Tyypillisesti osakemarkkinoilla tällainen tilanne nähdään ostopaikkana, koska silloin saa hyvää tavaraa halvalla. Eli tunnuslukujen valossa osakkeet näyttävät edullisilta. Kuitenkin nyt asuntojen kohdalla riskit ovat nousseet pinnalle, sidosryhmät ovat hädässä, mutta hinnat eivät ole juurikaan liikahtaneet. Eli mielestäni paska on osunut tuulettimeen, mutta hinnoissa se ei vielä näy. Mieluusti kuulisin vasta-argumenttina, että millä tunnusluvulla katsottuna nyt olisi ne ostajan markkinat?
En tiedä millaisilla kriteereillä etsit kohteita, mutta omasta seurannastani korkojen noustua ainakin Tampereen kohteet näyttävät ihan jäätävän kalliilta. Kun korkopinna on lähellä vuokratuottoa, niin tuotto nojaa arvonnousuun mikä on omaan mieleen liian spekulatiivista. Jos tappiin vivutetusta sijoituskämpästä saa yksinumeroista opo-tuottoa, niin pistän mieluummin rahani pörssiin.
Asuntojen pyyntihinnoissa ei lasku tosiaan monilla paikkakunnilla näy, eli alle markkinahinnan ostaminen perustuu pitkälti onnistuneeseen tinkimiseen.
Vuosi sitten oli epätodennäköistä että myyjä antaisi 20% alen pyyntihinnasta, mutta nykyhetkessä huomattavasti todennäköisempää.
Tarjouksia kun on kuluneen vuoden aikana tehnyt niin usein saa olla ainut tarjoaja. Tämän myös myyjät ja välittäjät ovat varmasti huomanneet.
Tunnusluvuista itselle keskeisin on positiiviinen kassavirta 5% koroilla testattuna. Myös sopivan kaupungin, mikromarkkinan ja taloyhtiön löytäminen on äärimmäisen tärkeää.
Puuttellisella pohjatyöllä ja tunnepohjaisilla ostopäätöksillä tehdyt kaupat ovat edelleen tuhoisia vaurastumiselle, eli samoilla lainalaisuuksilla mennään kuin aiemmin. Nyt ne vaan ovat ihmisillä paremmin tiedossa kuin nollakorkoaikaan
Positiivinen kassavirta on riskienhallintaa eikä sinäänsä kerro asunnon tuottavuudesta mitään. Eli kassavirran saa helposti positiiviseksi ihan vaan vaikka 100% omarahoituksella. Toki kassavirran hallinta on tärkeää, mutta itseäni kiinnostaisi lähinnä sijoituksen tuottoon liittyvät tunnusluvut ja miten ne ovat paremmat nykypäivänä verrattuna nollakorkoaikaan.
Jos vaikka 4% vuokratuoton asunnon hinta laskee 20%, niin uusi vuokratuotto on 5%, ceteris paribus.
Itse ottaisin mieluummin 4% tuottavan kämpän nollakorkoaikana, kuin 5% tuottavan kämpän aikana jolloin korot ovat 4%. Tämä vertailu sillä oletuksella, että käytetään 70% vipua.
Edit. Toki arvonnousupotentiaali on sitten asia erikseen ja siitä voi olla montaa mieltä. Jos kuitenkin pysytään tällaisessa nenäliinamatikassa, niin en näe vuokratuottojen näkökulmasta nykyistä markkinaa kovin houkuttelevana. Onneksi kuitenkin asuntosijoittamisessa ei tarvitse ostaa markkinaa, vaan yksilöitä ja täten hyviä diilejä voi tehdä paskassakin markkinassa.
Vuosi sitten moni haki vielä sitä taloyhtiön ennätyshintaa kämpästään. Euriborit olivat parissa pinnassa, ja moni oletti korkohuippujen olevan jo käsillä.
Nykyhetken 20 %:n alennuksiin on paha ottaa kantaa, jos ei tiedä lähtöhintaa. Jos lähtöhinta on vieläkin yhtä kuin ne hintahuiput, ei 20 %:n “alennus” välttämättä ole vielä kauhean kiinnostava diili.
