Lueskelin tuossa betonirakentamisen historiikkia ja tosiaan 60-70-luvuilla Suomeen syntyivät betonilähiöt, joita on myöhemmin kritisoitu paljon. Silloin voimakkaan kaupungistumisen myötä tehtiin nopeasti, paljon ja halvalla. Laatu oli usein sen mukaista.
Hyvä puoli tuon ajan rakentamisessa oli avaruus eli tehtiin tilavia asuntoja. Esimerkiksi 50-60m2 kaksioita, joista nykyään tehtäisiin kolmioita.
Jos aihe kiinnostaa, niin kirja on saatavilla ilmaiseksi. Ainakin selailumielessä ihan mielenkiintoista asiaa.
Kiitoksia, täytyypä tutustua! Juuri tuo minut aikoinaan sai asunnon siitä talosta ostamaan että makuuhuoneet olivat huoneiden eikä komeron kokoisia niin kun nykyään.
Toikin kyllä vähän riippuu ja roikkuu.
Perustukset ovat varmaan suuniteltu sata vuotiaaksi, se on ollut aina melko helppoa.
Mutta julkkareitten lämpöeristykset ja pinnoitteelle on yleensä annettu sen viisikymmentä vuotta elinaikaa.
Katot, sun muut sitten asia erikseen.
Mutta itse todellakin tykkään tästä 70-luvun avarasta läpihuoneistosta joita ei kovastikkaan enään rakennella.
Asuntojen vuokrat eivät vaikuta joustavan ylös eikä alas. Vuokrataso on ja pysyy vaikkei se tyydyttäisi vuokralaista eikä vuokranantajaa. Siinä on hyvät ja huonot puolensa.
‘’Suomalaisen vuokra-asuntomarkkinan suuri mysteeri on hintajouston puuttuminen. Asuntovuokrat eivät jousta alaspäin vaikka vapaiden vuokra-asuntojen tarjonta kasvaa rajusti. Vuokrat eivät myöskään liiku ylöspäin vaikka vuokranantajan kulut kasvavat ja paine korotuksiin on poikkeuksellisen kova. On mahdollista ja ehkä tavoiteltuakin, että massiiviset asumis-, tuotanto- ja muut tuet kaksisuuntaisesti estävät markkinamekanismin toimintaa’’, sanoo Investors Housen toimitusjohtaja Petri Roininen.
Investors Housen käsityksen mukaan yksityiset henkilöt vuokranantajina ovat olleet varsin maltillisia vuokrien indeksiehtojen mahdollistamien vuokrankorotusten suhteen. Yksityisillä vuokranantajilla on vuokran ohella muitakin tulolähteitä kuten palkka ja varaa odottaa.
Selvästi kovimmat paineet vuokrankorotuksiin vaikuttaisi olevan asuntoja vuokraavilla suurilla yrityksillä ja rahastoilla. Heillä ei ole muita tulonlähteitä kuin asuntojen vuokra. Siksi he ovat muita hanakampia tarttumaan inflaatiokorotuksiin.
“Mitä enemmän velkaa, sitä kovemmaksi vuokrankorotuspaineet muodostuvat. Ääriesimerkkinä käy Helsingin kaupungin Heka, joka on ensi vuodelle ilmoittanut 12 %:n vuokrankorotuksista. Voi olla, että Hekan vuokrankorotuksista tulee eräänlainen game changer. Se saa kaikki toimijat pohtimaan vuokrien muodostumista ja yleisemmin asumisen tukijärjestelmiä,”, Roininen sanoo.
Kun tarjonta kasvoi suhteessa kysyntään, niin eipä ne vuokrapyynnit laskeneet oman sijoitusasunnon lähialueilla. Itse laskin vuokrapyyntiä n. 10% ja tällä tavoittelin parempia vuokralaisehdokkaita.
Toisaalta olen huomannut, että yksityinen vuokranantaja ei uskalla/halua/kehtaa nostaa vuokraa vaikka indeksin mukaan olisi voinut nostaa n. 15% viime tarkistuksesta (01/22 → 06/23). Nykyisessä asunnossa vuokra nousi vain 2%, joka tuli yllätyksenä kun itse olimme jo valmistautuneet kunnon vuokravääntöön ja mahdollisesti muuttamaan. Ehkä ko. vuokranantajalla on pelko puserossa, että muutamme pois ja asunto pitäisi laittaa myyntii juuri kun kysyntä on romahtanut.
Tämän jutun keskeinen viesti on se, että nousseet hoitovastikkeet ja nousseet korkomenot ylittävät tällä hetkellä vuokrien tason. Asuntojen hintojen lasku ei riitä kompensoimaan yhtälöä. Siten moni asuntosijoittaja tekee (Maksumuuri).
