Kirjanpitoa vähän ymmärtämätön taas kyselee…
Cityconin Q2/2022 rapsasta liitetieto numero 11 “Koronvaihtosopimukset”:
Kerrotaan erääntyminen 1-5 vuoden sisällä ja vain “nimellisarvo” ja “käypä arvo”, ei yhtään täsmennetä mille korkoprosentille koronvaihtosopimus on tehty tai muuta. Voiko tuon jotenkin järkevällä tavalla päätellä rapsan tietojen pohjalta? Onko rapsan tiedot yhtään hyödyllisiä arvioitaessa itse laskemalla Cityconin korkoherkkyyttä?
Korjatkaa, jos menee pieleen: koronvaihtosopimuksia tehdessä niiden käypä arvo alussa, tai siis sopimusta tehtäessä, on nolla. Käypä arvo muuttuu eri pituisten korkojen (esim 3kk vs 5v) muutoksien johdosta ajan kuluessa.
Jos “etumerkit” osuvat kohdalleen, niin viimeaikainen korkokäyrän jyrkentyminen näkyy positiivisesti Citiconille noissa koronvaihtosopimuksissa. Käyrä näyttäisi jyrkentyneen vuoden vaihteen jälkeen. Tsekkaa alla olevia kuvia (löytyvät EKP:n sivuilta Euro area yield curves).
Ja tällä tulkinnalla Citycon hyötyisi tuosta jyrkentymisestä (jos ne etumerkit tuli tulkittua oikein päin).
Citycon kertoo korkoherkkyydestään viime vuoden vuosikertomuksessa:
Tuo nykyinen koronvaihtosopimus on Cityconin kohdalla ja talouslukujen kannalta käytännössä hyvin merkityksetön. Cityconilla on nostettuna tasan yksi vaihtuvakorkoinen laina, marraskuussa 2023 erääntyvä joukkolaina, jonka tasearvo vuodenvaihteessa oli noin 80 miljoonaa euroa.
Citycon on pelannut korttinsa oikeastaan aika hemmetin hyvin tähän korkoympäristöön, ja ennen kaikkea tehnyt sen hyvän sään aikana.
Käyttämäni sanamuoto olikin “itse laskemalla” 
Toki lainakannan turvallisuuden näkee ihan katsomalla bondilistausta joka on kätevästi lähes koko firman lainakanta (harva firma kertoo pankkilainojensa yksityiskohtia). Jos tulee silti epävarma olo, niin kaikkien lainojen koron nousua voi simuloida vaikka lisäämällä kertoimen korkokuluihin ja laskea karkeasti miten paljon EPRA-tuloslaskelma muuttuu. EPRA-laskelmasta kiitos Cityconille.
Mutta kun haluaisin ymmärtää itse raportointia. En hahmota mitä hyötyä Cityconin antamista numeroista on. Ajattelin kuitenkin kysyä siltä varalta että kyse on vain omasta osaamattomuudesta, ja että noista tiedoista onkin hyötyä vähän numeroita pyörittelemällä.
Johto myynyt syyskuussa juuri ennen osingon irtoamista. Tuskin aihetta huoleen?
Myi n. kolmanneksen melko pienestä potistaan. Hänellä oli 10400 lappua elokuussa. Paha sanoa onko tällä mitään merkitystä? Tuoreimmat uutiset firmalta olivat positiivisia ja pidän niitä merkityksellisempänä kuin johdon pientä myyntiä. Firman pörssikurssi tosin laskee kuin koko sisäpiiri olisi myynyt laput viimeistä myöden. 
Citycon on itseasiassa laskenut aika vähän verrattuna kiinteistösektoriin muuten. Itse seurannut myös Kojamoa, Cibusta ja useampaa jenkki-Reittiä ja näissä on aika rumat käppyrät parin kuukauden ajanjaksolla. Useilla on siis yli -50 % taulussa.
Kertonee myös siitä, että Citycon on ollut kohtuullisen maltillisesti arvostettu(?), kun taas monella kiinteistösektoriin yhtiöllä arvostus karkasi pitkälti yli substanssin.
