Kyllä omasta mielestäni operatiivinen toiminta tänä vuonna on ollut niin timanttista, että vaikea löytää suuria kritiikin kohteita. Velkakirjoja alettiin ostamaan pois jo hyvissä ajoin korkokuluja pienentämään, vuokralaiskantaa ohjataan jatkuvasti defensiivisempään suuntaan, Lippulaiva saatiin hienosti maaliin, kauppakeskuksista löytyy kestävän kehityksen energiaratkaisuja ja keskitytään aivan liiketoiminnan coreen, eli siihen missä Citycon on parhaimmillaan.
Cityconilla olisi ollut mahdollisuudet kohtalaiseenkin floppiin, kun rahoituskustannukset nousevat jyrkästi, energian hinta ottaa aimo harppauksen ylös ja mm. Lippulaivan rakennuskustannukset olisivat voineet karata käsistä. Kaikilta kuitenkin vältyttiin pitkäjänteisen tekemisen ansiosta. Omien ostoja ainakin allekirjoittanut toivoi jokunen aika sitten huomattavasti enemmän, mutta peräpeiliin katsoen velkataakan vähentäminen oli ainakin omasta mielestäni onnistunut ratkaisu.
Seuraavan vuoden luvuille löytyy useampikin positiivinen draiveri: Lippulaiva mukana tuloksenteossa koko tilikauden, rakennuskulut ovat nyt tippumassa Lippulaivan valmistuttua, 300 miljoonan rakennusoikeuksia ainakin toivottavasti saadaan realisoitua ja tärkeimpänä vuokrien indeksikorotukset lyövät tänä vuonna täysillä läpi. Parhaassa tapauksessa aikamoinen triple whammy.
Pahoittelut yltiöpositiivisesta katsannosta, mutta nykykertoimienkin tuodessa vielä oman turvansa kurssiin, on vaikea maalata äärimmäisen negatiivistakaan skenaariota lyhyellä ja keskipitkällä aikavälillä.
Laaja skaala ennusteissa? 174-192 m€ koko vuoden operatiivinen liikevoitto. Tuo alaraja on yli 90 % ylärajasta. Minun mielestäni tuo on todella tiukka haarukka koko vuoden tulokseksi antaa vuoden alussa. Cityconilla on vielä tapana osua jossain määrin hyvin ennusteisiinsa. Verrattuna melkein mihin tahansa muuhun pörssiyhtiöön mielestäni ohjeistus on hyvin informatiivinen ja annetaan selvät rajat, joita voidaan tarkentaa myöhemmin.
“vuosi voi mennä huonosti, erittäin hyvin tai hyvin huonosti.” Hmm eli oikaistu EPRA EPS 0,51 on hyvin huono ja 0,63 on erittäin hyvin? Jos verrataan Cityconin eiliseen päätöskurssiin, niin jos Citycon pystyy alarajaan yhtiö tekee PE-luvun 13 verran operatiivista tulosta ja tämä on “hyvin huono” ja maksimiin, niin PE-luku olisi 11 ja tämä olisi “erittäin hyvin”? Mielestäni yhtiö on todella halpa jos jäädään alareunaan tuloksesta ja naurettavan halpa jos päästään ylärajalle
“Osaketta uskon saavani tänä vuonna vielä 6 euron molemmin puolin”. Voit hyvin olla oikeassa, itse en osaa sanoa miten kurssi kehittyy. Tasan 6 euron kurssi tarkoittaisi alle 0,55 P/B-lukua ja yli 8,3 % osinkotuottoa. Voihan kurssi hyvin tippua vaikka 3 euroon, mutta itse olisin hyvin hämmästynyt jos kurssi tippuu 6 euroon saakka.
Mietitäänpä vaikka sitä miten hyvin Cityconiin oikeasti perehtyneet analyytikot ovat arvioineet odotuksensa. Tietyt analyytikot ovat Cityconin kohdalla erittäin hyvin kartalla ja ovat osuneet ennusteisiinsa pienellä heitolla kerta toisen jälkeen. Joten jos yritys itse antaa näinkin monen numeron vaihteluvälin, niin pidän tätä skaalaa kylläkin laajana.
“vuosi voi mennä huonosti, erittäin hyvin tai hyvin huonosti.”
