Kiinteistöveron odotettavissa oleva suuri korotus lienee negatiivista Cityconille, kun eivät kuluja heti pysty vyöryttämään asiakkaille. Viime vuoden raportissa 2021 kiinteistöverot oli 9.1M€, eli olisikohan vaikutus tuolloin noin 1M€? Joku viisaampi voi korjata jos suuruusluokka on aivan metsässä. https://www.is.fi/taloussanomat/art-2000009169289.html
1 tykkäys
Mahdotonta sanoa suoraan vaikutusten suuruutta, mutta joo on toki negatiivinen vaikutus. Tämän kuun puolessa välissä kunnat ilmoittavat kiinteistöveroprosentit. Tai ilmoittavat ne viimeistään silloin. Tällähän kunnat voisivat halutessaan kompensoida tuota jonkin verran. Toki Helsingin yleinen kiinteistöveroprosentti on jo minimi, että siellä ei tule helpotusta.
Lähtökohtaisesti varmaan kanin jälleenhankinta-arvot tippuvat prosentilla vuodessa ja nyt taitaa tulla melkein se 9 % korotus. Toki en täysin tiedä miten kaninkin kiinteistöverot jakautuvat eri maihin tai miten ne verot nousevat muissa pohjoismaissa. Lisäksi on paha sanoa, miten paljon esim. Lippulaivan kiinteistövero nousee, kun se on nyt valmistunut.
Olettaisin, että on siinä 10m€ tienoilla kanin kiinteistövero ensi vuodelle. Merkitys ei niin merkityksellinen omissa laskelmissa, kun hetki sitten piti maalailla about 40 %:n veronkorotuksia kiinteistöverouudistuksen perusteella. Siellä kun myymälärakennukset olisivat ottaneet 50 %:n lisän ja vaikutus ei todellakaan olisi ollut vähäisin Cityconin omistamilla keskeisillä paikoilla, joiden jälleenhankinta-arvot ovat varmasti kroonisen aliarvostetut. Toki riski tälle muutokselle on edelleenkin erittäin korkea.
2 tykkäystä
6 tykkäystä
" Seuraavan 24 kuukauden aikana Cityconin tavoitteena on toteuttaa kohteiden myyntejä noin 500 miljoonalla eurolla, sisältäen yllä mainitut kaksi kohdetta. Kohteiden myynnistä saatavat varat on tarkoitus käyttää velkojen takaisinmaksuun." “Meillä ei ole merkittäviä velkojen erääntymisiä ennen lokakuuta 2024”.
Hyvä että suunnitelmissa on pienentää velkataakkaa ennen seuraavia eräpäiviä. Minulle kelpaisi jopa osinkojen pienentäminen velkojen lyhentämistä varten, jottei korkotaakka rasita liikaa tulevaisuudessa. Jos korot sitten tippuu vielä niin aina voi ottaa uutta lainaa ja investoida.
13 tykkäystä
OP aamukatsauksesta referointia:
Tulos oli hieman odotuksia heikompi. Bruttovuokratuotot yli odotusten, mutta nettovuokratuotot 5 % alle odotusten. Operatiivinen tulosodotus 46,4 M (konsensus) ja toteuma 43,7 M. Kiinteistöjen hoitokulut odotuksia suuremmat.
Summa summarun: liikevaihto muutaman prosentin odotuksia parempi, mutta kannattavuus mittarista riippuen noin 3-5 % odotuksia heikompi. OP odottaa lievän negatiivista kurssireaktiota.
9 tykkäystä
Audiocast -esitys:
1 tykkäys
Itse näen osarin hyvänä. Citycon ei ole pystynyt tekemään inflaatiokorotuksia samaa tahtia kuin kustannukset ovat muutoin nousseet. Kiinteät korot viivästyttävät nousevien korkojen vaikutusta ja nyt kerrottiin kahden kohteen olevan jo due diligence vaiheessa myyntisalkussa. Mielenkiintoista nähdä millaisella hinnalla saavat nuo myytyä. Jos hinta on hyvä, niin strategia vaikuttaa hyvältä, kun ovat myyntirahalla keventämässä aikanaan nousevia rahoituskuluja. Lisäksi tuo mahdollistanee uusien kohteiden aloittamisen, joiden avulla he voivat edistää asunto- ja välttämättömyystuotteisiin keskittyvän portfolion rakentamista. Jos kurssi jatkaa seilaamistaan 6,5€ tuntumassa tai sen alle, niin kyllä tätä edelleen kelpaa salkkuun tankata.
9 tykkäystä
Tyypillisesti isojen laivojen käännökset ovat hitaita.
