Nuo ovat sitten vielä oma lukunsa. Mutta paljon meillä on omasta asunnosta haaveilevia ihmisiä, jotka kyllä suunnittelevat maksavansa lainansa asiallisesti, mutta joiden lainahaaveet pankki torppaa omilla laskelmillaan Ja täysin aiheesta. Jos siihen omaan asuntoon alkaa pääsemään kiinni tyyliin kulutusluotolla + yhtiölainalla, voi se tuoda maksukyvyttömiä osakkaita taloon. Välttämättä se maksukyvyttömyys ei ilmene vielä ensimmäisten kuukausien aikana, joten mahdoton noista on myyjiä saada vastuuseen.
4 tykkäystä
Vastaavan ajatuskulun kävin itsekin läpi kun sekaannuimme uudiskohteeseen.
Kun pohtii tuota huonointa skenaariota, eli rakennuskustannusten tippumista suomessa, niin tällaisia tekijöitä uuden asunnon rakentamisen kustannuksista hahmottelin:
-
: verot ~40%, en pidä näiden laskua todennäköisenä -
palkat, nousupaineessa inflaation myötä. Lyhyellä aikavälillä kasvanut rakennusalan työttömyys voi kyllä hillitä tätä.
-
materiaalit, raaka-aineet, energia. Pitkällä aikavälillä tuskin laskevat, lyhyellä aikavälillä kysynnän romahdus voi näitä laskea.
-
lupa ja kaavoitus-byrokratia, rakennusmääräykset, enrgiatehokkuusvaatimukset yms. Ei tarvitse selityksiä.
Oli aika vaikea nähdä sellaista tulevaisuutta, jonka myötä 20v aikavälillä uudiskohteiden rakentaminen halpuisi massiivisesti. 
Pitkällä aikavälillä isoimpana riskinä pidän kyllä maariskiä, mutta sepä meneekin jo politiikan puolella, joten eipä siitä enempää.
EDIT:
Yksi merkittävä tekijä on tietysti nuo edellisissä viesteissä mainitut muutokset yhtiölainoitukseen. Nykyään yhtiölainaa saa uuteen kohteeseen maksimissaan 60% entisen 70%:n sijaan ja lyhennysvapaiden pituus on rajattu yhteen vuoteen. Eiköhän tämäkin muutos ainakin asuntosijoittaja-kysyntää tule leikkaamaan ja sitä myötä uusien kohteiden aloituksia.
Tästä tietysti päästään tuon asuntotarjonnan vähentymisen markkinoita tervehdyttävään vaikutukseen.
Aika täydellisesti muuten ajoitettu tämä sääntömuutos, näin rakentamisen syklejä ajatellen, uudet aloitukset romahtavat ja sitten vielä jarrutetaan asuntomarkkinaa entisestään. 
8 tykkäystä
Mielestäni on täysin perusteltua, että yhtiölainaa saa enimmillään olla 60 prosenttia. Eihän tuota muutosta ilman perusteita ole tehty… VM:n työryhmä on sivunnut asiaa mietinnössään kotitalouksien velkaantumisesta jo vuonna 2019.
7 tykkäystä
On olemassa monen suuntaisia perusteluita ja näkökulmia:
- Suomalaisten velkaongelmat ovat peräisin erilaisista kulutusluotoista. (Pikavipit,luottokortit,osamaksut jne) Minusta olisi kiva, jos noita säädeltäisiin tiukemmin, koska silloin olisi vähemmän maksuongelmia vuokralaisilla. Ja paljon vähemmän henkilökohtaisia tragedioita.
- lakimuutos vähentää uudiskohteiden kysyntää.
- uusien kohteiden aloitukset romahtivat jo ilman lakimuutostakin.
→ lakimuutos oli myötäsyklinen eli siis pahentaa rakentamisen kyykkäystä. Tämä tietysti on minulle henkilökohtaisesti hyvä asia, koska asuntojen tuleva korjausliike syvenee ja voimistuu. Muutenkaan ei ole tarkoitus alaikäisiin asuntoihin enää sekaantua
.
Puolesta tietysti löytyy myös argumentteja:
- rikkaat rikastuvat taloyhtiölainoilla epäreilusti
- asunnon ostajat eivät osaa yhteen- , vähennys- ja kertolaskua.
