Miksi kaupunki mitään ostaisi? Tuossa Siilinjäven esimerkissäkin kaupungin yhtiö on nimenomaan hankkiutunut taloista (huom! vuokratontilla) eroon.
Lopulta jäljelle jää loppuun käytetyn talon purkukustannukset. Tosin taitaa muuttatappiokunnissa taloyhtiö hakeutua konkurssiin ennen kuin alkaa taloa purkamaan, koska tyhjän tontin arvo on vähemmän kuin talon purkukustannukset.
BRRR:llä on tarkoitus holdata asunto pitkään. Jos tuohon taloyhtiön korjausvelkaan käyttää vaikkapa sitä Jesse Kinnusen hihavakiota 3,33€/m2/kk, niin tuosta vuokratuotosta lähtee heti yli puolet pois pelkästään taloyhtiön kustannukset huomioiden. Toisin kuin uudiskohteissa, tässä kyseisessä kohteessa korjausvelkaa on jo päällä valmiiksi, eli edessä ei ole sitä muutamaa vuosikymmentä ilman korjausvelkojen realisoitumista.
Lisäksi BRRR:llä pyritään kasvattamaan salkku nopeasti isoksi. Kun salkussa on vaikkapa 30kpl näitä 25keur asuntoja, niin on lähes välttämätöntä turvautua jossain määrin ulkopuoliseen apuun —> tuotto% tippuu taas.
Mun ydinpointti on vaan se, että tuolla 15% vuokratuotolla ja 1000 euron kassavirralla voi heittää vesilintua pitkällä aikavälillä etenkin jos tähtäimessä on kasvattaa iso asuntosalkku.
Joo tuossa Siilinjärven tapauksessa ei varmasti ostaisikaan. Voisin kuitenkin kuvitella monissa kaupungeissa olevan hyvillä sijanneilla vanhenevaa ns. loppuun ajettuja kohdetta joiden tonteista jokin rakennusyhtiö jne… olisi kiinnostunut.
Aiheesta varmaan löytyisikin googlella, mutta kuinka taloyhtiön konkurssissa osakkeen omistajia kohdellaan?
Yhden kerrostalon purkaminen maksaa käsittääkseni satoja tuhansia euroja. Kun sen suhteuttaa tontin hintaan, niin se ei tietenkään ole kasvukeskuksissa hinta eikä mikään, mutta pienemmissä kaupungeissa jo ihan merkittävä summa. Käytännössä kerrostaloja ajetaan loppuun niillä arvottomien tonttien alueilla, joissa taloyhtiöt eivät edes saisi lainaa peruskorjauksiin. Oma lukunsa on sitten toimijat, jotka omistavat kokonaisia taloja ja näkevät, että esim. vanha vuokratalo kannattaa ennemmin korvata uudella kuin alkaa remppaamaan sitä.
Siten kuin omistajia konkurssitilanteissa kohdellaan:
En tiedä minkä verran sinulla on BRRRR:stä henkilökohtaista kokemusta, mutta itse aikani tuota veivanneena sanoisin kriittisiksi tekijöiksi nämä neljä:
En todellakaan tarkoittanut, että koko salkkua täyttäisi tuollaisilla kohteilla, vaan, että tuollainen kohde alussa helpottaisi oivasti näistä neljästä haasteesta kolmea pitkäksi aikaa ja mahdollistaisi todella paljon nopeamman salkun kasvattamisen riskejä halliten.
Oma ratkaisuni on ollut perheen talouden reipas kassavirtapositiivisuus, mutta “hanki parempi duuni” on harvalle kovin helppo ratkaisu.
Kävin tuossa katsomassa yhtä vähän uudempaa kohdetta Turusta (-20). Loistopaikka ja kaikki, mutta hinta vaan järjetön. 28m2 yksiöstä näillä koroilla. 180k pyynti ja jos irtoaisi vaikka 170k, niin silti pitäisi vuokraa saada edes kohtalaiseen tuottoon yli 750€/kk. Ei kuulosta mahdottomalta, mutta nyt asunto on vuokrattu 610€/kk
En argumentoinut BRRR-strategiaa vastaan, vaan nimenomaan kyseisen kohteen soveltuvuutta kyseiseen strategiaan.
Kun korjausvelka realisoituu ja asuntojen koot ovat keskimäärin ~60m2, myös kassavirta kuihtuu aika nopeasti ja samalla loppuu asuntosalkun kasvatus. En silti väitä, etteikö isot kämpät korjausvelallisista yhtiöistä voisi olla hyviä hyviä sijoituksia. Tässä kyseisessä casessa en itse näe paljoa järkeä.