1 tykkäys
Ehdin vasta tänään tämän osarin pureskeluun. En tunne OP:n näkemyksiä, mutta minusta tämä on kyllä ihan hyvä tulos. Nettovuokratuotot olivat paremmat kuin odotin, nähtävästi Lippulaiva korvaa vuokratuotoissa hyvin aiemmin tehdyt divestoinnit. Myös vuokrankorotuksia on yleinen taloustilanne huomioiden saatu ihan kiitettävästi läpi. Negatiivinen tulosvaikutus tulee paljolti valuuttakursseista, eli kruunujen heikentymisestä, ja sen vaikutuksesta kiinteistöjen käypiin arvoihin euroissa.
Operatiivinen suorittaminen on siis nähdäkseni täysin kunnossa. Isoimpana kysymyksenä keskipitkällä aikavälillä pidänkin rahoitusaseman vakauttamista. Ja tässäkin katsauksessa se saa tarvitsemansa huomion yhtiöltä, joka on päättänyt kiihdyttää pääoman kierrättämistä divestointien kautta. Samalla saadaan taas hyvää dataa nykyisten tasearvojen pitävyydestä. Kiinteistöjen myynnistä saatavat rahat käytettäisiin velkojen pois maksuun, mikä on varmaan tässä rahoitustilanteessa järkevin ratkaisu, vaikkei LTV erityisen suuri olekaan (Q3’22: 41,7%). Mutta jos raha on liian kallista, niin järkevämpää onkin hetki vain sulatella velkamassaa ja painaa kaasua taas sitten, kun rahoitusolot paranevat. Oikeita valintoja mielestäni.
17 tykkäystä
En seuraa OP:n analyysiä itsekään, mutta vähän sama ajatus, että tulos oli mielestäni varovaisen positiivinen omiin odotuksiin nähden. Istun ihan tyytyväisenä kyydissä ja mielestäni yhtiössä tehdään oikeita asioita niin isossa kuvassa kuin sitten mikrotasollakin. Ehkä omien osakkeiden ostoa voisi noin teoriassa harkita taas tehtäväksi, mutta muuten ei ole oikein ollut valittamista. Tämänkin osalta voi olla, että pääomistaja haraa vastaan, koska jos omistus kasvaa, niin ei voi itse lisätä ilman lunastusrajojen ylittymistä. Tosin lähellä se taitaa jo nytkin olla.
Yhtiön omistukset ovat oikeilla paikoilla ja niitä kehitetään, mutta ei pelätä divestointeja ja muuttuvassa markkinassa uskalletaan tehdä toimia. Saa jatkaa mörnimistä salkussa, kunhan kehityssuunta itse yhtiössä pysyy samana.
8 tykkäystä
OP:n hieman aikaisempaa negatiivisemman näkemyksen takana on kiinteistöjen tuottovaatimuksen nousu tulevana vuosina 6,5 prosenttiin ja sen myötä EPRA NRV:n painuvan osakekohtaisesti reiluun yhdeksään euroon tulevina vuosina (nyt 11.68€).
9 tykkäystä
Kiitos! Tuottovaatimuksen nousu 6,5 %:iin kuulostaa ihan uskottavalta ajatukselta. Osaatko sanoa, onkohan tuossa NRV-laskelmassa kuitenkaan huomioitu eilen ilmoitettuja divestointiaikeita seuraavan 24 kk ajalle? Jos myynnit onnistuvat, niin ainakaan täysimääräisesti tuo arvojen lasku ei sitten pääse kyseisiin kiinteistöihin.
1 tykkäys
En osaa varmaksi sanoa, mutta luulen että ne ovat tuossa mukana. He käyttävät 0,7x kerrointa P/NRV ja antavat sille 50 prosentin painon tavoitehintaansa muodostaessaan. Toinen puoli tulee DCF-mallista (6,91€). Eli aika pieni merkitys kokonaisuuden kannalta sillä, ovatko nuo myytävät kiinteistöt mukana vai ei.
4 tykkäystä
Lippulaivan ja Trion muodin tarjonta laajenee nuorille suunnatulla Sinsay-ketjulla jo alkuvuonna. Espoossa sijaitsevaan Lippulaivaan tulee noin 900 neliön ja Lahden Trioon noin 800 neliön myymälä. Trion Sinsay on LPP Groupiin kuuluvan muotimerkin ensimmäinen Suomen myymälä pääkaupunkiseudun ulkopuolella.
