Laitetaan myös tänne
3 tykkäystä
Olisi kiva saada hiukan tarkempia perusteluita seuraaviin väittämiin joita nosti esille:
- käytäntö jossa sopimuksen ensimmäinen irtisanomisajankohta on 12kk ja sitten jatkuu toistaiseksi voimassaolevana on vastoin hyvää vuokratapaa?
-nämä “hybridi” sopimukset eivät pidä lain silmissä. Ovat siis mielestäsi laittomia?
Mielestäni tuossa puhutaan nyt eri asiasta kuin esille nostetussa tapauksessa. Hybridisopimuksessa sovitaan määräaikainen jakso, jonka jälkeen sopimus jatkuu toistaiseksi voimassa olevana. Ja se tosiaan on hankala sopimusmalli. Sen sijaa tuo toistaiseksi voimassa oleva soppari, jossa on sopimussakko mikäli vuokrasopimus irtisanotaan ennen määriteltyä ajankohtaa, on todettu laillisesti ihan päteväksi malliksi. Tietenkin olettaen, että vuokrasopimus on laadittu asiallisesti ja sopimussakkoa sovelletaan molempiin osapuoliin irtisanomistilanteissa.
1 tykkäys
Selvitin asiaa oman vuokrasopparin ohella. Hyväksyttyjä muotoiluja ovat noin lyhyesti:
- Toistaiseksi voimassa oleva
- Määräaikainen aikavalillä x-y
- Toistaiseksi voimassa oleva, jossa ensimmäinen mahdollinen irtisanomispäivä on x. Tässäkin täytyy muistaa, että jos eka irtisanomispäivä on 1.6. Niin muuttopäivä aikasintaan on 31.7.
Kahdessa alimmassa on hyvä olla kohta, jossa sakon suuruus kerrotaan. Ja jos sieltä löytyy, että Määräaikainen välillä x-y, joka jatkuu toistaiseksi voimassa olevana, niin tuo katsotaan toistaiseksi voimassa olevaksi.
2 tykkäystä
Juha ja Laiffor tuossa jo vastasivatkin hyvin tyhjentävästi että miten sopimus tulee muotoilla jotta ei tule ongelmia.
Tossa vaikuttaa siltä, että ekana on tapahtunut ero, jonka jälkeen veljesi on jäänyt asumaan yksin.
Nyt veljesi on tehnyt muuttopäätöksen ja setvii asioita yksin.
Pystyn olemaan veljesi puolella vedoten allekirjoitettuun vuokrasopimukseen, jossa nähtävästi ei ole määritelty sopimussakkoja. Ei niitä jälkeenpäin neuvotella.
Itseltäni kaksi esimerkiä.
1, Olen kaksi kertaa luopunut sopimussakoista, koska se “pelote” vain yrittää vahvistaa sopimuskauden aikaisen asumisen.
2, Kerran kävin katsomassa asuntoa joka ei ollutkaan mieleinen. Lähtiessä pelastin välittäjän päivän kun huomautin sopimuksessa lukevan “autopaikka 20euroa/vuosi”. Elikkä allekirjoituksen jälkeen autopaikka olisi maksanut sen 20euroa joka ikinen vuosi jos olisi pitkäaikainen vuokralainen.
2 tykkäystä
Onko kellään kokemusta sijoitusasunnoista toisella paikkakunnalla?
Mulla on kolme asuntoa vuokrattavana kotikaupungissa, ja hoidan itse niiden vuokrauksen ja kunnospaidon alusta loppuun.
Etsin vuokralaiset, teen sopparit ja teen pikkurempat asunnoissa. Eli hoidan kaiken alusta loppuun.
Olen hajautuksen vuoksi miettinyt seuraavaa asuntoa jostain toisesta kaupungista. Sen hoitaminen vaan arveluttaa, kun pitäisi sitten silloin tällöin siellä päästä kaymään. Jos vuokralainen vaihtuu, tulee siitä myös melkoinen härdelli. Varmaan tässä tapauksessa kannataisi ostaa uudempi asunto, ei olisi niin paljon hoitamista.
Kyselenkin kokemuksia, miten olette hoitaneet vuokrakämpän toisessa kaupungissa, esim 150 - 200 km päässä omasta asuinpaikasta?
2 tykkäystä
Ulkoistamalla vuokrauksen ja laittamalla asunnon Asuntopehtoorin huolenpitopalveluun. Maksaa vähän rahaa, mutta itse ei tarvitse hoitaa oikein mitään jos ei jotain kummallista tapahdu.
4 tykkäystä
Olen miettinyt että saisin ilmaisen loman (matkakulut) Lappiin jos hankkisin sieltä vuokrattavan kohteen.
4 tykkäystä
Itse ihan samalla tavalla kuin asunto olisi samassa kaupungissa. Asun Etelä-Suomessa, yksi sijoitusasunto on Keski-Suomessa ja toinen Itä-Suomessa. Ei ongelmaa.