Ison Omenan hyvin sujunut alkuvuosi näkyy huimasti nousseissa kävijämäärissä sekä vuokralaismyynnissä. Keskuksen kävijämäärä on kasvanut viime vuodesta peräti 20 prosentilla ja vuokralaismyynti on jo ylittänyt pandemiaa edeltävän tason. Vuoden aikana myös Ison Omenan tarjonta on kasvanut ja monipuolistunut, ja keskuksen vuokrausaste lähenee 100 prosenttia.
Hienoa, Iso Omena on yksittäisenä kohteena hyvin merkittävä osa Cityconin kiinteistöportfoliosta. Olikohan ainakin ennen Lippulaivan avaamista kolmasosa kaikesta Suomi-portfolion vuokrattavasta pinta-alasta ja lähes 10%:a koko kiinteistöportfoliosta.
OP reivaa Cityconin tavoitehintaa voimakkaasti alaspäin.
Arvioivat korkojen nousun ja heikentyneen toimintaympäristön heijastuvan sijoituskiinteistöjen arvostustasoihin, mutta kurssi ottanut jo ehkä liikaakin dunkkuun tavoitehinnasta ja suosituksesta päätellen ainakin.
Cityconin osalta energiakustannuksien nousun arvioidaan vaikuttavan Konnaan, mutta korkopuolella korkeat suojausasteet ja matala keskikorko pitävät rahoitusriskin matalalla. Ja kulut aisoissa?
OP: 8,60 (Osta) → 6,80 eur & Lisää
“Voimakkaasti nousseiden korkojen ja heikentyneen toimintaympäristön tuomat paineet tulevat arviomme mukaan heijastumaan sijoituskiinteistöjen arvostustasoihin keskipitkällä aikavälillä. Markkinoiden epävarmuus näkyy kuitenkin vahvasti osakkeen nykyhinnassa.”
“Arviomme mukaan inflaatiovaikutukset tulevat korostumaan etenkin energiakustannusten muodossa. Korkeat suojausasteet ja alhainen keskikorko pitävät rahoitusriskin toistaiseksi matalalla.”
Cityconi säästää energian määrässä… Taidettu OP:n analyysi tavattu kun tällainen tiedote Suomen osalta tuli.
Toki -8% tai isompikin lukema saattaa olla ns peanuts jos sähkön hintaa ei ole suojattu tai suojaukset vaiheittain erääntyvät.
Lämmitys lienee kaukolämmöllä mitä googlasin Ompussa (meneillään projekti -50%, aikataulua ei tiedotteessa kuitenkaan jakseta kertoa) ja uuden Lippulaivan kerrotaan tuottaneen jopa sähköä.
Cityconin keskuksien kokonaisenergiankulutus Suomessa on tällä hetkellä noin kahdeksan prosenttia alle viime vuoden tason.
”Tavoittelemme vielä suurempia säästöjä lämmityskauden aikana.
Kuuntelin uudelleen viimeisimmän audion, kun muistelin, että siellä olisi ollut puhetta mm. sähkösopimusten kestosta ja energiakuluista. Valitettavasti näin ei ollut. Täällä ei myöskään taida olla Cityconin edustajia läsnä, eikä valitettavasti Inden seurantaa, joten vaikea saada tuosta tietoa.
Sen sijaan korkomarkkinat ja inflaatio kohtelee Cityconia kohtalaisen suotuisasti, koska he ovat viisaasti huomioineet korkonousun jo ennakoivasti: Kaikki lainat on kiinteäkuluisia vuoteen 2024 asti. Hiljattain “tienattu” sillä, että on ostettu takaisin lainoja alemmalla hinnalla, kiitos korkonousun alentavan vaikutuksen lainan arvoon. Vuokrasopimuksen indeksoinnista johtuen inflaatio tulee menemään vuokriin, missä luonnollisesti auttaa suuri julkisten toimijoiden ja päivittäistavarakaupan osuus.
