Nordean odotuksia tuo Cibuksen Q2 alitti. Nordea ymmärtääkseni povailee että Cibus joutuisi mm. kasvutavoitteissa pysyäkseen ryhtymään osakeantiin?
2 tykkäystä
Ei hirveästi houkuta firma sijoituskohteena vielä näillä hinnoilla, kun yli puolet “voitosta” on excel-rahaa kiinteistöjen arvosta.
Epäilyttää samalla myös EPRA NAVin kuranttius ja firman kyky pitää samaan aikaan vuokralaisistaan kiinni ja nostaa lisääntyneet kulut vuokriin noissa ihan metsässä olevissa kohteissa.
2 tykkäystä
Mieluummin hieman lykätään kasvutavoitteita kuin ryhdytään osakeantiin, mun mielestä. Portfolion tuplaus pienessä ajassa, oliko se nyt vuodessa vai kahdessa, mihin pyrkivät, oli suuri tavoite. Siitä on varaa hieman tinkiä. 
Näin piensijoittajana hyvä jos kurssi pysyisi näissä lukemissa tai jopa alempana, vielä ei tiedossa ainakaan osingonleikkauksia niin jatkan kuukausiostoja kunnes sellainen tieto tulee.
2 tykkäystä
Osakeantia tai muuta järjestelyä on odotettavissa, jotta investment grade -luokitus saadaan
Nordean kommenteista:
The declined EPRA NRV premium makes the compounder case less attractive as Cibus, in order to reach its growth targets and investment grade rating, will need to issue new shares
Tästä ollut jo aiemminkin mainintaa ja mm. kevään osakesplitti oli suunnattu nimenomaan tätä tarkoitusta varten. Se jäi toteutumatta, joten vaihtoehtoinen tapa edullisemman pääoman saamiseksi markkinoilta tarvitaan. Ilmeisesti riippumatta kasvutavoitteista, sillä myös nykyiset lainat pitää rahoittaa uudestaan lähivuosina ja tätä varten luokitus pitää olla kunnossa.
Vaikka kohteita on paljon pienemmillä paikkakunnilla, niin niissäkin tarvitaan palvelut. Ruokakauppoja ei ihan joka vuosi siirretä paikasta toiseen, joten pysyvyys on lähtökohtaisesti hyvällä tasolla. Inflaatiokorjaukset pitäisi olla peruskauraa vuokrasopimuksissa, toki jokin raja niissäkin tullee vastaan ja jokin osa nousevista kuluista voi jäädä vielä Cibukselle katettavaksi.
Osingonmaksun osalta en olisi huolissani, ulosmaksun osuus on vielä ollut maltillinen ja fokus on ollut portfolion kasvussa.
Edit:
lisätään nyt vielä KL:n uutinen Ruotsin asuntomarkkinoista tänne. Hinnat laskeneet, tosin varsinkin Tukholman alueella, mutta muutenkin olleet korkealla. Ei suoraa yhteyttä liiketiloihin, mutta antaa jotain suuntaa. Suomessa, Norjassa ja Tanskassa ei ilmeisesti niin merkittävää kuplaantumista ole ollut nähtävissä, ainakaan pienemmillä paikkakunnilla.
6 tykkäystä
Tuleeko muille Cibuksen osingot euroina, vaikka käytössä olisi SEK-valuuttatili?
Kyllä, Cibus maksaa osingot euroissa siitä huolimatta, että on listattu Tukholmaan ja osake on SEK-valuutassa.
6 tykkäystä
On harkinnassa hommata tätä osinkosalkkuun. Olen erittäin kärsivällinen ja pitkätähtäiminen sijoittaja, käytännössä osta ja unohda meiningillä. Nyt salkussa on suomalaisia osingonmaksajia tyyliin: fortum, sampo, telia. Olisiko tämä firma hyvä minulle hajautukseksi kiinteistöjen puolelle? Salkusta on tarkoitus saada pääomatuloja tulevaisuudessa >5v. Olisiko nyt “hyvä” hetki aloittaa ostot ja jatkaa niitä sitten ainakin muutamassa erässä tulevaisuudessa. Millaisia riskejä tässä on, jos ajatellaan pitkällä tähtäimellä? Millaisia mahdollisuuksia?
