Tässä omaa pohdintaa menneisyydestä.
3 tykkäystä
Summaisin asuntosijoittamisen parhaaksi puoleksi mahdollisuuden operoida vapaammin sijoittaminen ↔ liiketoiminta -jatkumolla.
Eli jos on valmis näkemään vaivaa, niin vaivannäön saa huomattavasti tehokkaammin muutettua rahaksi. Alle markkinahintaisten kohteiden löytäminen, BRRRR-strategia, flippaaminen, AirBnB tarjoavat pikkaisen eritasoista tuottoa, kun kuukausittainen säästäminen verotehokkaisiin indeksiosuusrahastoihin.
Osakkeiden kanssa ehkä se ainoa keino mennä enemmän tuonne liiketoiminnan puolelle on aktiivinen treidaaminen. Siinä taas ei pelkkä halu nähdä vaivaa ja vimmattu työn tekeminen vie vielä kovin pitkälle.
Vastakkainasettelu on minustakin hölmöä. Fiksumpaa on yhdistää molemmat omaisuuslajit (Asunnot ja arvopaperit) järkevästi, niin kokonaisuuden riski/tuotto -suhde on paljon miellyttävämpi:
Hyvin hajautettu arvopaperisalkku laskee likviditeetillään asuntosijoittamisen riskiprofiilia ja asuntosijoittaminen oikein hoidettuna antaa eriluokan oman pääoman tuottoa, kuin pelkkä hajautettu arvopaperisalkku.
Henkilökohtainen talous ja siihen liittyvä sijoittaminen kannattaa rakentaa kokonaisuutena omista lähtökohdistaan.
9 tykkäystä
Eli vipua mahdollisimman paljon niin saadaan muuten matalan tuoton bisnes näyttämään paremmalta. Onhan tuo tähän mennessä toiminut suotuisassa markkinassa hyvin, mutta varmasti moni korkojen nousun jälkeen ihmeissään, kun vuokria ei saa korotettua riittävästi ja kämppien hinnatkin tulleet alas
Eiköhän monet pärjää oikein hyvin, mutta varmasti siellä oppirahoja myös maksellaan
9 tykkäystä
Jep, jos ei tiedä mitä tekee ja haluaa vain kovasti äkkirikastua, niin sitten mieluummin vaikka kaikki säästöt random kryptoihin maksimiin niitä vivuttaen.
Tuossa voi hävitä vain sijoittamansa rahat.
Asuntosijoittamisessa poikki meneminen on reippaasti ikävämpää.
Harri Hurun kirjasta napsaisten “osta ja pidä” asuntosijoittamisen kannattavuuden elementtejä ovat:
- Kassavirta
- Tulevaisuuden markkina-arvon nousu
- Lainanlyhennyksiin perustuva arvonnousu
- Ostohetken arvonnousu
- Remonteilla luotu arvonnousu
- Verosuunnittelu
- Inflaatio
En siis todellakaan olisi yksinkertamassa tuota siihen, että homma on matalan tuoton bisnestä, joka saadaan tuottavaksi maksimaalisella velkavivulla. Tai, jos haluaa yksinkertaistaa, niin sehän on täysin ok, mutta siinä tapauksessa suosittelisin mieluummin noita kryptoja… 
Jos hakee asuntosijoittamisella kovia tuottoja, niin sitten pitää myös todella tietää mitä tekee.
7 tykkäystä
Asuntosijoittamisessa voit pakottaa arvonnousua. Voit vaikuttaa ostohintaan lähes rajattomasti ja remontoimalla tehdä verovapaata arvonnousua mikäli et myy asuntoa vaan jälkeen rahoitat ja toistat.
Olen ehkä hieman asuntoihin kallellaan.
4 tykkäystä
Lisäksi kaikenlaisen rahoituksen laittaminen samaan koriin on vähän sama asia, kuin yksinkertaistaisi asian niin, että kaikki arvopaperisijoitukset on sitä samaa.
Nordnetin superluotto osakesalkkua vasten 50%:n vakuusarvolla ja margin call-riskillä on pikkuisen eri asia, kuin yksityishenkilönä nollakorkoaikaan otettu ja korkosuojattu asuntolaina 25v maksuajalla.
Yksityisenä otettuihin asuntolainoihin kun on voimassa kuluttajansuoja, joten niissä ei ole margin call -riskiä, vaikka vakuuden arvo tippuisi miten paljon tahansa markkinaheilahteluissa.
Noita jälkimmäisiä kun nykyään katselee omassa lainasalkussaan, niin melkoisia assettejahan ne on. Lisäksi tietysti korkojen noustua kontraamishengessä löydettyjen hyvien diilien lainat korkosuojaan siinä vaiheessa kun korot taas laskevat.
