Kuulostaa siltä että avoimia kysymyksiä ja opiskeltavaa vielä sen verran että kannattaa ensin lukea pari asuntosijoituskirjaa ja perehtyä vuokrankorotuksiin, vuokralaisten potentiaalisiin pikaisiin vaihtumisiin jne.
25 tykkäystä
Lyhyesti: Vuokraa voi korottaa siten kuin vuokrasopimuksessa on asiasta sovittu. Perustelu pitää myös olla mainittu.
Pidemmin: Kilpailu- ja kuluttajaviraston ohjeet vuokran korottamisesta
Olen jonkin aikaa seuraillut tätä ketjua ja ei mitään henkilökohtaista ketään kohtaan, mutta itselle alkaa tulla sellainen Big Short -fiilis, että hiukan liian hatarilla tiedoilla ja taidoilla ollaan asuntosijoittamista harkitsemassa noin yleisesti. Onko muilla samanlaista tuntumaa?
Ei. Kyllä se aika taisi jo mennä. Kohta lyhennysvapaat on syöty ja katsotaan kenellä olikaan ne uikkarit jalassa.
Tällä hetkellä ostajina on vain robusteja tai kamikaze-sijoittajia, jotka yrittää oikaista surman syöksyään vauhtia lisäämällä.
14 tykkäystä
Joko asuntosijoitusrahastot ovat ilmoittaneet lunastusten rajoittamisista?
Ainakin asuntoja on mennyt myyntiin.
Joo ovat ilmoittaneet. Mitä Big Short fiiliksiin tulee, ollaan auttamatta myöhässä. Ne fiilarit olisi pitänyt saada pari vuotta sitten.
Toisaalta: Inderespodissa taannoin keskusteltiin korkojen tuomasta efektistä arvoihin, ja lopputulema on se että hintojen tulisi laskea kymmeniä prosentteja että asunto olisi lainoineen yhtä kallis kuin 3%-yksikköä sitten. kuten täälläkin on kirjoitettu.
Mitä pienempi vuokratuottovaatimus oli, sitä suurempi vaikutus asunnon arvoon on tällä korkorytinällä.
3 tykkäystä
Suomessa ei kyllä ole minun nähdäkseni lunastuksia mikään rahasto rajoittanut, korjaa toki jos olen väärässä. Rahastojen sääntöjä on kyllä muutettu vähentämällä mahdollisia lunastuspäiviä neljästä vuodessa kahteen vuodessa. Tämä on kuitenkin eri asia kuin mitä lunastusten rajoittamisella yleisesti tarkoitetaan.
Siinähän ei mitään uutta ole, että rahastot myy asuntoja. Ihan normaalissakin markkinassa salkkuja säädetään, eli myydään jotain ja irrotetaan pääomia seuraaviin sijoituksiin. Nyt myyntejä toki tehdään varmasti jonkin verran myös lunastusten takia, se on selvää, vaikka ainakin valtaosalla rahastoja on hyvin vapaata velkavipuakin käytettävissä jos tarvetta tulee. Mistään pakkomyynneistä näissä ei siis ainakaan vielä ymmärtääkseni kyse ole.
2 tykkäystä
Joo juuri näin! Eli lunastuspäiviä on rajoitettu.
2 tykkäystä
Uudiskohde, 1.1.2023 omassa käytössä.
2.5vk sitten tuli viesti vuokralaiselta, että kuivauskaapin ritilä oli tullut alas astioiden kanssa ja nämä astiat tulivat sitten alhaalla olevaan mustaan komposiittialtaaseen/frankin altaaseen ja siihen tuli selkeä lommo/halkeama.
Syy asukkaan mukaan lienee se, että ritilällä (muovinen) on ollut liikaa liikkumatilaa. Toki oletettavaa on, että myös astioita on ollu painona.
Kukahan tässä korvaa ja kelle? Onko rakennuttajan virhe? Vai kotivakuutus ja asukas maksaa altaan mahdollisen vaihdon? Vaiko rakentajalle reklamaatio virheellisestä mitoituksesta koska ritilä pääsi irtoamaan/putoamaan.
Miten etenen? Kuva tuli tapahtuneesta, eli astiat olivat kyllä rikki.
1 tykkäys
Kysyisin asiaa ensin omasta vakuutusyhtiöstä. Voi olla, että korvausvastuu on jokin kombinaatio. Myös talonyhtiön vakuutus voi tulla kyseeseen tai ritilän tuotevirhevakuutus, jos ritilä on oikein asennettu. Väärin asennettuna rakentaja vastuussa.
1 tykkäys
Niin tarkoitatko asukkaan/vuokralaisen vakuutuksesta vaiko jostain omasta vuokranantajan vakuutuksesta (jota ei taida olla ulkoa muisteltuna)? Kiitos vinkeistä, muutkin vinkit tervetulleita.
1 tykkäys
Tarkoitin juuri tuosta vuokranantajan vakuutuksesta. Se on ehdoton kyllä olla, kun vuokralaisen kotivakuutuksen voimassaolosta ei koskaan voi tietää. Kuluina se on 20-30e/vuodessa ja korvaussumma tuolla hinnalla jossain 15-20teur luokkaa. Korvaa myös kiintokalusteet, oäpinnat ja lattiat mikäli jotain sattuu.
Kannattaa siis kokeilla seuraavaksi vuokralaisen vakuutuksesta. Ainakin tietävät kelle vastuu kuuluu.
3 tykkäystä
Tuommoinen tapaus pitäisi dokumentoida heti mahdollisimman tarkkaan. Ottaa valokuvia ennenkuin koskee mihinkään (tietysti, jos ei kenelläkään ole mitään välitöntä hätää tapauksen johdosta) yms.