Kiitos mielipiteistä!
5 tykkäystä
Olen nyt pari kuukautta seuraillut, enkä ole vielä avannut positiota. Samassa veneessä siis sen osalta, mutta mielestäni kiinteistömarkkinaan on kohdistunut niin isoja haasteita, että olen odotellut rauhassa. Itse pidän erityisesti yhtiön asiakasportfoliosta, joka on sen suurimpia vahvuuksia.
Ajoittamiseen en ota kantaa, nyt voi olla oikea hetki tai se voi olla kuukauden tai vuoden päästä. Hajauttamalla ostot ajallisesti toki saa riskiä alas. Jos meinaat panostaa merkittävästi kiinteistöpuolelle, niin hakisin kyllä itse hajautusta esim. Reiteistä, paitsi jos sinulla on jokin erityinen syy panostaa juuri kyseiseen kiinteistöyhtiöön. Osinko-%:a ei kannata tuijottaa kovin orjallisesti tällä hetkellä, korkojen nousu voi aiheuttaa leikkauspainetta.
Uhkia:
- Kasvavat kustannukset korkojen nousun myötä
- Talouskasvun hiipuminen → kasvu hankalampaa, kun vuokralaiset eivät avaa uusia kauppapaikkoja
- Ylipäätään kiristyvä rahapolitiikka hidastaa kasvua
- Megatrendeistä en keksi oikein muuta pitkässä juoksussa, kuin verkkokaupan vahvistumisen myötä pienemmän tarpeen Cibuksen kiinteistöille (todennäköisyyttä pidän pienenä, mutta vaikutus voi olla Iso)
6 tykkäystä
Tuli mieleen vielä, että onko järkevää ostaa tätä osaketta osakesäästötilille? Lähdeveroasiaa mietin, että miten menee tässä tapauksessa?
Ennakonpidätys 15% lähtee vaikka on osakesäästötilillä. Ymmärtääkseni käytäntö on yleinen kaikilla osakesäästötileillä verosopimuksesta johtuen.
Itse olen lisäillyt AO-tilille osaketta tuon ennakonpidätyksen takia 
1 tykkäys
Okei, hyvä tietää! Onko näin, että jos ostan tätä osaketta nordnetissä AO-tililleni, niin osingosta lähtee verot automaattisesti suomiosakkeiden tapaan? Ja samanverran veroa kuin suomiosakkeista?
En uskalla varmasti sanoa miten Nordnetin AO-tilillä verot menee, mutta itselläni Nordeasta lähtee suoraan 15% kun osingot tilille saapuvat (sama tapahtuu myös Nordnetin OST:llä). Jotenka uskoisin, että sama pätee myös Nordnetissä AO-tilillä.
Muistaakseni verotus meni niin, että 15% veroista menee Ruotsiin ja Suomen verotuksessa tuo 15% otetaan sitten huomioon
Suosittelen vielä vaikka etsimään vastauksia (tai kysyä) täältä Ulkomaisten osakkeiden verotus
Tein nyt ensimmäistä tupakkiaskilaskelmaa Cibuksen luvuista ja korkotason muutosten vaikutuksesta osingonmaksukykyyn, kun osinkotuotto alkaa näyttämään houkuttelevalta. Luvut kasattu nopeasti Q2 raportista, eli kannattaa katsoa kriittisellä silmällä.
- H1/2022 operatiivinen tulos 47me, koko vuodelle “ennustavat”, että nykyisellä portfoliolla oltaisiin tasolla 103me. Korkojen ja hallintokulujen jälkeen H1 tulos 28me, ei sisällä muutoksia arvostuksissa. FY2022 voisi siis olla tästä johdettuna tasolla 56-60me, olettaen että H2 operatiivinen tulos ei juurikaan eroa H1 operatiivisesta tuloksesta (ja korkotaso olisi vakio).
- Q2 raportissa ovat arvioineet 2 % koronnousun vaikuttavan n. 10me tulokseen ja 4 % siis noin 20me (vuositasolla).
- Jos vuoden 2022 tulostaso olisi 56-60me, niin 2-4 % suuremmalla korolla taso olisikin 36-50me.
- Vuodelta 2021 on valtuutettu 0,99 euron suuruinen osinko per osake, joka tarkoittaa noin 48,5m€ osinkopottia.