Vipu ilman riskiä on aika hurja konsepti.
Asuntosijoittamisen riskienhallinnassa taas riittävät likvidit puskurit ovat se juttu. Se äärimmäinen riskihän on joutua pakkomyymään väärässä markkinassa. Aika vähän löytyy muitakaan riskejä asuntosijoittamisesta, joita riittävä määrä käteistä ei paikkaisi.
Oma sääntöni on, että jos X-euroa on se määrä käteistä, joka pitäisi nenän pinnan yläpuolella, pahimmassakin myllerryksessä, niin 2,5X-euroa sijoitettuna hyvin hajautettuun ja taantumaa kestävään arvopaperisalkkuun on minulle sopiva suhdeluku. 
7 tykkäystä
https://sijoitusasunnot.com/kohteet/asunto-oy-siilinjarven-jussinkoto-kokonaisuudet/
Siitä sitten hakemaan 1000€ kassavirtaa 80k€ sijoituksella. Toivottavasti ostajilla on laskelmat ja odotusarvot kohdallaan eikä perus 1000€x12 tästä ikuisuuteen.
Jos yhtiö myy sinulle 15% tuottoa, jonka voisi ottaa itselle, voit ihan itse miettiä mikä on riskitaso ja miksi myynnissä.
Toisena, ei tuossa Sijoitusasunnot.com isoa marginaalia pääse tekemään noilla hinnoilla.
5 tykkäystä
On kyllä mukavat kassavirrat luvassa. Joku Siilinjärven markkinaa paremmin tunteva voisi tulla kertomaan että mitä tässä jätettiin kertomatta. Itsellä ei mitään käryä Kuopiosta puhumattakaan sen ympäryskunnista. Hinnoista päätellen ei mitään järkeä asua vuokralla ellei näistä taloyhtiöstä koidu isoa laskua osakkeenomistajille.
Talo on yli puolivuosisataa vanha. Eiköhän siellä viemäriremontit alla olla jo pakolla edessä. Tai edessä ja edessä. Yksikään pankki ei lähde niitä tuollaiseen kohteeseen rahoittamaan. Niistä myyntitekstissä mainituista peruskorjausrempoistakin on aikaa jo 22-26 vuotta.
Siilinjärvellä asui vuodenvaihteessa 21 243 asukasta. Se on yli 200 asukasta vähemmän kuin vuoden 2020 lopulla ja se on yli 500 asukasta vähemmän kuin vuoden 2015 lopulla. Vuonna 2040 asukasluku on Tilastokeskuksen väestöennusteen mukaan alle 20 000. Joten Sijoitusasunnot.com puhuu täyttä roskaa mainostaessaan kohdetta jonain muuttovoittokunnan talona (“Siilinjärven ehdottomasti parhaina puolina on muuttovoittoisuus”).
15 tykkäystä
Siilinjärvi ollut Kuopion työläisten nukkumalähiö jo ainakin 1980-luvilta kun noilla nurkilla lapsena asuin, lähes kohteessa. Lienee kunnan vanhaa vuokra-asuntokantaa nuo talot ainakin muistelisin. Mahdolliset lähipalvelut päiväkoti ja pubi 100 metriä. Keskustaan jokunen km. Vanhaa ja näivettyvää aluetta kun jokin vuosi sitten ajelin tuolla lapsuuden seuduilla. Ei muuta kun löysää bidiä kehiin jos kiinnostaa 
Oma näkemys Siilinjärvestä on kuitenkin kasvu, uudet asuinalueet ja plussaa Kuopion työmarkkinat.
Tosta kun nappaa vaikka tuon kokonaisuus 2:sen. Yhteensä 173m2. Vuokratuotto 14,84%. Linjasaneerauksesta tulee kustannuksia esim 600 eur/m2. Padapim padapum ja 103 800 eur velkaa. 
Linjasaneerauksen jälkeen voi laskea vuokratuotto%:n uudelleen velattomalle hinnalle 6,41%. Tuohon päälle kaikki muut enemmän tai vähemmän yllättävät kustannukset ja toteutunut vuokratuotto lienee siellä 5% paikkeilla eli suurin piirtein lainan korkojen verran.
18 tykkäystä
Eihän noihin taloihin mitään täydellistä linjasaneerausta ole koskaan tulossa, kun kv-putkilla on teknistä käyttöikää jäljellä ainakin 20-30 vuotta. Sukitus tuonne voisi olla sen 200e/m2 seuraavan kymmenen vuoden sisään. Elementtien saumoja päästään tod. näk. myös uusimaan ja julkisivua paikkailemaan/maalaamaan myös.
