Asuntosijoittaminen

Asuntosijoittaminen
1651

Juu samat videot ollaan katsottu :smiley:

Hurun videoissa kuvataan erittäin konkreettisesti, mistä rahaa tulee ja minne sitä laitetaan. Eli ostat kohteen x ja mahd nopeasti otat ‘‘omat pois’’ ostamalla alle markkinahinnan, kasvattamalla arvoa remonteilla, uudelleenrahoittamalla ja vuokratuloilla. Kun rahat on saatu ulos, ne pistetään töihin seuraavaan kohteeseen.

Aloittelevalle sijoittajalla toi on erittäin helposti ymmärrettävä konsepti ja se tarjoaa ahaa-elämyksiä, kun voi konkreettisesti nähdä miten raha liikkuu ja asuntosalkku kasvaa eksponentiaalisesti (kansankielellä lumipalloefekti). Kyse on korkoa korolle ilmiön konkretisoinnista ja alle markkinahinnan ostamisen tuomasta pikavoitosta. Jos kuitenkin ymmärtää vähän rahoituksesta ja sijoittamisesta ylipäänsä, tietää että sillä ei ole väliä mistä se raha tulee ja mihin se menee. Ei myöskään ole väliä kuinka monella asunnolla salkku kasvaa. Ei ole väliä tuleeko tuotto arvonnousuna, vuokratuottona vai onko se mennyt lainojen lyhentämiseen. Uudelleenrahoittamalla kaikenlaisen tuoton saa realisoitua kassavirraksi. Väliä on vain sillä, että pääoman tuotto% (ROI) pysyy korkeella, velkavipu pysyy halutulla tasolla ja ei ajaudu kassakriisiin(riskienhallinta).

Halvalla ostaessa tehdään pikavoitto, mikäli oma arvio markkinahinnasta on oikea. Veikkaan että lähes kaikki asuntosijoittajat preferoivat alle markkinahintaisia asuntoja, mikäli niihin pääsee käsiksi, eli kyse ei ole pelkästään BRRRR-sijoittajien ilmaisesta lounaasta.

Mitä remontteihin tulee, niin jos tekee itse remontin ja ei laske työlleen hintaa, on itsepetosta ajatella pääoman tuoton nousseen. Se arvo on peräisin omasta työpanoksesta eikä ‘‘pääoman tekemästä työstä’’. Eli jos vaikka teet 20 000 eur arvoisen remontin itse, se sun sijoitusasuntoon sidottu pääoma ei ole tuottanut 20 000 eur, vaan itse omalla työlläsi olet tienannut sen 20 000eur vaikka se ei näy palkkatulona. Toki tämä on enemmänkin henkilökohtainen näkemys ja joku muu voi nähdä asian päinvastoin.

Riskienhallinnan näkökulmasta on hyvä omistaa erilaisen profiilin asuntoja. On täysin perusteltua ostaa kassavirran turvaamiseksi huonosti tuottavan, mutta hyvän kassavirran kohteen. Samalla periaatteella on perusteltua ostaa huonosti tuottava kasvuksen arvonnousukohde. Mikäli hajautusmielessä tai kassavirtamielessä ostaa heikon tuotto%:n kohteen, tulee tiedostaa että siinä maksaa riskienhallinnasta.

20 tykkäystä
1652

Konkurssi ei ratkaise mitään, sillä se todennäköisesti raukeaisi varojen puutteessa. Tällöin yhtiö poistetaan kaupparekisteristä mutta varat ja velat jäävät yhtiön haltuun. Yhtiö ei voi enää tehdä uusia sitoumuksia eikä hankkia uutta omaisuutta. Yhtiöstä tulee ikään kuin zombi - elävä kuollut. Osakkeenomistajien asema jää tukalaksi, sillä heillä periaatteessa on edelleen vastikkeiden kautta vastuu yhtiön omaisuuden hoidon (vähintään sivullisille ja ympäristölle aiheutuvan vaaran torjunta) rahoituksesta vaikka he eivät voi enää käytännössä nauttia sen eduista eli asunnoista.

