Nordea. Kuten tuossa muutamia vanhassa blogissa mainittiin, ilmeisesti molempia laskutapoja käytetään.
edit: Mietin vielä, että mitenköhän menisi pakkorealisointitilanteessa? Saisiko yhtiölainan myöntänyt pankki vai osakkaan oma pankki ensin omansa? Saako osakekirjan yhtiölainallisissa kohteissa ostaja vai meneekö yhtiölainan myöntäneeseen pankkiin?
Osakekirjat menee sinne kuka sen myyntihinnan maksaa. Jos kuittaat itse niin saat mukaasi, mutta jos otat myyntihintaan lainaa pankista niin pankki korjaa kirjat talteen vakuudeksi ellei ole osoittaa riittävästi muita vakuuksia.
Pakkorealisoinnissahan ei asunnon yhtilainaa kuitattaisi pois vaan se tulisi vastattavaksi uudelle omistajalle. Yhtiölaina on yhtiön lainaa josta osakkaat vastaavat yhtiöjärjestyksen mukaisesti. Pakkorealisoinnissa asunto olisi käytännössä As Oy:n haltuunottama ja yhtiö vuokraisi sitä velkojen kattamiseksi yhtiölle. Jos asunto myydää, eikä hintaa saada riittävästi kaikkien velkojen kuittaamiseksi, maksaa uusi omistaja velat taloyhtiölle jonka jälkeen asunnon saa hallintaansa.
Osakehuoneisto ei välttämättä ole AsOy:n haltuunottama, vaikka se olisikin ulosoton prosessin kohteena. Voihan olla, että pankki on irtisanonut lainan eikä yhtiö ole ryhtynyt vielä omien saataviensa suhteen toimiin (jos niitä edes on), jolloin osakehuoneistoon kohdistuva (mahdollinen) velka siirtyy uudelle omistajalle. Toisaalta voi myös olla sellainen tilanne, että velallinen on hoitanut velvoitteensa pankille, mutta yhtiölle aiheutuneiden velkojen vuoksi huoneiston on otettu yhtiön hallintaan - ja niiden realisoimiseksi ko. huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet realisoidaan ulosoton toimesta, jollei muuta sopivampaa omaisuutta ole realisoitavana.
Tosiaan näin se OP:lla menee. Piti omista papereista kaivella.
Hinnasta lasketaan ensin vakuusarvo ja sitten vähennetään rasittavat lainat.
Onko Nordean tapa siis:
(Velaton hinta - yhtiölaina) * vakuusarvo?
Edit:
Eli tuo aikaisempi esimerkki 100000€ asunto jossa 70000€ yhtiölaina.
Lisävakuustarve OP:ssa 30000€
Lisävakuustarve Nordeassa 9000€
Väärä hälytys tämä mun aiempi viesti, pahoittelut! Tosiaan alustavassa lainatarjouksessa oli vakuudet määritelty noin, mutta nyt varsinaisessa lainaneuvotteluissa korjattiin niin, että vapaa vakuus=asunnon hinta*0,75-yhtiölaina. Ylempänä olevan blogilinkin perusteella ilmeisesti joku pankki kuitenkin ainakin aiemmin laski toisella tavalla, kertokaa jos tulee vastaan.
Sama kokemus nyt useammasta pankista. Muutoinkin keskustelu taloyhtiälainallisten kohteiden osalta tuntuu aika nihkeältä. Ilmeisesti on taloyhtiölainoista pelottelu mennyt perille, kun suositeltiin jopa tällaisen kohteen osalta taloyhtiölainan välitöntä pois maksamista (en tiedä onko tämä miten edes mahdollista).
Jos nopeasti otetaan yhteenveto lainatarjouksista, niin yleensä marginaalit näyttää pyörivän tuolla 0-6-0,8 tuntumassa, joskin Oma SP:n tarjouksessa oli 1,4. Pitää vielä kysyä, että onko virhe vai eroaako tosiaan noin pahasti muiden tarjoajien keskiarvosta. Omaa rahaa edellyttävät kymmentä prosenttia, mutta joissakin tapauksissa näyttää olevan mahdollista saada sijoitusasunto myös 100-prosenttisella vivulla jos kiinteää vakuutta saadaan peliin.
Osakesalkun panttaaminenkin onnistuu useimmilta osakkeiden vakuusarvon ollessa 50 prosenttia. Olisi kuulemma mahdollista esim. valita muutama pitkän holdin omistus, jotka pantattaisiin. Lähtökohtaisesti näitä ei saisi myydä, mutta ainakin OP oli valmis neuvottelemaan sellaisissa tilanteissa, joissa haluaisi panttausaikana tehdä peliliikkeitä salkkuun. Koko salkku ei siis lukitu, mutta toki tuon pantatun siivun osalta toimeksiantojen tekeminen on mahdotonta tai ainakin tosi hidasta. OP:n kanssa saisi esim. niin, että ottaisi pienen siivun salkusta pantiksi (käsiraha), yksi henkilötakaaja (max. 20 000 euroa) ja loput vakuudet ostettavasta asunnosta. Velkavipu olisi 100 prosenttia. Tiedä sitten onko järkevämpää pantata tuo salkun siivu vai realisoida vastaava osuus omarahoituksen kattamiseksi?
