Instituutiosijoittajiin ehkä keskitytään entistäkin enemmän ja piensijoittajat pyyhkäistään nyt melko merkityksettöminä pienempään rooliin jostain syystä. Valitettavaa… Uutta rahaa kun Cibus hankkii, suunnattuja osakeantejahan ne ovat suurille sijoittajille, ei niitä rahoja nappikauppaa tekeviltä pienomistajilta pyydetä. Samoin lainarahaa hankitaan ja sekin tulee suursijoittajilta.
Luulisi, että pienomistajatkin nähtäisiin arvokkaana. Se on ollut trendinä tässä 2020-luvulla muilla yhtiöillä. Lähinnä tulee mieleen, että jos lähivuosien näkymä ei ole kovin ruusuinen, niin ehkä julkisuutta halutaan sen takia vähentää.
Jos Cibuksen jälleenrahoituksen hinta on tulevina vuosina (kun vanhoja lainoja on pakko uusia) yllä viestiketjussa mainittua tasoa euribor + 7% marginaali, niin vaikea nähdä kovin hääviä tulevaisuutta tälle yhtiölle kurssikehityksen osalta. Jos korkotaso pysyy siis tällä tasolla.
October - December 2022 (compared with October - December 2021)
Rental income amounted to EUR 28,270 thousand (21,585).
Net operating income totalled EUR 26,492 thousand (20,375).
Profit from property management was EUR 12,404 thousand (12,801). Profit from property management, excluding non-recurring costs and exchange rate effects, amounted to EUR 13,967 thousand.
Earnings after tax amounted to EUR -10,568 thousand (16,444), corresponding to EUR -0.23 (0.38) per share.
Unrealised changes in property values totalling EUR -24,517 thousand (6,280) were included in profit.
January - December 2022 (compared with January - December 2021)
Rental income amounted to EUR 106,722 thousand (81,058).
Net operating income totalled EUR 99,607 thousand (76,326).
Profit from property management was EUR 55,182 thousand (47,741). Profit from property management, excluding non-recurring costs and exchange rate effects, amounted to EUR 60,494 thousand.
Earnings after tax amounted to EUR 79,990 thousand (51,370), corresponding to EUR 1,66 (1,25) per share.
Unrealised changes in property values totalling EUR 28,143 thousand (10,644) were included in profit.
EPRA NRV amounted to EUR 710,125 thousand (591,402) corresponding to EUR 14.7 per share (13.4)
At the end of the period, average interest rate in the loan portfolio, including unsecured bonds and including margins and expenses for interest rate hedging, was 3.9% (2.3).
the effect on profit of an increase in the average interest rate by 1% would be a negative EUR 6,900 thousand on an annual basis at the end of December 2022. The effect on profit of a 2% increase would be a negative EUR 13,400 thousand on an annual basis.
seuraavan 3 vuoden aikana erääntyy 70% veloista
2022 tulos ennen käyvän arvon muutoksia ja veroja 55 MEUR
Siitä vaan laskemaan paljon tuloksesta jää omistajille, kun lainat uudelleenrahoitetaan euribor+7% tason korolla…
Osinko lasketaan tasolle 0.9 per osake. Tässä otettu kuulemma huomioon nykyinen korkotaso, tuon tason pitäisi olla kestävä ja tarkoitus olisi että tuosta voitaisiin aikanaan lähteä korottamaan.
Epra nrv nyt 162sek. Jos tuohon ottaisi turvamarginaalia 10% niin oltaisi 145sek tasossa. Siitä osinkotuotoksi muodostuisi 6,7%.
Jos yhtiö pystyy hoitamaan velkalastinsa niin tämän riskitason liiketoiminnalle ollaan minusta ihan järkevällä arvostustasolla. Muistetaan kuitenkin että yhtiön vuokralaiset on varmaan niitä viimeisiä jotka kaatuvat kuluttajien ostovoiman heikkenemiseen.
Toki tässä toivoo että ne velat saadaan tosiaan uudelleen rahoitettua.
Mietitäänpä hetki tätä. Cibukseen voi sijoittaa noin 7-10% tuottavana korkosijoituksena (tuorein 70M senior-laina) ja mielestäsi 6,7% osinkotuotto on “järkevä” ?
Täytyy toki huomioida, että euribor+7 % on vakuudeton high-yield kategoriaan uppoava laina. Yhtiön lainaportfoliosta 75 % on pankeista, joissa korkotasot tuskin karkaa ihan tuolle tasolle. Tuossa rapsassa taisi olla pankkien keskimarginaali 1,6 % tällä hetkellä.