Ps. Pelottavan moni näyttää nyt olevan sitä mieltä, että euroalueen korkohuiput on saavutettu. En nyt yritä mitään vahvaa argumenttia kehitellä, etteikö noin olisi. Mutta silti kysyn, että mitä jos noin ei olekaan? Jo se seuraava prosenttiyksikkökin lisää euriboreihin voi saada melkoista vipinää markkinoille. Paljon suurempaa vipinää kuin korkojen nousu kolmesta prosenttiyksiköstä neljään prosenttiyksikköön.
Saahan nyt ihan eri tason vuokratuottoa ostettua esim Tampereelta kuin moneen vuoteen. Aika monessa kohteessa vuokratuotto on liikahtaneet suuruusluokasta 4% → 5%, tämä on tosi iso muutos, pitkässä juoksussa jopa dramaattinen.
Aika kattavasti yritin tuossa toisessa ketjussa sinulle vastata miksi tämän hetken tiedoilla laskettu vuokratuotto ei ole mielestäni oikein mitenkään relevantti tunnusluku yhtään pidemmän tähtäimen sijoittajalle, se tulee muuttumaan aika radikaalisti parissakin vuodessa kasvukeskuksissa, kun asuntojen ylitarjonta muuttuu alitarjonnaksi. Tai vaihtoehtoisesti myös korot voivat laskea. Minun mielestäni onkin kovin lyhytnäköistä ja yksinkertaistettua katsoa vain tämän hetken lukuja, ja todeta tuotto-odotukset perustuvan vain arvonnousuun.
Todella mielelläni kuulisin kommentteja mikä ajatusketjussani menee väärin, kun kommenttien perusteella näytät olevan siitä eri mieltä. Ihan aidosti arvostaisin sitä, että kertoisit mistä tarkalleen olet eri mieltä, haastaminen on aina arvokasta.
Jos korot jatkaa nousuaan romahtaa uusien asuntojen rakentaminen vieläkin voimakkaammin ja pitempään. Tämän voisi estää vain rakennuskustannusten äkillinen ja erittäin voimakas romahdus.
Mitä enemmän rakentaminen vähenee, sitä suurempi pula asunnoista on kasvukeskuksissa 2-5 vuoden tähtäimellä.
On täysin mahdollista, että vielä ei olla pohjissa, lyhyellä tähtäimellä voidaan aivan hyvin vielä lasketella lisää. Jos sijoitushorisontti on kuitenkin yli 1-2 vuotta, niin pohjien ajoittaminen ei välttämättä ole kovin järkevää. Jossain vaiheessa on vain todettava, että nyt ollaan tarpeeksi hyvissä hinnoissa, aivan kuten osakemarkkinoillakin toimiessa.
Juu se olikin oikein hyvää pohdintaa, mutta tosin sisältää aika kovaa spekulaatiota poiketen ‘‘normaalista’’ asuntosijoittamisesta. Aiemmin on hyvin pärjännyt nykyluvuilla ja vuokratuotto on ollut erittäin hyvä mittari, mutta ehkä this time is different . Voi siis olla, että sun teesisi osuu oikeaan ja nykyhinnat ovat siten matalia. Itse tykkään, että olisi kovaa maata jalkojen alla, eli vuokratuottoa nykyluvuilla.
Mun mielestä tää vaan ei oo tarpeeksi, kun korot liikkuu 0% → 4%, mikä on mielestäni dramaattisempi muutos.
Tämä on täysin totta, että nyt pitää tehdä konkreettisia oletuksia tulevista muutoksista. Sen verran kuitenkin haastan, että onhan niitä oletuksia joutunut tekemään nollakorkoaikanakin, ne on vain ollut passiivisempia oletuksia, kun on tarvinnut olettaa vain kaiken pysyvän ennallaan. Nämä on ihan yhtä isoja oletuksia, mutta ihmisille on tosi paljon helpompaa ajatella asioiden pysyvän ennallaan, se ei tunnu näkemyksen ottamiselta, vaikka se sitä todellisuudessa on ihan samalla lailla kuin muutoksenkin olettaminen. Noh, tämä meni nyt jo vähän filosofiseksi
Oma mielikuvani ja ymmärrykseni kiinteistösijoittamisesta on pitkällä tähtäimellä suhteellisen syklinen. On hyviä syklejä ja on huonoja syklejä, näitähän historiaan mahtuu paljon. Tälläkin toimialalla syklit ja kassavirtojen muutokset on siis normaaleja, vaikka se ei siltä perinteiselle suht passiiviselle asuntosijoittajalle ehkä tunnu, kun se asunnon arvo ei silminnähtävästi päivästä toiseen jossain ruudulla vaihdu.