→ Hieman pelivaraa on korkojen suhteen, mutta joko osingosta tai kasvuvauhdista lienee pakko tinkiä. En pidä yhtiötä edullisena vieläkään, kun riskittömästäkin korosta alkaa jo saamaan 1-2 % korkoa. Hinta on toki houkutteleva jo nykyisellään.
10 tykkäystä
Kiitos laskelmasta! Otin oppimisen kannalta ja laskeskelin itsekin noita lukuja.
Henkilökohtaisesti haluaisin että hidastettaisiin kasvua. En ainakaan haluaisi osinkoa leikattavan koska pitkässä salkussa tämä on ja maksaa jo osan kuukauden laskuista. Pitkään salkkuun myös mielelläni tankkaisin lisää näillä (tai jopa alemmilla) hinnoilla.
Sitten aloittelijan kysymykseen\pohdintaan: Tecnotree on omien sanojensa mukaan velaton yritys, tämä sai miettimään toimisiko sama Cibuksen alalla? Voisiko Cibus maksaa velkansa pois ajan myötä ja jatkaa kasvu-uralla, vai onko kiinteistöbisneksessä ilman lainaa miltei mahdoton laajentua?
2 tykkäystä
Reaaliomaisuuden omistamiseen perustuva liiketoiminta ei ainakaan nykyisillä hintatasoilla ole pääsääntöisesti riittävän tuottavaa ilman lainaa. Esimerkkinä näin, luvut heijastelevat tämän hetken asuntosijoitusmarkkinaa eräällä paikkakunnalla (pahoittelen jos menee liian rautalangasta vääntämiseksi):
- Oletetaan, että sinulla on 100ke kiinteistösijoitus, jolle saat 5 % nettovuokran (ennen korkoja)
- Ilman lainaa tuotto siis 5ke/v, eli sama 5 %
- Otat 80 % vipua, jolloin laitat omaa 20ke ja pankki laittaa 80ke.
- Korkokulu 3 %, eli 3ke/v. Sinulle jää siis 2ke/v.
- Saat siis 20ke sijoitukselle 2ke tuoton. Käytämällä vipua siis tuplasit tuottoprosenttisi.
→ Kun korot nousevat, niin tuoton on joustettava joko 1) kiinteistöjen arvon laskulla 2) vuokrien joustolla ylöspäin tai 3) tuottovaatimuksen laskun kautta. Kohta 3 harvemmin tulee kyseeseen nousevien korkojen aikana.
Kasvu-ura ilman vipua on toki mahdollista, joskin tuskaisen hidasta. Lopettamalla osingonjaon pitkäksi aikaa (en ole laskenut tätä, varmaan puhutaan kuitenkin 10-20v ajanjaksosta?) Cibus voisi toki maksaa velkansa pois, mutta se tarkottaisi ko. ajanjaksolle myös nollaosinkoja ja nollainvestointeja.
8 tykkäystä
Haastava taitaa olla toimintaympäristö Cibusille, kuten myös muille kiinteistöalan toimijoille.
Pari uutta hankintaa kuitenkin Q3:n päätteeksi 
Norjasta Coopille pitkillä sopimuksilla 2 kiinteistöä.
Ruotsin puolelta aiemmin jo julkaistu uustuotanto vahvistettu. 12 vuoden soppari (!)
16 tykkäystä
Arvo-osuustilillä itse pidän! Ulkomailta tulevista osingoista menee ost:llä vero lähtömaassa ja Suomessa! Ellei sitten Suomen valtio ole tehnyt Ruotsin kanssa asiasta sopimusta, minun tietääkseni ei ole, pankista kysymällä se selviää!
Ei se Ruotsista riipu vaan Suomen OST lainsäädännöstä.
1 tykkäys
Pankista minulle vastasivat, että johtuu sopimuksista, joita Suomen valtio joutuu tekemään joka ikisen maan kanssa siitä, miten verotetaan!
Cibus ilmoitti viime perjantaina pienestä hankinnasta Tanskassa (ostohinta alle EUR 3 Milj.). Kohde on vuokrattu Rema1000-ketjulle. Kiinteistön ikä on 10 vuotta.
13 tykkäystä