Citycon sijoituskohteena

Hybridilainalla ei saa olla eräpäivää, koska silloin se pitäisi kirjanpidossa käsitellä velkana eikä omana pääomana. Käytännössä tämä eräpäivättömyys on kierretty korontarkistuspäivällä/ensimmäisellä poismaksupäivällä. Hybridilainat maksetaan poikkeuksetta pois tuolloin, koska koronnosto on niin merkittävä, että sitä ei ole järkeä jatkaa ja aina voi laskea liikkeelle uuden hybridilainan. Tätä poismaksua ei tietenkään saa mitenkään virallisesti kommunikoida, koska se taas tekisi hybridilainasta vierasta pääomaa.

14 tykkäystä

Kiitos!
Osaatko vielä kertoa, että mitä tapahtuisi Cityconin hybiridilainoille todella syvässä lamassa, jos osinkojakaan ei voisi maksaa? Voisiko Citycon jättää maksamatta hybridilainan korkoa, jossain tilanteessa ja mitä se käytännössä tarkoittaisi? Kertyisivätkö ne maksettavaksi summaksi ja pitäisi maksaa ennen seuraavaa osingonmaksua tms?

1 tykkäys

Kyllä, juurikin noin. Hybridilaina on ehdoiltaan vieraan ja oman pääoman välissä. Jos ei maksa osinkoja niin ei tarvitse maksaa myöskään korkoja hybridilainalle. Korot kuitenkin jatkavat kertymistä ja ennen seuraavaa osingonmaksua pitää hybridilainan kaikki erääntyneet korot laittaa maksuun. Konkurssitilanteessa puolestaan hybridilainan sijoittajat saisivat rahansa takaisin velkojien jälkeen mutta ennen osakkeenomistajia. Siihen en osaa vastata, että pitääkö maksamattomat korot maksaa pois hybridilainan takaisinmaksun yhteydessä. Uskoisin, että pitää mutta joku asian varmasti tietävä voisi tämän varmistaa.

7 tykkäystä

Citycon 4,496% hybridistä.

OP: “Call 24.11.2024 hintaan 100, sen jälkeen kuponki = 5v swap + 4.711%. 22.2.2030 jälkeen kuponki = 5v swap + 4.961%. 22.2.2045 jälkeen kuponki = 5v swap + 5.961%”

Aktia 27.7: “Hybridejä on painanut se, että luottoluokittajat ovat todenneet, että hybridien lunastamatta jättäminen 1. call päivänä (mutta kupongin maksun jatkaminen uudella korolla) ei ole ratingia suoraan laskeva tekijä, joka on hieman lisännyt epävarmuutta siitä, tulevatko yhtiöt lunastamaan lainansa 1. call päivänä. Nordic markkinalla kuitenkin perus oletus on, että yhtiöt lunastavat myös hybridilainat ensimmäisenä lunastuspäivänä sillä haluavat varmasti jatkossakin hybridimarkkinoille.”

Tällä hetkellä ko. Cityconin hybridistä saa n. 7% juoksevaa tuottoa (kuponki-korko/jvk_hinta), koska hinta on painunut niin alas (n. 61.0-66.0). Tähän päälle merkittävä lisäkorko (100.0-jvk_hinta), jos maksavat lähitulevaisuudessa pääomat takaisin. Mutta toki on sekin mahdollisuus, että lainan kanssa saa olla naimisissa oletettua pidempään. Tällä hetkellä mikään ei kuitenkaan viittaa siihen, että korkoja ei pystyttäisi maksamaan.

Jos haluaa oppia mitä voi huonossa skenaariossa tapahtua, niin kannattaa tutustua SRV:n keväiseen velkojen uudelleen järjestely-episodiin, missä hybridejä muunnettiin osakkeiksi heikolla suhteella ja seniori-lainoja hybrideiksi. Kenelläkään ei ollut mukavaa.

11 tykkäystä

Kiitos syvällisestä vastauksesta!
Osakepoimijalla oli myös hyvä kysymys, pitääkö kertyneet korot maksaa, jos laina lunastetaan? Vai voisiko Citycon kikkailla siten, että jättää 1-2 vuotta osingot ja hybridien korot maksamatta ja lunastaa parin vuoden kuluttua hybridin pois ilman kertyneitä korkoja?