Kuvia altaan ja astioiden lisäksi myös sivulevyistä, hyllynkannattamista (varsinkin murtuneista/taipuneista).
Jos hyllynkannattamia on rikkoutunut yms, niin niiden osat kannattaa säilyttää.
Usein noin vain ei älyä tehdä. Toivottavasti vakuutukset korvaavat.
7 tykkäystä
Se on juuri näin, nyt odotellaan suhdanteen muuttumista ja markkinahäiriön korjaantumista rakentamisen romahduksen kautta. Ajanvietteenä kassavirran ihmettely tilillä. 
Toisaalta jos pari vuotta sitten on ostanut vaikkapa kassavirtapositiivisen asunnon 20v korkosuojatulla lainalla ja sen hinta on tippunut 10%:ia, niin kahdessa vuodessa lainan amortisaatio on ollut juuri tuon saman 10%. Eli nominaalisesti tilanne on plusmiinus-nolla.
Jos tasan kaksi vuotta sitten on samalla rahalla ostanut sepeä(S&P500 ) niin ihan yhtälailla on plusmiinus nollassa ja jos rahat on pistänyt OMX kaksvitoseen… no ei mennä sinne… 
Ja mitä siihen asuntosijoittamisen suolaan tulee, niin jos asunnon on onnistunut saamaan alle markkinahintaan, niin ne tuotot on vielä sulamatta ja jos lisäarvoa on tehnyt remontoimalla, niin sekin on vielä puskurissa. Eli eipä tässä nyt ihan hirveästi viitsi oloaan surkutella. 
14 tykkäystä
Tuttavani tosissaan harkitsee ostavansa kyseistä asuntoa sijoitukseksi. https://www.etuovi.com/kohde/21051312
Itse en ole asuntosijoittamiseen hirveästi perehtynyt, mutta ensi reaktioni oli, että ei todellakaan kannata. Vaistoni sanovat, että muuttotappiokunnalta ei kannata sijoitusasuntoa ostaa, vaikka se halpa olisi. Osaatteko järkisyin perustella miksi kyseistä asuntoa ei ole järkevää ostaa sijoitusasunnoksi? Vai onko asiassa vaistoni väärässä ja kyseinen kohde voisi olla hyvä sijoitus? Asuntoon ei otettaisi lainarahaa ja vuokralainen siitä nyt jo löytyy.
1 tykkäys
Jos vuokra reippaasti yli vastikkeen ja pidempiaikainen vuokralainen löytyy, niin voi olla oikein hyväkin sijoitus. Jälleenmyyntiarvo tuskin nousee vaan päinvastoin.
1 tykkäys
Aiheesta on ollut täällä vastikään aika paljon keskustelua.
Pienten muuttotappiokuntien asuntojen arvo painuu vääjäämättä kohti nollaa. Samalla niitä ei välttämättä saa enää 10 vuoden päästä vuokralle lainkaan.
Hoitamalla taloyhtiön remontit ajallaan asuntojen arvoa voi ylläpitää, jos pankki suostuu antamaan taloyhtiölle lainaa.
Tässä mainitussa kohteessa on tehdyiksi remonteiksi merkitty ainoastaan ulko-ovien ja ikkunoiden uusinta 2014. Jos asia on näin, on vuonna 1969 rakennetulle talolle kertynyt korjausvelkaa jopa satoja tuhansia euroja (putket, julkisivu, sähköt, katto jne.), ja pankki tuskin myöntää niitä varten lainaa.
Saati, että osakkaat ovat muutoinkaan valmiita investoimaan arvoltaan kymppitonnin kämppään useita kymppitonneja, kun nämä investoinnit eivät nosta asuntojen arvoa. Taloyhtiö on pieni (kaksi kerrosta), jolloin asuntokohtainen osuus remonteista on korkea. Lisäksi herää heti kysymys, onko kivijalan liiketila tyhjillään, kuten näyttää.
Hyvällä tuurilla tuollaisesta ehtii saada omansa pois ja annettua kiertopalkinnon seuraavalle ennen arvon painumista nollaan, mutta en tuollaiseen kohteeseen itse koskisi.
16 tykkäystä
Ilmoituksessa ei ole tarpeeksi tietoa, että voisin oikeasti sanoa mitään varmaksi.
Riippuu siitä että tietääkö kaverisi mitä tekee.
Jos on siis hyvin perillä mikrosijainnista, taloyhtiöstä yksityiskohtaisesti, paikallisesta hintatasosta, asunnon vuokrattavuudesta tulevaisuudessa, uudelleenrahoitusmahdollisuuksista, siitä miten asuntoa hallinnoi sekä omasta strategiastaan, niin tuollainen korkean vuokratuotton kohde voi olla todella erinomainenkin diili.
Täällä tuli taannoin varmaan kymmenkunta viestiä väännettyä siitä voiko muuttotappiopaikkakunnalle sijoittaminen yhtenä strategiaan osana olla järkevää. Minusta voi todellakin olla, jos nuo edellä mainitut asiat on kohdallaan.
4 tykkäystä
Varkauden väestökehitys. Karkeasti tuhat asukasta on poistunut joka viides vuosi 1990-luvulta lähtien.
Vauhti on kiihtyvä suurten ikäluokkien vaihtaessa hiippakuntaa, joten 2022 väkiluku oli 19 764. Samalla vuokra-asuntojen kysyntä luonnollisesti laskee kaiken aikaa, mikä voi vaikuttaa vuokrien tasoon laskevasti ja aiheuttaa tyhjiä kuukausia.
4 tykkäystä
Vuokralaisen tuottamuksellisuutta on hankala osoittaa ja asukasta ei voi pakottaa tekemään vahinkoilmoitusta kotivakuutukseen.
Pahimmassa tapauksessa vuokralainen vaatii korvausta hajonneista astioista Noviisilta.