi (en nyt muista rikosnimikkeitä). Näitä esimerkkejähän on aika paljon esim. golf- ja lomaosakkeiden puolella, joissa osakkeella on usein negatiivinen arvo.
Tampere kiinnostelee markkinana mutta en oikein tunne sitä. Minkälainen on tilanne vuokralaisten saatavuuden kanssa? Entä miltä alueelta lähtisit nyt ostamaan (ja miksi) jos olisit lähdössä ostamaan?