Lisäksi kyseisessä 70-luvun kerrostalolähiössä tuon remonttihistorian kohde todennäköisesti on niitä, jotka pysyvät pisimpään asumiskelpoisina, joten vuokrakysyntääkin pitäisi olla riittävästi sen 15 - 25 vuotta.
~15%:n vuokratuotolla tuosta on saanut rahansa pois reilussa kuudessa vuodessa. Jos on vaikka 50% saanut vipua, niin sitäkin nopeammin.
Asuntosijoittamisessa on monenlaista strategiaa ja kaikenkansan huvitus ostaa uudiskohteita kasvukeskuksista ei ole se ainoa. Eikä kyllä oikein se kannattavin/riskittöminkään 3% vuokratuottoineen, kun taaksepäin katselee
Näissä negatiivisen väestökehityksen kohteissa on ideana hahmottaa, että 20v päästä jäännösarvo on 0€ ja toimia sen mukaan. Käytetään kohteen kassavirrat sijoitustoiminnan kasvun nopeuttamiseen ja uudelleenrahoitetaan kohde mahdollisimman nopeasti.
Disclaimerinä, en ole tuolta nippua ostamassa, koska ei kuulu strategiaan. Liian pitkä matka lähteä paikanpäälle hallinnoimaan. Ja jos tuollaisiin kohteisiin sijoittaa, niin pitää todella tietää, mitä tekee.
14 tykkäystä
Itse näen riskinä sen että jäännösarvo on negatiivinen. Jos taloyhtiössä on jääröjä jotka estävät sen alasajon mutta kohde ei ole vuokrattavassa kunnossa niin kulut juoksee, tulot ei. Myös alasajoon voi liittyä huomattavia kuluja ilman tuloja.
6 tykkäystä
Silmäilin materiaalit ja olen hyvin pitkälle samaa mieltä @Kaitsu5 esiin nostamien pointtien kanssa. Kuopion talousalueen suurinpiirtein tuntien en näkisi, että väestö kuolee alta pois. Mikrosijainnista en osaa sanoa, mutta jos ei kovin huonomaineinen, niin varmaan ihan soiva kohde.
Nämä eivät missään nimessä ole ns. passiivista tuloa vaan sopivat enemmän aktiiviseen ja ammattimaiseen asuntoliiketoimintaan. Tunteja ja kohteessa kiertämistä näissä piisaa sen verran, että joutuu itse vetämään ylleen isännöitsijän kansitakin ja jalkaan remonttimiehen lappuhaalarin, jos haluaa näistä kassavirrat kotiin päin. Kymmeniä tunteja kuukaudessa saa kohteeseen käyttää.
Disclaimerinä myös, että liian kaukana yllä olevin syin. Jos tällainen tulisi pyörämatkan matkan päähän omasta kodista myyntiin, tutkisin kyllä tarkkaan.
9 tykkäystä
Jep, tuollaista kohdetta ei voi myöskään jättää oman onnensa nojaan. Jos haluaa varmistaa, että homma toimii, niin sitten pitää itse olla aktiivisesti mukana hallinnoimassa.
Se taas vaatii jo pikkaisen ihmistuntemusta, erilaisia neuvottelutaitoja, ymmärrystä aikakauden talotekniikasta ja kyvyn löytää hyvä isännöitsijä.
3 tykkäystä
Oho katos vaan, siinä olikin käyttövedet uusittu 20 vuotta sitten. Täytyy myöntää, että katsoin vain tuon lyhyen mainosvideon ja koska siinä ei mainittu remonteista, oletin että niitä ei siis ole tehty.
Takaisinmaksuaika kannattanee laskea nettona verojen jälkeen. 15%:lla menisi 9,5 vuotta. Siinä välissä sitten se 200 eur/m2 sukitus ja vaikkapa 100 eur/m2 julkisivu → 51 900 eur yhtiölainaa → takaisinmaksuaika venyy entisestään. Ja tämä siis optimaalitilanteessa, jossa mitään ylimääräisiä kustannuksia ei tule. Vivuttamalla pystyy toki leikkaamaan takaisinmaksuaikaa aika reippaasti.
Tunteja ja kohteessa kiertämistä näissä piisaa sen verran, että joutuu itse vetämään ylleen isännöitsijän kansitakin ja jalkaan remonttimiehen lappuhaalarin, jos haluaa näistä kassavirrat kotiin päin. Kymmeniä tunteja kuukaudessa saa kohteeseen käyttää.