Omalla tavallaan kyllä paikkansa pitävät nuokin. 
(paitsi että eihän suomessa oikeasti mitään rikkaita ole… 
)
Suomelle en pitäisi lakimuutosta ja varsinkaan sen ajoitusta erityisen hyvänä.
4 tykkäystä
Tampereen vuokramarkkina vetää ymmärtääkseni ja kokemuspohjaisesti ihan ok, mutta kyllä sielläkin tällä hetkellä ylitarjontaa on. Vuokrahinnoittelun kanssa saa olla tarkkana ja pienissä yksiöissä saa silti varautua tyhjiin kuukausiin. Pidemmällä tähtäimellä katsottuna en osaa olla lainkaan huolissani, niin kova veto muuttovoitossa Tampereella on ollut päällä. Tampereella aikaisemmin 13 vuotta asuneena ymmärrän vedon täysin, heittämällä Suomen paras kaupunki on kyseessä (tämä minun bias kannattaa siis huomioida kun juttujani lukee ).
Etenkin jos/kun alue ei ole tuttu, niin pysyttelisin varmasti itse ratikkareitin varrella. Esim ratikan molemmista päistä Hervannasta/Hervantajärveltä ja Lentävänniemestä löytyy ihan kivasti hinnoiteltuja asuntoja ja alueet ovat ainakin minun mielestä miellyttäviä. Keskeisimmillä sijainneilla esim Keskustassa ja Kalevassa hinnat karkasivat omaan makuun tosi korkealle viime vuosina, eli kassavirrat oli turhan heikkoja jo ennen korkojen nousua. Noilla ratikan reunoilla riski-/tuottosuhde on siis minun mielestäni paras, asunnot toimii vuokrakäytössä eikä ole pakko luottaa niin kovin pelkkään arvonnousuun.
Itse pidän ratikan laajennusta myös Pirkkalaan lähes varmana, eli jos tähän luottaa niin pidemmällä tähtäimellä myös sen uuden linjan varsi voisi olla potentiaalinen. Härmälänranta esim on ollut kovassa huudossa viime vuosina ja on kyllä mukava alue.
6 tykkäystä
Minunkin pieni Tampere-kokemukseni sanoo, että siistiin hyvän sijainnin asuntoon saa kyllä nytkin helposti kunnollisia vuokralaisia ilman tarvetta vuokrajoustolle.
Olen tätä ratikkareittiä ja suunnitelmien etenemistä sekä alueen hintatasoa seuraillut paljon ja Härmälänrannasta olen tehnyt sellaisen kiinnostavan havainnon, että mielestäni siellä on nyt tarjolla asuntoja selvästi edullisemmin kuin vielä vuosi-pari-kolme sitten. Alueelle on rakennettu paljon uutta pieniasuntoista kerrostaloa, jossa sijoittajaomistus on varmasti todella korkea. Olisiko niin, että sijoittajat nyt realisoivat näitä alueen yksiöitä ja kaksioita, jonka vuoksi tarjonta on kasvanut ja hintataso laskenut?
Oman rajallisen Tampere-kokemukseni perusteella pidän Härmälänrantaa hyvin kiinnostavana alueena ja siellä on nyt tarjolla aiempaa enemmän ja aiempaa halvemmalla parvekkeellisia uudehkoja omatonttisia pikkuasuntoja.
7 tykkäystä
Tässä on omia pohdintoja alueeseen liittyen. Härmälänrantaan olen itsekin erittäin positiivisella asenteella liikkeellä. Kuitenkin, itseäni kiinnostavat nuo muutaman vuoden vanhat kohteet, koska kaikista uusimmat alkavat olemaan jo merkittävän matkan päässä esim. tulevasta ratikasta. Esim. Bonavan rakenteilla olevasta kohteesta, oletetulle ratikkapysäkille on jo n. 400m matkaa, joka ei enää itselle ole juurikaan positiivinen asia.
4 tykkäystä
Tämä oli minua eteennpäin auttava vastaus. Kiitos!
2 tykkäystä
Satunnaisesti Kotimatkaa seuranneena mä en oikein ymmärrä sitä, että mitä he oikein tavoittelevat asuntosijoittamisella? Nyt siellä on hillitön velkapaukku, jonka takia kaksikosta toinen joutuu vääntämään ympäripyöreää työpäivää, jotta sijoitusaauntojen lainat saadaan maksettua.