1 tykkäys

Tämä ei kyllä hyvältä näytä. Vuokrien olisi pakko laskea, mutta kiinteistöjen omistajat eivät halua tehdä niin, koska arvostustasot ovat usein nimellisvuokrien kerrrannaisia. Sen sijaan annetaan ilmaisia kuukausia.

Lieneekö tilanne sama Cityconin omistuksissa?

Tilanne saattaa olla heikompi Cityconin ei core eli ei nykyisen strategian mukaisissa kohteissa, mutta ainakin osavuosikatsauksien perusteella ongelmia ei ole nähdäkseni esiintynyt tässä laajuudessa. Ovat myös onnistuneesti myyneet näitä kohteita viime vuosina (voitollisesti).

Citycon keskittyy liikenteen solmukohdissa toimiviin keskuksiin, joissa on ankkurivuokralaisina päivittäistavarakauppoja, ruokakauppaa, julkisia palveluita ja ravintoloita. Esimerkiksi vaatebisneksen osuus on ollut jo useamman vuoden laskevassa trendissä portfoliossa. Kurkista esimerkiksi Ison omenan ankkurivuokralaiset Shopping Centre Iso Omena, Espoo | Citycon

Edelleen Cityconin varjona on keskustelu siitä, että verkkokauppa tekee kauppakeskuksista tarpeettomia. Ja ehkä siksi tätä saakin ostaa 0,5 - 0,6 P/B väliltä :blue_heart: Miltä esimerkiksi Keskon tulos näyttää? Näivettyykö kaupassa käynti? :sweat_smile:

12 tykkäystä

Vaatteiden sovitus, elokuvaelämykset, ravintolaruuat, terveyspalvelut, kirjastot sun muut ovat vain verkkokaupoissa suht vaisuja kokemuksia :wink:

17 tykkäystä

Päätellen esim. jenkkiläisten ostoskeskus-REITien tuloksista(MAC ja SPG), niillä pyyhkii hyvin. Ei jengi kaikkea halua netissä tehdä. Ihminen on sosiaalinen olento.

4 tykkäystä

Kommenttina, että Keskon (Groupin) verkkokauppa taitaa olla Suomen suurinta, ainakin toiseksi suurin tällä hetkellä eli monikanavainen myynti/markkinointi puree. “Hybridi” malli olisi tietysti vielä hienompi sanonta :smiley:.

2 tykkäystä

Cityconin taloudellinen vuokrausaste on Q3-raporteissa ollut viime vuosina seuraavanlainen:
2019 = 95,3 %
2020 = 93,5 %
2021 = 93,0 %
2022 = 94,1 %

Tuoreimmasta raportista vielä poimittuna tämä: “Liiketilojen vuokrausaste nousi edellisvuoteen verrattuna ja oli 94,9 % (Q3/2021: 93,7 %). Myös taloudellinen vuokrausaste nousi ollen 94,1 % (Q3/2021: 93,0 %).”

Tietty Cityconin kiinteistökanta on elänyt sen verran voimakkaasti, että jokainen saa arvioida kuinka hyödylllistä vertailu monen vuoden takaisiin lukuihin on. Mutta ainahan sitä voi silti vertailla.

Mitä tuohon hesarin artikkeliin tulee, niin itse en tekisi siitä oikeastaan mitään päätelmiä kauppakeskusten suhteen. Helsingin arvokortteleiden kivijalkatilat yms. ovat ihan omanlainen maailmansa. Puhutaan sitten vuokratasosta tai siitä, millaiseen liiketoimintaan tilat ovat järkeviä käytettäväksi.