Vastatuulta saattaa tulla yrityksissä myydä “non core”-omistuksia, sillä uskoisin korkojen nousun alentaneen kauppahintoja. Tuon audion aikaan aktiviteettia vielä oli, mutta onhan korkotilanne siitä toki muuttunut. Toinen vastatuuli voi olla juurikin energian hinta, jota pehmentänee hieman Cityconin panostukset kauppakeskusten vihreään energiaan, esim. maalämpöön.
Jos kuluttajat vetää hanat kiinni, voi joidenkin vuokralaisten kanssa olla haasteita, vaikka vielä toistaiseksi näyttää vuokrausasteiden kehitys hyvin positiiviselta.
Olen ollut positiivisen yllättynyt johdon taitavuudesta luovia ja ennakoida, he todellakin tekevät ammattimaista, insinöörintarkkaa työtä omistaja-arvon kasvattamiseksi. Ei ajettu nousevien korkojen markkinaan täydellä velkalastilla ja varotoimenpiteet on tehty ajallaan. Mukava omistaa.
Sijoitustiedon palstalla oli puhetta energiakuluista ja hieman herkkyydestä tuossa ja seuraavissa viesteissä, jos tuosta saisi jotain pohjaa: Citycon
Kiitos linkistä ja vinkistä. Onneksi Citykanilla on ostareita myös Norjassa, jossa sähkön hinta lienee maltillisemmalla tasolla. Joka tapauksessa sähkön ja kaukolämmön hinta tullee puraisemaan tulosta. Onneksi samaan aikaan sitä ei tapahdu myös korkojen osalta.
Edit: Kiitos @akka korjauksesta, sähkö todellakin maksaa Etelä-Norjassa paljon, toisin kuin kirjoitin. Olin tehnyt liian nopean googlauksen Norjan sähkönhinnasta ja olin tyytyväinen ennakko-oletukseni mukaisesta löydöstä. Nyt tsekkasin tarkemmin ja siellähän on sama tilanne kuin Ruotsissa noiden siirtolinjojen kanssa. I stand corrected.
Mitä mieltä olette CCn osinkomaksukyvystä nyt ja lähivuosien aikana? Onko kykyä pitää 50c osinkoa näillä näkymin?
Citycon kertoi muistaakseni viime osarissa, että Lippulaivan tulot alkavat näkyä vasta kunnolla ensi vuonna, joten uskoisin kyllä, että nykyistä osinkoa voidaan jatkaa myös tulevana vuonna. Tätä tukee myös se, että inflaatiokorotukset tulevat soppareihin pääosin ensi vuoden alussa, jolloin myös saadaan kompensoitua kasvaneita kuluja. Sen suhteen olen epäileväinen, ettei välttämättä divestointeja tulla näkemään, koska markkinatilanne niiden suhteen ei varmaan ole paras mahdollinen. Kuitenkin, nykyisen kokoiset osingot on varmaan rahoitettavissa nykyisen portfolion maksamalla kassavirralla.
Myös etelänorjassa sähkö on ollut kallista.
Paremman tiedon puutteessa voi arvailla cityconin ostaman sähköä jollain muulla sopparilla kuin pelkällä spotilla. Oma arvaukseni on, että kiinnittävät tietyn osan sähkönostohinnoistaan pariksi vuodeksi eteenpäin ja loput spottia.
Jos esim aina seuraavat 12kk olisi kiinnitetty 80%:sesti ja onnistuisivat energiansäästötoimilla vähentämään kulutusta 10% niin spotilla ostettavaa jäisi maltillisesti. Sähköstä puhuttaessa on myös hyvä muistaa, että osa sähkökuluista on sähköveroa ja siirtomaksua joissa ei ole ollut merkittäviä muutoksia ainakaan Suomessa. Tämä vähentää entisestään sähkökustannusten prosentuaalista kasvua.
Kaukolämmöllä lämpiävän ja sähköllä viilenevän kauppakeskuksen energiankulutuksen jakaatumisessa voi karkeana arviona pitää 50% sähköä ja 50% kaukolämpöä. Kaukolämmön hintakin on nousussa monilla kl yhtiöillä, mutta näiden korotusprosentit ovat paljon maltillisempia kuin mitä viimeaikojen sähkönhintojen korotukset. Kun spotti on moninkertaistunut niin suurimmat kaukolämpömaksujen korotukset ovat olleet kymmeniä prosentteja.