Kaksikkoa ei tunnu kiinnostavan asuntosijoittaminen laisinkaan, vaan sitä tehdään pelkän vaurastumisen vuoksi. Tämän takia siellä on ulkoistettu kaikki käytännön jutut muille (näytöt, avainten luovutus jne). Olen saanut myös sen kuvan, että asuntoja ei ylläpidetä lainkaan. Kun nämä omistavat jostain taloyhtiöstä kaikki asunnot, niin silloin saanee vähän vapaammin jättää asioita tekemättä. Ostetaan vain asuntoja muuttotappiokunnista, jonka jälkeen niille ei tehdä mitään, mutta ilmeisesti ne saavat vuokralaisia siitäkin huolimatta vielä vuosikymmenet, kun noita lainoja maksellaan takaisin, vai?
Tästä tullaankin siihen yhtälön ehkä omituisimpaan kohtaan, eli mitä tapahtuu sitten, jos/kun nämä saavat joskus kaikki sijoitusasuntolainat maksettua? Jos salkku olisi täynnä hyviä kohteita (hyvin ylläpidetty ja hyvät sijainnit), niin silloinhan tilanne olisi erinomainen. Mutta kun minun silmiini heillä näyttää lainojen maksun jälkeen jäävän käteen vain iso kasa purkukuntoisia kiinteistöjä heikoilla sijainneilla. Noita on mahdoton myydä eteenpäin kenellekään ja jos pitää lähteä purkamaan, niin kohteiden arvo valuu usein negatiiviseksi, eli kärjistäen sun pitää maksaa rahaa, että joku ottaa ne kontolleen 
Voi olla, että olen missannut jotain oleellista tästä heidän himmelistään, mutta tälle se näyttää ulos päin. Se heidän viestintä omille seuraajien suuntaan on myös hyvin värikästä ja sekavaa, eli matkassa on välillä vaikea pysyä. Korjatkaa toki, jos joku väittämäni ei pitänyt paikkaansa.
Vähän tunnetummassa piirissä muuan Jethro Rostedt onnistui ajamaan oman taloutensa seinään vähän samoista lähtökohdista. Sijoitusasuntoja hankkiessa suurin kriteeri oli se, että asuntoja saadaan salkkuun paljon, koska ilmeisesti se on vaan hienoa fleksata omistavansa 100 sijoitusasuntoa (lue mörskää). Huoleton rahankäyttö yhdistettynä huonoihin bisneksiin on ajanut Jetin aika mittaviin ongelmiin viime vuosina, ja hän on riitautunut lähes kaikkien yhteistyökumppaniensa kanssa.
Myös Jare Tiihonen tykkäsi pitää joskus kovaa meteliä sijoitusasuntojensa määrästä, ja niitä kohteita haalittiin varsin eksoottisista paikoista. Juuri hiljattain Seiska tiesi kertoa Tiihosen maksavan jopa jätehuoltomaksuja ulosoton kautta, eli ei kai vain tässäkin olla nyt hukkaamassa erinomaisia lähtökohtia surkeasti tehtyyn asuntosijoittamiseen?
39 tykkäystä
Noita kaikkia caseja(jeti, kotimatka ja ilmeisesti myös tiihonen) taitaa yhdistää se, että tulotaso on noussut räjähdysmäisesti, mikä on mahdollistanut salkun nopean kasvattamisen isolla vivulla.
Asuntosijoittamisessa kuitenkin virheet näkyvät yleensä vasta viiveellä esimerkiksi kun talojen vuokrausaste alkaa tippumaan tai korjausvelat alkavat realisoitua. Muutaman tilinpäätöksen jälkeen huomataan, että syrjäseuduilla vuokrauksen ulkoistaminen tekee todella suuren loven alariviin. Myöskään noita asuntojen likvidointiin liittyviä haasteita ei huomaa kuin vasta sitten pakon edessä.
Seurasin melko aktiivisesti tuota Kotimatkan tarinaa juuri silloin isoimman buumin aikana. Mielestäni kyseisen pariskunnan tietotaito asuntosijoittamiseen on hyvinkin alkeellinen ja tuottolaskelmat ovat luokkaa tuotto%=12*(vuokra-vastike)/vh. Tuollainen karkea laskelma voi toimia ihan hyvin kasvukeskuksissa, mutta kun kyse on yksikköhinnaltaan noin 15000 euron asunnoista, niin kaikki huomaamatta jääneet kustannukset ja korjausvelka iskevät tosi rumasti alariville. Seuraavaksi iskeekin paniikki, kun huomaataan, että paperille laskettu yli 20% tuotto muuttuukin negatiiviseksi.