Tätä problematiikkaa pohditaan tässä maksumuurin takana olevassa Kauppalehden artikkelissa. Tilanne on jutun mukaan uusi eikä valmiita vastauksia ole. Negatiivisen arvon kiinteistöä tuskin kukaan yksityinen taho suostuu ostamaan, joten asian ratkaiseminen vaatinee julkisen vallan väliintuloa.

Taloyhtiön konkurssi on äskettäin rauennut ainakin yhdessä tapauksessa. Tässä tapauksessa kiinteistö oli saatu pois yhtiön vastuulta joten yhtiön osakkaille tuskin jäi mitään jatkossa vastattavaa.

6 tykkäystä
1653

Näkökulmia ja meillä on ajattelussa paljon samoja asioita ja mielenkiintoista keskustelua. :ok_hand:

pari nostoa ja näkökulmaa:

Jokaisella on tietysti oma näkökulmansa ja lähtökohtansa.
Itse hahmotan tämän sijoittaminen ↔ bisnes -jatkumona

Mitä enemmän tuottoa haluat, sitä enemmän pitää nähdä vaivaa.

Toisin päin, jos rikastuminen olisi kaikkien mielestä mahdottoman hauskaa ja muutenkin helppoa, niin eiköhän me kaikki oltaisi miljonäärejä! :laughing:

Minusta ainoa ilmainen sijoittamislounas on se legendaarinen kuukausisäästäminen kustannustehokkaaseen indeksirahastoon sen kanssahan saa pörssin keskituoton loppuelämäksi puolen tunnin kertavaivalla. Mikä on muuten paljon parempi saavutus kuin mihin suurin osa osakepoimijoista pääsee… :wink:

Mitä remontoinnin vaivaan tulee, niin minusta on aika hölmöä kategorisoida siihen laitettu aika pelkäksi työnteoksi, kun siinä voi tulla hiki ja kädet mennä likaisiksi. Paljon tuottaa työtä myös niiden alle markkinahintaisten diilien tekeminen, asuntojen hallinnointi jne. Noitakin oppii käytännössä tekemällä.

Muutenkaan en näe paljoa iloa semantiikka-kikkailulla, esimerkiksi joku käyttää termiä sijoitusasuntosäästäjä hiukan halventavassa merkityksessä. Eikä myöskään sen pohtiminen, että onko asuntojen tukkukauppa tai flippaaminen oikeaa asuntosijoittamista.

En ole myöskään kenenkään kuullut väheksyvän Jukka Lepikkoä siitä, että se vaan treidaa, eikä ole oikea sijoittaja, koska joutuu näkemään vaivaa. :ok_hand:

Negatiivista kassavirtaa voi uudelleenrahoittamalla helpottaa vain silloin, kun se velkavipu on tarpeeksi paljon alle vakuusarvon. Kannattaa pyöritellä itse luvut auki, mutta mitä lähempänä vuokratuotto on korkotasoa, sitä epätoivoisempaa sitä kassavirtaa on saada uudelleenrahoittamalla kohdalleen.
Yhttiölainoitetuissa kohteissa tuo on erityisen hankalaa, koska ainoa keino uudelleenrahoittaa on henkilökohtainen laina, jonka kanssa menettää verovähennysmahdollisuuden.

Kun asuntosijoittaminen menee isommaksi, niin kassavirta on se juttu koska oman talouden kassavirroilla ei enää pysty kovin monen asunnon negatiivisia kassavirtoja paikkaamaan. Mitä huonompi vuokratuotto, sitä alhaisempi kassavirta, sitä pienempi mahdollinen velkavipu.