Helsingin suosituilla alueilla vuokrayksiötkin revitään syksyn tullen käsistä. Vaikkapa Vantaan ja Espoon uusilla asuntoalueilla upouusia yksiöitä on sen sijaan vuokrattavaksi tarjolla roppakaupalla. Asuntosijoitushuumassa monille alueille rakennettiin kokonaisia taloja, joissa on pelkkiä pieniä yksiöitä.
KORKOJEN nousu vaikuttaa väistämättä vähitellen asuntojen hintojen ja vuokrien väliseen suhteeseen ja näin on käynytkin. Pääkaupunkiseudullakin asuntojen hinnat ovat kääntyneet selvään laskuun, kun rahoituskulut ovat nousseet. Vuokrat ovat sen sijaan pysyneet ennallaan tai jopa hitusen nousseet.
Minun mielestäni tässä ei ole mitään suurta mysteeriä.
Asuntojen hintoja&vuokratasoja ajaa kysyntä ja tarjonta pidemmällä aikavälillä. Vuokra-asunnoista oli monin paikoin ylitarjontaa ennätyskorkeiden uudisrakennusmäärien vuoksi, toisaalla se on sulateltu pois, toisaalla siitä on vielä suuri osa sulattelematta.
Mikäli paikkakunnalla on nettomuuttoliikettä, joko asuntojen hinnat tai vuokrat tulevat nousemaan, riippuen sisäänmuuttajien asumispreferensseistä. Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä, että asuntojen hinnat nousevat yhdessä yössä 30% tai vuokrat nousevat välittömästi 20%.
Vuokrat ovat kasvaneet muuttovoittoalueilla nollakorkojen aikaan merkittävästi hitaampaa kuin ennen finanssikriisiä.
Paljon näkyy samoja elementtejä makrotalouden tulkitsemisessa. “Maailma ei romahtanutkaan heti korkojen noustessa, joten korkojen nousulla ei ole mitään vaikutusta tulevaisuudessakaan vaan kaikki menee ihan hyvin.”
60- 70-luvun talojen tekniseksi käyttöiäksi tosiaan suunniteltu se 30 vuotta, mutta kerrostalojen betonirunko ja kivijalka ei itsessään mene miksikään. Pointtina siis se että tuon aikakauden talo voi olla hyvä sijoitus mikäli peruskorjattu oikein ja asunto ostettu tulevaisuuden remontit huomioiden.
Riski virhearviolle toki kasvaa sijoituspäätöstä tehdessä koska huomioitavia asioita on paljon mutta seasta voi löytyä helmiä
Vuokra-asumisen osuus kotitalouksista on noussut tasaisesti jo yli vuosikymmenen ajan.
Asuntosijoittajan kannalta tämä tarkoittaa sitä, että kysyntä kasvaa ja vuokralaisia löytyy yhä helpommin.
Samaan aikaan kysyntää kasvattaa suurissa kaupungeissa myös muuttovoitto. Hetkittäin voimakas uudisrakentaminen voi heikentää sitä, mutta rakennusalan lama tasapainottaa tilannetta.
“Uusi hallitus aikoo nipistää asumistuista ja esimerkiksi Kojamo nostaa liiketoimintansa riskitekijäksi juuri ”asumistukijärjestelmän merkittävät muutokset”. Sama epäilemättä koskee muitakin vuokranantajia.”
Kun yksityiset vuokranantajat ja asuntosijoittajat ovat kaikonneet uudiskohdemarkkinoilta, ja instituutiot näkevät riskejä tukijärjestelmän muutoksen kautta, ei kovin ruusuiselta näytä tulevien vuosien kysyntä-tarjonta-tasapaino vuokralaisen kannalta katsottuna. Toki tukien supistaminen iskee myös yksityiseen vuokranantajaan, mutta eniten noita Kelan asiakkaita taitaa kuitenkin instituutioiden taloissa asua. Ja vaikka tukia leikataankin, jossain ihmisten pitää asua, ja hyväksyä se, että asumiseen menee entistä suurempi osa tuloista. Kasvukeskusten tämän hetkisen vuokra-asuntojen ylitarjonnan kanssa painivan asuntosijoittajan kannalta nämä uutiset voi siis nähdä positiivisessa valossa.
Tähän teki mieli tarttua. Jossain pitää asua, mutta se voi olla kimppakämppä, vanhempien luona, asuntoauto tai halvempi kunta. Kysyntäpuolelta löytyy kyllä muitakin joustokeinoja kuin hyväksyä korkeampi asumisen hinta.