Mun mielestä olis todella tervetullutta asuntosijoitusskeneen, jos joku näistä vauhtisokeista avaisi hieman omia kokemuksiaan varoittavana esimerkkinä. Yleisesti asuntosijoittamista pidetään lähes pomminvarmana sijoitusmuotona, mutta todellisuudessa tätäkin hommaa voi tehdä niin monella erilaisella riskiprofiililla. Lisäksi asuntomarkkinoiden epätehokkuus toimii aina aloittelevaa asuntosijoittajaa vastaan(toki samalla antaen mahdollisuuksia kokeneemmille).
28 tykkäystä
Tämä on mielestäni erittäin oleellinen pointti sekä näissä karkeissa että ammattimaisemmissa laskelmissa.
Harvassa on ne excelit ja laskelmat, joissa olisi tuloja aliarvioitu. Kulussa tämä näyttää olevan harmittavan yleistä.
Selkokielellä siis tuloja tuskin koskaan on todellisuudessa enemmän kuin excelissä. Menoissa tämä on enempi sääntö kuin poikkeus.
8 tykkäystä
Turkulainen kyselee ja ihmettelee, millaista potentiaalia näet Kaukajärvessä? Nettifoorumeilta löytyi keskustelua pitkälti narkkareiden kolona, mutta on osana Tampereen kehitysohjelmaa, jossa alueesta on tarkoitus tehdä vetovoimaisempi 
Vaikka minulta ei kysyttäkään, niin jättäisin nuo narkkarilähiö-kommentit omaan arvoonsa. Missään Tampereella ei ole niin pahaa narkkariongelmaa kuin Keskusta-Tammela-seudulla, vaikka varmasti muuten ovatkin hyvää aluetta asua ja omistaa asuntoja. Jokainen “pahamaineinen” lähiö on siinä vertailussa rauhallista aluetta.
Noin muuten Kaukajärvestä tulee mielee, että onko siellä varsinaisia vetovoimatekijöitä. Jossain ne vetovoimatekijät on keskivertoa parempi joukkoliikenne, toisaalla oppilaitokset tai suuret työpaikat jne.
5 tykkäystä
Tamperelaisena en näe Kaukajärveä kovin potentiaalisena kohteena asuntosijoittamiselle. Nuo narkit on siirtynyt enemmän naapuriin Annalan puolelle, mutta perus lähiöjuopot ovat säilyneet.
Kehittämishanke on kyllä käynnissä, ja kyllä siitä hyvä voi tulla, Hervantakin onnistui aikanaan mainettaan parantamaan.
Suurimpana ongelmana näen sijainnin. Kaukajärvi on ikävän sivussa keskustasta, ja ylempänä mainittuihin kaupunginosiin verrattuna huonojen kulkuyhteyksien päässä. Busseja menee harvakseltaan ja jos pitäisi veikata, tuo on Teiskon jälkeen viimeinen paikka jonne ratikka tullaan vetämään.
2 tykkäystä
Joskus tuli vastaan kokemuspohjaiset kertoimet, joita käyttäen voi huomioida tulevia korjaus/remonttikuluja. Yritin kaivaa lähdettä, mutta enpä löytänyt. Jenkkilän markkinoilta ovat kotoisin.
Vuokratuotto =12×vuokra
Taloyhtiön/kiinteistön remonttivara 3% vuokratuotosta
Asunnon remonttivara 1,5% vuokratuotosta
Tyhjät kuukaudet 5% (käyttöaste 95%)
Tuotto = 12 x vuokra x (1-0,03-0,015-0,05) - vastikkeet
Noita toki voi sitten säätää oman maun ja asunnon mukaan, mutta tuolla tavoin melko simppelisti voi arvioida tulevia remonttitarpeita ja ujuttaa ne mukaan suoraan tuotto- ja kassavirtalaskelmiin.