Siihen on syynsä, miksi alan isoilla toimijoilla on tyypillisesti alhainen velkavipu 30% - 50%. Koska hallinnoinnista pitää maksaa palkkaa työntekijöille, niin sitä pyritään helpottamaan hallinnoimalla kerralla isoja kokonaisuuksia. Esimerkiksi rakennuttamalla kokonaisia taloja, tai hankkimalla isoja asuntonippuja uudiskohteista. Tämän vuoksi vuokratuotot matalia ja sitä myötä kokonaistuotto on yleensä maltillinen, koska alhaisen vuokratuoton vuoksi myös velkavipu on matala.

Ihan piruuttani vinkkaisin itse kunkin pyörittelemään korkoa korolle -laskuria ja kokeilemaan, että miten lopputulos eroaa, kun

  • tuotoksi laitta pörssin keskituoton ~7%
  • sijoitusasuntosäästämisen OPO:n tuotto ~12%
  • BRRRR:n vaikkapa 20% OPO

Lisäksi voi samalla laskurilla kokeilla vastasyntyneelle eläke 5k€:n sijoitulksella keissiä ja hoksata miten iso vaikutus on sijoitustaipaleen alkuvaiheessa sijoitetulla rahalla. Ja sitten miettiä, miten tähän suhtautuu esimerkiksi sijoitustaipaleen alussa tehty 10000k€:n “pikavoitto” kun on ostanut alle markkinahintaan ja remontoinut itse.

3 tykkäystä
1655

Kai pörssisijoitukseenkin esim. 50% vipu laskelmaan olisi paikallaan, oman pääoman tuottoa vertaillessa.

7 tykkäystä
1656

Pörssisijoituksissa monissa yhtöissä on se reipas velkavipu yhtiöissä itsellään. Toisekseen, pörssisijoituksiin ei saa mistään lainaa yhtä turvallisilla ja edullisilla ehdoilla kuin asuntoihin.

4 tykkäystä
1657

Esim. Nordnetillä korko nykyisellään alimmillaan 1,99% (riippuu esim. salkun hajautusasteesta), vakuutena omat salkussa olevat arvopaperit. Vakiintuneemmilla yhtiöillä ja rahastoilla vakuusarvo luokkaa 70-85%. Toki hakemuksestahan sekin luotto myönnetään (jos myönnetään), en osaa arvioida kuinka sen vaatimukset esim. hakijan tulojen suhteen vertautuu sijoitusasuntoon haettavaan lainaan.

2 tykkäystä
1658

On minullakin Nordnetin luotto käytössä, mutta jos sä sijoitat 50 %:n vivulla lappuihin, niin riskiprofiili on ihan jotain muuta kuin asuntosijoittamisessa. Ja toki myös korkotaso muuta kuin tuon 2 %. Ja toistan vielä, että pörssiyhtiöt ovat itsessään jo lähtökohtaisesti velkavivutettuja, joten jos niiden ostoa rahoittaa vielä 50 %:n vivulla, niin aika kovissa lukemissa ollaan.

2 tykkäystä
1659

Alkuperäinen kommenttini liittyi siihen, että vertailtiin historiallista pörssituottoa velkarahalla vivutettuun asuntosijoittamiseen. Voihan sen sijoitusasunnonkin ajatella ostettavan suoralla rahalla ilman velkaa ja verrata sitä pörssin (oletettuun) tuottoon. Tai jos vertaa oman pääoman tuottoa velkavivulla, siihen vertailuun (sijoittajan oma) vipu pitäisi sisällyttää molempiin.

1 tykkäys
1660

Tietääkös foorumilaiset sattumalta missä pankkien kiinteän koron tarjoukset huitelee, saako alle euriborin vai onko kiinteässä korossa kunnon kusetusmarkkina? Entä miten pankit suhtautuu ns. “käänteiseen asuntolainaan” eli täysin käteisellä ostettua asuntoa vastaan lainaamiseen? Saako olennaisesti huonomman marginaalin kun asuntoa ostaessa?