2 tykkäystä
En tiedä mitenkä tämä Asuntopehtoori toimii tai muut sellaiset, mutta on se parempi itse tavata mahdolliset vuokralaiset ettei todellakin jotain kummalista tapahdu.
Itse omistan kaikki nämä kolme huoneistoa samasta rapusta, siinäkin on plussat ja miinukset.
Mutta selkeästi myös on havaittu, että vuokraamisen on ulkoistettu ja vuokranantaja ei ymmärrä, että mitä on tapahtunut.
2 tykkäystä
Yksi ollut 150-200km päässä ja myyty x vuoden jälkeen kun ei viitsinyt ravata näyttöjen takia siellä parin vuoden välein. Ulkoistaminen olisi tiputtanut tuoton kotipaikkakunnan tasolle. Toki riippuu siitä paljonko on aikaa hoittaa vuokrakämpän asioita mutta itsellä meni viisinkertainen määrä aikaa toisella paikkakunnalla olevaan.
1 tykkäys
Tuo on hyvä pointti. Vuokravälittäjää käytettäessä pelkkään vuokraukseen riski on suurempi, koska välittäjällä voi olla mielessä vain välityspalkkio.
Asuntopehtoorin huolenpitopalveluun sisältyy pysyvä vuokratakuu koko vuokrasuhteen ajan jolloin mahdolliset vuokralaisten ongelmat kaatuvat heille. Tällöin he valitsevat todennäköisesti hyviä vuokralaisia asuntoihin jolloin riski omistajan kannalta on matalampi.
1 tykkäys
Paitsi huolenpitopalveluun ei kuulu se vuokralaisen valinta 
eli ainaostaan huolenpitopalvelu vuokralaisen suuntaan vuokrasuhteen ajan. Eli siis käytännössä vuokran kerääminen ja tilitys sinulle… Minusta rahan haaskausta kun tuohan on juuri se hetki vuokrauksessa jossa voit itsekin levätä ja kerätä työn hedelmän.
3 tykkäystä
Joillakin välittäjillä - Asuntopehtoori mukaan lukien - välityshintaan sisältyy ensimmäisen vuoden vuokratakaus, joka kyllä kannustaa tarjoamaan vuokranantajalle hyviä vuokralaisehdokkaita. Ja vuokranantajahan sen valinnan lopulta tekee.
Omia kokemuksia Asuntopehtoorista ei ole. Tahkolan ja Kiinteistömaailman kanssa vuokravälitys on toiminut hyvin. Ja se jurppii, että ainakin Pirkanmaalla OP-Kodin palvelu on niin tökeröä, että sitä ei ole tullut käytetyksi. Jurppii siksi, että sen välityspalkkiothan saisi kuitattua noilla OP-bonuksilla, joita tuntuu jatkuvasti kerääntyvän kulutusta enemmän.
2 tykkäystä
Näissähän taidetaan katsoa, että kyseessä on ensin määräaikainen jakso ja sen jälkeen toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus. Sopimusrikkomus on siten vuokrasopimuksen irtisanominen kesken määräaikaisen jakson. Jos kyseessä olisi irtisanomisajan pidentäminen, ei sen rikkomiselle voida asettaa sopimussakkoa, koska kyseessä olisi pakottavan lainsäädännön vastainen sopimusehto.
Sopimussakon tarkoitus on yleensä ennalta määrittää sopimusrikkomuksen hinta ja välttää usein vaikeat näyttökysymykset vahingon määrästä. Mutta vaikka sopimussakkoa ei olisi asetettu, ei se tarkoita sitä, että sopimusrikkomuksesta ei aiheutuisi seuraamusta. Sen määrä ei ole vain ennalta tiedossa. Usein sopimussakko toimii myös vastuunrajoituksena, jos vastuunrajoitusta ei ole, vastuu on aiheutuneen vahingon suuruinen (eli sinänsä rajoittamaton).
Asuinvuokrasuhteissa on toki “kuluttajaoikeudellisia” elementtejä, eli arvioidaan myös kohtuullisuutta. En tiedä onko näistä kuinka paljon oikeuskäytäntöä, mutta kuulostaa oudolta, että yksipuolinen sopimussakko olisi pätemätön. Yksipuoliset sakot ovat nimittäin sopimuksissa hyvin yleisiä. Selvyyden vuoksi pitää vielä toistaa aiemmin kirjoitettu, että vaikka sopimussakkoa ei toisella osapuolella olisi, ei se tarkoita sitä, että sopimusrikkomuksesta ei olisi mitään seuraamuksia.
1 tykkäys
Vuokrasopimuksen päättämisestä ja mahdollisista seuraamuksista kannattaa keskustella vuokranantajan kanssa. Jos asiallinen keskustelu ei vuokranantajan kanssa onnistu, kannattaa keskustella juristin kanssa. Monet tässä yllä esitetyt tulkinnat ovat vääriä.
Lyhyesti:
Vuokrasopimus on voimassa joko toistaiseksi tai määräajan. Hybridimalli (määräaikainen, joka jatkuu toistaiseksi voimassa olevana) on ongelmallinen, mutta on täysin mahdollista solmia toistaiseksi voimassa oleva sopimus, jonka ensimmäinen mahdollinen irtisanomispäivä on siirretty.