Samoilla linjoilla @Virtuaali kanssa. Tällaiset matalan yksikköhinnan kohteet sopiavat juurikin niille Puuha-Peteille jotka tekevät itse kaiken eivätkä laske työlleen hintaa. Kustannusten hallinta on kaiken A ja O. Jos tykkäät metsästää hyviä diilejä halvoista remonttitarvikkeista ja mikäli remontointi ja vuokralaisten hallinnointi on ikään kuin harrastus, niin tämmöiset kohteet voi sopia hyvin.
Jos sen sijaan remonttimateriaalit ostetaan listahinnalla k-raudasta ja työt ulkoistetaan ammattilaisille, numerot kääntyvät päälaelleen erittäin nopeasti. Tyhjät kuukaudet ja kaikki laskelmien ulkopuolelle jäävät kustannukset iskevät erittäin rumasti näiden matalien yksikköhintojen toteutuneisiin tuottoprosentteihin.
En siis väitä etteikö tämäntyyppiset kohteet sopisi kenellekään. Näiden kanssa tulee vaan tietää mitä on tekemässä. Harmillisesti yleensä juuri aloittelevat asuntosijoittajat lumoutuvat näistä laskennallisista 15% tuottoprosenteista. Todellisuudessa mielestäni nämä kohteet sopivat nimenomaan kokeneemmille sijoittajille, jotka osaavat arvioida kustannukset todella tarkkaan. Kun neliöitä on paljon ja absoluuttinen vuokratuotto on matala, ei ole varaa tehdä virhearviointeja.
10 tykkäystä
Käyttövesiputkien tekninen käyttöikä on 30-50 vuotta. Jos putkirempasta on aikaa noin 25 vuotta, ei sitä käyttöikää ole jäljelllä mielestäni “ainakin” mainitsemaasi aikaa, mutta parhaimmillaan kyllä.
7 tykkäystä
Minusta on hyvä, että osaamispolkunsa alkutaipaleella olevia koitetaan varjella hölmöiltä päätöksiltä.
Tämän tyylisten kohteiden kanssa tosiaan operoidaan sen
sijoitus<-- - - -->bisnes -jatkumon
oikeassa laidassa.
Ja jos tietää, mitä tekee, niin potentiaaliset tuototkin ovat sitten sitä luokkaa. Jos mietitään vaikka tällaisen kohteen hankkimista juuri brrrr-strategian valinneelle asuntosijoittajalle, niin näen paljon hyviä puolia:
- Jos vuokralaiset vaihtuvat, niin nämä ovat juuri sopivan pienen riskin kohteita pintaremontin tekemisen opetteluun.
- Todennäköisesti pankit nämä edelleen hyväksyvät 70%:n vakuusarvosta useampia vuosia ja tätä voi hyödyntää uudelleenrahoituksessa.
- 1000€/kk kassavirralla rahoittaa helposti yhden paremman sijainnin BRRRR-kohteen remontin per vuosi, jos niihin käyttää omaa aikaa myös. Tällöin ei tarvitse edes miettiä tuota veropuolta, koska remonttikulut voi vähentää verotuksessa.
Tällainen kohde voi siis todella drastisesti nopeuttaa BRRRR-strategian “lumipalloefektiä” ja hallita sen kassavirtariskejä.
Mistä päästään niihin asuntosijoittamisen tuotto-potentiaaleihin:
Verrataanpa tällaista tämän tyyppiseen kohteeseen investoinutta BRRRR-strategiaa pyörittävää kaveria, saman rahan uudiskohteisiin laittanutta, kustannustehokkaisiin indeksirahastoihin kuukausisäästänyttä(saa pörssin keskituoton) ja vaikkapa vapaa-ajallansa treidausta harrastavaa heppua(kisaa ammattilaisten kanssa).
Niin voi olla aika kovat erot nettovarallisuudessa 10v aikajänteellä.
3 tykkäystä
Itse taas ihmettelen, elllei tuossa tapahdu muutoksia. SIilinjärvi nyt ei ole mitenkään pahimmasta päästä, mutta kun lukee näitä juttuja pahimpien takapajuloiden “alle markkinahinnan” ostamisista, ja vakuusarvojen nostattamisesta uusilla välittäjäarvioilla, väkisin herää tiettyjä kysymyksiä niin velallisten kuin velanantajien riskiasteesta.
13 tykkäystä
Osaisiko joku muuten avata mitä tapahtuu/kustannuksia tuollaisen ns. loppuun ajetun kohteen kanssa tulee osakkeen omistajille? Yritetäänkö silloin myydä tonttia kaupungille vai mitä?