Kun toimiala on pohjimmiltaan syklinen, on tosiaan hyvin luonnollista, että erilaiset tunnusluvut näyttävät tosi erilaisilta eri syklin vaiheissa. Aivan kuten syklisillä osakkeillakin. Olen sellaisenkin sanonnan vähän isomman asuntosalkun omaavan suusta kuullut, että asuntoja pitää ostaa juuri silloin kun ne Excelit näyttää surkeilta, aivan kuten syklisiä osakkeitakin silloin, kun tunnusluvut näyttävät surkeilta.
Miten te pystytte olemaan niin varmoja siitä, että “5% kassavirta” toteutuu? Ettei tule nollakuukausia? Että löytyy vuokralainen, joka on valmis maksamaan tarvitsemanne hinnan?
Ettei vain vuokralaisen löytämisen kanssa olisi vaikeuksia ja hinnastakin tinkivät?
Ainakin PK-seudulla on nyt perhanasti ylitarjontaa yläkanttiin hinnoitelluista kämpistä. Kesällä se näytti jopa törkeältä mutta nyt ainakin yksityiset ovat tajunneet, että “nollakuukaudet vaan tikkaa ja kämppä ei mee → hintaa pakko laskea”. Ekat merkit siitä nähtävissä.
Nää lumot ja kojamotkin on heränneet tilanteeseen. Kova radiomainostus päällä: “Tule tekemään elämäsi unelmahöttöset asuntoporttaaliimme blaa blaa” Mahtaako oikeasti hyövätä tuo ropakandan soittaminen kun jengi pitää euroistaan kiinni kuin nevö bifore? Alentaisivat vuokria nilläkin radiomainontarahoilla mutta kun ei, eihän vuokraa voi laskea kun tasearvo ja koko korttitalo lähtee sitten sortumaan.
Niinpä vuokrakämppiä markkinoidaan nyt yhden kuukauden 0 vuokrala, kohta varmaan 2 kuukauden. Vähän ajan päästä asunnon vuokraava saa varmaan Teslan ilmatteeks lainaan 3 kuukaudeksi ja niin edelleen…
Mutta kämpän nimellisvuokraa ei vaan muka voi laskea - vaikka se lasku on todellista ja tehdään muuta kautta.
Toisaalta myös osakemarkkinoilla kuplan huipuilla on keksitty perinteisistä tunnusluvuista poikkeavia arvostusmenetelmiä, koska tulospohjaisilla kertoimilla ei ole pystytty oikeuttamaan arvostuksia
No mutta joo, aika näyttää. Itseltä ei löytyisi edes pelimerkkejä jotta voisi ostohousuja pukea, joten ei tarvitse edes jossitella mikäli asuntomarkkina lähtisikin vahvaan nousuun. Hemmetin mielenkiintoisia aikoja edessä näin sivusta seuraajan roolistakin.
Koska laskelmassa on otettu huomioon 0,5kk tyhjien kuukausien vara samalla kun paikkakunnalla johon sijoitetaan on tulikuuma vuokramarkkina. Nykyinen asunto samalla paikkakunnalla kun laitettiin vuokralle niin vuokrailmotuksen jälkeen tuli n. 20 yhteydenottoa muutamassa päivässä, joten yli kuukauden mittainen tyhjä asunto on verrattain epätodennäköinen lähivuosina.
Helsinki varmasti asia erikseen. Tärkeä on huomioida että vuokramarkkina Suomessa on varsin heterogeeninen.
Jos itse mietin tilannetta isohkon salkun kautta 5v aikajänteellä, en nykyhintatasolla löydä järkevää ostettavaa. Hinnat on edelleen liian korkealla ja uusiin sijoittaminen ei ole minusta kannattavaa. Osakkeet on paljon helpompi kohde.