Vuokrat ovat olleet ainakin Pirkanmaalla jopa laskussa vuodesta 2020 lähtien. Toki huippusijainnilla olevat, priimakuntoiset asunnot saa edelleen nopeasti vuokralle, mutta muilla on vaikeampaa.
Asunnoista on ylitarjontaa ja vuokralaisilla varaa valita. Tämä ilmeisesti siksi, että moni jäi koronan jälkeen pysyvästi etätöihin/etäkouluun maakuntiin, eikä esimerkiksi tapahtuma-ala ole vieläkään täysin palautunut ennalleen.
Siten vuokralaisten vaatimustaso kämppiä kohtaan on noussut. Esimerkiksi alle 25m2 pikkukoppien hankkimiseen suhtautuisin jo varauksella, sillä niitä ei näytä juuri kukaan kelpuuttavan esim. Facebookin vuokra-asuntoryhmissä, vaan liki jokainen pientä kämppää hakeva haluaa “ison yksiön tai pienen kaksion”.
Katsos kun tätä yritän sinulle aukaista, että siinä vaiheessa kun se korjausvelka on realisoitumassa tai alas ajaminen alkaa, niin tuon tyyppinen kohde on jo tehtävänsä BRRRR-strategian osana tehnyt.
Esimerkki:
Alle markkinahintaan ostetun nipun vakuusarvo on uudelleenrahoitettu siten, että todennäköisesti kiinni on enää kymmenkunta prosenttia omaa rahaa.
Ja sen lisäksi nippu on kuudessa vuodessa tuottanut oman hintansa verran kassavirtaa, jolla on rahoitettu esimerkiksi kuuden paremman sijainnin BRRRR-kohteen remontit.
Kun nuo kuusi kohdetta ovat lyhentyneet keskimäärin vaikka sen kuusi vuotta, niin ne voi uudelleenrahoittaa maksimi laina-aikaan, jonka jälkeen ne todennäköisesti kassavirtamielessä jo kantavat itsensä.
Jos siis tietää mitä tietää, niin hyvän vuokratuoton viimeisen käyttöpäivän sisältävät kohteet voivat olla kerrassaan erinomainen työkalu.
Varmaan kaikki tämän ketjun lukijat ovat katselleet/kuunneellet ne samat Hurun sisällöt joissa tuota strategiaa väännetään rautalangasta. Kyseinen strategia ei ole mikään maailmaa mullistava keksintö, vaan siinä lähinnä painotetaan erittäin kansankielisesti stabiilin velka-asteen-, remontoinnin- ja onnistuneiden kauppojen merkitystä.
Alle markkinahintaan ostetun nipun vakuusarvo on uudelleenrahoitettu siten, että todennäköisesti kiinni on enää kymmenkunta prosenttia omaa rahaa.
Ja sen lisäksi nippu on kuudessa vuodessa tuottanut oman hintansa verran kassavirtaa, jolla on rahoitettu esimerkiksi kuuden paremman sijainnin BRRRR-kohteen remontit
Rahan lokerointi altaisiin esim ‘‘kohteesta y saadun rahan käytän kohteeseen x’’ on psykologinen vääristymä. Kuudessa vuodessa edes noilla annetuilla luvuilla toi nippu(nro2) ei tuota omaa hintaansa kassavirtana edes bruttona. Käytännössä takaisinmaksuaika kassavirroilla nettona on ~9,5 vuotta, mikäli kaikki menee kuin strömsössä ja vuokranantajan pääomatuloveroaste on 30%.
Jos ajatuksesi on, että koska käytät tuon kuuden vuoden 70 000 eur bruttokassavirran muiden asuntojen remontteihin ja siksi tulot ovat ‘‘verovapaita’’, niin huijaat lähinnä itseäsi.
Teoriassa mikäli kassa kestää, sillä ei ole mitään väliä onko kassavirta positiivinen vai negatiivinen. Merkitystä on ainoastaan toteutuneella tuotto%:lla ja sillä, että ylläpitää haluttua velka-astetta stabiilina esimerkiksi uudelleenrahoituksilla. Kuten tässä jo aiemmin tuli esitettyä, tuon kohteen toteutunut tuotto% ei ole 15%, kun pelkästään korjausvelan kertymä syö siitä puolet.
Jos siis tietää mitä tietää, niin hyvän vuokratuoton viimeisen käyttöpäivän sisältävät kohteet voivat olla kerrassaan erinomainen työkalu.