Ei sillä, kyllähän nouseva korkotaso on yksi suurimpia haasteita yhtiölle. Mielestäni riskikorjattu tuotto-odotus tuossa euribor+7 % on parempi, kuin itse osakkeella on tällä hetkellä, joten sijoittaisin mielummin tuohon bondiin kuin osakkeeseen tällä hetkellä. Tai katsotaan nyt kuinka syvälle osake painuu tänään.
Mielestäni yhtiön tulisi ohjata nyt pääomia rahoitusrakenteen parantamiseksi, jotta päästäisiin investment grade -kategoriaan ja saataisiin edullisempia rahoitusehtoja. En pidä euribor+7 % tasoa mitenkään kestävänä liiketoiminta huomioiden. Tämä tuskin mahdollista vielä ainakaan 2023 aikana. Osingon leikkaaminen oli oikea ratkaisu.
Hyvää mielestäni kohtuullisen hyvin odotuksiin osunut operatiivinen tulos.
Liiketoiminnan riski on alhainen. Ongelma on iso velkavipu nyt kun korkotaso on noussut.
Jaksaisin uskoa että cibuksen kiinteistöjä vastaan lainarahaa pitäisi saada jatkossakin alle euribor+7%. Toki tuon bondin tuotto on parempi kuin osakkeen riskit huomioiden.
Toki nollakorkoaika meni jo ja cibus on yhtiöitä joiden toiminta hyötyi ilmaisesta lainarahasta todella paljon.
Mutta alla on kuitenkin ne korkean vuokrausasteen kiinteistöt ja jos lainanhoitokykyä vain on niin se antaa aikaa optimoida tuota rahoitusrakennetta.
Olen samaa mieltä useamman kanssa, että jos vakuudettomasta bondista saa 9-10% tuottoa, niin mielestäni osinkoa pitäisi saada kestävästi suunnilleen saman verran eli kurssi kohti 100SEK. Ja tämä ei nyt vielä huomioi sitä, että onko tuo 0,9e kestävä osinkotaso.
Tämä euribor+7% oli muuten vakuudeton bondi. Minkäköhän vuoksi Cibuksen on tarpeen lainata rahaa ilman vakuuksia? Cibuksen LTV on 59, mistä itse päättelisin, että vakuusarvoa pitäisi kiinteistöissä vielä olla. Mutta ehkä vaatimukset tällaisissa ovat tiukemmat kuin itselle asuntolainaa pankista hakiessa, eikä itsellä sen kummempaa kokemusta kiinteistörahoituksesta ole.
Kun kruunukin on heikentynyt, niin Cibuksen osinkotuotto alkaa lähestymään 9 %:a. Ei huono, mutta potentiaalinen osinkoansa kun korkojen nousu ei ole vielä realisoitunut kunnolla. Vaikka osinkoa leikattiinkin jo.
Uskoisin että tuotto olisi 10 vuoden aikajänteellä parempi (vrt. Osingoilla yhtiön osakkeiden ostaminen), jos osinkoa leikattaisiin pariksi vuodeksi vielä rajummin ja käytettäisiin kassavirtaa taserakenteen tervehdyttämiseen. Jos Cibus ryhtyisi tuohon, niin saisivat minusta luultavasti uuden omistajan.
This week, after entering an additional interest rate hedge of SEK 435m, Cibus Nordic Real Estate AB (publ) has now got the entire senior bank debt hedged.
This week Cibus entered additional interest rate hedges of SEK 435m. This means that, somewhat simplified, the entire senior bank debt is now covered by interest rate hedges and that the current interest rate for bank loans including credit margin together with derivatives will not exceed 4,55 % for the senior debt as a whole, as of 30 September 2023 until first half of 2025. Thereafter the hedges will mature successively until 2027.
Since the turn of the year interest rate swaps of approximately EUR 284m have been entered, with fixed interests on Euribor between 2,94-2,97 % and Stibor of 3,48%. The hedges take effect from around mid-year with tenors around 4 years.
Jos oikein ymmärrän lyhyellä sijoittajaurallani niin tarkoittaako lause “will not exceed 4,55 % for the senior debt as a whole” tosiaankin sitä että yhteenlaskettu korko kaikkien lainojen osalta ei voi ylittää tuota?
Sittenhän tämä kuulostaa hyvältä mun korvaan, mutta tietysti toivon korjausta jos olen väärässä kun ensimmäistä kertaa olen sijoittajana tilanteessa jossa korot nousevat niin opetteluahan tämä on.