Myönnän, tämä on toki karrikoidusti sanottu. Mutta jos vuoden 2023 luvut jäävät ennusteiden alalaitaan, pidän sitä itse huonona suorituksena. Olen hyväksynyt sen tosiasian (jo 15 vuotta omistajana) että mikään kultakaivos tämä ei ole enkä usko sen olevan tulevaisuudessakaan.
Mitä tulee osakkeen hintaan. Mikään ei ole tähänkään asti estänyt osakkeen hinnan ylilyöntejä joten eiköhän niitä nähdä jatkossakin.
Mitkä ajurit saisivat mielestäsi osakkeen putoamaan 6 euroon? Yleinen markkinatilanne vai jokin Cityconiin kohdistuva realisoituva riski? Kiinteistöjä ei saada realisoitua ja lainat kaatuvat syliin, ym?
Jos lisäät yleensä 6 euron tasolta, niin siihen on ollut mahdollisuus vuoden 2003 jälkeen kuukauden parin ajan 2008, 2009, 2020 ja 2022. Toistaiseksi se on ollut hyvä ostopaikka ja yllättäen melkein ainut hinta, jolla tätä on pitkässä juoksussa kannattanut omistaa. Osinkoja Kani on jakanut suht auliisti, mutta kokonaistuotto on ollut heikkoa, mikäli ostohinta ei ole osunut noihin pohjiin.
Tähän liittyen tulikin muuten conffacallissa ihan mielenkiintoista lisäväriä; uskovat saavansa tuon 380 miljoonaa euroa kiinteistömyyntejä maaliin hyvissä ajoin. Tämän suhteenhan asetettiin tavoite marraskuussa että 24kk:n sisällä toteutetaan. Kiinnostus Cityconin assetteja kohtaan on varsin laaja-alaista, ja tuskinpa tarvitsee myydä 40%:a alle tasearvon, mihin tuo osakkeen arvostus näkyy kroonistuneen.
Juu, Ballin sanojen mukaan hän on voimakkaalla painotuksella korostaen “extremely confident”, että myynnit saadaan tehtyä reilusti ennen 2024 loppua. Puhelin on soinut kuulemma oikein ilahduttavan aktiivisesti, kun kiinnostuneet ostajat ottavat yhteyttä ja ovat valmiiksi jo kiinnostuneet jostain tietystä assetista.
Indeksoidut vuokrasopparit, läpi koronan ja viime vuoden suhteellisen vakaana pysynyt asiakasvirta ja vuokratuotot, sekä kohtuullisen pieni myytävien assettien keskikoko varmistavat sen, että potentiaalisia ostajia on paljon.
Loppusanat Ballilta olivat, että hän ei ole Cityconilla ollessaan ollut koskaan yhtä “bullish” kuin tällä hetkellä operatiivisen toiminnan suhteen. Vaikea tässä on olematta luottavainen itsekin.
Näkisin, että tällä hetkellä suurin paine Cityconin osakkeeseen ei tule yhtiöstä itsestään vaan vaihtoehtoisten sijoituskohteiden houkuttelevuudesta. Nollakorkoaikana 7% osinkotuotto kiinnostaa kovasti, mutta 3% riskittömän koron aikana ei niinkään. Tulosohjeistuksen alalaidassa pe-lukukaan ei ole erityisen matala. OP:n tavoitehinta Cityconille taisi olla 6,20 euroa ja ainakaan itse en ole kiinnostunut ostamaan kovin paljon tuon tason yläpuolella.
Jos kerran kauppakeskusten tasearvot ovat kurantteja ja ostajia riittää, kannattaisi joka ikinen myydä tällä kurssitasolla nopeasti pois ja jakaa rahat omistajille.
Onko tämän hetkinen kovin karhukeissiä Cityconia vastaan, että tasearvot eivät ole kurantteja? Vai onko se mahdollisesti velkataakka? Tasearvoista saamme toivottavasti kuluvan vuoden aikana lisää dataa markkinalta, koska ymmärsin katsauksesta että non-core assets myyntiä tavoitellaan edelleen. Toivottavasti jatkavat edelleen velkataakan vähentämistä yhtä onnistuneesti.
