On harkinnassa hommata tätä osinkosalkkuun. Olen erittäin kärsivällinen ja pitkätähtäiminen sijoittaja, käytännössä osta ja unohda meiningillä. Nyt salkussa on suomalaisia osingonmaksajia tyyliin: fortum, sampo, telia. Olisiko tämä firma hyvä minulle hajautukseksi kiinteistöjen puolelle? Salkusta on tarkoitus saada pääomatuloja tulevaisuudessa >5v. Olisiko nyt “hyvä” hetki aloittaa ostot ja jatkaa niitä sitten ainakin muutamassa erässä tulevaisuudessa. Millaisia riskejä tässä on, jos ajatellaan pitkällä tähtäimellä? Millaisia mahdollisuuksia?
Olen nyt pari kuukautta seuraillut, enkä ole vielä avannut positiota. Samassa veneessä siis sen osalta, mutta mielestäni kiinteistömarkkinaan on kohdistunut niin isoja haasteita, että olen odotellut rauhassa. Itse pidän erityisesti yhtiön asiakasportfoliosta, joka on sen suurimpia vahvuuksia.
Ajoittamiseen en ota kantaa, nyt voi olla oikea hetki tai se voi olla kuukauden tai vuoden päästä. Hajauttamalla ostot ajallisesti toki saa riskiä alas. Jos meinaat panostaa merkittävästi kiinteistöpuolelle, niin hakisin kyllä itse hajautusta esim. Reiteistä, paitsi jos sinulla on jokin erityinen syy panostaa juuri kyseiseen kiinteistöyhtiöön. Osinko-%:a ei kannata tuijottaa kovin orjallisesti tällä hetkellä, korkojen nousu voi aiheuttaa leikkauspainetta.
Uhkia:
Kasvavat kustannukset korkojen nousun myötä
Talouskasvun hiipuminen → kasvu hankalampaa, kun vuokralaiset eivät avaa uusia kauppapaikkoja
Megatrendeistä en keksi oikein muuta pitkässä juoksussa, kuin verkkokaupan vahvistumisen myötä pienemmän tarpeen Cibuksen kiinteistöille (todennäköisyyttä pidän pienenä, mutta vaikutus voi olla Iso)
Okei, hyvä tietää! Onko näin, että jos ostan tätä osaketta nordnetissä AO-tililleni, niin osingosta lähtee verot automaattisesti suomiosakkeiden tapaan? Ja samanverran veroa kuin suomiosakkeista?
En uskalla varmasti sanoa miten Nordnetin AO-tilillä verot menee, mutta itselläni Nordeasta lähtee suoraan 15% kun osingot tilille saapuvat (sama tapahtuu myös Nordnetin OST:llä). Jotenka uskoisin, että sama pätee myös Nordnetissä AO-tilillä.
Muistaakseni verotus meni niin, että 15% veroista menee Ruotsiin ja Suomen verotuksessa tuo 15% otetaan sitten huomioon
Tein nyt ensimmäistä tupakkiaskilaskelmaa Cibuksen luvuista ja korkotason muutosten vaikutuksesta osingonmaksukykyyn, kun osinkotuotto alkaa näyttämään houkuttelevalta. Luvut kasattu nopeasti Q2 raportista, eli kannattaa katsoa kriittisellä silmällä.
H1/2022 operatiivinen tulos 47me, koko vuodelle “ennustavat”, että nykyisellä portfoliolla oltaisiin tasolla 103me. Korkojen ja hallintokulujen jälkeen H1 tulos 28me, ei sisällä muutoksia arvostuksissa. FY2022 voisi siis olla tästä johdettuna tasolla 56-60me, olettaen että H2 operatiivinen tulos ei juurikaan eroa H1 operatiivisesta tuloksesta (ja korkotaso olisi vakio).
Q2 raportissa ovat arvioineet 2 % koronnousun vaikuttavan n. 10me tulokseen ja 4 % siis noin 20me (vuositasolla).
Jos vuoden 2022 tulostaso olisi 56-60me, niin 2-4 % suuremmalla korolla taso olisikin 36-50me.
