Tuohon indeksirahasto vs sijoitusasunto vertailuun voisi käyttää indeksirahastolle jotain suht maltillista, esim 15% velkavipua. Veikkaan että sijoitusasunnoilla 70% velkavivulla on todennäköisempää mennä poikki kuin 15% vivulla indeksirahastoissa.
15% vivulla pysyisi ainakin nordnetin superluoton kultatasolla eli korko olisi ainakin toistaiseksi 2 %.
Pyysingin kolumni vuokralla asuminesta vs. omistusasuminen, sijoittajan silmin.
Virkistävää valtavirrasta poikkeavaa ajattelua 
Kaikkea ei tarvitse omistaa.
Tampereen tunnen hyvin niin tässä ajatuksia. Kaupunki on opiskelijoita täynnä, joten varman päälle pelatessa kannattaa ostaa sieltä, missä opiskelijat haluavat asua. Suurimmat oppilaitokset ovat kaikki kosken itäpuolella, joten siitä syystä selkeä enemmistö asuu siellä. Ratikkareitti itään on pomminvarma valinta, erityisesti keskustasta Turtolan pysäkille asti on ykkösaluetta opiskelijoille. Epäilen kuitenkin, ettei vuokratuotot ole kovia ostohinnan takia.
Hervanta on ok, mutta kaupunginosassa on edelleen sen verran nätisti sanottuna kansainvälisyyttä, että ihan joka yhtiöstä en ostaisi. Kannattaa tutustua alueeseen etukäteen. Ratikan päätypysäkki Hervantajärvi näyttää nousevan suosioon ja se onkin erittäin mielenkiintoinen sijoitusmielessä.
Vuores ei ole kaikkia autottomia vakuuttanut. Julkiset yhteydet ovat edelleen erittäin huonot, en ostaisi sijoitusasuntoa sieltä. Muuten oikein hyvä paikka.
Muita mielenkiintoisia alueita ovat Sammon valtatie Ristinarkkuun asti ja Teiskon valtatie Linnainmaalle asti. Bussiyhteydet ovat erinomaiset ja alueet ovat viihtyisiä ja siistejä.
Kaukajärvi ja Annala ovat erityistapauksia. Itse en muuttaisi, Kaukajärvi ei todellakaan ole kaunis paikka, mutta sijoitusmielessä voi hyvän kohteen löytää. Eivät kuitenkaan ole erityisen kiinnostavia omasta mielestä. Sisänsä jännä, ettei Kaukajärveltä tarvitse tulla kuin moottoritiesillan yli, niin ollaan erittäin halutulla ja paljon kalliimmalla asuinalueella.
Länsipuolelta koskea, keskustaa lähimpänä olevat alueet ovat hyviä paikkoja asuja, mutta se näkyy hinnassa. Ratikka kulkee kohta Niemenrantaan, joten sitä kannattaa harkita. Alueen suosio tulee olemaan todennäköisesti samaa luokkaa Härmälänrannan kanssa. Muut länsipuolen lähiöt eivät oikein ole opiskelijoiden suosiossa, mutta kaksioista voi saada hyvää tuottoa kun potentiaalisia vuokralaisia on muitakin, esim. Tesomalta junapysäkin läheisyydestä.
Hups omien ennakkoluulojen lipsahdus ulkomaailmaan.
Totuutta on turha kieltää. Varsinkin Hervannan keskustan alue on välillä sellainen paikka, että ihmetellä saa. Ja syy ei ole läheskään aina ulkomaalaisissa, vaan ihan yhtä lailla suomalaisissa. Varmaan yksi viimeisistä alueista mihin suostuisin muuttamaan. Hervannan reuna-alueet ovat aivan eri juttu, siellä on rauhallista.
Noh, saman verranhan tuossa on ennakkoluuloa, kuin osakemarkkinoiden sijoittajasentimentin haistelussa. Ihan sama onko itsellä ennakkoluuloa vai ei, niin aika monella muulla markkinoiden toimijalla on. Asuinalueiden segregaatio on aika mielenkiintoisella tavalla vaikuttanut pk-seudulla asuntojen hintojen kehitykseen, ja olisi naivia ajatella ettei se voi Tampereella tehdä samaa.
Meillä on yksiö hervannasta. Vuokrakysyntä opiskelijasesongissa on ollut hyvä ja hyvä vuokralainen on löytynyt helposti. Opiskelijoiden ja nuorten työssäkäyvien aikuisten keskuudessa varmasti vuokrakysyntää riittää, sillä hervannassa on koulujen lisäksi myös aika hyvin työpaikkoja. Lisäksi
liikenneyhteydet ovat hyvät. Todennäköisesti omaksi kodiksi ostavienkin kysyntää pienille asunnoille riittänee aika pitkään.