Ensi vuodesra alkaen Cityconilla erääntyy isoja velkasatseja. Se ei tietenkään ole mikään ongelma, mutta niiden uudelleenrahoitus ei ole ehkä yhtä edullista kuin aiemmin.
Ison Omenan kokonaismyynti kasvoi vuonna 2022 yli 393 miljoonaan euroon, mikä ylitti kirkkaasti edellisen ennätysvuoden, eli pandemiaa edeltävän vuoden 2019 myynnin. Myynti kasvoi vuoteen 2019 verrattuna peräti kuusi prosenttia, ja kävijöiden keskiostokset 22 prosenttia. Niin ikään keskuksen kävijämäärässä nähtiin reipasta kasvua, sillä se kasvoi edelliseen vuoteen verrattuna noin 15 prosenttia.
Ison Omenan vetovoima näkyy myös vuokrauksessa, ja keskuksen liiketilat ovat käytännössä täynnä. Liiketilojen vuokrausaste on lähes 100 prosenttia.
Velkataakka ja tasearvot linkittyvät tässä mielessä täydellisesti toisiinsa, velka muodostuu ongelmaksi vain jos tasearvot eivät ole kurantteja, Cityconia kun ei onneksi ole mitenkään äärimmäisen aggressiivisesti vivutettu velalla. Karhukeissin ehkäpä selkein mittari on se, saako Citycon suunniteltuja ja ilmoittamiaan 380m€ kiinteistömyyntejä toteutettua, tai joutuuko se toteuttamaan myynnit selvästi alle tämän hetken tasearvojen.
Mitä huonommin myynnit onnistuvat, sitä enemmän Cityconilla on rahoitustarvetta vuodesta 2024 eteenpäin, ja sitä heikommalta todennäköisesti koko portfolion käypä arvo näyttää. Tämä voisi aiheuttaa ikävän kierteen, jossa suhteellinen velkaantuneisuus nousisi käypien arvojen laskun takia, eikä samaan aikaan myöskään velan absoluuttista määrää saataisi juurikaan laskettua. Uusittavan rahoituksen kustannukset voisivat nousta tällöin todella korkeiksi, huonossa skenaariossa heittämällä yli Cityconin kiinteistöistään saavuttaman yieldin.
Ymmärtääkseni loppuvuodesta 2022 ei juurikaan muita referenssikauppoja pohjoismaissa ole toteutettu kuin Cityconin itsensä tekemät myynnit, joten näillä Cityconin onnistuneilla myynneillä on ollut varmasti vaikutusta siihen miksei taseen käyvät arvot juurikaan nyt vuodenvaihteessa tulleet alaspäin. Jos Citycon jatkaa myynneissään onnistumista, niin vaikea silloin on ulkopuolisen arvioitsijan jatkossakaan sanoa, että nykyiset tasearvot olisivat jotenkin merkittävällä tavalla epäkurantteja.
Myyntien onnistumisen tärkeyttä korostaa myös se, että jos suunnitellut 380m€ myynnit saadaan läpi, niin Cityconillahan ei tällöin ole kuin varsin pieniä rahoitustarpeita ennen syyskuuta 2025, mihin on vielä oikein mukavasti aikaa katsoa korkomarkkinan kehitystä. Vuosina 2023-2024 erääntyvät lainat saadaan varsin merkittävältä osin maksettua takaisin noilla mahdollisilla myyntituloilla, mikä luonnollisesti alentaisi pysyvästi velkataakkaa, joka puolestaan vaikuttaisi alentavasti rahoituksen hintaan.
Ps. Vertailukohtana esim Cibuksen viime marraskuussa nostama senior-laina, jonka toteutunut korko oli 3kk Euribor + 7,0%. Tällainen korkotaso näyttäisi toteutuessaan myös Cityconille aika pahalta jos jouduttaisiin uusimaan täysissä tai lähes täysissä määrin heti vuodesta 2024 lähtien erääntyviä lainoja. Ja hinnoitellaanhan myös Cityconin jvk-lainoja tällä hetkellä jälkimarkkinalla yli 7% yieldillä, eli ei tuo mitenkään epärealistinen taso olisi jos Citycon tässä hetkessä joutuisi lainojaan uusimaan.
Yieldit on kuitenkin siellä 5-6% välissä, kannattavaa liiketoimintaa on suht hankala harjoittaa jos korot ovat selkeästi yieldiä korkeammat.