Kävin muuten tällä viikolla Spondan omistamassa Ratinan kauppakeskuksessa, enkä muista koska olisi nähnyt siellä moista ryysistä. Viereisessä Cityconin omistamassa Koskikeskuksessa oli rauhallisempaa, mutta se onkin Cityconin katalogissa vähän erikoinen keskus, kun sieltä ei löydy esim. K-Markettia suurempaa ruokakauppaa. Mutta yllättävän vähän on Koskikeskuksessakaan vapaata liiketilaa. Ostarit vetää yrittäjiä puoleensa! Muiden liiketilojen kohdalla onkin vähän haastavampaa. Olen hallituksen pj:nä yhdessä taloyhtiössä, joka sijaitsee Tampereella ihan hyvällä paikalla keskustan nurkalla ja nyttemmin myös ratikkapysäkin vieressä. Kun takavuosina vilkkaan kadun puolelta vapautui liiketiloja ja niitä sen jälkeen rempattiin, niin liiketiloihin poikkesi porukkaa sisälle kyselemään onko tila tulossa vuokrattavaksi. Myös syrjäisemmän kadun puoleiset liiketilat liikkuivat ihan ok. Nyt tänä vuonna onkin ollut paljon haastavampaa, kun molemmin puolin taloyhtiötä on vapautunut liiketiloja. Vilkkaan kadun puoleiseen liiketilaan tuli monia tyhjiä kuukausia ennen sopivan vuokralaisen löytymistä. Toki yhteydenottoja tuli, mutta ne oli tyyliä “maksamme puolet vuokrapyynnöstänne” tai sitten tasoa “ajattelimme perustaa rokkibaarin, jos voimme tehdä asiakkaiden röökipaikan ja ulkoterassin taloyhtiön sisäpihalle”. Ja rauhallisemman kadun puolelle oli tulossa thai-hierojia, kuten aina, ja kun sitä ei taloyhtiön liiketiloihin haluttu, niin taisi siinäkin tulla yksi tyhjä kuukausi ennen sopivan vuokralaisen löytymistä.

Ps. Cityconit tuli myytyä toukokuun pompussa seiskan pintaan pois, kun kuvittelin saavani ne tyyliin parin viikon sisällä selvästi halvemmalla takaisin. Mutta eihän se sitten niin mennytkään. Nyt olen alkanut ostelemaan kurssilaskun jälkeen lappuja takaisin. Ja ostan lisää sitä mukaan, kun talous antaa myöten.

21 tykkäystä

Nyt syksyllä Lappeenrannan Iso-Kristiinassa useammin käyneenä kehitys on erittäin positiivista kevääseen/kesään nähden. Tyhjät liiketilat hävinneet kuvasta tehokkaasti (eikä pelkkiä joulu-popuppeja) ja trafiikkia on, kaupungin ainoa elävä ostoskeskus samalla kun naapureita (Opri, Weera) revitään alas ja Galleria on tyhjää täynnä. Osakkeenomistajana mukava seurata kehitystä.

Samalla EeKoo suunnittelee kauppakeskuksen yhteydessä olevan Sokos Hotel Lappeen korotusta 9-kerroksiseksi ja kaupungilta on jo vihreää valoa.

15 tykkäystä

Kiitos @Nappikauppias1 päivityksestä. On erittäin hyödyllistä kuulla miten muilla kuin Cityconin core-kohteilla menee. On tärkeä muistuttaa itseään, ettei Citycon ole vain Lippulaiva, Omena ja pari muuta suurta kauppakeskusta, vaan taseesta löytyy melko paljon pienempiä, mutta suht merkittäviä keskuksia.

6 tykkäystä

Kävijöitä kauppakeskuksissa riittää hyvin ainakin toistaiseksi: https://www.hs.fi/kaupunki/art-2000009207790.html

“Kauppakeskusten menestystarina pääkaupunkiseudulla näyttää jatkuvan. Samaan aikaan kun keskusta tyhjenee liiketiloista, kauppakeskukset ovat onnistuneet palauttamaan menestyksensä koronapandemiaan edeltäneelle tasolle.”

15 tykkäystä

Noniin @SamSij, nyt olen sitten itsekin hybridilainan omistaja 0,67 hinnalla :sweat_smile:. Roikutin bidiä 0,6-0,67 tasolla melkein 3 vkoa että tarttui kiinni. Eli vaihto oli täysin kuollutta, vaikka esimerkiksi tämä sivusto näytti aina “Last” hintaa: https://www.boerse-frankfurt.de/bond/xs2079413527-citycon-oyj-4-496. Oma bid oli käytännössä aina ylimpänä eli “last” hinta ei tuolla pidä paikkansa.

Itseäni houkutteli hybridilainan ensisijainen 6,7% korko enemmän, kuin epävarmempi 7,8% osinko. Ja tuohan onkin sitten jo 10%, (4,7% + 5v swap), jos eivät pysty maksamaan lainaa pois.

6 tykkäystä

Hyvä, toivottavasti riskin otto tuo tuottoa. Itse olin kiinni jo aikaisemmin 77.0 hinnalla, mutta jos asiat menevät OK, niin tuotot “kohtuulliset” tuolloinkin.