Sen sijaan, en perustaisi pidemmän aikavälin strategiaa hervantalaisten perheasuntojen hintojen nousuun. Kun ylen koulukonetta pyöräyttää, niin sieltä on helppo laittaa Tampereen koulut todistuksen keskiarvo ja s2 oppilas järjestykseen. Tuosta oman näkemykseni mukaan näkee aika hyvin, millä alueilla perheasuntojen hintataso on pidemmällä aikavälillä kasvusuunnassa ja millä ei.
Kun Tamperetta miettii sijoituskohteeksi, niin ei välttämättä kannata unohtaa ympäryskuntia. PK-seudulla toimivan silmissä ympäryskunnat vaikuttavat kaukaisilta asioilta, mutta Tampereen seudulla puhutaan aikalailla yhteisistä työmarkkinoista ja paljon lyhyemmistä ja nopeammista välimatkoista.
Itse alueella asuneena sanoisin, että keskusta ja TTY:n alue ovat ihan hyvää seutua (valtaosa asukeista opiskelijoita), mutta Duosta länteen päin en kyllä muuttaisi mistään hinnasta.
En sijoitusasuntoja omista ja tuskin tulen ikinä omistamaan. Vuosi-pari sitten mietin ja laskeskelin kuitenkin ihan tosissaan jos niihin lähtisin. Tätä varten haastattelin kourallisen kavereita joilla niitä on. Muutama erityyppinen esimerkki. Tuli Hervanta keskustelusta mieleen.
Kaveri A: kaksi asuntoa Tampereen Kalevassa. Tuntee hyvin Tampereen ja ymmärtää hyvin numeroiden päälle. Asunnoissa ollut putkiremontteja lukuuntottamatta katkeamattomia, hyviä ja pitkäaikaisia vuokralaisia.
Kaveri B: kaksi asuntoa Hervannassa. Tuntee hyvin Tampereen. Asunnoissa on ollut katkeamatta vuokralaisia, mutta vaihtuvuus on suurta. Osti asunnot TTY:n opiskelijoita ajatellen.
Kaveri C: Kaksi asuntoa Vantaalla. Asuu itse Helsingissä, eikä tietääkseni isompaa kosketusta Vantaaseen ennestään. En tiedä missä asunnot sijaitsee. Kuulemma “kehittyviä alueita”. Lähti mielestäni “takamus edellä puuhun” asuntosijoittajaksi ostaen asunnot hinnan perusteella, ei hyvä numeroiden kanssa. Vuokralaiset vaihtuneet jonkin verran ja näiden välissä tullut useita tyhjiä kuukausia.
Johtopäätöksenä osta asunnot sieltä minkä tunnet ja/tai missä halutaan asua. Edellisissä viesteissä kritisoitiin Hervantaa. Hervannassa opiskelijat haluavat asua, vaikka normaali työssäkäyvälle se ei ole kovin houkutteleva. Opiskelu on väliaikaista, mutta joka vuosi tulee tuhansia uusia. Kalevassa halutaan asua. Vantaan halvassa lähiössä ei unelmoida asua, vaan sinne muutetaan esimerkiksi kun muuallekaan ei budjetti riitä.
Asuinalue on vain yksi muuttuva tekijä. Muita on mm. asunnon koko sekä vuokrataso, joilla on aika keskeinen rooli, jos ajatuksena on hakea pitkäaikaisia vuokralaisia.
Hervanta… Onhan se toki maineensa vanki. Mutta kyllä siellä edelleen riittää vilinää ja vilskettä. Yksi kaverikin kun oli siellä kävelemässä, sai takaa tulleellta pyöräilijältä hervantalaisen tervehdyksen. Eli pesäpallomailasta päähän. Tekijä jäi kiinni, mutta todisteiden puutteessa tuomiotta. Myöhemmin saman sankarin nimi tuli vastaan lehtiuutisessa, kun hän lähti istumaan vankilaan henkirikoksesta.
Kojamo arvioi, että asumistuen "muutoksilla ei ole meidän liiketoimintaan mitään merkitystä”:
Merkittäviä asumiseen liittyviä uudistuksia ovat hallitusohjelmassa se, että omistusasumiseen ei jatkossa saa asumistukea ja vuokra-ajoista Aran tukemiin asuntoihin tehtäisiin määräaikaisia. Noita asioita on vaikea nähdä muuten kuin yksityistä asuntosijoittamista tukevina asioina.