2 tykkäystä
1661

Ollaan samaa mieltä. Asuntojen remontointi itse tehtynä lähes takuuvarmasti nostaa ‘‘pääoman tuottoa’’ verrattuna esim osakesijoittamiseen, jossa työtä tekemällä(osaketutkimus, osakepoiminta, treidaus jne.) voi myös hävitä indeksille. Tämän takia itsekin käytän huomattavasti enemmän aikaa asuntojen kanssa ja osakesalkulla lähinnä peesailen inderesin analyyseja.

Pistän silti laskelmiini ostopäätöstä tehdessä myös oman työni arvon. Etenkin kun remontteja on alkanut tulla jatkuvaan tahtiin, niin enää se ei vaan mene iltapuuhasteluna.

  • BRRRR:n vaikkapa 20% OPO

BRRRR:n 20% OPOtuotto on aika kova tavoite etenkin kun hommaa skaalaa isompaan mittakaavaan ja omaa ilmaistyötä ei ole enää saatavilla. Tiedän, että se on täysin mahdollista ja siitä on aika helppo vetää nopeat laskuesimerkit, mutta käytännössä toteuma on erittäin vaikea saada pitkällä aikavälillä 20% tasolle. Esim tuolla sijoitusasunnotcomin bundlella ei 20%:iin pääse pitkällä aikavälillä edes 70% vivulla nykyisellä korkotasolla.

Lisäksi on vähän nihkeetä verrata palkattoman bisneksen pyörittämisen ja passiivisen indeksisijoittamisen OPOtuottoja. Viimeistään tässä vertailussa tulisi oikaista oman työn arvo, jotta noista tulisi vertailukelpoisia. Muutenhan joku voisi samalla logiikalla väittää, että pulloja keräämällä pääsee aivan infernaaliseen OPOtuottoon, koska työ on ilmaista ja pääoman tarve on 200 euroa fillariin ja pariin jätesäkkiin. :stuck_out_tongue_closed_eyes:

Lisäksi indeksisijoittamisen veroetu on ihan uskomaton, jos vaan pystyy holdaamaan rahastoa erittäin pitkään. Kyse myös korkoa korolle efektistä. 45 vuodessa 8% indeksituotolla pääsee nettona suurempaan pottiin kuin 10% vuokratuotolla. Eli jos indeksisijoittaja pistää 45 vuoden päästä sijoituksensa lihoiksi ja maksaa verot vasta lopussa, niin hänelle on kertynyt enemmän pääomaa kuin 10% vuokratuloja tienaavalle asuntosijoittajalle, joka maksaa verot vuosittain. Käytännössä 45 vuoden aikana tulee taatusti muutoksia mm. verotukseen ja lainsäädäntöön, eli tuokin laskelma on spekulatiivinen.

Negatiivista kassavirtaa voi uudelleenrahoittamalla helpottaa vain silloin, kun se velkavipu on tarpeeksi paljon alle vakuusarvon.

Jos toteutunut tuotto% on korkea ja kassavirta negatiivinen, niin vakuusarvoa vapautuu erittäin kovalla tahdilla arvonnousun ja/tai lainalyhennysten seurauksena → Mahdollisuus uudelleenrahoitukselle. Ne kauhutarinat joissa kasvukeskuksiin sijoittaville iskee kassakriisi johtuu yleensä siitä, että kassavirta on valahtanut negatiiviseksi ja pääoman tuotto on matala ja opon tuotto saattaa olla jopa negatiivinen.

Kuten sanoin, korkea pääoman tuotto ja velkavivun ylläpito johtavat vaurastumiseen. Kassanhallinta on välttämättömyys ja hyvä kassavirta ei ole edellytys tai tae korkeasta pääoman tuotosta.

Lisäksi voi samalla laskurilla kokeilla vastasyntyneelle eläke 5k€:n sijoitulksella keissiä ja hoksata miten iso vaikutus on sijoitustaipaleen alkuvaiheessa sijoitetulla rahalla. Ja sitten miettiä, miten tähän suhtautuu esimerkiksi sijoitustaipaleen alussa tehty 10000k€:n “pikavoitto” kun on ostanut alle markkinahintaan ja remontoinut itse.