Jos remppakohdetta on ostamassa, niin remonttilainat menee kaikilla pankeilla omaksi lainaksi ilmeisesti yleisen sääntelyn vuoksi. Remonttilainalle sitten toivottiin kiinteät vakuudet normaalisti.
Tällaisia kuulumisia tältä rahoituskierrokselta. Esim. OP:n kanssa olisi luvattuna ja käytettävissä tuo yllämainittu diili 150 000 euron hankintahintaan asti 0,7 marginaalilla.
Samanlaisia kokemuksia oli itsellänikin kun lainoja eri paikoista hain. Yksi syy miksi taloyhtiölainallisten asuntojen ostamiseen suhtauduttiin nihkeästi, vakuusarvot oli heikompia jne. eri pankeissa oli juurikin se, että vaikka sinä olisitkin kiltisti lunastanut tontin itsellesi heti ja maksanut omaan osakehuoneistoon kohdistuvan lainan kaupanteossa pois, hyvin suurella todennäköisyydellä muut taloyhtiön asukkaat eivät ole. Täten tonttiin on vielä yleensä paljon lainaa jäljellä. Tällöin pankin on pakkolunastuksessa, as. oy ongelmatilanteissa tms. vaikeampi ja monimutkaisempi ‘‘pilkkoa’’ itselleen oma osuus siitä taloyhtiön alla olevasta ‘‘lainatontista’’ jos käy se kaikkein huonoin vaihtoehto.
Tavallaan kyllä ymmärtää pankkien näkökulman ja onhan noissa taloyhtiölainakohteissa enemmän riskejä suuntaan jos toiseenkin. 
Vastaan hieman jälkikäteen tähän, kun tuli nyt lueskellessa tämä kysymys vastaan.
Hain itse Nordeasta sijoituslainaa ja siellä olisi pystynyt käyttämään OSTia vakuutena. Tässä tapauksessa kuitenkin koko tili pantattaisiin vakuudeksi eikä OSTin sisällä voisi käydä enää mitään kauppaa niin kauan kuin OST on vakuutena. Itsellä olisi ollut OST:lla yli tarvittavan vakuusarvon omaisuutta, joten en halunnut näitä pantata “turhaan”. Yksittäisiä osakkeita ei siis OST:lta voi ottaa vakuudeksi vaan koko tili on pantattava.
Tätä en oikein ymmärrä pankkien osalta, kun samat pankit tai ainakin heidän kilpailijat nämä taloyhtiölainatkin ovat tarjonneet?
Henkilökohtaisesti en pidä taloyhtiölainaa liian isona riskinä, jos kohde on hyvällä paikalla ja helposti vuokrattavissa eikä samalla omistajalla ole liian suurta osaa yhtiön asunnoista. Pitkät, jopa 5v lyhennysvapaat joissain uudiskohteissa toki saattavat lisätä “spekulatiivista” sijoittamista eli tarkoitus on myydä kohde voitolla ennen lyhennysten alkamista. Jos koko yhtiöllä sama mielessä, ei luonnollisesti onnistu 
Veroetu on tällä hetkellä taloyhtiölainaan niin houkuttelevat, että siihen liittyvät huonot puolet ajattelin hyväksyä. Huonoja puolia olen tunnistanut kaksi:
-lainaehtojen heikennys pankin puolelta on helpommin tehtävissä kun kuluttajalainoissa, koska yhtiölainaa käsitellään yrityslainana
-korkosuojausta ei ole mahdollista saada, joten korkojen nousuriskiltä ei voi yhtiölainan osalta suojautua
Yleisestihän on kyllä mahdollista maksaa taloyhtiölaina heti ostaessa kokonaan pois ja näin olen oman asunnon kohdalla tehnytkin.
Nordean tarjous sijoitusasuntolainaksi oli 0,7% marginaali. Korkosuojauksena tarjottiin 0,19% lattiakorkoa ja 0,99% kattoa viitekorolle 7v ajaksi (viitekorko 6kk Euribor). Pidin tätä sen verran hyvänä tarjouksena, että ajattelin siihen tarttua myös oman asuntolainan osalta, vaikka markkinat eivät korkojen nousua hinnoittelekaan. Suhtaudun tähän vakuutuksena eli oletuksena kuluna 
Ainakin itsellä suositeltiin samaa jo 10v sitten oman asunnon oston yhteydessä. Oletin, että pankkini vaan olisi halunnut tuotot minun lainasta sen sijaan, että maksan rahoitusvastikkeen kautta toiselle pankille. Mitä useammalla on oma laina, sitä enemmän pankit saa siitä välistä itselleen.
Hyvältä kuullostaa ehdot. Itselläkin on varmaan tarpeen miettiä kilpailutusta (0,9%) jos seuraavien asuntolainojen saanti ei sujukkaan enään niin suotuisasti. Olen arvostanut sujuvaa toimintaa omassa pankissa ja suotuisaa vakuuksien käyttöä. Tarkoitus olisi pari uudiskohdetta hankkia ensi vuonna periaattella 50% käsirahasta itseltä ja loput pankista.