Hesari avasi yleisen asumistuen muutoksia näin: “300 euron ansiotulovähennys poistetaan, perusomavastuu 42 prosentista 50 prosenttiin, asumistuen taso tarkistetaan 70 prosenttiin hyväksyttyjen asumismenojen ja perusomavastuun erotuksesta. Käyttöön 10 000 euron varallisuusraja. Ylittävästä osasta lasketaan 20 prosenttia huomioitaviin vuosituloihin 50 000 € saakka, jonka jälkeen asumistukea ei saa. Varallisuuteen ei lasketa tuottamatonta omaisuutta esimerkiksi autoa, omassa käytössä olevaa kiinteistöä tai kesämökkiä. Toimeentulotuen perusosaan sisällytetään viiden prosentin omavastuu”.
Vuokralainen laittoi, että naapurin koira haukkuu ettei saa kunnolla nukutuksi.
Mitenkäs lähden taklaamaan tätä ongelmaa? Onko vinkkejä? Mitä saa tehdä ja mitä ei?
Pitääkö asunnon numero ensin tiedostaa ja yksilöidä, mistä haukku tulee? Saako nauhoittaa todisteita?
Pitääkö valittaa asunnon omistajalle vai asunnossa mahdollisesti olevalle vuokralaiselle?
Olen itse siis vuokranantajan roolissa. Mutta pitäähän tuollaiseen voida puuttua, jos se asumismukavuutta laskee.
Ensiksi kannattaa pyrkiä selvittämään mistä asunnosta haukkuminen kuuluu ja lähestyä asukasta. Samalla kannattaa lähestyä isännöitsijää, jotta tieto häiriöstä menee myös sinne. Mikäli tilanne ei helpotu hoituu nämä isännöitsijän kautta.
Omassa asunnossa saa nauhoittaa ääntä.
Yleensä taloyhtiöissä hiljaisuus alkaa klo 22 (tsek järjestyssäännöt) ja sen jälkeen tapahtuvaan jatkuvaan häiriöön helpompi puuttua. Ennen oli ohjeellinen sääntö, että päiväsaikaan kaksi tuntia yhtäjaksoista haukuntaa oli häiritsevää.
Selvittää äänilähteen ja käy puhumassa naapurille fiksusti. Jos ei tehoa, sitten isännöitsijälle valitusta ja pyytää tätä huomauttamaan asukasta. Jos ei vieläkään tehoa, sitten asukkaat alkavat pitämään häiriöpäiväkirjaa ja taloyhtiö antaa hallintaanottovaroituksen. Tämä kaikki sillä olettamalla, että meteli todellakin on usein toistuvaa ja häiritsevää. Mielestäni tämä asia ei nyt suoranaisesti kuulu vuokranantajalle, joskin hyvään vuokranantajuuteen tietenkin kuuluu tällaisissa asioissa opastaminen.
Koiran haukkumisen äänittäminen tuskin on suuri rikos, mutta noin muuten äänityspaikka ei ole se kriteeri, jolla määritellään toiminnan laillisuus. Rikoslain mukaan salakuunteluun syyllistyy henkilö, joka oikeudettomasti tallentaa keskustelua, puhetta tai yksityiselämästä aiheutuvaa muuta ääntä, mitä ei ole tarkoitettu hänen tietoonsa ja tämä tapahtuu tai syntyy kotirauhan suojaamassa paikassa.
"Vastikkeiden nousu koskee myös Pieksämäkeä ja Anun asuntoa. Tällä hetkellä vuokran jälkeen hän ei juuri saa asunnosta vuokratuloja. Hän joutuu harkitsemaan vuokrankorotuksia tarkasti, ettei karkota vuokralaista.
– Tällä hetkellä asunnon vastike maksaa yhtä paljon kuin saan siitä vuokraa. Onneksi asunnosta ei sentään ole lainaa.
Vaikka asunnosta ei saa juuri tuloja, aiheutuu siitä alituista stressiä. Jokainen viesti asunnolta tuntuu ikävältä.
– Nyt asunnossa on luojan kiitos pitkäaikainen vuokralainen, mutta kaksi kesää olen jo pelännyt, milloin hän lähtee."
Varmaan kaikista fiksuinta olisi tässä vaiheessa laittaa asunto myyntiin vuokralaisineen myyjän rahoituksella ja jos taloyhtiö on hyvin hoidettu, niin joku paikallinen asuntosijoittaja voisi sen ostaakin.
Tai vielä yksinkertaisemmin myisi asunnon pitkäaikaiselle vuokralaiselle sopivaan hintaan myyjän rahoituksella. Molemmat voittaisi: toinen saisi kotinsa omakseen ja toinen jokusen vuoden kuukausittaista kassavirtaa ilman huolen häivää.