Vuodelta 2021 on valtuutettu 0,99 euron suuruinen osinko per osake, joka tarkoittaa noin 48,5m€ osinkopottia.
→ Hieman pelivaraa on korkojen suhteen, mutta joko osingosta tai kasvuvauhdista lienee pakko tinkiä. En pidä yhtiötä edullisena vieläkään, kun riskittömästäkin korosta alkaa jo saamaan 1-2 % korkoa. Hinta on toki houkutteleva jo nykyisellään.
Kiitos laskelmasta! Otin oppimisen kannalta ja laskeskelin itsekin noita lukuja.
Henkilökohtaisesti haluaisin että hidastettaisiin kasvua. En ainakaan haluaisi osinkoa leikattavan koska pitkässä salkussa tämä on ja maksaa jo osan kuukauden laskuista. Pitkään salkkuun myös mielelläni tankkaisin lisää näillä (tai jopa alemmilla) hinnoilla.
Sitten aloittelijan kysymykseen\pohdintaan: Tecnotree on omien sanojensa mukaan velaton yritys, tämä sai miettimään toimisiko sama Cibuksen alalla? Voisiko Cibus maksaa velkansa pois ajan myötä ja jatkaa kasvu-uralla, vai onko kiinteistöbisneksessä ilman lainaa miltei mahdoton laajentua?
Reaaliomaisuuden omistamiseen perustuva liiketoiminta ei ainakaan nykyisillä hintatasoilla ole pääsääntöisesti riittävän tuottavaa ilman lainaa. Esimerkkinä näin, luvut heijastelevat tämän hetken asuntosijoitusmarkkinaa eräällä paikkakunnalla (pahoittelen jos menee liian rautalangasta vääntämiseksi):
Oletetaan, että sinulla on 100ke kiinteistösijoitus, jolle saat 5 % nettovuokran (ennen korkoja)
Ilman lainaa tuotto siis 5ke/v, eli sama 5 %
Otat 80 % vipua, jolloin laitat omaa 20ke ja pankki laittaa 80ke.
Korkokulu 3 %, eli 3ke/v. Sinulle jää siis 2ke/v.
Saat siis 20ke sijoitukselle 2ke tuoton. Käytämällä vipua siis tuplasit tuottoprosenttisi.
→ Kun korot nousevat, niin tuoton on joustettava joko 1) kiinteistöjen arvon laskulla 2) vuokrien joustolla ylöspäin tai 3) tuottovaatimuksen laskun kautta. Kohta 3 harvemmin tulee kyseeseen nousevien korkojen aikana.
Kasvu-ura ilman vipua on toki mahdollista, joskin tuskaisen hidasta. Lopettamalla osingonjaon pitkäksi aikaa (en ole laskenut tätä, varmaan puhutaan kuitenkin 10-20v ajanjaksosta?) Cibus voisi toki maksaa velkansa pois, mutta se tarkottaisi ko. ajanjaksolle myös nollaosinkoja ja nollainvestointeja.
Arvo-osuustilillä itse pidän! Ulkomailta tulevista osingoista menee ost:llä vero lähtömaassa ja Suomessa! Ellei sitten Suomen valtio ole tehnyt Ruotsin kanssa asiasta sopimusta, minun tietääkseni ei ole, pankista kysymällä se selviää!
Cibus ilmoitti viime perjantaina pienestä hankinnasta Tanskassa (ostohinta alle EUR 3 Milj.). Kohde on vuokrattu Rema1000-ketjulle. Kiinteistön ikä on 10 vuotta.
@Matias_Arola on kirjoittanut kommentin, kun Cibus julkaisee Q3-tuloksensa keskiviikkona.
Odotamme tuloksen kasvaneen edelleen vertailukaudesta kiinteistöportfolion kasvun ajamana. Olemme päivittäneet ennusteemme huomioimaan toteutuneet kiinteistöhankinnat sekä tehneet tarkennuksia Q3:n rahoituskuluennusteisiimme ja tämän myötä lähivuosien ennusteemme ovat muuttuneet 0…-2 %. Näkemyksemme Cibuksen osakkeesta (tavoitehinta 170 SEK ja vähennä-suositus) pysyy ennallaan ennen tulosta ja tarkastelemme sitä sekä lähivuosien ennusteita perusteellisemmin vasta keskiviikon tulosraportin jälkeen.