Eilen ruotsalainen kiinteistöyhtiö Cibus laski liikkeelle vakuudettoman 3v lainan. Koroksi asettui 3kk euribor + 7%. Iskin nyt sitten tähänkin kiinni. Tämänkin lapun korko kertoo hyvin sijoittajien yleisestä epäluulosta kiinteistösektoriin. Mukavaa on, että kasvanutta riskiä seuraa parantuneet tuotto-odotukset.

Yleisemmin toivoisi Inderes-analyytikoiden enemmän seuraavan ja ottavan kantaa kohteena olevan yrityksen korkopapereiden tuottoihin suhteessa osakkeen arvostukseen rakentaessaan suosituksia. Tänään OP aamukatsauksessaan käsitteli asiaa otsikolla “yrityslainojen houkuttelevuus osakkeisiin nähden kasvanut selvästi”.

8 tykkäystä

Täysin samaa mieltä, että korkomarkkina on yleensä kohtuullisen fiksu ja korot tulisi paremmin ottaa huomioon eri analyyseissä, varsinkin kun muutos vuoden takaiseen on niin valtava. Jos vain Citycon lunastaa hybridilainan pois 2025 alussa, niin tuolla 77,0 hinnallakaan ei ole mitään hätää.

Ja on tuossa 124M€ operatiivisessa tuloksessa (2021) kuitenkin varaa tippua esimerkiksi 40% ja sähkön/lämmityksen (19,5M€, 2021) sekä muiden ylläpitokulujen (31,5M€, 2021) kasvaa vaikka 100%, niin silti pitäisi onnistua hybridin korkojen maksut. Eri asia on sitten se, että pystyykö Citycon kaikissa eri skenaarioissa lunastamaan hybridilainan pois sijoittajilta.

4 tykkäystä

Norjasta kaksi keskusta lihoiksi 120 milj.€ ja rahat velkojen maksuun.
Kauppahinnat 2,5 % sisällä tasearvosta.

27 tykkäystä

Hyvin tuntuu Cityconin tasearvot pitävän huolimatta kuluneen vuoden aikaisesta muutoksesta toimintaympäristössä. Tämän luulisi varmistavan, että ensi vuonnakin saadaan nauttia 0,5 suuruisesta osingosta. Jos nyt oikein ymmärsin, niin tasearvo Cityconin kohteilla oli 11,58€ per osake viime vuoden lopulla. Tuosta pois tuo ilmoitettu 2,5%, niin ollaan about 11,3€ tuntumassa. Osake seilasi 6,4 tuntumassa eilen, joten tuosta lyhkäisellä matikalla laskettuna eroa tulisi 4,9€ per osake. Jos nämä kohteet käyvät verrokkina muille kohteille, niin aika paljon aliarvostusta on Konin tai Kanin osakkeen arvossa. Tässä täytyy vielä muistaa, että edelliset kaupat menivät tasearvolla, joten on näitä kohteita enemmänkin ollut. Tätä täytyy kyllä lisäillä edelleen, koska Kani pomppii kyllä strategiassaan oikeaan suuntaan ja tälläkin uutisoinnilla pienennettiin lyhyen aikavälin riskejä. Mikä voisi mennä enää vikaan? :slight_smile:

12 tykkäystä

Nämä kaupat oli vihjattu jo osavuosikatsauksessa.
Myynnit jatkuvat vielä pari vuotta. Yht. 500M€
image

Onhan tässä ilmaisen lounaan henkeä, jos P/B on n. 0,45 ja konna saa myytyä jatkuvasti n. tasearvolla tavaraa ulos.

EPS tässä ei kuitenkaan parane, kun vuokratuotot laskevat ja rahat käytetään lainanlyhennyksiin. (Oletus - näissä parempi vuokratuotto, kuin rahoitusmenot)

Selkeästi yhtiö varautuu korkosykliin. Nykyiset velat ovat onneksi maturiteeltaan melko pitkiä ja kiinteitä. On kuitenkin iso epävarmuus, miten tämä yhtälö matalista vuokratuotoista ja korkeista koroista tulee asettumaan. Ihan hyvä liike laskea velkavipua, sillä liian riskisellä menolla voisi käydä aika ohraiset, jos kiinteistöjen arvot lähtevät laskuun.

Kivallehan se tuntuisi myydä taseella ja ostaa omia samaa tahtia takaisin.

Tässä on onneksi hyvät tarkkailuasemat. Firma varmaan osaa siirtää uutta vaihdetta , jos ympäristö muuttuu:
→ Lisää velkavipua + omien ostoja lisäksi.
image

12 tykkäystä