Tämä vuosi uutisoitu kuinka väkimäärä kasvaa kasvukeskuksissa tuhansilla vuodessa, mutta asunnoista on silti ylitarjontaa. Isommissa asunnoissa on jonkulaista kysyntää olemassa ja se on juuri merkki tuosta, että ollaan valmiita asumaan jonkun toisen kans samassa asunnossa jos sillä saa asumisen kustannuksia laskettua.
Maksumuuri kannattaa mainita linkkien yhteydessä. Jutusta en osaa sanoa mitään, mutta hesarin kommenttiosasto on taas tätä tasoa:
“Minkähän takia HS kirjoittaa asuntosijoittajista, kun kyse on keinottelijoista? Itseltäni ei riitä lainkaan myötätuntoa heille. He saavat vähentää kaikkien asuntolainojensa korot verotuksessa ja keräävät asumistuet taskuunsa. He ovat siis loisia, joista ei ole mitään hyötyä yhteiskunnalle vaan päinvastoin. Toivottavasti kaikille käy köpelösti ja joutuvat myymään kaikki sijoitusasuntonsa niin, että asuntojen hintataso putoaa rajusti.”
Tampereella, Hervannassa 2021 valmistunut yksiö, hinta 159k. Tingitään 150k. OP:n lainalaskurilla 20v laina-ajalla kk lyhennys on 970e/kk. Hoitovastike on 160e/kk. Yksiön vuokra pitäisi siis olla 1150e/kk suurinpiirtein, että vuokraaja maksaisi kulut ja jäisi vähän voittoakin sijoittajalle.
Ehkä vois kuvitella saavansa 700e/kk vuokrattuna tuosta, sekin olis jo yläkanttiin Hervannan hintatasolla, niin on siinä pikkasen heittoa. Jo aikaisemmin olen ihmetellyt tätä asuntobisnestä, että missä se voitto on koskien näitä uudempia kämppiä. Tämä oli siis jo ennen korkojen nousua.
Logiikka menee mönkään. Lainan korko on kulu, lyhennys ei ole. Niin kauan kuin nettovuokra > hoitovastike + korko (…+ muut mahdolliset kulut), sijoittaja tekee laskennallisesti voittoa. Asia menee tietenkin monimutkaiseksi, jos asunnon arvo laskee lyhennystä enemmän.
Harvemmin nettovuokra riittää kattamaan yhtiövastiketta, korkoa ja lyhennystä.
Nopeasti päissään laskettuna tuossa tullee korkokuluja jotain 350 € kuukautta kohti. Eli silloin summa vastikkeen kanssa olisi n. 510 €. Plus tietysti muut mahdolliset kulut. Ei nyt maailman hölmöin sijoitus jos saisi vuokrattua + 700 € hintaan, mutta paljon tietysti siitä kiinni tarviiko tuohon laskea vielä jotain muuta.
On tuo silti tiukka yhtälö. Jos tuota 150ke asuntoa vastaan on 100ke velkaa, tekee se 5% korkokuluilla(euribor+marginaali) 5000e vuodessa ja 420e/kk(pyöristelin joka käänteessä). Tähän tuo 160e vastike on yhteensä 580e/kk kuukaudessa kuluja. 700e vuokrasta jäisi siis 120e/kk ja 1440e/vuosi tuottoa. Se on alle prosentti sidotusta 150.000eurosta. Parempiakin sijoituskohteita on, jopa määräaikaistalletus tuottaa enemmän. Ilman lainaa tuo 50.000e 3% talletustilillä tuottaa enemmän kuin tuo 150ke asuntoon sijoitettuna.
Vuokratuotto olisi tuossa kohteessa 4,3%.
En tiedä @Jukka7 oletko miten syvällä asuntosijoittamisessa, mutta jos siitä täällä kertoilee, syytä olisi olla hallussa vuokratuoton laskeminen.
Alkaa olla surkuhupaisaa, miten epätoivoisin keinoin isot vuokranantajat yrittävät tietyissä kohteissa ylläpitää epärealistisen korkeaa vuokratasoa ja välttää tyhjiä asuntoja, jottei alaskirjauksiin jouduta. Esimerkki Vantaalta:
“Normaalivuokra” 635 €/kk. Ensimmäisen kuukauden saa tietysti ilmaiseksi, tämähän on nykyään ihan standardikamaa. Mutta sen lisäksi vielä lisätäkynä vuokrasta pois 50 € ensimmäisen vuoden ajaksi. (Vakuuskin leivotaan 350 euroon, kunhan sitoutuu vuodeksi.)
Jos vuokralainen asuu tuolla sen vuoden, mikä tuollaisessa koirankopperossa ja tuolla sijainnilla on itse asiassa melko todennäköistä, on keskimääräinen vuokra itse asiassa ~536 €/kk, eli yli 15 % alle “normaalivuokran”.
(Maksumuuri).
seasta voi löytyä helmiä 