Mitä mieltä tästä yrityksestä tällä arvostustasolla? Itse olen ostanut ensimmäisen erän osakkeita vajaa vuosi sitten ja nyt olis ajatuksena hommata toinen. Sijoitusaika lähtökohtaisesti erittäin pitkä. Tarkoituksena olisi siis saada kuukausittaista osinko vielä 15 vuoden päästäkin tästä.
Käsittääkseni arvostustason suurin yksittäinen ajuri on rahan hinta ruotsissa. Raha on toistaiseksi kallistunut ja se vaikuttaa tulokseen viiveellä. Itse olen lisäillyt, kun tuo kuukausittainen osinko houkuttaa.
Tästähän voi olla montaa mieltä. Tällä hetkellä kiinteistömarkkina on sanotaanko jännä, kun huomioidaan tilanne korkojen kanssa.
Mielestäni Cibuksella on hyviä puolia ja huonoja puolia. Hyvinä ehdottomasta se, että vuokralaiset ovat ainakin Suomessa ja ilmeisesti myös muualla isoja yhtiöitä, kuten Kesko, S-ryhmä ja Tokmanni, joilla on kuitenkin omat muskelit ja ovat yleensä hyvin sitkeitä vuokralaisia. Tämä kuitenkin luo myös tiettyä ongelmaa, koska nämä vuokralaiset ovat varmasti vahvoja neuvottelijoita, jos lähdetään puhumaan tarpeesta korottaa vuokria. Eli kustannusten nousua voi olla vaikea saada lyötyä nopeasti vuokriin. Lisäksi todella iso kysymysmerkki Cibuksella on tuo velkataakka ja sen tuoma korko riski. Jossain kohtaahan Cibus otti muistaakseni melko rouhealla korolla lainaa, mikä lisäsi ainakin omia kysymysmerkkejä tähän liittyen. Kaikesta huolimatta Cibuksella on käsittääkseni pyritty rajoittamaan tätä riskiä mahdollisuuksien mukaan. Tästä olikin enemmän kommentia vähän ylempänä tässä ketjussa.
Summasummarun arvostus vaikuttaa ihan kohtuu houkuttelevalta, mutta tällä hetkellä riskit on myös melkoiset ja niiden suhteen näkymät ovat myös todella hämärät, koska kukaan ei oikein tiedä, mitä tapahtuu seuraavaksi. Itse pidän yleisesti yhtiöistä, joiden velkataakka ei ole näin suuri, mutta toisaalta mahdollistaa myös suuremmat tuotot tällä hetkellä. En näkisi pahana, jos Cibus päättäisi keskittyä juurikin tämän velan lyhentämiseen enemmän.
Nostaisin riskiksi myös portfolion pirstaleisuuden. Sieltä löytyy paljon todella pientä kiinteistöä, kun perhaa yhtiön vuosikertomusta. Keskusteltiin Cibuksesta REIT -ketjussa jokunen viikko takaperin. Ne viestit voi halutessaan ehdottaa siirrettäväksi tänne.
Osakeantia pukkasi nopeutetussa tarjouskirjamenettelyssä, vain valikoidut sijoittajat pääsivät mukaan. Anti ylimerkittiin, mutta hinta oli 10
% alle viimeisimmän päätöskurssin.
”Cibus has appointed Nordea Bank Abp, filial i Sverige, Pareto Securities AB and Swedbank AB (publ) as Joint Global Coordinators and Joint Bookrunners (jointly the “Managers”) to explore the conditions for carrying out a directed share issue of a maximum of approximately SEK 675 million to Swedish and international institutional, and other qualified, investors through an accelerated book building procedure (the “Directed Share Issue”). The Company’s largest shareholder, AP4, has expressed their interest to subscribe for more than their pro rata in the Directed Share Issue.”
”The subscription price and allocation of shares in the Directed Share Issue will be determined through a book building procedure, which will commence immediately after publication of this press release and is expected to end before trading on Nasdaq Stockholm starts on 24 March 2023.”
Anti turvaa osingonmaksukykyä ja samalla saatiin käteistä velkojen maksuun. Osinko jäädyttämällä olisi myös saatu käteistä velkojen maksuun, mutta se olisi ollut pidempi tie.
On kyllä todella kyseenalaista toimintaa yhtiön johdolta. Rahoituskulujen repeäminen on ollut enemmän tai vähemmän 9kk tiedossa, mutta silti oli pakko odottaa kurssin valumista aivan pohjiin ennen annin tekoa. 10% alennuksella myydyt osakkeet taitaa tehdä omistajien lompakkoon isompaa vahinkoa kuin koko osingon leikkaaminen.
Ei todellakaan näin. Tilanteen pitkittyessä annit ei välttämättä ole edes tässä.