6 tykkäystä
Ratikkaa ei Kaukajärvelle tosiaan varmaan ole vuosisataan luvassa, mutta noista bussiyhteyksistä olen erilaisessa ymmärryksessä. Annalasta/Kaukajärveltä on yhdet Tampereen tiheimmin liikennöidyistä bussiyhteyksistä Keskustaan ja myös Hervantaan kulkee tosi hyvin busseja, toimivia alueita siis lähes kaikille opiskelijoille. Paljonhan tuolla on myös omakotitaloja eli alueella asuu paljon hyväosaisia perheitäkin, mikä on hyvä asia ja varmistaa sen, että työmatkaliikennekkin onnistuu hyvin myös julkisilla.
Bussit ajaa myös kohtuu nopeasti Keskustaan, välille kun osuu isohkot teollisuusalueet joissa ei paljoa pysähdellä.
Hyviä kommentteja tuli jo muiltakin, ja olen samaa mieltä ettei Kaukajärvellä ole mitään sen erikoisempaa vetovoimatekijää. Aika harvassa on täten ymmärtääkseni ihmiset jotka haluavat Kaukajärveltä ostaa omaksi kodiksi kerrostaloasunnon, mikä rajaa paljon maksukykyisiä vuokralaisia pois kohderyhmästä, kuten myös potentiaalisia ostajia jos asuntoa joskus lähtee myymään mikä rajoittaa tietysti sitten myös arvonnousupotentiaalia. Mitään ihmeempää narkkariongelmaa en siellä tunnista, kaikkiallahan niitä nykyään voi valitettavasti esiintyä, myös arvoalueilla kuten JuhaR hyvin kirjoitti.
Ydinkysymys lienee onkin se halutaanko asuntosijoittamisessa painottaa vuokratuottoa vai arvonnousua. Ensimmäisen suhteen Kaukajärvi tai sen vieressä oleva Annala ovat yksi parhaimmista alueista Tampereella, mutta siihen tosiaan on syynsä mikä sitten rajoittaa toista komponenttia.
Kaukajärveltä menee Keskustaan neljä linjaa, 9,10,19 ja 38. Kaikki nämä liikennöivät varsin tiheään, arkipäivisin klo 6-22 välillä busseja menee Keskustaan tunnissa 8-18 kappaletta.
Toistan itseäni, tämä on Tampereen yksi tiheimmin liikennöidyistä väleistä, se on tieto ei mutua.
6 tykkäystä
Keskustaan menee kaksi bussia, 10 ja 30min välein, ei mielestäni turhan usein. Toki ei aivan niin huonosti kuin annoin ymmärtää.
Edit. Tässä olin väärässä, kiitos korjauksesta.
Hervantaan pääsee tosiaan vähän tiheämmin, mikä voi olla opiskelijalle vetovoimatekijä (Hervannassa on entinen TAMK, nykyinen yliopiston kampus), mutta en oikeastaan nää syytä miksi opiskelija muuttaisi mieluummin Kaukajärvelle kuin suoraan Hervantaan. Vuokrataso on samalla tasolla, luontoa ja viheralueita molemmissa ja yöelämää on tarjolla ihan eri tavalla.
Eipä siellä Kaukajärvellä oikein Hervannan kampuksen opiskelijoita asusta. Ja se Hervannan kampus on siis entinen TTY eikä tamk Toki Hervannasta löytyy myös polamk.
5 tykkäystä
Itsellä yksi asunto kiikarissa niin miten on…
70 luvun Kerrostalo 7 kerrosta ja 28 asuntoa ja tulossa 1-2 vuoden sisällä vanhan hissin uusinta.
Niin miten tälläisessä menee hissin maksu osakkaiden kanssa?
Meneekö se normaaliin tapaan vai vaikuttaako missä kerroksessa asuu osakkaan kustannuksiin? vai koskeeko se missä kerroksessa asuu vain hissitöntä kerrostaloa mihin rakennetaan hissi? Kun tuntuu olevan niin vaihtelevaa tietoa kun googlailee asiaa…
Viimeisenä vielä paljonko voisi hissi remontin hinta nykyään olla? Aika pieni hissi oli ehkä 120cm x 120cm
Töölössä vanhan hissin kunnostus maksoi 74 neliön(jyvitetty 69) 4. kerroksen asunnolle n. 3000 euroa.
Nyt tietysti inflaatio on voinut nostaa kuluja.
1 tykkäys