Tästä ollaan varmasti samaa mieltä. Hajautusmielessä ja kassanhallinan kannalta on hyvä omistaa erilaisen profiilin kohteita ja itsellänikin on lähes liikaa näitä suht edullisia kassavirtakohteita. Mun mittareilla kuitenkaan tämän kyseisen kohteen potentiaalinen tuotto% ei riitä kattamaan suht korkeaa riskiprofiilia.
Minä kun en ole yhtään sijoitusasuntoa vielä koskaan omistanut mutta laskelmia itsekseni tehnyt (ja todennut täysin kannattamattomaksi vrt vaikka osinkoaristokraatteihin sijoittamiseen) niin voitko vähän avata tuota laskutoimitusta?
Jos nyt kuvittelen että vastike tuossa 170k asunnossa olisi vaikka 200€/kk eli saisit 550€/kk josta pois verot = netto about 385€/kk ilman tyhjiä kuukausia tai minkään hajoamista niin millä velkasuhteella ja koroilla tai omarahoitusosuudella tämä olisi kohtuullista tuottoa tai oikeastaan edes tuottoa.
Ystävällisesti siis kysyn kun varmaan en vain nyt huomioi jotain.
Oot varmaan laskenut ihan oikein. 550 eur kuukausituotolla yltää 3,88% vuosituottoon, joka on siis pienempi kuin lainan korko → velkavipu toimii väärään suuntaan, mikäli ei oleta arvonnousua.
Tosin veikkaan, että 28m2 yksiöstä ei makseta ihan 200 eur hoitovastiketta. Veikkaan että hoitovastike ton kokoisella on 100-140eur paikkeilla. Toki jos siinä on joku erillinen tonttivastike tms, niin kustannus on suurempi. Ei tosta siltikään mitään kovin positiivisia laskelmia saa väännettyä.
Perinteisesti kaskukeskuksiin sijoittavat asuntosijoittajat ovat kuitenkin voineet perustella matalat vuokratuotot ikuisella arvonnousulla. Esim olettamalla 2% arvonnousua, kokonaistuotoksi saadaan 5,88%, mikä saattaa riitää joillekin sijoittajille. Viime aikoina luotto tuohon ikuisuusoletukseen on ollut kovilla, kun asuntojen hinnat ovat laskeneet myös kasvukeskuksissa.
Itse jopa vähän ihmettelen, että miten hyvin juuri kasvukeskusten asuntojen hinnat ovat pitäneet pintansa. Kun korko nousee nollasta neljään, tulisi myös tuottovaatimuksen nousta siinä mukana. Samaan aikaan usko arvonnousuun on heikentynyt–> kokonaistuoton tulisi painottua yhä enemmän vuokratuoton puolelle.
@Beconi tähän jo hyvin vastasikin. Vastike olisi tässä tapuksessa ollut matala 119€/kk ja se pienikin tuotto olisi nojannut arvonnousuun. Oletan että korot asettuu 3,5% paikkeille pidemmän päälle, mutta tätä on kyllä vaikea arvioida.
Jotenkin tuntuu että yksiöitä ostaa tällä hetkellä ainoastaan ensiasunnon ostajat jotka eivät välttämättä ole niin hintatietoisia. Ollaan valmiita maksamaan niin paljon kuin pankista irtoaa lainaa ja sitten asutaan se pari vuotta opiskelujen tms. aikana. Tuotto tulee verottomana myynnistä olettaen että hinnat nousee ikuisesti…
Osaako joku vastata tähän: minulla on asuntolaina Nordeasta ja pieni osa siitä sidottu hyvänä aikana 10v kiinteään korkoon ja loput 12kk euriboriin. Onko tuon asunnon osalta lainojen vaihto toiseen pankkiin mahdotonta jos haluaa säilyttää kiinteäkorkoisen Nordeassa?
Riippuu kuinka pieni tuo pieni osa on. Vakuutenahan teillä on se asunto ja kyllä pankit voi splitata noita vakuuksia vaikka eivät sitä kovin mielellään teekkään. Jos on antaa tuolle kiinteäkorkoiselle lainalle muuta vakuutta Nordean suuntaan, niin silloin uusi pankki voisi antaa uuden lainan asuntoa vastaan.
Soittoa vaan Nordealle, mitä ovat vailla ja toisaalta uudelle pankille, jos niille käy second pledge.
Tehdään nyt selväksi, että minusta sinulla on täysi oikeus tehdä laskelmasi ihan sillä tavalla, kuin haluat.
