Omat ajatukset asuntosijoittamisesta (3v kokemus, muutamia asuntoja muuttotappiopaikkakunnalla)
Tuotto: Itse haen parempaa tuottoa kuin osakkeista keskimäärin saisi. ROE yli 20 verojen jälkeen.
Tuoton epäorgaaninen kasvattaminen: Velkavipu.
Tuoton orgaaninen kasvaminen: Remontointi ja sen kautta tapahtuva vuokran nostaminen sekä jälleenrahoitus.
Mekaniikka markkinalla oman näkemyksen mukaan:
Muuttovoittopaikkakunnilla pienemmän vuokratuoton lisäksi oletetaan saavan arvonnousua, jolloin kokonaistuotto on esim. 4% + 3% = 7%.
Muuttotappiopaikkakunnilla suurempi vuokratuotto kompensoi pitkän aikavälin arvonlaskua, vastaavasti 10% - 3% = 7%.
Vuokran suuremmasta määrästä johtuen muuttovoittoasunnon hinta olisi karkeasti kolminkertainen toiseen nähden. ( identtiset asunnot).
Jos oletetaan, että arvonnousua oikeasti tulee, arvonnousustrategia on järkevämpi koska verotus lykkääntyy. Vuokratulostrategialla maksetaan suhteellisesti moninkertainen määrä veroja vuosittain, niitä lykkäämättä.
Mielestäni muuttotappiopaikkakunnalla voi sijoittaa ihan hyvin, kun tietää alueen ja on aikaa hoitaa asuntoja. Ymmärrän kuitenkin sen, ettei hyviä kohteita riitä kaikille, ja iso raha* ei tee pikkukaupungeissa yhtään mitään. Tämän takia kaltaiseni minivuokraloordit voivat touhuta pitäjissä rauhassa ilman kummempaa kilpailua. Omakin tavoite on ajansäästämisen hengessä siirtyä asunnoista kokonaan osakkeisiin jossain vaiheessa.
*“Isolla rahalla” voisin tässä tarkoittaa jopa keskivertoa Helsinkiläistä asuntosijoittajaa.
Riskit:
Yksikköhinnaltaan halpoihin asuntoihin sijoittamisessa korostuu erilaiset riskit kuin kasvukeskussijoittamisessa.
HALVAT ASUNNOT.
Riski 1: Taloyhtiöremontit ovat yhtä kalliita kuin muuallakin, ja voivat helposti varomattomalle tuplata asunnon hinnan ja puolittaa tuoton. Kiinteistönvälittäjät silti myyvät ostohinnan tuotolla.
Riski 2: Asunnon remontti - vuokralaisvalinta epäonnistuu tai ihmisen elämä suistuu raiteiltaan muuten vaan. Täysremontti maksaa yhtä paljon kuin muuallakin, ja voi - aivan oikein - tuplata asunnon hinnan. Näihin hintoihin voi kuitenkin itse vaikuttaa miettimällä mitä kannattaa tehdä itse ja mitä matskuja käyttää jne. Koska kyseessä on sijoitusmuoto ja itselle vaihtoehto osakkeille, lasken arvon omalle ajalle ansiotyöni palkan perusteella. Joskus remontointi on kivaa, mutta liian usein se vie aikaa muilta harrastuksilta. Ajan arvon laskematta jättäminen on mielestäni itsensä huijaamista.
Riski 3: Kustannusten nousu. Pienemmässä vuokrassa pari kymppiä lisää hoitovastikkeeseen leikkaa tuottoa pirusti.
Riski 4: Tyhjät kuukaudet tai vuokratason lasku. Ei ole sattunut omalle kohdalle laisinkaan tälläistä vielä. Asuntojen tarjonnan vähyydestä johtuen vuokralaisia on jonoksi asti hyväkuntoisiin asuntoihin.
KALLIIT ASUNNOT:
Riski 1: Korkotaso nousee. Kun korko-% nousee 1—>4, kirpaisee se pahemmin 4% tuoton sijoitusasunnossa kuin 15% tuoton sijoitusasunnossa.
Riski 2: Kasvu hiipuu, ja tuottovaatimus nousee. Enää arvonnousu ei täytä tuottovajetta, vaan vuokratuoton pitää riittää asunnon tuotoksi.
Riski 3: Ylirakentaminen ja sitä seuraava vuokralaisista/ostajista kilpaileminen. On tärkeä ymmärtää, että kysyntä ja tarjonta määrittävät hinnan, ei esimerkiksi vuokranantajan kulut, tai rakennusmateriaalien hinta.
Riski 4: Markkinan ylikuumeneminen. Voi toki tapahtua pikkupaikkakunnallakin.