Se mikä on kenellekin järkevää on tietysti aihe josta ei voi varsinaisesti eri mieltä olla, tilanteet ja strategiat on niin kovin erilaisia. Itse olen kokenut, että alle 140k€ Tampereen ratikkapysäkin vieressä olevasta uudiskaksiosta on tosi järkevä ostos, kuten myös parin kilsan päästä Tampereen keskustasta ratikkapysäkin vieressä oleva uudisyksiö alle 130k€. Nämä nyt vain karkeita esimerkkejä siitä, miten markkinalta tällä hetkellä saa ostettua ihan jotain muuta kuin mitä Etuoven pyyntien perusteella näyttäisi tarjolla olevan.
Kun pyöritään tällaisissa hintaluokissa, joissa potentiaalisia ostajia on pilvin pimein markkinan normalisoiduttua (näilläkin koroilla todella monella on varaa ostaa tässä hintaluokassa), ja jossa liikutaan jo varsin lähellä asuntojen rakennuskustannuksia, niin ainakin minä pidän riski-/tuottosuhdetta tosi houkuttelevana. Ihan eri asia olisi tietysti lähteä ostamaan jotain 200k€ yksiötä ja 300k€ kaksiota arvoalueilta, vaikka sielläkin hinnat ovat voimalla jo tippuneet.
Tästä on tosi helppo olla samaa mieltä. Tällä hetkellä osakkeista on saatavissa tosi hyvää tuotto-odotusta 5 vuoden tähtäimellä varsin maltillisella riskillä, ja uskaltaisin sanoa että aika helposti. Ainakin Tampereen asuntomarkkinoilla uskon löytyvän ja jo löytyneen kuitenkin paljon tätä parempaakin riski-/tuottosuhdetta, mutta niiden hyvien diilien saaminen vaatii tietysti työtä, tai vaihtoehtoisesti suhteiden rakentamista vuosien takaa.
Mielellään en puhu yksityiskohdista ja en osta yksittäisiä kohteita suoraan. Mutta jos kerron näin, että >XMe kokoista salkkua olin hakemassa välittäjäni kautta, ei löydetty sopivaa kokonaisuutta. Varmasti itse kohteita etsimällä tilanne voi olla toinen.
En ole ihan varma trollaatko vai onko tuo ihan todellinen tilanne jossain. Vilpittömästi siis pohdin että perustuuko omaan kokemukseen vai kuulopuheisiin. Helsingissä tuntuu ainakin asunnot menevän ihan normaalia tahtia. Korona-aikaan oli todella huono piikki aikoinaan ja oikotien ilmoitusmääräkin kasvoi tuplaksi. Se on kuitenkin sulanut jo aikoja sitten ja sen jälkeen (olisiko ollut 2022 tammikuu) on menty aika normaaliin tahtiin eikä tyhjiä kuukausia ole tullut yhtään vaikka vaihtoja ollut sen jälkeen n. 5 eri aikoihin kalenterivuotta.
Toki tämä vain yksi kokemus, mutta ilmoitusmäärät kertonee aika paljon ainakin hesoissa
No joo, näillä spekseillä puhutaan tosiaan ihan eri pelistä kuin mun yksittäisten asuntojen näpertely
Noilla pääomilla kannattaa lähestyä isoja rakennuttajia (esim YIT, Bonava, Pohjola Rakennus) suoraan, jos ette ole tätä jo tehneet. Nyt voi vapaasti määrittää kaupungit mitkä kiinnostaa ja kysyä minkäslaista kokonaisuutta löytyisi.
Toinen vaihtoehto voisi olla etsiä yksittäisiä taloja haluamiltaan alueilta pienemmiltä rakennuttajilta, jotka jo valmiit tai pian valmistumassa ja joissa vielä paljon myymättä asuntoja, sieltä voi se kaikista kovin paine ja parhaat hinnat löytyä.
. Voi siis olla, että sun teesisi osuu oikeaan ja nykyhinnat ovat siten matalia. Itse tykkään, että olisi kovaa maata jalkojen alla, eli vuokratuottoa nykyluvuilla.