16 tykkäystä
Osaisiko esimerkiksi @SamSij tai joku muu kertoa, mitä hybiridilainojen korontarkistuspäivänä oikeasti tapahtuu? Jos Cityconin hybridilainan korko on nyt 4,5% ja korontarkistus aina 5v välein, niin tuleeko korontarkistuspäivänä nykyisen koron päälle 5v Swap korko? En löydä mistään tietoa mitä korontarkstus käytännössä tarkoittaa.
1 tykkäys
Hybridilainalla ei saa olla eräpäivää, koska silloin se pitäisi kirjanpidossa käsitellä velkana eikä omana pääomana. Käytännössä tämä eräpäivättömyys on kierretty korontarkistuspäivällä/ensimmäisellä poismaksupäivällä. Hybridilainat maksetaan poikkeuksetta pois tuolloin, koska koronnosto on niin merkittävä, että sitä ei ole järkeä jatkaa ja aina voi laskea liikkeelle uuden hybridilainan. Tätä poismaksua ei tietenkään saa mitenkään virallisesti kommunikoida, koska se taas tekisi hybridilainasta vierasta pääomaa.
14 tykkäystä
Kiitos!
Osaatko vielä kertoa, että mitä tapahtuisi Cityconin hybiridilainoille todella syvässä lamassa, jos osinkojakaan ei voisi maksaa? Voisiko Citycon jättää maksamatta hybridilainan korkoa, jossain tilanteessa ja mitä se käytännössä tarkoittaisi? Kertyisivätkö ne maksettavaksi summaksi ja pitäisi maksaa ennen seuraavaa osingonmaksua tms?
1 tykkäys
Kyllä, juurikin noin. Hybridilaina on ehdoiltaan vieraan ja oman pääoman välissä. Jos ei maksa osinkoja niin ei tarvitse maksaa myöskään korkoja hybridilainalle. Korot kuitenkin jatkavat kertymistä ja ennen seuraavaa osingonmaksua pitää hybridilainan kaikki erääntyneet korot laittaa maksuun. Konkurssitilanteessa puolestaan hybridilainan sijoittajat saisivat rahansa takaisin velkojien jälkeen mutta ennen osakkeenomistajia. Siihen en osaa vastata, että pitääkö maksamattomat korot maksaa pois hybridilainan takaisinmaksun yhteydessä. Uskoisin, että pitää mutta joku asian varmasti tietävä voisi tämän varmistaa.
7 tykkäystä
Citycon 4,496% hybridistä.
OP: “Call 24.11.2024 hintaan 100, sen jälkeen kuponki = 5v swap + 4.711%. 22.2.2030 jälkeen kuponki = 5v swap + 4.961%. 22.2.2045 jälkeen kuponki = 5v swap + 5.961%”
Aktia 27.7: “Hybridejä on painanut se, että luottoluokittajat ovat todenneet, että hybridien lunastamatta jättäminen 1. call päivänä (mutta kupongin maksun jatkaminen uudella korolla) ei ole ratingia suoraan laskeva tekijä, joka on hieman lisännyt epävarmuutta siitä, tulevatko yhtiöt lunastamaan lainansa 1. call päivänä. Nordic markkinalla kuitenkin perus oletus on, että yhtiöt lunastavat myös hybridilainat ensimmäisenä lunastuspäivänä sillä haluavat varmasti jatkossakin hybridimarkkinoille.”
Tällä hetkellä ko. Cityconin hybridistä saa n. 7% juoksevaa tuottoa (kuponki-korko/jvk_hinta), koska hinta on painunut niin alas (n. 61.0-66.0). Tähän päälle merkittävä lisäkorko (100.0-jvk_hinta), jos maksavat lähitulevaisuudessa pääomat takaisin. Mutta toki on sekin mahdollisuus, että lainan kanssa saa olla naimisissa oletettua pidempään. Tällä hetkellä mikään ei kuitenkaan viittaa siihen, että korkoja ei pystyttäisi maksamaan.
Jos haluaa oppia mitä voi huonossa skenaariossa tapahtua, niin kannattaa tutustua SRV:n keväiseen velkojen uudelleen järjestely-episodiin, missä hybridejä muunnettiin osakkeiksi heikolla suhteella ja seniori-lainoja hybrideiksi. Kenelläkään ei ollut mukavaa.
11 tykkäystä
Kiitos syvällisestä vastauksesta!
Osakepoimijalla oli myös hyvä kysymys, pitääkö kertyneet korot maksaa, jos laina lunastetaan? Vai voisiko Citycon kikkailla siten, että jättää 1-2 vuotta osingot ja hybridien korot maksamatta ja lunastaa parin vuoden kuluttua hybridin pois ilman kertyneitä korkoja?
1 tykkäys