Odotuksiin osunut toteuma, valuuttaeroista hieman turpaan. EPS reilusti yli ennusteiden mutta siinä mukana käyvän arvon muutoksia, joita vaikeampi ennakoida.
Q3 2022 Interim Report Cibus Nordic Real Estate AB (publ)
July - September 2022 (compared with July - September 2021)
Rental income amounted to EUR 27,794 thousand (20,245).
Net operating income totalled EUR 26,157 thousand (19,269).
Profit from property management was EUR 14,653 thousand (12,537). Profit from property management, excluding non-recurring costs and exchange rate effects, amounted to EUR 16,475 thousand.
Earnings after tax amounted to EUR 24,204 thousand (12,082), corresponding to EUR 0.49 (0.29) per share.
Unrealised changes in property values totalling EUR 8,945 thousand (1,824) were included in profit.
January - September 2022 (compared with January - September 2021)
Rental income amounted to EUR 78,452 thousand (59,473).
Net operating income totalled EUR 73,115 thousand (55,952).
Profit from property management was EUR 42,778 thousand (34,941). Profit from property management, excluding non-recurring costs and exchange rate effects, amounted to EUR 46,527 thousand.
Earnings after tax amounted to EUR 90,558 thousand (34,925), corresponding to EUR 1.90 (0.87) per share.
Unrealised changes in property values totalling EUR 52,660 thousand (4,364) were included in profit.
EPRA NRV amounted to 737,815 TEUR (496,603) corresponding to EUR 15.2 (12.4) per share.
“Although there are now new circumstances, these also give rise to new opportunities and, with hard work and great commitment, we shall continue to generate value for our shareholders.”
Cibuksen vuokraustoiminnan tulos jäi Q3:lla kertakuluista johtuen odotuksista, mutta raportin kokonaiskuva oli varsin yllätyksetön. Yhtiön arvostus on heikentyneet kasvunäkymät huomioiden mielestämme jokseenkin neutraali ja näemme nykykurssilla osakkeen tuotto-odotuksen rajoittuvan pitkälti noin 7 %:n osinkotuottoon.
7% osinkotuottokin on mielestäni hyvä. Tällä hetkellä kk-osinko täältä menee etf:fään. Duunarille hyvä lisä säästöön. Rahavirta on stabiilia ja ennustettavaa niin kasvunäkymien lykkääntyminen sopii vallan mainiosti, sehän tarkoittaa vain että saan tankattua tätä (toivottavast) näillä hinnoilla vielä lisää pitkään salkkuun.
Kyllä se vauhdikkaampi kasvu sieltä taas ennen pitkää tulee ja osinko nousee (ellei jopa nouse hieman jo ensi vuonna) niin mitä enemmän salkussa tätä on, sitä parempi.
Itse asiassa tykkään juuri tuosta syystä kuukausittisesta osingosta, koska sillä voi ostaa joka kuukausi lisää osakkeita Ehkä kokonaisuudessaan ei niin järkiperäinen sijoitusmetodi mutta itselleni tulee siitä hyvä mieli, joka on ehkä se paras asia.
Ymmärrän täysin. Mulle kk-osingolla oli myös psykologinen vaikutus: Näen käytännössä usein miten hyöty säästämisestä kasvaa ja se taas helpottaa tilistä summan laittamista syrjään. Pidän kuukausittaista osinkoa osasyynä että korotin säästösummaa tämän vuoden alusta. Sain motivaatiota ja tuota hyvää mieltä mistä mainitsit.
Näen muutakin hyötyä tässä:
-Tuo varmuutta arkeen, tällä maksan tarvittaessa jo 2 laskua kuussa, kolmaskaan ei ole kaukana enää.
-Ajallinen hajautus vs että heittäisin koko vuoden osingot kerralla etf:n.