Mitä tulee taloyhtiölainan korkosuojaukseen niin kannattaa tutustua Miika Vuorensolan haastatteluun Ostan asuntoja-podcastista jossa selitetään millaisella sopimuksella kyseisetkin lainat voi suojata.
S-pankki kyllä tarjosi vielä kesällä ihan sijoituslainaakin kyllä. Vakuudellisena oli 1,4% korolla ja 1,2% jos siirtää pankkiasiat S-Pankkiin.
Kysäisin omasta pankista asuntolainaa sijoitusasunnolle, marginaaliksi sain 0,35%. Ilmeisesti hyvä ja tuttu asiakas, kun marginaali noin alhainen😎
Korkosuojia en harrasta.
Mistä pankista tuo on? Itsellä lainaa 0,4% marginaalilla ja pidin sitä jo aivan erinomaisena
Kiitos vinkistä, olin itseasiassa kuunnellut tämän podin, mutta unohtanut asian jo. Blogista löytyi vielä kattavampi selvitys asiasta:
Koronvaihtosopimus - Asuntopehtoori LKV
Yhteenvetona: yleensä ei tarjota henkilöasiakkaille, vaan yrityksille ja todennäköisesti suojaussumman minimi 500k, niin ei ole vielä itselleni ajankohtainen ensimmäistä sijoitusasuntoa hankkiessa
Kojamon vuosikertomuksesta 2019 poimin, että heillä on näillä korkojohdannaisilla ja kiinteillä koroilla suojattu lainakannasta peräti 88% (edellisenä vuonna 94%).
Itselleni yhtiölainan osuus kokonaisvelasta jää kuitenkin sen verran pieneksi, että olen tämän riskin valmis kantamaan. Pienimuotoista asuntosijoitustoimintaa harrastaessa on se hyvä puoli, että palkkatuloista voi tarvittaessa tukea lisää lainojen maksua. Tätä pidän merkittävänä riskiä vähentävänä tekijänä verrattuna ammattimaisempaan toimintaan, jossa ollaan puhtaasti vuokratulojen varassa.
Taloyhtiölainaan (ja yhtiölainoihin yleensäkin) saa varsin helposti suojauksen jos niin halutaan, mutta premiot ovat yleensä hieman kuluttajalainaa kovemmat. Omassa taloyhtiössä tätä ehdotettiin ja pyysimme tarjoukset, mutta itse en hpj:nä asialle lämmennyt joten kilpailutimme lopulta vain marginaalin mahdollisimman pieneksi. Jos itse haluaa asioihin vaikuttaa niin kannattaa mennä hallitukseen tai olla aktiivinen yhtiökokouksissa.
Firman puolelta kilpailutin myös kiinteistöön kohdistuvan lainan ja pyysin tarjoukset suojaukselle, mutta päädyin tässäkin tapauksessa sen hylkäämiseen. Kiinteistöosakeyhtiöissä suojauksien käyttö on myös varsin yleistä.
Taloyhtiölainan suurin porkkana on juurikin tuo veroetu, lähes kaikki muu onkin sitten yleistäen piirun verran heikompaa kuin kuluttajalainoissa. Lainat ovat aina sopimuksia joissa liikutaan lain asettamissa rajoissa, joten pelivaraa kyllä löytyy.
Ostin juuri sijoitusasunnon Espanjasta ( Benalmadena). Voi olla, että tulee muutettua sinne joskus tulevaisuudessa ainakin talviajaksi. Kiinnostukseni heräsi, kun tutkin Malagan alueen asuntojen hintakehitystä viimeisiltä vuosilta 2 numeroisia %. Lisäksi hyvällä paikalla olevan asunnon saa aina vuokrattua kesäsesongiksi todella kovilla hinnoilla. Kattaa lähes koko vuoden kulut korkoineen päivineen. Jos haluaa vielä talvet vuokrata, esim jollekin suomalaiselle töissä käyvälle ( tulevat usein kesäksi Suomeen) on tuotto jotain ihan muuta kuin missään päin Suomea on mahdollista saada. Mikäli palstalaisilla on asiasta kiinnostusta, voin omalta osaltani avittaa.
Itsekin olen tutkinut jonkun verran Espanjan rannikon kaupunkien asuntojen hintoja, suht edulliselta näyttää tosiaan hintataso vaikka hinnat ovatkin nousseet kohisten viime vuosina.
Ehkä nyt tosiaan on koronan takia helpompi löytää erittäin hyviä kohteita suht edullisesti.
Espanjassa on tällä hetkellä kova usko siihen, että pari seuraavaa vuotta tulevat olemaan kaikkien aikojen kovimmat. Koronakyllästys, rahaa työssäkäyvillä säästössä jne.
Mielenkiintoinen aihe. Mitä ovat neliöhinnat tuolla alueella noin suurinpiirtein?