Onnistuneelta ja järkevältä myynniltä vaikuttaa, melko muoti/urheilutarvikepainotteisia keskuksia näyttävät olevan.
Ihmetyttää vain että miksi tämänkin kanssa piti olla vähän kryptinen tuon kauppahinnan ja tasearvon suhteen. Q3 osarissa oli suoraan tieto, että näiden nyt myytyjen keskuksien tasearvo oli 125,3m€, johon alennusta kauppahinnasta noin 3,6%. Miksi olisi siis validia verrata Q4/2021 tasearvoon, kun tuoreempikin luku löytyy
Se on juuri näin. Suora lainaus Q3 osarista:
“Ulkopuoliset arvioitsijat, CBRE (Norjan, Tanskan ja Viron osalta) ja JLL (Suomen ja Ruotsin osalta), arvioivat sijoituskiinteistöt
puolivuosikatsausta ja tilinpäätöstä varten. Citycon määrittää sijoituskiinteistöjen käyvän arvon sisäisesti vuoden
ensimmäisellä ja kolmannella neljänneksellä hyödyntäen ulkopuolisten arvioitsijoiden markkinakatsauksia.”
Muistankohan oikein, että cityconilla olisi kerran tai kaksi vuodessa ulkopuolinen arvonmääritys ja muissa osareissa tarkistavat tasearvoja itse. Q3 osaria lukemalla voi ainakin päätellä että käyvän arvon muutoksia kyllä tehdään joka osarilla. Ehkä tuossa on pientä spinnausta, kun verrataan Q4’21 tasearvoon, en tiedä. Mutta myös 3,6 % alle tasearvon on ihan ok myynti.
Alennusprosentti pitää laskea koko kiinteistömassalle (brutto) - ei nettoarvolle lainojen jälkeen. Lainoihin kun ei alennusta saa vaikka myisi alle tasearvon :). Ei toki muuta yhtälöä kovin paljon, yli 11 € per osake oltaisiin edelleen.
Itse olen hieman kriittisempi enkä löydä tästä ilmaista lounasta. Mielestäni oletus on, että liikekiinteistöistä päästään irti tasearvoon. Jos myyntihinnat eivät olisi lähellä tasearvoja niin silloin kiinteistöt ovat arvostettu väärin taseeseen ja olisin todella huolissani. Hyvä, että Citycon keskittyy ydinliiketoimintaansa ja saa myytyä rönsyt pois ilman alennusta mutta ei tämä mikään taikatemppu ole tehdä omistajille rahaa.
Kaikki varmasti tietävät, että vuokraus ei liiketoimintana ole hirveän tuottavaa. Tästä syystä sitä tehdään suurella vivulla, jotta saadaan omalle pääomalle parempaa tuottoa. Cityconin oman pääoman tuotto on noin 7% ja harvalle sijoittajalle tuo riittää tuotoksi pörssiyhtiöstä, jonka liiketoimintaa verkkokauppa nakertaa ja korot uhkaavat viedä loputkin marginaalit. Tästä syystä Cityconista maksetaan reilusti alle sen oman pääoman arvo, jotta sijoittaja saa parempaa tuottoa sijoittamalleen pääomalle. Mielestäni P/B 0,45 on ehkä hieman liioittelua ja oikea taso olisi jossain 0,60-0,70 välillä mutta ymmärrän nykyisen arvostuksen, koska Cityconin tilanne voi mennä vielä paljon huonommaksi.
Itse toivon, että yhtiö jatkaa tasaisen 0,50snt osingon maksamista ja ylimääräisillä varoilla lyhentävät lainojaan. Vaikka lainat ovat kiinteitä niin ne kuitenkin pitää uusia ja myös uudet lainat tulevat olemaan kiinteällä korolla, koska Citycon joutuu ne hakemaan bondimarkkinoilta. Tässä korkoympäristössä pitkä kiinteä korko on jotain aivan muuta mihin Citycon on tottunut ja tämä pienentää tulosta entisestään. Eli mielestäni kaikki ylimääräinen raha nyt bondien takaisinostoon, koska nousseiden korkojen takia niitä saa ostettua takaisin reilusti alle nimellisarvon.
Jotta ei tule liian negatiivinen kuva yhtiöstä niin positiivista tässä on se, että liiketilojen tasearvojen testaukset tehdään vuokran perusteella ja jos Citycon pystyy vuoden alussa nostamaan vuokriaan indeksin verran ja perustelemaan korkean vuokrausasteen laskelmissaan niin tasearvot voivat nousta reilusti.