Korkoa korolle on tosi jees.:grin: Anyway uskon, että ollaan aika paljon enemmän samaa mieltä kuin eri mieltä näistä asioista. Myös meidän asuntosijoitusstrategiat varmaan liippaa aika läheltä toisiaan ja väännetään vaan lillukanvarsista. Mä jatkan nyt remonttia, koska deadline lähestyy pelottavan nopeasti :smiling_face_with_tear:

Tehkäämme hyviä asuntosijoituksia! :money_mouth_face:

17 tykkäystä
1662

Saatamme saada todistaa vielä mielenkiintoisia aikoja…

3 tykkäystä
1663

Ja tämähän on juuri näin! :grin:

En usko, että sitä kolmattakymmenettä asuntoa todellakaan olen samalla innolla omin kätösin remppaamassa, kuin tuota kuudetta… :rofl:
Mutta oman sijoitussuunnitelmani tähän vaiheeseen tämä ylimääräinen vaivannäkö sopii, kuin nenä päähän ja tässä vaiheessa tuosta on eniten hyötyä tavoitteiden kannalta.

Siinäkin olet oikeassa, ettei tämän hetkinen OPO:n tuotto tule pysymään nykyisellään tuossa vaiheessa myöskään, kun se velkavipu todennäköisesti tulee ihan luonnostaan tippumaan.

4 tykkäystä
1664

Vantaalla myytävä asunto hätkäytti: ”Toivottavasti myyjä ei ole pahoissa vaikeuksissa”

Vantaalla myytävä asunto sai monet huolestumaan asuntomarkkinan ja myyjän tilanteesta.

Iltapäivä lehdistö tekee ainakin osansa että hintoja saataisiin alaspäin. Ilmeisesti julkisoikeuden lehtori Muukkonen on jonkinlainen vaikuttaja jonka sanomisella painoarvoa?

Itse ilmoituksessa ei mielestäni ole mitään ihmeellistä, muutoin kuin että sen on tehnyt laiska välittäjä jolla ei ilmeisesti ole käytössään automatisoitua järjestelmää jolla käydä tarjous kauppaa etuovessa(tarjouskauppa nyt samaan tapaan kuin yksityisillä myyjillä jotka yrittävät etuovessa apinoida tarjouskauppa mutta toteutus jää kököksi, ilmeisesti automaattinen tarjouskauppa on tarjolla vain paremmille kiinteistövälittäjille). Lisäksi vähän laiskakin kun ei tuota asunnon yhtiölainaosuutta ole saanut ilmoitukseen yksiselitteisesti.

Mutta jos proffa päivittelee lukuja:

Hoitovastike 182,90 € / kk
Rahoitusvastike 1 161 € / kk
Yhtiövastike yhteensä 1 343,90 € / kk

Niin ei kai näissä mitään ihmeellistä? Oletettavasti kohteesta yhtiölainaa 180-182k niin silloin rahoitusvastike menee loogisesti noille lukemille riippuen lainan spekseistä. Marginaalista riippuen kokonaiskorko 4,5-5% jolloin pelkät korot vuodessa 9k luokkaa, 750€/kk korkoja jolloin lyhennyksen kanssa ollaan helposti luokassa 1100-1200€/kk yhtiölainan osalta. Hoitovastike sitten päälle. Ja sama tilanne on suunnilleen kaikilla jotka tänä päivänä 180k lainalla ja 12kk euriborilla maksuajan ollessa se 25v vuotta, oli se sitten yhtiölainaa tai omaa pankkilainaa. En ymmärrä miksi tässä panikoidaan että miten tälläistä komboa voi olla olemassa kun jokainen asuntolainan ottaja tuolla lainamäärällä ja 12kk euriborilla samassa tilanteessa?