Sijoitustiedossa vuosiraporteista kaivettujen lukujen perusteella citycon maksoi viime vuonna energiasta keskimäärin 100 €/MWh, mikä kuulostaa hieman suurelta joskin suuruusluokaltaan ihan järkeenkäyvältä yksikkökustannukselta.
Olisi melkoinen ylläri jos energiakustannukset nousisivat vuodessa useita kymmeniä prosentteja ja kun nettovuokratuotto oli viime vuonna noin 10x energiakustannusten verran niin ei se sähkön spottihinnan nousu pitäisi ainakaan vielä ensi vuoden tulosta ajaa kuralle (mikäli suojaukset kunnossa ja/tai kiinteähintaisia soppareita).
Osarin jälkeen vajaat pari kuukautta sitten Kepler nosti Konnan targetin 7,90 → 8,50
Syystuulet puhaltavat ilmeisesti toisesta suunnasta ilmeisesti, ja nyt:
Kepler: 8,50 (Osta) → 7,30 eur & Osta
EDIT: nyt perustelut pääsee lukemaan, ohessa kääntäjän lävitse ja linkin takaa alkuperäisellä kielellä
Eli NRV-alennus kaipaa mielestänsä -30% sijasta korkeamman -40%, kulutusepävarmuutta ilmassa… Koska NRV on 11,90, 10% lisää on noin 1,2 EUR…
2024 arvioidaan keskikoron nousua 2,6-> 3,0%, joka laskisi FFO (Funds from Operations) 7%
PÄIVITTÄÄ
Kolmannen vuosineljänneksen edellä – keskipisteenä osinko
Toistamme Osta-suosituksen ja laskemme tavoitehinnan 7,30 (8,50) euroon. Laskua selittää pääasiassa alempi sektorin arvostus. Kulutuskulutukseen liittyvän suuren epävarmuuden vuoksi nostamme odotettua NRV-alennuksen 30 prosentista 40 prosenttiin. Suuri osa (40 prosenttia) salkusta voidaan kuvata välttämättömäksi tavaraksi, mikä tekee Cityconista kilpailijoitaan kestävämmän. Odotamme myös yhtiön maksavan hyvää osinkoa, vaikka nykyinen 0,50 euroa osakkeelta saattaa olla liian korkea.Tärkeitä tuloksia
Odotamme puhtaan vuosineljänneksen ilman vaikutusta divestoinneilla, yritysostoilla tai projekteilla. Arvioimme, että 40 prosenttia kaupan asiakkaista myy tarpeellisiksi kuvailtuja tuotteita. Tämä tarkoittaa, että Cityconilla on vakaampi omaisuus kuin useimmilla kilpailijoilla. Odotamme johdon kommentoivan ilmastoa kuluttajien heikentyneen luottamuksen ja nopeasti nousevien rakennuskustannusten vuoksi. Cityconin näkemys pitkän aikavälin osingosta on erittäin tärkeä.Ennuste arvostelu
Kaiken kaikkiaan teemme hyvin pieniä muutoksia tulosennusteihimme. Vuodelle 2024 odotamme nyt 3,0 prosentin keskikorkoa, kun se aiemmin oli 2,6 prosenttia, sillä odotamme joukkovelkakirjarahoituksen kallistuneen. Muutos johtaa 7 prosentin alhaisempaan FFO:han. Kolmannen vuosineljänneksen tärkeimmät odotuksemme sisältävät vuokratuotot 56 miljoonaa euroa, FFO 35,6 miljoonaa euroa ja NRV/osake 11,9 euroa (+3 prosenttia). Kiinteistöjen arvonmuutosten odotetaan olevan +0,1 prosenttia (verrattuna +0,2 prosenttiin toisella neljänneksellä).
https://www.swedbank-aktiellt.se/analyser/2022/10/11/citycon.csp
Cityconin itse otaksuma Länsimetron jatkeen alku todella toteutuu etuajassa. Liikenne alkaa 3.12.22 Lippulaivaan saadaan kunnon joulumyyjäiset.