Pelimies tietysti lämmittelisi pitäaikaisen vuokralaisen kanssa jonkinmoisen molempia hyödyttävän rent-to-own ratkaisun.
Vihoviimeinen ja surkein vaihtoehtohan olisi potkia hyvä pitkäaikainen vuokralainen pois ja laittaa paikalliselle kiinteistönvälittäjälle ylihintaan välitykseen. Se hyvä vuokralainen nimittäin kasvattaa kyseisen asunnon arvoa.
Ylempi kirjoitus herätti minussa kysymyksen, joka on jo askarruttanut pitkään. Itse olen aina suhtautunut kovin kielteisesti sijoitusasunnon ostamiseen tilanteessa, jossa sen mukana tulee myös valmiina vuokralainen. Itse pidän vuokralaisen löytämistä keskeisenä riskien hallinnan kohtana, johon voin myös itse vaikuttaa. Tämän vuoksi en haluaisi luopua tästä mahdollisuudesta. Lisäksi takaraivossa on muistikuva jostain hämärästä casesta, missä edellinen omistaja ja vuokralainen olivat tehneet jonkin kassakaappisopimuksen, mistä uusi vuokranantaja ei tiennyt mitään. Tässä ilmeisesti lakikin oli kassakaappisopijoiden puolella ja uusi omistaja joutui hankalaan tilanteeseen.
Mites muut palstan sijoittajat, miten menettelette valmiiden vuokralaisten asuttamien kämppien suhteen?
Kyllä usein vuokralaisen tapaamalla esim. näytön yhteydessä saa äkkiä kuvan millaisen profiilin vuokralaisesta on kyse ja sen perusteella voi sitten miettiä mitä riskejä. Ei itselleni ole ollut haittaa ostaa jo vuokrattu asunto mikäli vuokrasopimus on muuten ok.
Miinusta on tietysti riski vuokralaisen kanssa jota ei ole itse valinnut, tämä on hyvä tiedostaa.
Plussaa on että ei tarvitse oston jälkeen (kun on pitänyt maksaa käsirahat ja verot) pelätä tyhjiä kuukausia tai maksaa välityspalkkioita kun vuokralainen on jo valmiina ja tuottaa kassavirtaa. Lisäksi kun hän joskus lähtee niin asuntoa pääsee vuosikorjaamaan verotehokkaasti.
Omalla kohdalla 1. sijoituskämppä tuli hankittua vuokralaisineen. Osoittautui hankalaksi tapaukseksi mutta siitäkin selvittiin, vahinkojen korjaaminen onnistui vuokravakuuden puitteissa ja pääsin tyhjään kämppään laittamaan lattiaa ja huoltomaalaamaan. Jos kämppää ei olisi ostettu vuokrattuna, nämä kulut olisi pitänyt lisätä hankintahintaan. Sen sijaan sain yhden vuoden vuokrien verotuksessa kuitattua kaikki remontointikulut.
Jälkikäteen mietittynä ei harmita. Vuokra oli ostohetkellä 560€. Kun sai tämän tapauksen pois asunnosta ja pieni pintaremontti niin vuokran sai nostettua 600€ ja siihen päälle mahdollistui verotehokas kunnon kohotus.
En yleisesti suosittelisi ostamaan vuokrattuna mutta se toimi ainakin omalla kohdalla ja sopi strategiaan (brrr). Kunhan tiedostaa riskin niin sen kanssa on helpompi elää jos se realisoituu, mutta tämähän pätee mihin vaan sijoittamisen riskiin.
Näissä toki pitää itse olla aktiivinen. Perusvälittäjät eivät lähtökohtaisesti kerro automaattisesti mitään vuokralaisesta, vuokrasopimuksesta, vuokrasta tai puhumattakaan että vuokralainen olisi näytöllä tavattavissa. Tästä saa yleensä sen kuvan että jotain halutaan peitellä. Pitäisi olla automaatio että näissä myydään vuokrattuna kohteissa olisi tarjolla kaikki tiedot vuokrasta, vuokrasopimuksesta ja vuokralaisesta toki henkilötiedot salattuna. Jos oikein haluaa palvella asiakasta olisi vielä jokin dokumentoitu yhteenveto vuokralaisen maksukäyttäytymisestä vuokrasuhteen aikana.
Jos olisin nyt ostamassa sijoitusasuntoa, niin itseäni ei haittaisi, jos siellä olisi pidempiaikainen vuokralainen asiallisin vuokraehdoin. Päinvastoin, sillä olisi helppo todentaa miten asuntoa on pidetty. Ja kenties myyjä olisi jopa rehellinen siinä, miten maksuhistoria on sujunut.