Itselle tässä ei ainakaan ole mitään yllättävää. Omasta salkustakin löytyy uudiskohteita eikä noissa luvuissa mitään ihmeellistä ole verrattuna omiin kohteisiin. Tuskin nämä sijoittajille yllätyksenä tulee. Osalle tuli tietysti yllätyksenä ehkä että näistä kohteista korkojen noustessa pääse heti eroon…

15 tykkäystä
1665

Samaa mieltä. Itsekin törmäilen jatkuvasti tähän samaan myynti-ilmoitukseen ympäri internetiä ja sosiaalista mediaa, missä kaikki kauhistelevat tuota ilmoitusta. En ole kyllä vieläkään tajunnut, että mikä tuossa on nyt se ihmettely. Yli tonnin vastike on kuulostaa kovalta, mutta toisaalta maksamalla velattoman hinnan kustannuset pysyvät aisoissa - toki on hyvä ottaa huomioon koko taloyhtiön tila, jos siellä on naapureilla ongelmia handlata rahoitusvastikkeita.

Eikä tuota hintapyyntöä 261k → 199k kannata hämmästyä. Kyseessä ei ole mikään paniikissa tehty jättialennus, jotta myyjä saa mustapekan pois kädestään, vaan kohteen siirtyminen tarjouskilpailuun. Mikäli tuo pieni välittäjä pelaa tarjouskauppaa samoilla käytännöillä, kun vaikkapa Kiinteistömaailma, niin ei sen asunnon myyntihinta tule olemaan tuo tarjouskaupan lähtöhinta. Tarjouskaupan lähtöhinnaksi laitellaan kiusallaan pieni summa, että kohde pomppaa esiin mahdollisimman moniin tarjousvahteihin ja hakuehtoihin. Nytkin tuo kohde tulee tyrkylle kaikille niille, joilla budjetti on max 200k. Jos käytännöt ovat samat kuin Kiinteistömaailmalla, niin vaikka olisit tarjouskilpailun ainoa osallistuja, ja tarjoaisit roimasti lähdön päälle, vaikkapa 250k, niin voi olla täysin mahdollista, että myyjä hylkää silti tarjouksesi :smiley: Tässäpä nämä tarjouskaupan ihanuudet tiivistetysti.

18 tykkäystä
1666

No tuohan se tässä otsikot tekee ja saa ihmiset ihmettelemään. Itsekin aluksi kuvittelin myyjän olevan paniikissa. Mutta tarjouskauppa :man_shrugging:

3 tykkäystä
1667

Itsellä on omakohtainen kokemus tarjouskaupasta sellainen, että lopulta tuli tehtyä tarjous alle kaupan lähtöhinnan. Aluksi myyjä/välittäjä vähän nikotteli touhulle, mutta kun ei tullut tarjouksia, niin sitten lopulta hyväksyivät tarjoukseni. Kaupat kyllä lopulta peruuntuivat, kun kuntotarkastuksessa ilmeni pieniä ongelmia ja parempi kämppä löytyi heti perään.

Mielellään en kyllä tarjouskauppakohteita ostele kun siellä on vedätyksen mahdollisuus suuri ja kaupanteko saattaa venyä. Sitova tarjous päivän miettimisajalla on ollut aika hyvä tapa saada vietyä “ilmat pois” tarjouksia läpi :slight_smile:

3 tykkäystä
1668

Päivä on pitkä aika :slight_smile: Pari tarjousta on tullut tehtyä niin, että näytöllä on käyty iltapäivällä, ja myyjällä on ollut sitten saman päivän aikana muutama tunti aikaa ilmoittaa tarjouksen hyväksymisestä. Yksi tarjous on jopa johtanut kauppaankin noin.