Sopimussakko määrittää ennalta sopimusrikkomuksen seuraamukset. Se, että sakko puuttuu, ei tarkoita, etteikö vuokralaisella olisi normaalia vahingonkorvausvelvollisuutta. Eli pitää korvata vuokranantajalle sopimusrikkomuksesta aiheutuneet vahingot. Kuten yllä mainittiin, tähän liittyy kuluttajaoikeudellisia elementtejä ja kohtuuskysymykset saattavat tulla arvioitaviksi.
1 tykkäys
En minäkään oikeuskäytännön määrästä tiedä. Mutta noin muuten yksipuolisista sopimussakoista.
Hyvä vuokravälitystapa määrittelee: “Tällaiseen vuokrasopimukseen voidaan osapuolten niin sopiessa sisällyttää velvollisuus määrältään kohtuullisen vakiokorvauksen suorittamisesta korvauksena sopimuksen ennenaikaisesta päättämisestä. Hyvän vuokravälitystavan mukaista on laatia ehto siten, että se sitoo molempia osapuolia.” (Hyvä vuokravälitystapa 2020, s. 34.)
Kuluttajariitalautakunta taas on ottanut asiaan kannan (dnro 537/83/2010): “Vuokrasopimuksen sopimussakkoehdon mukaan, mikäli vuokrasopimus päätettiin ensimmäisen 18 kuukauden aikana vuokralaisesta johtuvista syistä, sitoutuu vuokralainen maksamaan vuokranantajalle yhden kuukauden vuokraa vastaavan korvauksen. Vuokranantaja oli ehdon nojalla pidättänyt takuuvuokran vuokralaisen irtisanottua vuokrasopimuksen vuoden jälkeen. Lautakunta totesi sopimuksen olevan epätasapainoinen, koska ehto asetti vain vuokralaiselle velvollisuuden sopimussakon maksuun irtisanomistilanteessa, mutta vastaavaa velvoitetta ei ollut asetettu vuokranantajalle. Lautakunta piti ehtoa kohtuuttomana ja katsoi, että se tuli jättää huomioimatta, joten vuokravakuus tuli palauttaa vuokralaiselle. Vuokrasopimus oli välitysliikkeen laatima. Koska välitysliike on velvollinen korvaamaan aiheuttamansa vahingon, katsoi lautakunta välitysliikkeen olevan yhteisvastuussa vuokranantajan kanssa vuokravakuuden palauttamisesta.”
Sopimussakoista puhuttaessa täytyy muistaa, että huoneiston vuokraamiseen liittyviä asioita on rajoitettu pakottavalla lainsäädännöllä huomattavasti enemmän kuin montaa muuta taloudellisiin sopimuksiin liittyvää asiaa.
3 tykkäystä
Vuokranvälitystapa ja krillin ratkaisut ovat vielä aika pehmeitä oikeuslähteitä. Suoraan sanoen en tahdo ymmärtää tuota ratkaisua, mutta olen kyllä välillä eri meiltä korkeimmankin oikeuden ratkaisuista 
Ymmärtäisin, jos sopimuksessa on nimenomaisesti todettu, ettei vuokranantajalla ole korvausvelvollisuutta liian aikaisin päätetystä vuokrasopimuksesta, mutta tuo perustelu kyllä ontuu, koska korvausvelvollisuus lähtökohtaisesti on sopimusrikkomuksesta - sen määrä on aiheutunut vahinko.
Yhtä kaikki, näiden lähteiden perusteella ei voi tehdä kovinkaan pitkälle meneviä johtopäätöksiä, miten lakia tulee tulkita. Pakottava lainsäädäntö toki rajoittaa, mutta siellä ei ole säännelty sopimussakon tai vahingonkorvausvelvollisuuden määrää selvästi. Tai onhan siellä ainakin yleinen “kohtuullisuuden” vaatimus…
1 tykkäys
Katselin, että Juli Living on näemmä liittynyt noiden asuntosijoitusyhtiöiden joukkoon, jotka houkuttelevat uusia vuokralaisia ilmaisella kahden viikon asumisella vuokrasuhteen alussa. Tuo sinällään ei ole kauhean yllättävää.
Mutta hieman yllättävämpää on, että vuokrasopimusten tyyppi näkyy muuttuneen kaikissa (?) firman kohteissa. Aikaisemmin käytössä oli käsittääkseni sopimussakko-pykälä, jolla haluttiin sitoa asukas kämppään vähintään vuodeksi. Mutta nyt uuden tyylin mukaisesti “Sopimus tehdään 12 kk määräajaksi, minkä jälkeen sopimusta mahdollista jatkaa toistaiseksi voimassaolevana.”
Mikähän tuossa uudistuksessa on taustalla? Voisi kuvitella, että uudistus rajaa potentiaalisia vuokralaisia se verran, että haitat ovat hyötyjä suuremmat.