Kannattaisin ehdottomasti merkintaoikeusantia jolla paasisimme itse rahoittamaan Cityconia kalliiden uusien lainojen sijasta.
Edit: Olisi tietysti yksinkertaisempaa ja verotehokkaampaa jattaa jokusen vuoden osingot maksamatta mutta se kun tuntuu olevan ylivoimaisen vaikeaa useimmille firmoille. Aivan kasittamatonta etta Nokian Renkaatkin ehdottaa tuntuvaa osinkoa vaikka jokainen euro tarvitaan uuteen tehtaaseen.
Näinhän se olisi. Cityconin tapauksessa asiaan vaikuttaa kuitenkin vahvasti pääomistaja, jonka rahantarve näyttää tällä hetkellä olevan aivan liian kova, jotta Citycon voisi edes kuvitella osinkojen leikkaamista.
Jos joku olisi tässä hetkessä valmis tarjoamaan Cityconista sen kiinteistöjen tasearvon tai lähelle sitä, niin yhtiö lähtisi melkoisen varmasti pörssistä kuin leppäkeihäs, niin syvällä G City on velkojensa kanssa (net debt to EBITDA 18,2x on todella korkea lukema). Olen tainnut joskus aikaisemminkin tämän täällä sanoa, mutta toivon että eläkeyhtiömme ovat tällä hetkellä pilkillä Israelin suunnassa, nyt on ostajan markkinat jolloin pitkäjänteisen rahan tulisi olla todella aktiivinen ostopuolella.
Alla kääntäjän lävitse Keplerin perustelut. Riski laskee, nimittäin vuokrausaste on pitänyt ja taseparannusta tehty (ostarimyynnit). Cityconin substanssialennuksen voi laskea 40% → 30% kun taas referoivat että substanssialennuksen markkinakeskiarvo olisi 20%.
> Vähentynyt riski
Pidämme kiinni Hold-suosituksestamme Q4-raportin tulosten perusteella, jotka osoittivat hieman odotettua paremman tuloksen. Uskomme, että riski on pienentynyt kahden kauppakeskuksen myynnin myötä Norjassa (joulukuussa), merkkejä vajaakäytön lisääntymisestä ja jo ylöspäin korjatuista tuotoista ei ole. Siksi laskemme substanssiarvoon liittyvää odotettua riskipreemioamme 40 prosentista 30 prosenttiin (markkinat ovat 20 prosentissa). Yrityksen on edelleen myytävä lisää omaisuutta välttääkseen kiinteistön arvon nousun lainaosuudella. Kiinteistön arvon muutoksen mukaan nostamme tavoitehintaamme 7,0 eurosta 7,2 euroon.
Tärkeitä tuloksia
Cityconin vuokratuotot olivat neljännellä vuosineljänneksellä 1 prosentin odotuksiamme paremmat, kun taas liikevoitto oli prosentin heikompi. FFO neljännellä vuosineljänneksellä laskeutui 2 prosenttia odotettua paremmin. Realisoitumattomien kiinteistöjen arvon muutokset olivat -1,9 prosenttia, kun arviomme oli -0,1 prosenttia.
Ennuste arvostelu
Muutamme odotettua FFO:ta vuodelle 2023 vain marginaalisesti. Vuoden 2024 FFO:hon vaikuttaa positiivisesti aikaisempaan ennusteeseemme verrattuna hieman parempi keskikorko. Kiinteistöjen arvostus oli alttiimpi korkeammille korkotasoille kuin olimme aiemmin ennakoineet. Muutamme siten odotukset vuoden 2023 kiinteistöjen oikaistulle arvolle 0 prosentista -2 prosenttiin, mutta toisaalta nostamme vuoden 2024 odotukset 0 prosentista +1 prosenttiin. Toistamme Hold-suosituksen ja nostamme tavoitehinnan 7,20 euroon (7).
Vai onko se mahdollisesti velkataakka? Tasearvoista saamme toivottavasti kuluvan vuoden aikana lisää dataa markkinalta, koska ymmärsin katsauksesta että non-core assets myyntiä tavoitellaan edelleen. Toivottavasti jatkavat edelleen velkataakan vähentämistä yhtä onnistuneesti.