Viimeksi kun jätin tarjouksen vuorokauden voimassaoloajalla, välittäjä nikotteli vastaan ja vaati 48 h:n voimassaoloa. Valmiiksi laatimani kirjallisen tarjouksen sijasta hän halusi tarjouksen allekirjoitettaaksi sähköisen palvelun kautta. Siinä vaiheessa sinne tarjousaikaan oli taas ilmestynyt yksi vuorokausi lisää. No, viikonloppua vasten asia ei kamalasti haitannut, joten en jaksanut edes mainita asiasta. Tarjous ei johtanut kauppoihin.

6 tykkäystä
1669

Juu, tuossahan on kyseessä juuri tuohon kyseiseen omaisuuslajiiin saatavissa olevan rahoituksen poikkeuksellisen hyvät ehdot.
Kaikessa sijoittamisessa riski on se toinen puoli sijoittamista tuoton lisäksi. Asuntosijoittamisessa oikein tehtynä on mahdollista käyttää poikkeuksellisen suurta velkavipua riskit kuitenkin halliten.

1 tykkäys
1670

Minkäs tyyppisellä rahoitusjärjelyllä kassavirtaa tuollaisessa tilanteessa voi helpottaa, jos laina-aika ei ole ehtinyt vielä merkittävästi lyhetä, mutta vakuusarvo on kasvanut?
Nykyisen pankkimme kanssa asunnon vakuusarvon muuttaminen käteiseksi uuden kohteen ostoa odottamaan on kyllä onnistunut.
mutta
Olen kuitenkin melko varma että jos meillä olisi kassavirtaongelmia, niin “sijoituslaina, pala asuntoa vakuutena ja käteinen tilille” -toimenpiteen kanssa olisi todella nihkeää.

Pankin ryökäleet kun lainaavat mieluiten juuri niille asiakkailleen, jotka eivät sitä lainaa ensinnäkään tarvitsisi… :grin:
…tuota taidetaan sanoa riskienhallinnaksi…

2 tykkäystä
1671

Jos kyseessä on suhteellisen tuore laina, mutta kämpän arvo on noussut merkittävästi, niin kyseessä lienee tehty remontti. Toinen vaihtoehto on juurikin tuo alle markkinahintainen asunto. Riippuu todella paljon pankista ja virkailijasta, mutta homma toimii pitkälti samalla tavalla kuin osittain maksetun asuntolainan uudelleenrahoitus. Toki tulee olla näyttöä siitä, että asunnon arvo on tosiaan noussut ja siihen auttaa esim välittäjän arvio, mutta vältämättä sekään ei riitä. Jos ostos on tehty ihan lähiaikoina niin yleensä pankit tuijottaa aika vahvasti sitä toteutunutta kauppahintaa. Tähän kohtaan disclaimerina, että itse en ole koskaan hakenut uudelleenrahoitusta riihikuivana, joten voi olla että puhun täyttä paskaa. :grimacing:

Helpoin ja varmaankin yleisin tapa käyttää tuo vapaa vakuusarvo on seuraavan kohteen ostossa. Silloinhan se ei varsinaisesti näy kassavirtana, mutta pienentää omarahoitusosuuden aiheuttamaa negatiivista kassavirtaa, eli lopputulos kassassa on sama.

Olen kuitenkin melko varma että jos meillä olisi kassavirtaongelmia, niin “sijoituslaina, pala asuntoa vakuutena ja käteinen tilille” -toimenpiteen kanssa olisi todella nihkeää.

Tää on kyllä ihan totta. Itse ajattelen, että asuntobisnestä pitäisi pystyä pyörittämään vuokrilla ja mahdollinen arvonnousu on sitten kiva bonus. Tähän nykyiseen markkinaan mentäessä vuokratulojen preferointi on ollut ihan hyvä valinta. Tosin ostoslistalla on ollut jo pitkään kasvukeskuksen arvonnousukohde lähinnä hajautusmielessä, mutta en vaan pysty mitenkään perustelemaan niitä numeroita itselleni. :sweat_smile:

4 tykkäystä