Antaisin oman painoarvon myös sille, että Cityconia seuraa kymmenkunta analyytikkoa eikä yksikään suosittele ostamaan osaketta. Itse lyön kuitenkin vetoa täysillä analyytikoita vastaan ja oma OST onkin tällä hetkellä 100% Cityconia.
Tätä minä kovasti pohdiskelen. Onko kyseessä pääosin Ckonin riskienhallintatoimenpide, vai uskovatko että myydyistä kiinteistöistä saatavat tuotot tulevat jäämään pienemmäksi kuin korkomenot? Ymmärtääkseni kiinteistöt eivät ole 100% vivutettuja, joten vaikka lainan korko% ylittäisi vuokratuoton, niin jotain pitäisi silti jäädä viivan alle.
Ehkä nämä kiinteistöt eivät sopineet Citykonin portfolioon, jolloin ymmärrän myynnin. Ymmärrän myös riskienhallinnalliset myynnit, mutta EPSihön tässä laskee, koska rahalla ei osteta omia. Kun vipu laskee, heikkenee opo tuotto.
En ole tarkastanut millä hinnalla Cityconin joukkovelkakirjat treidaavat, mutta jos treidaavat alle nimellisarvon (luulen niin), koska korkotaso on noussut niin ostamalla ne takaisin alle nimellisarvon, tekee tuottoa ostohinnan ja nimellisarvon erotuksen.
Joukkovelkakirjat ja hybridilainat treidaavat korkotasolla 6-8% riippuen maturiteetistä.
Eli mielestäni Cityconille (ja miksei myös sijoittajille, jotka uskovat Cityconin pärjäävän), on parempi ostaa bondeja ja hybridilainoja pois markkinoilta nykyhinnalla, koska se varmistaa, että lainoja uusittaessa ei tarvitse ottaa enää niin isoa määrää velkaa. Korkotasokin asettuu jatkossa alemmas, kun velat suhteessa omaan pääomaan ovat pienemmät.
Mielestäni tuo on osa heidän riskien hallintaa ja pääomien kierrätystä. Luopumalla nyt strategiaan kuulumattomista kohteista, mahdollistaa se uusien investointien käynnistämisen (tosin näitä ei heillä ilmeisesti kauheasti ollut suunnitelmissa ensi vuodelle).
Näissä kuvioissa on kyllä mielenkiintoista, miten yksittäisen kohteen arvo voi olla noin paljon suurempi kuin mitä useat kohteet Citycon nimisessä paketissa. Ei tunnu motivoivalta investoida, kun samantien arvosta tippuu puolet pois, kun kohde liitetään Cityconin salkkuun
Voihan olla, että portfoliota halutaan viilata helpommin myytäväksi, jos pääomistaja haluaa päästä paketista eroon. Itse en kyllä Katzmania tunne omistjana mitenkään, joten vaikea sen enempää spekuloida.
Saattaa olla, että analyytikkojen vaatimus on esim. 20% tuotto p.a. ja se ei saa kanille ostosuositusta. Niin se on varmaan monelle piensijoittajallekin, mutta melko vakaa 7-8% osinkotuotto näinä aikoina kelpaa ihan hyvin.
Aamun tiedotteessa oli sanamuoto muuttunut osarista, eli nyt puhuttiin velan määrän vähentämisestä kun taas osarissa puhuttiin velkojen takaisinmaksusta.
Itse pidän uudesta muotoilusta mikäli oli tahallaan muutettu, sillä se kuulostaa enemmän bondien takaisinostoilta, mistä tosiaan saa tällä hetkellä noin 7% koron ja aliarvostuksen yhteistuoton (vertaa pankkilainan takaisinmaksu missä vaikutus tulokseen on vain koron määrä).
Toivottavasti viimeistään vuosikatsauksessa kertovat miten ovat vähentäneet velan määrää.
Hieman yllättävää, että Citycon pyrkii ostamaan takaisin myös Hybridilainoja mikä heikentää yhtiön omaa pääomaa taseessa. Vaikuttaa siltä, että yhtiön johto on varsin luottavainen likviditeettitilanteen suhteen myös pidemmällä tähtäimellä, eli siis käytännössä sen suhteen että assetteja tullaan jatkossakin saamaan kaupaksi lähelle tasearvoja. Markkinahan ei tähän skenaarioon nykyarvostuksella todellakaan näytä uskovan.
Nopeasti pyritään näköjään laittamaan Norjan keskuksista saadut rahat töihin. Hyvän näköinen tekeminen ja yhtiön johtaminen näyttää edelleen jatkuvan.
Eilen mietin osto-ohjelmia ja Citycon kohdalla itsellä oli juurikin mietteet että milloin tulee seuraava ilmoitus lainojen ostosta ja se tulikin jo seuraavan päivänä.