Jatkan keskustelua, koska tämä selkeyttää ja kehittää oivasti omaa ajatteluani ja mahdollisesti palstan lukijat saavat tästä väännöstä tuuletettua omia ajatuksiaan avattua tai vähintään myötähäpeän sekaista viihdettä. 
Homman nimi liiketoimintamielessä on maksimoida tilaisuus tuottaa lisäarvoa toiminnan jokaisessa vaiheessa ja tämä lisäarvo sitten näkyy varallisuuden nopeana kasvuna.
Mitä nopeammin kyseistä strategiaa pyörittää, sitä nopeammin sitä lisäarvoa pystyy kaikkien kannattavuuden elementtien kautta luomaan.
Kun itse teet, niin huomaat, että kaikista kovin rajoittava tekijä strategiassa on juuri tuo kassavirtojen hallinta, koska salkun nopeasti kasvaessa myös velkavipu kasvaa ja salkun nopeasti kasvaessa henkilökohtaisen talouden kassavirrat suhteessa salkun kassavirtaan pienenevät. Mitä isompi salkku, niin sitä vahvemman positiivisen kassavirran se tarvitsee riskien hallitsemiseksi.
Kun pohtii asiaa syvällisemmin, niin hoksaa että Harrin kehotukset kohtuullisesta velkavivusta, alussa rauhallisesti etenemisestä jne liittyvät juuri tuohon kassavirran ja sitä kautta riskien hallintaan.
Mitä tällaisten kohteiden tuottoihin taas tulee, niin vähänkään kypsempi sijoittaja laskee salkun tuotot ja riskit sekä yksittäisten sijoituskohteiden suhteen, että myös koko salkun tasolla.
Ihajautettujen indeksiosusrahastojen tuotto voi tuntua vähän kämäseltä BRRRR-strategian yli 20% OPO:n tuottoon, mutta likvidiytensä vuoksi ne ovat loistava riskienhallintaväline, joka mahdollistaa salkun nopeamman kasvattamisen ja sitä kautta lisäarvon nopeamman tuottamisen.
Esimerkki skenaariot kuuden vuoden päähän:
Tai, jos haluat olla puuhapete:
ja kun edelliset vaihtoehdot extrapoloi tulevaisuuteen, niin ero käy vielä dramaattisemmaksi jälkimmäiselle kaverille, joka on valmis tekemään työtä tavoitteidensa eteen.
En tiedä jaksoiko joku lukea noita Siilinjärven kohteiden papereita läpi, mutta kannattaa varmaan ottaa laskuissa huomioon seuraavat asiat:
Eli jos joku teki tuottolaskelmia jollain 5,16e/neliö kuluilla, niin kannattaa tsekata excelit realistisemmalla 5,756e/neliö vuodelle 2023. Tämä siis ennen mahdollisia saneerauksia.
Todennäköisesti tuossa on tilikausi alkanut 1.2.2023 tai silloin alettu vastikkeita keräämään jolloin talousarviossa on 11kk ajalta tulot. Luultavasti siksi, että yhtiö on perustettu, koska ollut aikaisemmin varmaan kiinteistömuotoisena.
Eli ei tuota tarvi noin oikaista kuten tuossa laskit. Ja vastike näytti olevan 4,15€/m2 eikä 5,16€/m2.
En tarkistanu tuota tonttivuokrasopimuskikkailua, mutta en myöskään yllättynyt. Samaa kikkailua sijoitusasunnotcom teki Porin Tommilantiellä ja tietenkin tuotto% oli laskettu vastikkeella, jossa tonttivuokra oli hetkellisesti 50% alennuksella.
Toki kaikki tieto löytyy noista papereista, joten varsinaista kusettamista toi ei ole. Lähinnä toi helppoheikkimäinen myynti&markkinointi syö luottamusta ja vahvistaa kuvaa siitä, että noiden asuntojen kohderyhmä on juurikin ne aloittelevat asuntosijoittajat jotka luottavat myyjien puheisiin.
Kaupat on tosiaan tehty 1. helmikuuta, kuten eräästä lehtiartikkelista selviää. Maksumuurijuttu, mutta otsikosta selviää olennainen:
Vastikkeissa pitää tietty huomioida se, että säntillisen taloyhtiön pitäisi kerätä myös muutaman kuukauden menoja vastaava vararahasto. Muuten ollaan lirissä jokaisen yllättävä menon kanssa. Jos budjetissa ei ole ilmaa, niin noin pienellä vuosiylijäämällä tuota tavoitetta ei saavuteta missään järkevässä ajassa.